Hoeveel schadevergoeding kan ik eisen wegens nalatigheid bij de overdracht van onroerend goed?

Hoeveel schadevergoeding kan ik eisen wegens nalatigheid bij de overdracht van onroerend goed?

Als een vastgoedadvocaat of een advocaat gespecialiseerd in residentieel vastgoed een fout maakt tijdens een aankoop, verkoop, herfinanciering, overdracht van eigen vermogen, verlenging van een huurovereenkomst of een andere vastgoedtransactie, kunt u mogelijk schadevergoeding eisen. Het bedrag dat u kunt claimen voor nalatigheid bij de overdracht hangt af van de schade die u daadwerkelijk heeft geleden, wat de notaris redelijkerwijs had moeten doen en of hun fout uw schade heeft veroorzaakt.

In de praktijk zijn schadeclaims wegens nalatigheid bij eigendomsoverdracht er meestal op gericht u weer in de financiële positie te brengen waarin u zich waarschijnlijk zou hebben bevonden als de fout niet was gemaakt. Dat betekent dat de waarde van een schadeclaim kan variëren van een paar honderd pond tot vele duizenden, en in sommige gevallen zelfs nog veel meer. Bij RFB Legal helpen we cliënten te begrijpen of ze mogelijk aanspraak kunnen maken op een schadevergoeding en welke vergoeding realistisch gezien kan worden verkregen.

Wat is nalatigheid bij eigendomsoverdracht?

Er is sprake van nalatigheid bij onroerendgoedtransacties wanneer een advocaat of bevoegde vastgoedbemiddelaar niet het niveau van vakbekwaamheid en zorgvuldigheid aan de dag legt dat van een redelijk bekwame vastgoedprofessional mag worden verwacht, en die nalatigheid leidt tot financiële schade voor u. Dit kan zich voordoen bij overdrachtszaken van woningen, waaronder het kopen of verkopen van een woning, het afhandelen van onroerend goed in erfpacht, het oversluiten van een hypotheek, het overdragen van eigen vermogen, het kopen van een vastgoedbelegging, of het afhandelen van huurverlengingen en het afkopen van erfpacht.

Niet elke fout komt neer op nalatigheid. Sommige zaken zijn gewoon ongelukkige uitkomsten, terwijl andere deel uitmaken van de risico’s die aan een onroerendgoedtransactie verbonden zijn. Om een vordering succesvol in te stellen, moet u doorgaans drie zaken aantonen:

• de overdrachtsadvocaat had een zorgplicht jegens u;
• zij hebben die plicht geschonden door onder de vereiste norm te presteren; en
• hun fout heeft u een meetbare financiële schade berokkend.

Hoe wordt de vergoeding berekend?

Er is geen vast bedrag voor schadeclaims wegens nalatigheid bij de overdracht van onroerend goed. De schadevergoeding wordt doorgaans berekend op basis van de daadwerkelijke schade die door de fout is veroorzaakt. Hieronder kunnen vallen: het verschil tussen de verwachte waarde van het onroerend goed en de daadwerkelijk ontvangen waarde, extra juridische kosten, kosten voor taxaties, hypotheekkosten, boeterente of kosten voor het verhelpen van een probleem dat eerder had moeten worden gesignaleerd.

Als u bijvoorbeeld een woning hebt gekocht en uw notaris heeft een belangrijke eigendomsfout over het hoofd gezien, kunt u mogelijk de kosten voor het verhelpen van die fout of de waardevermindering die hierdoor is ontstaan, verhalen. Als uw overdrachtsadvocaat een probleem met het erfpachtrecht over het hoofd heeft gezien en u later een groot bedrag moest betalen om de erfpacht te verlengen, kunnen die kosten mogelijk worden vergoed als de nalatigheid kan worden aangetoond.

In een standaardclaim wegens nalatigheid bij een eigendomsoverdracht kunt u echter doorgaans geen schadevergoeding eisen louter op grond van teleurstelling of stress. De wet richt zich doorgaans op financiële schade, hoewel bepaalde bijkomende schade in beperkte gevallen voor vergoeding in aanmerking kan komen.

Voorbeelden van veelvoorkomende claims wegens nalatigheid bij eigendomsoverdracht

Elk geval is anders, maar veelvoorkomende voorbeelden zijn onder meer:

• het niet goed controleren van de eigendomsakte vóór de overdracht;
• ontbrekende beperkende bedingen, erfdienstbaarheden of grensgeschillen;
• geen advies geven over de looptijd van de huurovereenkomst, de erfpacht of risico’s in verband met servicekosten;
• het niet melden van een hypotheekprobleem of een vereiste van de kredietverstrekker;
• problemen met ontbrekende bouwvoorschriften of bouwvergunningen;
• het vertragen van een transactie, met als gevolg het mislopen van een deal of boetekosten;
• het niet behartigen van de belangen van een cliënt bij een overdracht van aandelen of het oversluiten van een hypotheek;
• geen gevolg geven aan duidelijke instructies of niet wijzen op belangrijke risico’s.

Als een koper bijvoorbeeld niet wordt geïnformeerd dat een huurovereenkomst nog maar een korte looptijd heeft, kan het onroerend goed minder waard zijn dan verwacht en later moeilijker te verkopen of te herfinancieren zijn. Als de notaris van de verkoper de eigendomsdocumenten niet correct afhandelt, kan de verkoop vertraging oplopen of zelfs mislukken, wat tot vermijdbare kosten leidt.

Waarvoor kunt u een vergoeding aanvragen?

Het bedrag dat bij een vordering wegens nalatigheid bij de overdracht van onroerend goed kan worden verhaald, kan, afhankelijk van de feiten, het volgende geheel of gedeeltelijk omvatten:

• de kosten voor het herstellen van de fout van de advocaat;
• de waardevermindering van het onroerend goed;
• extra hypotheekrente of financieringskosten;
• extra juridische kosten of honoraria;
• kosten voor onderzoek of opsporing die door de fout verloren zijn gegaan;
• schade in verband met een mislukte verkoop of aankoop;
• de kosten voor het voeren van verweer tegen een vordering of, indien van toepassing, het oplossen van een eigendomsgeschil.

In sommige gevallen kan een vordering ook gebaseerd zijn op het zogenaamde “verlies van kans”-argument, waarbij de nalatigheid de kans op een beter resultaat heeft verkleind. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als een koper opnieuw over de prijs zou hebben onderhandeld als hij tijdig op de hoogte was gesteld van een wezenlijk probleem.

Hoe de schadeclaimprocedure doorgaans verloopt

Als u denkt dat uw vastgoedadvocaat nalatig is geweest, is het verstandig om snel actie te ondernemen. Het proces begint vaak met het doornemen van uw vastgoeddossier, de eigendomsdocumenten, de hypotheekpapieren, de correspondentie en eventuele afwikkelings- of opzoekresultaten. Zo kan worden vastgesteld wat er mis is gegaan en of de schade het gevolg is van een beroepsfout in plaats van een andere oorzaak.

Een advocaat die zich bezighoudt met claims wegens nalatigheid bij onroerendgoedtransacties zal dan doorgaans het volgende beoordelen:

• welke plicht men jegens u had;
• of de advocaat die plicht heeft geschonden;
• welk verlies u hebt geleden;
• hoe dat verlies moet worden berekend;
• of er tijdslimieten of verjaringstermijnen gelden.

Schadeclaims worden vaak via briefwisseling en onderhandelingen afgehandeld, nog voordat een gerechtelijke procedure nodig is. In veel gevallen wordt de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de advocaat hierbij betrokken. Een goed voorbereide schadeclaim moet de feiten duidelijk uiteenzetten, de nalatigheid toelichten en de financiële schade onderbouwen met documenten en, indien nodig, deskundig advies.

Wat is van invloed op het bedrag dat u kunt terugkrijgen?

Er zijn verschillende factoren die van invloed kunnen zijn op de hoogte van de schadevergoeding. De belangrijkste zijn de omvang van de schade, de sterkte van het bewijs en de vraag of de schade rechtstreeks het gevolg was van de nalatigheid. Als u de schade had kunnen voorkomen door zelf redelijk te handelen, kan de schadevergoeding worden verlaagd.

De rechtbank of de verzekeraar kan ook nagaan of u medeverantwoordelijk was, of het probleem hoe dan ook aan het licht zou zijn gekomen, en of de schade te veraf ligt, dat wil zeggen te ver verwijderd is van de fout van de advocaat om vergoed te kunnen worden. Daarom is gedegen juridisch advies van groot belang voordat u aannames doet over de waarde van een schadeclaim.

Er gelden ook strikte verjaringstermijnen voor vorderingen wegens beroepsnalatigheid. In veel gevallen is dit zes jaar vanaf het moment van de nalatige handeling, of soms drie jaar vanaf het moment dat u voor het eerst kennis nam van het probleem, of daar redelijkerwijs kennis van had moeten nemen. Aangezien verjaringstermijnen complex kunnen zijn, is het verstandig om advies in te winnen zodra u een probleem vermoedt.

Veelgemaakte fouten die de uitkering kunnen verlagen

Sommige cliënten wachten te lang met het inwinnen van advies, waardoor het moeilijker kan worden om bewijsmateriaal te verzamelen en het risico bestaat dat de verjaringstermijn verstrijkt. Anderen bewaren geen kopieën van belangrijke documenten, zoals afrekeningen, e-mails, hypotheekaanbiedingen, kadastrale rapporten of taxatierapporten. Zonder deze documenten kan het moeilijker zijn om aan te tonen welk advies had moeten worden gegeven en welke schade daaruit is voortgevloeid.

Een ander veelvoorkomend probleem is dat men verwacht de volledige kosten van een onroerendgoedtransactie vergoed te krijgen, louter omdat er zich een probleem heeft voorgedaan. In werkelijkheid komen doorgaans alleen de schade die door de nalatigheid is veroorzaakt voor vergoeding in aanmerking. Als een onroerend goed al door een ander probleem was aangetast, of als hetzelfde resultaat zich ook bij correct advies zou hebben voorgedaan, kan de schadevergoeding beperkt zijn.

Hoe een vastgoedadvocaat of een advocaat gespecialiseerd in residentieel vastgoed u kan helpen

Een advocaat met ervaring in geschillen over onroerend goed en nalatigheid bij eigendomsoverdrachten kan beoordelen of u een geldige vordering hebt en wat de waarde daarvan zou kunnen zijn. Hij of zij kan het dossier van de eigendomsoverdracht doornemen, plichtsverzuim vaststellen, bewijsmateriaal voor de geleden schade verzamelen en u adviseren over de beste manier om tot een oplossing te komen.

Bij RFB Legal heeft ons vastgoedteam niet alleen verstand van het overdrachtsproces, maar ook van de juridische kwesties die kunnen ontstaan als er iets misgaat. Wij staan cliënten regelmatig bij met vragen over de overdracht van woningen, erfpachtzaken en vastgoedgerelateerde geschillen, en streven ernaar duidelijk en praktisch advies te geven in begrijpelijke taal. Of uw kwestie nu betrekking heeft op een aankoop, verkoop, herfinanciering, overdracht van eigen vermogen of een erfpachttransactie, wij kunnen u helpen uw opties te begrijpen.

Veelgestelde vragen

Hoeveel schadevergoeding kan ik krijgen voor nalatigheid bij de overdracht van onroerend goed?

Dat hangt af van de omvang van uw daadwerkelijke financiële schade. Bij sommige vorderingen gaat het om relatief bescheiden bedragen, terwijl andere vorderingen betrekking hebben op aanzienlijke verliezen als gevolg van eigendomsgebreken, problemen met erfpacht of een mislukte vastgoedtransactie.

Kan ik een claim indienen als mijn notaris gewoon een fout heeft gemaakt?

Niet elke fout is het gevolg van nalatigheid. Meestal moet u aantonen dat de fout niet voldeed aan de norm die van een redelijk bekwame advocaat of vastgoedadvocaat mag worden verwacht, en dat deze fout u schade heeft berokkend.

Moet ik naar de rechtbank?

Niet altijd. Veel schadeclaims wegens nalatigheid bij eigendomsoverdracht worden via onderhandelingen of via de verzekeraar afgehandeld. Een gerechtelijke procedure is soms nodig, maar dat is niet in alle gevallen de eerste stap.

Kan ik een vergoeding krijgen voor stress of ongemak?

Meestal gaat het bij schadeclaims om financiële schade. Stress en ongemak alleen zijn doorgaans niet voldoende voor een standaard schadeclaim wegens nalatigheid bij een eigendomsoverdracht, hoewel ze in bepaalde gevallen wel relevant kunnen zijn.

Hoe lang heb ik de tijd om een claim in te dienen?

De termijnen kunnen streng zijn en zijn afhankelijk van de feiten. Als u denkt dat er iets mis is gegaan, kunt u het beste zo snel mogelijk advies inwinnen.

Neem contact op met RFB Legal over uw schadeclaim wegens nalatigheid bij de overdracht van onroerend goed

Als u van mening bent dat uw overdrachtsadvocaat, notaris of vastgoedadvocaat een fout heeft gemaakt die u schade heeft berokkend, kan RFB Legal uw zaak beoordelen en u adviseren over de verwachte waarde van een eventuele vordering. Wij bieden duidelijk en praktisch advies dat is afgestemd op uw situatie en streven ernaar geschillen waar mogelijk efficiënt op te lossen. Neem contact op met RFB Legal voor advies over nalatigheid bij overdrachten, vorderingen met betrekking tot woningen en aanverwante kwesties op het gebied van onroerendgoedrecht in heel Engeland en Wales.