Le Loi de 2024 sur la réforme des baux et de la pleine propriété La loi (LFRA 2024) a été adoptée avec la promesse de transformer le régime de propriété des baux en Angleterre et au Pays de Galles. Depuis des décennies, ce système était critiqué pour sa complexité, son déséquilibre et son coût. En supprimant la « valeur de mariage », en plafonnant le traitement du loyer foncier et en allégeant les charges financières, le Parlement a cherché à rendre les prolongations de bail et l’accession à la pleine propriété plus abordables et plus accessibles.
Pourtant, à peine un an plus tard, les réformes les plus importantes de cette loi se heurtent à un obstacle de taille devant la Haute Cour. En juillet 2025, six grands propriétaires fonciers et fondations caritatives ont engagé une procédure de contrôle juridictionnel. L’issue de cette procédure déterminera si les piliers fondamentaux de la réforme du bail à loyer resteront intacts ou s’ils seront remis en cause au moment même où ils devaient entrer en vigueur.
Pourquoi une réforme du régime de bail était-elle nécessaire ?
Le régime de la propriété à bail fait depuis longtemps l'objet de controverses. Les locataires-propriétaires sont propriétaires de leur logement pour une durée déterminée, mais restent tenus de payer un loyer foncier et des charges de copropriété, et doivent se conformer à des règles complexes s'ils souhaitent prolonger leur bail ou acquérir la pleine propriété. Les détracteurs de ce système ont fait valoir qu'il favorisait de manière disproportionnée les propriétaires, en particulier dans les zones urbaines à forte valeur immobilière où les primes pouvaient atteindre des montants très élevés.
L'un des éléments les plus controversés était la “ valeur de mariage ” : une somme supplémentaire due dès lors que la durée du bail passe en dessous de 80 ans, reflétant le « mariage » entre la valeur en pleine propriété et celle du bail. Les locataires à bail perpétuel faisaient valoir qu'il s'agissait là d'un gain inattendu et injuste pour les propriétaires. Les propriétaires en pleine propriété, à l'inverse, y voyaient la reconnaissance d'un intérêt financier réel.
Les appels à une réforme se sont intensifiés après que la tragédie de Grenfell a mis en évidence les failles dans la protection des locataires et que le grand public a pris conscience de la hausse des charges locatives. Les commissions parlementaires ont réitéré à plusieurs reprises leurs appels en faveur d’une réforme en profondeur, qui a abouti à la loi de 2024.
Principales dispositions de la loi de 2024 sur la réforme des baux et de la propriété foncière
Cette loi visait à remédier à trois problèmes structurels : l'évaluation, la durée et les coûts.
1. Évaluation
- Suppression de la valeur du mariage ;
- Le loyer foncier doit être pris en compte selon un plafond (0,11 TP3T de la valeur en pleine propriété du bien vacant) lors du calcul des primes ;
- De nouveaux barèmes seront fixés par voie de réglementation, dans le but de rendre les évaluations plus prévisibles et moins coûteuses pour les locataires.
2. Durée du bail
- Les droits de prolongation pour les appartements et les maisons ont été prolongés à 990 ans.
3. Coûts
- En règle générale, chaque partie supporte ses propres frais extrajudiciaires dans le cadre des demandes d'accession à la pleine propriété et de prolongation de bail, à quelques exceptions près ;
- Modifications apportées au ’ droit de gestion » visant à limiter le recouvrement des frais des propriétaires auprès des locataires.
4. Autres réformes
- Simplification des conditions d'éligibilité au « droit de gestion » ;
- Dispositions relatives à la transparence des frais de gestion successorale ;
- Suppression de l'obligation de détenir le bien depuis deux ans pour pouvoir exercer ses droits légaux.
Certaines mesures, telles que la suppression de la règle des deux ans de détention (en vigueur depuis janvier 2025), sont déjà entrées en vigueur. D’autres, notamment la durée de 990 ans et les nouveaux taux d’évaluation, sont en attente d’une réglementation d’application.
Le contrôle juridictionnel
En juillet 2025, la Cour divisionnaire (Holgate LJ et Foxton J) a examiné, au cours d’une procédure de contrôle juridictionnel de quatre jours, une action intentée par six requérants : The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon’s Charity et The Portal Trust. À eux tous, ils contrôlent ou gèrent environ 390 000 droits de bail. Leur recours vise directement les réformes en matière d’évaluation.
Les arguments des propriétaires fonciers
Les requérants font valoir que :
- La valeur du mariage est un droit de propriété protégé par l'article 1er du Protocole n° 1 de la Convention européenne des droits de l'homme. Sa suppression constitue une privation illégale de propriété.
- Le plafonnement du loyer foncier les prive injustement de la véritable valeur économique de leurs actifs.
- Le nouveau régime de prise en charge des frais les empêche de se faire rembourser des dépenses légitimes, ce qui porte une nouvelle fois atteinte aux droits de propriété.
- Dans l'ensemble, ces réformes sont disproportionnées : elles entraînent des pertes se chiffrant en centaines de millions de livres, sans pour autant parvenir à trouver un juste équilibre entre l'intérêt général et les droits individuels.
La défense du gouvernement
Le ministre défend ces réformes en les présentant comme une mesure légitime de politique sociale visant à corriger des décennies de déséquilibre. Il fait valoir que le Parlement est habilité à légiférer pour garantir l'accessibilité financière et l'équité sur le marché du logement. Le gouvernement soutient également que la “ valeur du mariage ” ne constitue pas en soi un « bien » au sens de la CEDH, mais plutôt une construction juridique susceptible d'être réformée.
Que s'est-il passé lors de l'audience ?
Selon des informations provenant du tribunal, les juges se sont montrés sceptiques quant à l'idée que la « valeur du mariage » puisse être considérée comme un droit de propriété. Ils se sont également demandé si les pertes financières invoquées par les propriétaires fonciers, bien que significatives, l'emportaient sur l'intérêt général que présente cette réforme. Le jugement a été mis en délibéré et la décision est attendue dans le courant de l'année 2025.
Il convient notamment de noter que les demandes d'intervention déposées par des associations de locataires ont été rejetées plus tôt dans l'année. Les détracteurs font valoir que cette décision a privé les locataires, c'est-à-dire précisément ceux qui étaient censés en bénéficier, de la possibilité de s'exprimer directement dans le cadre de la procédure.
Report de la réforme
Certains éléments de la loi LAFRA sont déjà entrés en vigueur. Les locataires ne sont plus tenus d’attendre deux ans avant de demander une prolongation de leur bail, et les conditions d’éligibilité au « droit de gestion » ont été élargies.
Toutefois, d'autres réformes majeures restent en suspens. Les prolongations prévues des baux de 990 ans et le renforcement des contrôles sur les frais de gestion immobilière dépendent de la législation d'application. Ces mesures sont désormais reportées tant que la procédure de contrôle juridictionnel est en cours.
Pour de nombreux locataires, l'incertitude est grande. Un récent sondage Opinium, rapporté par le Times en juillet 2025, a révélé que près de 60% des locataires à bail avaient des difficultés à vendre leur logement, tandis qu'environ les trois quarts avaient vu leurs charges augmenter au cours de l'année écoulée. Le manque de clarté concernant la réforme a plongé les ménages dans des difficultés financières et pratiques.
Et maintenant ?
Le jugement qui sera rendu déterminera si les dispositions les plus importantes de la LFRA 2024 resteront en vigueur telles quelles. Trois scénarios généraux sont envisageables :
1. Réformes confirmées dans leur intégralité
- Les locataires bénéficient de prolongations de bail moins chères et plus longues, avec des coûts réduits.
- Les propriétaires fonciers perdent la « valeur de mariage » et se voient appliquer un taux de redevance foncière réduit.
2. Succès partiel pour les propriétaires fonciers
- Le tribunal pourrait faire droit à certaines contestations (par exemple, concernant le recouvrement des frais) tout en laissant d'autres valables.
3. Le défi est pleinement relevé
- Le Parlement pourrait être amené à réexaminer la législation, ce qui retarderait encore davantage la réforme et maintiendrait les locataires dans l'incertitude.
Conséquences pratiques en 2025
- Pour les propriétaires fonciers : l'incertitude concernant l'évaluation des actifs persiste. La valeur des portefeuilles de rachat de droits de propriété pourrait être réévaluée en fonction des résultats.
- Pour les locataires : les négociations et les ventes restent difficiles, les acheteurs faisant preuve de prudence tant que la situation n'est pas clarifiée.
- À l'attention des prêteurs : les organismes de crédit immobilier suivent la situation de près, car l'accès au financement pour les baux de courte durée dépend d'une évaluation prévisible.
- En ce qui concerne le marché immobilier : le retard pris dans la mise en œuvre de la réforme sape la confiance, ce qui a des répercussions sur la mobilité et l'accessibilité financière.
Conclusion
L'examen judiciaire de la loi de 2024 sur la réforme des baux emphytéotiques et de la pleine propriété marque un tournant décisif pour le droit immobilier. Pour le gouvernement, il s'agit de vérifier si le Parlement est en mesure de mener à bien la refonte du régime des baux emphytéotiques, promise de longue date au nom de l'équité. Pour les propriétaires fonciers, il s’agit d’un combat visant à protéger des milliards de livres sterling de valeur patrimoniale. Pour les locataires, c’est la différence entre pouvoir prolonger leur bail ou acquérir la pleine propriété à des conditions équitables, et rester prisonniers d’un système depuis longtemps critiqué pour son caractère obsolète et déséquilibré.
Alors que le secteur attend le verdict prévu dans le courant de l'année, les propriétaires comme les locataires doivent se préparer à vivre quelques mois d'incertitude. La seule certitude est que cette décision redéfinira l'avenir du bail locatif pour les décennies à venir.
Prolongation de bail et rachat de bail : Contactez-nous
Ben Lewis est avocat collaborateur au sein du département Contentieux et Droit de propriété de RFB. Pour toute question concernant ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par e-mail à l'adresse suivante : B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.
Ben Lewis
Avocat associé
