Aangezien de vastgoedmarkt in Londen en andere grote steden, zoals Manchester, blijft groeien, is het belangrijk dat u, als u onroerend goed op erfpacht bezit, volledig op de hoogte bent van uw rechten om uw investering te beschermen. Het bezit van een langlopende erfpachtovereenkomst voor een woning kan een waardevol bezit zijn, maar naarmate de looptijd van de erfpacht afneemt, kan helaas ook de waarde van dat bezit dalen. De Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (zoals gewijzigd) biedt ‘in aanmerking komende huurders’ het recht op verlenging van de huurovereenkomst onder bepaalde omstandigheden.
Wij begrijpen hoe belangrijk het voor verhuurders is om een strategie te hebben die voor hun gehele vastgoedportefeuille geldt, om zo de best mogelijke nieuwe huurvoorwaarden en de hoogste premie te bedingen.
Het recht houdt in dat de bestaande erfpachtovereenkomst met 90 jaar wordt verlengd tegen een “symbolische pacht” (wat betekent dat er in feite geen grondpacht verschuldigd is). Als de huidige erfpachtovereenkomst bijvoorbeeld nog 80 jaar loopt, zou de nieuwe, verlengde erfpachtovereenkomst 170 jaar duren. De verhuurder heeft recht op een premie voor de verlenging van de erfpachtovereenkomst en deze is gebaseerd op een formule die is vastgelegd in de desbetreffende wet.
U kunt onze online calculator voor huurverlenging om de premie voor een wettelijke verlenging van de huurovereenkomst te berekenen. Deze berekening doet echter niets af aan de noodzaak om een ervaren taxateur in te schakelen voor een nauwkeurige taxatie.
Als een erfpachtcontract op het moment dat een verlenging wordt aangevraagd nog minder dan 80 jaar loopt, wordt de prijs verhoogd met een extra waarderingscomponent die de “marriage value” wordt genoemd. Als een erfpachtcontract nog ongeveer 80 jaar loopt, is het belangrijk om snel te handelen om te voorkomen dat er een hogere premie voor de verlenging moet worden betaald.
Hieronder geven we een overzicht van de procedure voor het verlengen van huurovereenkomsten.
Eerste onderzoeken
Voorwaarden voor verlenging van een huurovereenkomst
Voordat u de formele procedure voor de verlenging van de huurovereenkomst start, is het belangrijk om eerst te controleren of u aan de voorwaarden voldoet: uw huurovereenkomst moet aanvankelijk voor een looptijd van 21 jaar of langer zijn gesloten.
U moet minimaal twee jaar als eigenaar van het huurcontract geregistreerd staan.
Als uw verhuurder een liefdadigheidsinstelling voor huisvesting is en de woning wordt ter beschikking gesteld in het kader van de taken van die instelling, of als het om een zakelijke of commerciële huurovereenkomst gaat, komt u niet in aanmerking voor een verlenging van de huurovereenkomst.
Het vaststellen van de ‘bekwame verhuurder’
U moet nagaan wie de bevoegde verhuurder is. De bevoegde verhuurder is degene die een voldoende sterk recht op het onroerend goed heeft om de verlenging van de huurovereenkomst met 90 jaar te kunnen toestaan – dat wil zeggen, een recht dat 90 jaar langer duurt dan uw huidige huurovereenkomst.
Vaak is de directe verhuurder ook de grondeigenaar en dus de bevoegde verhuurder. Er zijn echter gevallen waarin de directe verhuurder een tussentijdse huurovereenkomst heeft die te kort is om de eigenaar van de flat een verlenging van negentig jaar te geven. Dit vormt geen belemmering voor het verkrijgen van een verlenging van de huurovereenkomst, maar voordat u de formele procedure voor verlenging start, moet u er zorgvuldig op letten dat u de juiste ‘bevoegde verhuurder’ hebt geïdentificeerd.
De formele procedure
De eerste kennisgeving van vordering door de huurder (kennisgeving op grond van artikel 42) zet de wettelijke procedures voor het verkrijgen van de nieuwe huurovereenkomst in gang en de huurder is aansprakelijk voor de redelijke kosten van de verhuurder vanaf de datum waarop deze de kennisgeving heeft ontvangen. De eerste kennisgeving bevat bepaalde essentiële informatie over de flat en de huurder, evenals de premie die de huurder wenst te betalen voor de verlenging van de huurovereenkomst. De kennisgeving van vordering wordt betekend aan de bevoegde verhuurder, met kopieën aan eventuele andere tussenliggende verhuurders.
- Het is belangrijk dat de kennisgeving volledig is en geen onjuistheden of onjuiste beschrijvingen bevat, aangezien een onvolledige kennisgeving als ongeldig kan worden afgewezen. Het is wellicht mogelijk om onjuiste beschrijvingen of onjuistheden te corrigeren door een verzoek in te dienen bij de County Court, maar dit brengt kosten met zich mee die beter vermeden kunnen worden.
- In de kennisgeving staat een datum vermeld waarop de bevoegde verhuurder moet reageren. Die datum moet ten minste twee maanden na de datum van betekening van de vordering liggen.
- Zodra de eerste kennisgeving is betekend, is de huurder verantwoordelijk voor de redelijke taxatiekosten en juridische kosten van de verhuurder, evenals voor zijn eigen kosten. De kennisgeving is ook van belang voor het vaststellen van de taxatiedatum voor de berekening van de aan de verhuurder verschuldigde premie.
- Ronald Fletcher Baker LLP heeft ruime ervaring met de relevante wettelijke voorschriften en procedures en zal nauw met u samenwerken om ervoor te zorgen dat we alle benodigde informatie verzamelen voor het opstellen van de eerste kennisgeving.
- Huurders kunnen de eerste kennisgeving bij het kadaster laten registreren. Dit biedt de huurder bescherming tegen de verkoop van het eigendomsrecht door de verhuurder. Elke koper van het eigendomsrecht die na de registratie van de kennisgeving van de huurder tot aankoop overgaat, verwerft het eigendomsrecht onder voorbehoud van de aanvraag voor de nieuwe huurovereenkomst.
- De verhuurder heeft het recht om op elk moment na ontvangst van de kennisgeving van de huurder de betaling van een borgsom te eisen. Deze bedraagt 10% van de in de kennisgeving van de huurder voorgestelde premie of £ 250, afhankelijk van welk bedrag het hoogst is.
- De verhuurder zal vervolgens een tegenverklaring indienen waarin hij aangeeft of hij erkent dat de individuele huurder het recht heeft om zijn of haar huurovereenkomst te verlengen, en zo ja, met welke voorwaarden hij instemt en met welke niet.
- Na de betekening van het tegenvoorstel van de verhuurder geldt een termijn van twee maanden waarin de partijen onderhandelingen kunnen voeren om overeenstemming te bereiken over de premie en de voorwaarden van de huurovereenkomst.
- Indien de verhuurder niet of te laat reageert op de kennisgeving van vordering, heeft de huurder recht op een verlenging van de huurovereenkomst onder de voorwaarden die in de kennisgeving van vordering zijn vastgelegd. Er bestaat een procedure om dit af te dwingen.
- Indien er nog onopgeloste kwesties zijn, moet de huurder binnen zes maanden na de datum van het tegenbericht van de verhuurder bij de Property Chamber First Tier Tribunal (“het Tribunal”) een verzoek indienen om een uitspraak over de punten waarover geen overeenstemming is bereikt.
- De rechtbank zal diverse aanwijzingen geven waaraan beide partijen zich moeten houden, en zal een datum voor de definitieve zitting vaststellen. De partijen kunnen ondertussen blijven onderhandelen.
Verlenging van de huurovereenkomst buiten het kader van de wet
De erfpachter kan weliswaar proberen om buiten de wettelijke procedures van de Leasehold Reform Act om over een verlenging te onderhandelen, maar deze aanpak brengt risico’s met zich mee. De verhuurder is niet verplicht om u aan te bieden waar u volgens de wet recht op hebt. Het is mogelijk dat u geen verlenging van 90 jaar krijgt, dat u geen symbolische grondrente krijgt en dat u wellicht een hogere premie moet betalen. Er bestaat ook een risico dat u juridische kosten maakt bij de correspondentie met de verhuurder, terwijl de verhuurder vervolgens weigert de huurtermijn te verlengen.
Welke premie moet er worden betaald voor een verlenging van de huurovereenkomst?
De premie die voor de nieuwe erfpachtovereenkomst moet worden betaald, bedraagt overeenkomstig bijlage 13, deel II, van de Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (zoals gewijzigd) het totaal van:
- De waardevermindering van het eigendomsrecht van de verhuurder op het appartement; d.w.z. het verschil tussen de waarde van zijn eigendomsrecht op dit moment met de huidige huurovereenkomst en de waarde van zijn eigendomsrecht na het afsluiten van de nieuwe huurovereenkomst met de extra 90 jaar – dit wordt berekend op basis van het verlies aan inkomsten uit de grondrente voor de rest van de oorspronkelijke looptijd (aangezien de gehele looptijd van de nieuwe huurovereenkomst tegen een symbolische huurprijs zal zijn) en het verlies als gevolg van de extra 90 jaar wachten op de terugkeer.
- Het aandeel van de verhuurder in de huwelijkswaarde; dit wordt alleen toegevoegd wanneer de resterende looptijd van de huurovereenkomst minder dan 80 jaar bedraagt. Onder huwelijkswaarde wordt verstaan het potentieel voor waardestijging van de woning als gevolg van de toekenning van de nieuwe huurovereenkomst; de wet schrijft voor dat deze ‘winst’ tussen de partijen moet worden verdeeld. Een huurder met een huurovereenkomst waarvan de resterende looptijd bijna 81 jaar bedraagt, zou daarom serieus moeten overwegen deze zo snel mogelijk te verlengen
- Vergoeding voor schade die voortvloeit uit de toekenning van de nieuwe huurovereenkomst; dit biedt de verhuurder een verhaalsmogelijkheid voor elke andere waardevermindering van zijn belang in andere onroerende goederen (andere appartementen in het gebouw of het gebouw zelf) en voor elke schade die voortvloeit uit de toekenning van de nieuwe huurovereenkomst.
Er is geen verplichting om een formele taxatie te laten uitvoeren, maar dit is doorgaans wel aan te raden. Door in een vroeg stadium een gedetailleerde taxatie door een deskundige taxateur te laten uitvoeren, kunt u namelijk beter bepalen of de verlenging van de huurovereenkomst financieel haalbaar is en kunt u met meer zekerheid over de premie onderhandelen.
U kunt onze online calculator voor huurverlenging om de premie voor een wettelijke verlenging van de huurovereenkomst te berekenen. Deze berekening doet echter niets af aan de noodzaak om een ervaren taxateur in te schakelen voor een nauwkeurige taxatie.
Het kan ook nodig zijn dat er een taxateur wordt ingeschakeld voor de onderhandelingen over de premie nadat de eerste kennisgeving en de tegenkennisgeving zijn betekend, en om als deskundige voor het tribunaal op te treden indien er geen overeenstemming kan worden bereikt. Ronald Fletcher Baker LLP beschikt over een selectie van deskundige taxateurs waarmee wij u indien nodig in contact kunnen brengen.
Afwezige verhuurders
Als de verhuurder niet kan worden gevonden, kan de kennisgeving aan de huurder niet worden betekend en is een afzonderlijke procedure nodig. In dat geval kan de huurder bij de kantonrechter een verzoek indienen voor een ’Vesting Order'. Als de rechtbank ervan overtuigd is dat de huurder in aanmerking komt voor een nieuwe huurovereenkomst en dat alle redelijke inspanningen zijn geleverd om de verhuurder te vinden, zal zij de huurovereenkomst in feite aan de huurder toekennen in afwezigheid van de verhuurder. De rechtbank zal de zaak doorgaans doorverwijzen naar het Tribunal voor de vaststelling van de premie.
Mocht u meer informatie nodig hebben, klik dan hier voor onze veelgestelde vragen over huurverlengingen.
Mocht u hulp nodig hebben, bel ons dan en vraag naar een medewerker van ons team
(Let op: Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd op onze vorige website en dient alleen ter algemene informatie. Hoewel het de juridische situatie weergeeft op het moment van schrijven, kan de wet veranderd zijn sinds de publicatie. Neem contact op met ons team voor up-to-date advies op maat van uw omstandigheden).
