De regels die bepalen wie eigenaar is van en zeggenschap heeft over woningen in Engeland en Wales ondergaan momenteel de grootste hervorming in een generatie. Decennialang betekende het kopen van een appartement dat men terechtkwam in de complexe wereld van het leasehold-systeem, waardoor kopers vaak te maken kregen met stijgende grondpachten, dure verlengingen van de pachtovereenkomst en geschillen met de grondeigenaren.
Een juridische hervorming op twee sporen heeft tot doel de macht definitief weg te halen bij traditionele verhuurders en deze terug te geven aan huiseigenaren. Deze overgang wordt aangestuurd door twee belangrijke wetsvoorstellen, de Wet op de hervorming van erfpacht en eigendomsrecht van 2024 en het wetsontwerp inzake de hervorming van het gemeenschappelijk eigendom en het erfpachtrecht van 2026.
De Wet op de hervorming van erfpacht en eigendomsrecht van 2024: huidige stand van zaken en de rechtszaak bij het Hof van Beroep
De Wet op de hervorming van erfpacht en eigendomsrecht van 2024 trad in mei 2024 in werking, maar de tenuitvoerlegging ervan verliep moeizaam. Eigenaren van onroerend goed hebben onmiddellijk aanzienlijk juridisch verzet geboden, met het argument dat de ingrijpende structurele veranderingen in de wetgeving neerkwamen op een onrechtmatige ontneming van eigendomsrechten op grond van artikel 1 van het Eerste Protocol (A1P1) bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).
De rechterlijke toetsing en het aanstaande beroep
In oktober 2025 heeft het Hooggerechtshof een uitgebreid vonnis van 167 pagina’s gewezen, waarin de vorderingen tot rechterlijke toetsing van de grondeigenaren werden afgewezen. Het hof oordeelde dat de regering binnen haar discretionaire bevoegdheden had gehandeld om een structurele, concurrentieverstorende onevenwichtigheid op de woningmarkt te corrigeren.
De juridische strijd is echter nog lang niet voorbij. Op 1 april 2026 heeft het Hof van Beroep vijf grote groepen institutionele grondeigenaren formeel toestemming verleend om in beroep te gaan. Deze tweede ronde van de rechtszaak, waarin veel op het spel staat, zal naar verwachting eind 2026 of begin 2027 worden behandeld.
Het beroep van de grondbezitters richt zich rechtstreeks op drie pijlers van de Wet van 2024:
- De afschaffing van de waarde van het huwelijk: De wet van 2024 schaft de “marriage value” af, de hypothetische winst die ontstaat wanneer een erfpachtcontract met een resterende looptijd van minder dan 80 jaar wordt verlengd. Onder het oude stelsel werd deze waarde gelijkelijk verdeeld tussen de erfpachter en de grondeigenaar. Grondeigenaren stellen dat het schrappen van dit aandeel neerkomt op een onvergoede onteigening van vermogenswaarde.
- Het maximum voor de vaststelling van de grondrente: De wet schrijft voor dat bij de berekening van de premie die een huurder moet betalen om zijn huurovereenkomst te verlengen of het eigendomsrecht te verwerven, er een maximum geldt voor de grondrente waarmee rekening wordt gehouden, waardoor het uiteindelijke bedrag dat aan de grondeigenaar wordt uitgekeerd, lager uitvalt.
- De verschuiving van de proceskosten: Vroeger waren pachters contractueel verplicht om de kosten voor deskundigen, taxaties en juridische bijstand van de grondeigenaar te betalen tijdens een procedure voor het verkrijgen van eigendomsrechten of het verlengen van de pachttermijn. De wet van 2024 keert deze regeling om en bepaalt dat elke partij haar eigen kosten moet dragen.
Actieve bepalingen: wat is momenteel afdwingbaar?
Tenzij het Hof van Beroep een formeel bevel tot opschorting van de wetgeving uitvaardigt – wat hoogst onwaarschijnlijk is – blijven de bepalingen van de Wet van 2024 die reeds door inwerkingtredingsbesluiten in werking zijn getreden, volledig van kracht:
- Het recht op kiesrecht vanaf de eerste dag: De historische “tweejaarsregel” is ingetrokken. Huurpachters hoeven niet langer 24 maanden eigenaar te zijn van een woning in huurpacht voordat zij een wettelijk verzoek kunnen indienen voor een verlenging van de pachtovereenkomst of een collectieve aankoop van het eigendomsrecht. Zij beschikken over dit wettelijke recht vanaf de eerste dag van hun eigendom.
- De 50%-drempel voor gemengd commercieel gebruik: Gebouwen met een gemengde bestemming (zoals appartementen boven winkelruimtes of kantoren) komen nu in aanmerking voor collectieve eigendomsoverdracht en het recht op beheer (RTM), mits de niet-residentiële ruimte maximaal 50% van de totale binnenoppervlakte van het gebouw beslaat. Dit is een aanzienlijke verhoging ten opzichte van de eerdere, restrictieve wettelijke limiet van 25%.
- Verlies van de status van gegarandeerde huurder: Door een gerichte wetswijziging die in december 2025 van kracht wordt, worden langlopende huurovereenkomsten voor woningen (met een looptijd van meer dan 21 jaar) volledig uitgesloten van de categorie ‘gegarandeerde huurovereenkomsten’ zoals bedoeld in de Woningwet van 1988. Hiermee wordt een historisch risico weggenomen waarbij een grondeigenaar gebruik kon maken van versnelde summiere uitzettingsprocedures om een huurder uit te zetten wiens grondrente meer dan £ 250 per jaar bedroeg (of £ 1.000 in Londen).
- De norm voor verlenging met 990 jaar: Zodra de waarderingsmechanismen volledig van kracht zijn, krijgen pachters het wettelijke recht om hun pachttermijn met standaard 990 jaar te verlengen tegen een symbolische grondrente (0 pond), ter vervanging van het verouderde wettelijke verlengingskader van 90 jaar. Let wel: zolang de waarderingsmechanismen nog niet actief zijn, blijft de huidige verlengingsperiode 90 jaar.
Het wetsontwerp inzake de hervorming van het commonhold- en leasehold-stelsel van 2026
Hoewel de wet van 2024 het bestaande pachtsysteem aanpast, is het de bedoeling van de regering om dit in de volgende fase volledig af te schaffen. Op 27 januari 2026 heeft het Ministerie van Huisvesting, Gemeenschappen en Lokaal Bestuur (MHCLG) het langverwachte wetsontwerp inzake de hervorming van het commonhold- en pachtsysteem gepubliceerd.
Het wetsontwerp doorliep in korte tijd de formele fase van prelegislatieve toetsing, wat uitmondde in een uitgebreid evaluatierapport dat op 27 mei 2026 werd gepubliceerd door de Speciale Commissie voor Huisvesting, Gemeenschappen en Lokaal Bestuur. Het duidelijke beleid van de regering werd verder versterkt door de expliciete vermelding ervan in de troonrede.
De belangrijkste pijlers van het wetsontwerp voor 2026 zijn onder meer:
Het mandaat voor commonhold en het verbod op nieuwe appartementen
De belangrijkste maatregel van het wetsvoorstel is een absoluut verbod op het creëren of overdragen van nieuwe huurwoningen. In plaats daarvan stelt de wetgeving „commonhold“ vast als de standaard juridische eigendomsvorm voor alle nieuwe wooncomplexen met meerdere wooneenheden.
Binnen een ‘commonhold’-structuur, die aansluit bij internationale regelingen voor appartementencomplexen, bezitten individuele kopers van appartementen het volledige eigendomsrecht op hun specifieke eenheid. De gemeenschappelijke delen van het complex zijn eigendom van en worden beheerd door een ‘Commonhold Association’, een rechtspersoon die gezamenlijk eigendom is van de eigenaren van de eenheden. Er is geen externe terugvalverhuurder, geen aflopende huurtermijn en geen grondrente.
In een belangrijke beleidsupdate, gepresenteerd tijdens een keynote-toespraak voor het Institute for Government, bevestigde minister van Volkshuisvesting Matthew Pennycook dat de regering weliswaar streeft naar goedkeuring van alle kernonderdelen van het wetsvoorstel voor het einde van deze zittingsperiode, maar dat het absolute verbod op nieuwe huurwoningen waarschijnlijk pas in 2029 zal worden ingevoerd. Deze periode geeft projectontwikkelaars en kredietverstrekkers de tijd om hun bouwplannen en financiële modellen aan te passen.
Maximale grondpachtbedragen voor bestaande pachtovereenkomsten
Om de problemen aan te pakken waarmee miljoenen mensen te maken hebben die vastzitten aan bestaande langlopende huurovereenkomsten, voert het wetsvoorstel een ingrijpende maximering van de grondrente in van 250 pond per jaar.
Volgens de huidige ontwerpbepalingen zal dit maximum onmiddellijk van toepassing zijn op bestaande huurovereenkomsten voor woningen. Cruciaal is dat de ontwerptekst een automatische vervalclausule bevat, wat inhoudt dat het maximum na een periode van 40 jaar definitief daalt tot een symbolische huurprijs (0 pond). Volgens het huidige wetgevingsschema van de regering zal het aanvankelijke maximum van 250 pond naar verwachting eind 2027 in werking treden.
Verlaging van de drempel voor de omzetting naar een ‘commonhold’
Vroeger was voor de omzetting van een bestaand appartementencomplex met erfpacht in een ‘commonhold’-structuur de unanieme instemming van alle erfpachters en hypotheekhouders in het gebouw vereist, een drempel die dergelijke omzettingen in de meeste gevallen praktisch onmogelijk maakte.
Het wetsontwerp van 2026 verlaagt deze drempel aanzienlijk door de invoering van een eenvoudige meerderheidsdrempel van 50%. Als meer dan de helft van de in aanmerking komende huurders in een flatgebouw voor de omzetting stemt, kunnen zij de overige bewoners en de grondeigenaar wettelijk verplichten om het gebouw om te vormen tot een ‘commonhold’-structuur.
De volledige afschaffing van de verbeurdverklaring van huurovereenkomsten
Volgens het huidige eigendomsrecht kan een grondeigenaar een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst starten tegen een huurder van een woning vanwege schulden van slechts 350 pond, waardoor hij mogelijk een bezit ter waarde van honderdduizenden ponden in beslag kan nemen vanwege een klein geschil over servicekosten.
Het wetsvoorstel van 2026 schaft het recht op verbeurdverklaring bij langlopende huurovereenkomsten voor woningen volledig af. Het vervangt deze bevoegdheid door een evenredige, door de rechter ondersteunde regeling voor incasso en handhaving van huurovereenkomsten, waardoor huiseigenaren worden beschermd tegen het verlies van hun eigen vermogen als gevolg van betwiste kosten.
Intrekking van de bevoegdheden van particuliere landgoederen inzake “fleecehold”
Het wetsontwerp richt zich op uitbuitende praktijken bij particulier beheerde wooncomplexen met eigendomsrecht, ook wel “fleecehold” genoemd. De wetgeving beoogt de artikelen 121 en 122 van de Law of Property Act 1925 volledig in te trekken. Deze wijziging ontneemt particuliere vastgoedbeheerders hun wettelijke rechten om de woning van een huiseigenaar te betreden of een executiehuurovereenkomst af te sluiten vanwege onbetaalde of betwiste vastgoedhuurkosten.
Conclusie: Een toekomst die wordt gekenmerkt door beloften, vertragingen en grote onzekerheid
De gelijktijdige ontwikkeling van de Leasehold and Freehold Reform Act 2024 en het ontwerpwetsvoorstel Commonhold and Leasehold Reform Bill 2026 vormt een historische poging om het woningbezit in Engeland en Wales volledig te hervormen. Op papier beloven deze ingrijpende hervormingen een veel eerlijker systeem, waarbij pachters vanaf dag één recht hebben op verlenging, de kosten voor het verlengen van pachtcontracten worden verlaagd, huiseigenaren worden beschermd tegen agressieve inbeslagname van onroerend goed en een duidelijk stappenplan wordt uitgestippeld naar een vastgoedmarkt waarin ‘commonhold’ voorop staat.
Maar ondanks al het optimisme en de beloften rond deze mijlpalen op wetgevend gebied, wordt de huidige realiteit gekenmerkt door aanhoudende vertragingen, moeizame politieke processen en grote juridische onzekerheid.
Uiteindelijk lijken Engeland en Wales weliswaar op weg te zijn naar een toekomst zonder erfpacht, maar de overgang blijkt eerder een marathon dan een sprint te zijn. Terwijl de molens van Westminster en de rechtbanken langzaam draaien, heerst er onzekerheid bij particulieren en bedrijven aan beide kanten van de vastgoedmarkt.
Advocaat gespecialiseerd in vastgoedgeschillen en het verkrijgen van eigendomsrechten, Ben Lewis – Neem contact met ons op
Ben Lewis is advocaat-medewerker op de afdeling procesvoering van RFB. Voor vragen over dit onderwerp kunt u per e-mail contact opnemen met Ben Lewis via B.Lewis@rfblegal.co.uk of telefonisch op 0203 947 8892.
Ben Lewis
Advocaat
