Nota: El caso ha sido tratado posteriormente por el Tribunal de Apelación. Puede leer el resultado de la sentencia del Tribunal de Apelación en nuestro nuevo artículo "Préstamos puente: ¿el tipo de interés de demora de un prestamista puente constituye una penalización no exigible?"
En un caso reciente, el Tribunal Superior ha declarado que un tipo de interés de demora de 4% en un contrato de préstamo a corto plazo garantizado con una propiedad residencial constituía una penalización y no era ejecutable.
La garantía y las condiciones del préstamo
El prestamista (L) prestó 1,9 millones de libras esterlinas a otra empresa, propiedad de H y N, garantizados por hipotecas sobre varias propiedades, incluida su casa familiar y cinco propiedades de compra para alquilar.
El acuerdo de préstamo preveía que, en caso de incumplimiento grave, L podría nombrar un administrador judicial, vender las propiedades e imponer un 4% al mes tipo de interés de demora en caso de incumplimiento grave.
Evaluación del carácter sancionador de un tipo de interés de demora
El tipo de interés mensual por defecto 4%, un cuádruple del tipo normal, resultó ser una sanción no ejecutable. Aplicación de tos principios del caso de El Makdessi contra Cavendish Square Holdings BVla cuestión central a la hora de evaluar si un tipo de interés de demora es una sanción es la siguiente si el alcance de la elevación tiene una explicación satisfactoria para proteger un interés legítimo. Aunque, en principio, la aplicación de un tipo de interés más elevado en caso de impago podría estar justificada desde el punto de vista comercial debido a un mayor riesgo crediticio para un prestatario, era dudoso que L pudiera alegarlo en este caso.
Por qué no se pueden justificar tasas de impago más altas
Los problemas crediticios de H y N podrían haber llevado legítimamente a un prestamista a considerarlos de mayor riesgo. Sin embargo, había otros factores a tener en cuenta:
1. L había aplicado previamente un incremento para reflejar el riesgo de crédito adicional, pasando el tipo de 0,7% a 1% para reflejar una sentencia contra N. L no aportó ninguna prueba de por qué la morosidad justificaba un incremento de otros 3% cuando un incremento de 0,3% había sido suficiente en relación con el tipo estándar para ajustar la solvencia crediticia
2. Se aplica el mismo nivel de intereses de demora independientemente de la naturaleza del incumplimiento
3. La tasa de morosidad fue fijada centralmente por L, lo que significa que no podía fijarse por referencia a los riesgos específicos del prestatario o del préstamo concreto. Las pruebas periciales sugerían que la tasa de impago típica en el momento del préstamo era inferior a la tasa de impago en este caso.
Aspectos jurídicos
El caso de subraya dos principios fundamentales:
1. Tarifas personalizadas: Los tipos de interés deben adaptarse transacción por transacción para proteger el "interés legítimo" del prestamista
2. Sanciones proporcionadas: El tipo debe ser proporcional a los riesgos a los que se enfrenta el prestamista en caso de impago.
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David Burns
Socio Principal de Litigios
