Revisões de rendas históricas: Riscos e soluções para senhorios e inquilinos comerciais

 As cláusulas de revisão da renda são uma caraterística normal dos contratos de arrendamento comerciais modernos. São geralmente concebidas para garantir que a renda acompanha o ritmo do mercado durante o período do contrato. Na prática, porém, as revisões são por vezes omitidas, atrasadas ou simplesmente não são efectuadas.

O resultado é o que é frequentemente designado por "revisão histórica da renda", uma revisão da renda que deveria ter sido efectuada anos antes, mas que não foi implementada.

Quando se dá início a uma revisão histórica da renda, seguem-se frequentemente litígios. Podem ser reclamadas retroativamente rendas em atraso substanciais, podem acumular-se juros e os inquilinos podem ver-se confrontados com obrigações de pagamento inesperadas num curto espaço de tempo. Por outro lado, os senhorios que não procederam à revisão das rendas em tempo útil podem, em determinadas circunstâncias, não conseguir recuperar o que esperavam.

Na Ronald Fletcher Baker, aconselhamos regularmente senhorios e inquilinos em litígios resultantes de revisões históricas de rendas. Este artigo explora as razões pelas quais surgem as revisões de rendas históricas, o enquadramento legal e as considerações práticas e estratégicas para cada parte.

Por que razão surgem as revisões históricas das rendas?

Vários cenários podem levar a que uma revisão da renda fique inativa durante um longo período de tempo:

• Descaso administrativo: os senhorios ou os agentes de gestão simplesmente não notificam atempadamente um aviso de revisão.
• Atraso estratégico: as partes adiam por vezes as discussões de revisão em antecipação das alterações do mercado.
• Incerteza sobre os termos do contrato de arrendamento: os litígios sobre as cláusulas de revisão podem desencorajar a ação.
• Mudança de proprietário: quando os contratos de arrendamento são cedidos ou as carteiras de investimento são vendidas, as oportunidades de revisão das rendas podem ser negligenciadas.

Seja qual for a razão, a questão que se coloca frequentemente é se, e como, uma revisão da renda pode ainda ser implementada.

O quadro jurídico

Normalmente, o tempo não é "essencial". É importante verificar os termos específicos do seu contrato de arrendamento para determinar exatamente qual é a situação. A maior parte das cláusulas modernas de revisão de rendas deixam claro que "o tempo não é essencial" e, por isso, dependendo das circunstâncias do caso, pode ser possível desencadear uma revisão de rendas em qualquer altura após a data de revisão, e a nova renda (uma vez determinada) será paga retroativamente a partir da data de revisão.

Em casos anteriores, os tribunais consideraram que, a menos que o contrato de arrendamento estabeleça expressamente que o tempo é essencial, o senhorio não perde o direito de iniciar uma revisão pelo simples facto de a data de revisão ter passado.

Jurisprudência

Alguns casos importantes clarificaram os princípios relativos à revisão das rendas nos contratos de arrendamento comercial:

• United Scientific Holdings Ltd contra Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: confirmou que o tempo não é "essencial" nas revisões de rendas, exceto se expressamente indicado. Uma revisão pode ser iniciada com anos de atraso, e a renda revista será aplicada retroativamente.
• Scottish & Newcastle plc contra Raguz [2008] UKHL 65: confirmou que, uma vez determinada a renda revista, o inquilino é responsável pelos pagamentos em atraso até à data da revisão. Esta situação estará sujeita aos termos do contrato de arrendamento específico.

Data de avaliação

É importante notar que a renda é determinada na data da revisão e não na data em que a revisão é finalmente efectuada. Os avaliadores devem, por conseguinte, olhar para trás, para as condições de mercado nessa data histórica, o que pode ser difícil se a revisão tiver sido efectuada com muitos anos de atraso.

 Juros de mora

A maioria dos contratos de arrendamento prevê que, uma vez determinada a renda revista, os pagamentos em atraso desde a data da revisão até à sua determinação são devidos com juros. Este facto pode tornar as revisões históricas muito dispendiosas para os inquilinos.

Riscos para os senhorios

Dificuldades de avaliação: a instrução de avaliadores para avaliarem retroativamente a renda de mercado pode ser complexa, dispendiosa e contestada.

• Resistência do inquilino: os inquilinos podem tentar contestar as revisões tardias, alegando renúncia, preclusão ou que o senhorio perdeu o direito.
• Fluxo de caixa: os senhorios podem enfrentar longos litígios antes de recuperarem os pagamentos em atraso.
• Lacunas na documentação: as mudanças de propriedade ou a perda de documentos podem prejudicar a reivindicação do senhorio.

Riscos para os inquilinos

• Grandes dívidas inesperadas: os pagamentos em atraso ao longo de muitos anos, acrescidos de juros, podem ser devastadores.
• Incerteza para o planeamento empresarial: até que a revisão seja resolvida, a verdadeira responsabilidade pela renda permanece incerta.
• Defesas limitadas: a menos que o tempo seja essencial, dependendo dos factos do caso específico, os inquilinos podem ter dificuldade em escapar à responsabilidade.
• Potenciais consequências para a insolvência: grandes atrasos históricos podem pôr em risco as empresas dos inquilinos.

Orientações práticas

Para os senhorios

• Audite regularmente os contratos de arrendamento: verifique as datas de revisão e assegure-se de que as notificações são efectuadas atempadamente.
• Não parta do princípio de que a revisão da renda está perdida: mesmo que tenham passado anos, pode ainda ter o direito de a iniciar.
• Recorrer a avaliadores especializados: as avaliações históricas são complexas e frequentemente muito contestadas.
• Verifique a redação do contrato de arrendamento: alguns contratos mais antigos podem incluir uma redação que torna o tempo essencial, caso em que o atraso pode ser fatal.
• Considerar a possibilidade de acordo: nalguns casos, acordar uma renda previsional pode ser mais comercial do que perseguir os atrasos históricos.

Para os inquilinos

• Reveja o seu contrato de arrendamento: verifique cuidadosamente se o tempo é expressamente considerado essencial.
• Procure aconselhamento em matéria de avaliação numa fase precoce: um relatório pericial sólido é crucial para resistir a reivindicações inflacionadas do senhorio.
• Negociar os juros: mesmo que os pagamentos em atraso sejam devidos, os inquilinos podem conseguir negociar uma redução ou renúncia aos juros.
• Invocar argumentos de equidade: nalguns casos, o impedimento ou a renúncia podem constituir uma defesa, em especial se o comportamento do senhorio sugerir que não será efectuada qualquer revisão.
• Planear o fluxo de tesouraria: estar preparado para o impacto financeiro em caso de pagamentos em atraso.

Considerações estratégicas

• Acordo vs litígio: as revisões históricas baseiam-se frequentemente em litígios de avaliação, que são dispendiosos de litigar. Uma resolução antecipada pode ser comercialmente sensata.
• Condições do mercado: se o mercado tiver descido desde a data de revisão, os inquilinos podem beneficiar da pressão para a revisão, mesmo que tardia. Por outro lado, os senhorios podem adiar estrategicamente se as datas históricas os favorecerem.
• Senhorios/inquilinos sucessores: as revisões históricas podem complicar as cessões e as vendas de investimento. A devida diligência deve incluir sempre uma auditoria à revisão das rendas.

 Perguntas mais frequentes

É demasiado tarde para um senhorio proceder a uma revisão da renda (durante o arrendamento)?

O processo Scottish & Newcastle Plc v Raguz [2008] UKHL 65 é a autoridade que determina que a responsabilidade por um pagamento insuficiente é devida no dia em que a renda é acordada ou determinada e não quando o período de revisão começa ou quando o processo de revisão é acionado.

Esta abordagem foi seguida no processo Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB), em que o tribunal decidiu que o direito do senhorio de iniciar a revisão da renda não estava prescrito, apesar de ter havido um atraso de 13 anos no desencadeamento da revisão da renda.

Como o senhorio ainda não tinha acionado a revisão da renda e o prazo para apresentar um pedido de reembolso das rendas em atraso só termina nessa altura, tinha direito ao aumento da renda. Desde que o contrato de arrendamento ainda esteja em vigor, o direito contratual do senhorio à revisão das rendas mantém-se indefinidamente.

De um modo geral, desde que o contrato de arrendamento não preveja a necessidade de um prazo, poderá ser possível efetuar revisões históricas das rendas.

Há alguma forma de um inquilino resistir?

Os argumentos possíveis incluem a preclusão, a renúncia ou o facto de a redação do contrato de arrendamento ter tornado o tempo essencial. Caso contrário, a responsabilidade é difícil de evitar.

Geralmente, o senhorio só seria impedido de iniciar a revisão da renda se tivesse feito uma declaração ao inquilino de que não a accionaria e o inquilino tivesse agido em seu detrimento com base nessa declaração. Este seria um cenário invulgar.

E se o senhorio tiver mudado durante o período de aluguer?

Dependendo dos factos específicos do caso, os senhorios sucessores podem ser capazes de impor revisões de rendas, desde que o título e os avisos sejam devidamente atribuídos e notificados. As lacunas na documentação podem criar litígios.

E se o mercado à data da revisão fosse inferior à renda de passagem?

A maior parte dos contratos de arrendamento comerciais modernos contêm cláusulas "apenas para cima", o que significa que a renda não pode descer em caso de revisão. Mesmo que a renda de mercado seja mais baixa, a renda permanecerá a mesma.

O senhorio pode proceder a uma revisão da renda depois de o contrato de arrendamento ter terminado?

Se o senhorio não desencadear uma revisão da renda durante o arrendamento, é pouco provável que o senhorio possa invocar as disposições de revisão da renda no contrato de arrendamento após o fim do arrendamento para permitir que o senhorio reclame o "pagamento insuficiente". Ou seja, o aumento da renda entre a renda atual e a nova renda que seria devida pelo inquilino na data de revisão, se a revisão da renda tivesse sido concluída.

Os direitos e obrigações contidos no contrato de arrendamento cessam no final do prazo contratual. De um modo geral, também cessa o direito do senhorio a reclamar o aumento da renda.

E se o contrato de arrendamento comercial tiver expirado, mas o inquilino estiver a manter o contrato? O senhorio pode ainda efetuar uma revisão da renda?

Uma vez rescindido o contrato de arrendamento (que deve ser rescindido por um método reconhecido pela LTA de 1954), é pouco provável que o senhorio possa pedir uma revisão da renda para esse período.

É possível que uma revisão histórica da renda seja desencadeada durante uma continuação legal ao abrigo da Lei do Senhorio e do Inquilino de 1954. O processo Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA foi claro quanto ao facto de certas formas de redação da revisão da renda não permitirem uma revisão da renda após o termo do prazo contratual. No entanto, o acórdão indica que se a redação do contrato de arrendamento tivesse sido redigida de forma diferente, poderia ter produzido um resultado diferente.

No entanto, cada caso será um facto específico e a lei não é certa quanto a este ponto. Esta situação complicada ilustra a importância de os senhorios se manterem a par das revisões de rendas e de se certificarem de que as accionam antes do termo do contrato.

Durante o período de continuação legal, a forma habitual de lidar com a revisão da renda para o período entre a notificação da secção 25 e a concessão do novo contrato de arrendamento é através de um pedido de arrendamento provisório enquanto se aguarda a concessão de um novo contrato de arrendamento ao abrigo da LTA de 1954.

A renda do novo contrato de arrendamento será determinada pelo tribunal, se não for acordada.

Qual é o efeito da Lei da Limitação de 1980?

Uma vez acordada ou determinada a renda revista, o pagamento da renda torna-se exigível.

A Secção 19 da Lei da Limitação de 1980 limita um pedido de recuperação de rendas em atraso a 6 anos a partir da data em que as rendas se tornaram devidas, ou seja, a data em que a renda foi acordada ou determinada. Uma vez concluída a revisão da renda, o senhorio comercial deve tomar medidas para cobrar a renda aumentada. Se passarem mais de 6 anos, é provável que se perca o direito de cobrar a renda aumentada.

O inquilino pode fazer com que o tempo seja essencial através de uma notificação?

A decisão proferida no processo Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) confirma que o inquilino não pode fazer com que o tempo seja essencial através da apresentação de um aviso que o pretenda fazer. A menos que o contrato de arrendamento preveja um direito específico, o inquilino deve esperar que o senhorio inicie o processo.

Conclusão

As revisões de rendas históricas podem tornar-se muito contestadas.

O adiamento da revisão da renda não é aconselhável quando pode ser evitado. Coloca o inquilino numa posição difícil se não tiver conhecimento do montante da renda adicional que será devida e não tiver feito um orçamento adequado. Existe também um risco maior de o inquilino resistir à revisão da renda, dando origem a um litígio.

Para os senhorios, as revisões históricas das rendas podem representar uma oportunidade para corrigir anos de pagamentos insuficientes, mas também acarretam riscos de prova e de litígio. Para os inquilinos, podem conduzir a pagamentos em atraso substanciais e inesperados.

A lei é clara: salvo disposição expressa em contrário no contrato de arrendamento, existe uma presunção ilidível de que o tempo não é essencial e, por conseguinte, as revisões das rendas podem, normalmente, ser iniciadas tardiamente e a responsabilidade pode retroagir à data da revisão. Mas cada caso depende de uma interpretação cuidadosa do contrato de arrendamento.

Na Ronald Fletcher Baker, a nossa equipa de contencioso imobiliário tem uma vasta experiência no aconselhamento de litígios de revisão de rendas, incluindo revisões históricas complexas. Quer se trate de um senhorio que procura recuperar as rendas em atraso ou de um inquilino que enfrenta uma reclamação, podemos orientá-lo sobre os riscos, as defesas e as oportunidades de resolução.

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Ben Lewis é um advogado associado no departamento de contencioso da RFB, juntamente com o Sócio Sénior de Contencioso, David Burns. Para mais informações sobre este assunto, contactar Ben Lewis através do e-mail B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892 ou contactar David Burns em D.Burns@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0207 467 5751.