Introduced at the end of World War II, at a time when commercial propiedad was at a premium, the Ley de arrendadores y arrendatarios de 1954 (‘the Act’) was designed to address both landlord y comercial tenants’ concerns and find an equilibrium of interests. The Conservative government at the time, led by Winston Churchill, responded by granting commercial tenants ‘security of tenure’, the right to remain in situ after their lease expires, also known as ‘holding over’, through the Act.
¿Tiene que abandonar el local un arrendatario comercial al finalizar el plazo del contrato de arrendamiento?
Unless the terms of the lease explicitly state that the lease is to be contracted out of the Act and the correct ‘contracting out’ procedure is followed, a business tenant generally has the right to ‘security of tenure’.
At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until terminated by either the landlord or the tenant, in accordance with the Act.
Currently, business tenancies of up to six months are excluded from the benefit of security of tenure. In June of 2025, the Law Commission ‘provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament will adopt this recommendation remains to be seen.
Vested in s30(1), the Act provides seven grounds a landlord can seek to rely upon to oppose a commercial tenant’s lease renewal and serve a ‘hostile’ s25 notice.
¿En qué fundamentos puedo basarme cuando un arrendatario comercial ha cometido incumplimientos graves de su contrato de arrendamiento?
Though seven grounds are made available by the Act, only one ground needs to be satisfied for a landlord to successfully oppose a tenant’s lease renewal.
Ground (c) provides landlords with the ability to oppose a lease renewal where the tenant has committed substantial breaches of their obligations under the lease, or for any reason connected with the tenant’s use or management of the ‘holding’. Under the Act, the ‘holding’ is defined as a part of the premises occupied for business purposes by the tenant.
El motivo (c) establece que el arrendador puede oponerse a la renovación alegando que…
“no debe concederse al arrendatario un nuevo contrato de arrendamiento, habida cuenta de otros incumplimientos graves por su parte de las obligaciones que le incumben en virtud del contrato de arrendamiento vigente, o por cualquier otra razón relacionada con el uso o la gestión que el arrendatario haga del inmueble“.
Cuando se invoca el motivo (c), el arrendador puede elegir entre dos fundamentos alternativos para la demanda;
(i) incumplimientos graves del contrato de alquiler vigente; y/o
(ii) cualquier otra causa relacionada con el uso o la gestión de la explotación.
The former requires the landlord to prove there has been a breach, or breaches, of the lease. The latter requires the landlord to provide reason as to why a new lease should not be granted connected with the tenant’s use or management of the premises. The Court will then look to the tenant to provide a rebuttal as to whether the alleged breaches of the lease are accepted and if they are, why the Court should grant a lease despite the reasons put forward by the landlord.
¿En qué tipo de incumplimiento puede basarse un arrendador para oponerse a la renovación del contrato de alquiler por parte de su inquilino?
The first head of claim under Ground (c), relating to substantial breaches, is applicable to all breaches of the tenancy, other than the tenant being in rent arrears or failing to comply with obligations to repair the property, as per the lease, as these breaches are covered by Grounds (a) and (b) of The Act.
In contrast with other Grounds found within s30(1), such as Ground (a), this first head of claim is not limited to the ‘holding’. This means that if a breach were to occur on any part of the premises demised by the tenancy, the breach would still qualify as reason for a landlord to rely on Ground (c). For example, if a lease is granted for the entirety of a building and the tenant occupies the ground floor for business purposes but underlets the first floor, the first floor is not considered to be part of the ‘holding’. However, if the first floor undertenant allows that part of the property to fall into disrepair and failed to comply with its repairing obligations, the landlord could, depending on the evidence, oppose the grant of a new lease to the tenant under Ground (c).
¿Qué se considera un incumplimiento ‘sustancial’ a efectos de una reclamación basada en el motivo (c)?
A efectos del motivo (c), el incumplimiento o incumplimientos no deben ser de carácter insignificante. El hecho de que el incumplimiento o incumplimientos en los que se basa la oposición del arrendador a la renovación del contrato de arrendamiento sean ‘sustanciales’ o no es una cuestión de hecho.
El motivo (c) se suele invocar cuando el inquilino, al hacer uso del local, ha incumplido las condiciones del contrato de arrendamiento relativas al uso del mismo.
En Youssefi contra Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, the Court of Recurso considered, amongst several other issues, whether breaches of an access covenant and a user covenant were substantial for the purposes of Ground (c). The Court found that the tenant had breached the former by being obstructive when the landlord attempted to access the property for an inspection, which undermined the efficient working of the landlord-tenant relationship. The tenant had also breached the user covenant that required the premises to be used for retail trade (within Classes A1 or A3 of the Orden de 1987 sobre Urbanismo y Ordenación del Territorio (Categorías de uso)). The tenant was not operating any business within the relevant use classes and had no intention to do so, despite being on notice of the breach for three years.
El Tribunal de Apelación confirmó que el incumplimiento de la cláusula de acceso constituía un incumplimiento sustancial a efectos del motivo (c). El Tribunal de Apelación también consideró que, dadas las circunstancias especiales de este caso, el juez estaba facultado para determinar que el incumplimiento de la cláusula de uso era sustancial y perjudicial para los intereses legítimos del arrendador. Cabe destacar que el arrendador no estaba obligado a demostrar ninguna pérdida continuada o cuantificable para que se estimara este motivo.
¿Puede un arrendador de un local comercial oponerse a la renovación del contrato de alquiler de un inquilino por mala gestión?
Unlike the first head of claim, Ground (c)’s second basis for refusal does not require the tenant to be in breach of the lease. Instead, it encompasses circumstances connected with the tenant’s use or management of the holding that fall outside specific lease breaches. The Courts have adopted a broad interpretation of this provision, as illustrated in Turner y Bell contra Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Here, the tenant’s use was not in breach of the user provisions in the lease, but the local authority had served a planning notice requiring discontinuation of use on the tenant. The Court of Appeal refused to grant a new lease for an illegal use, holding that the intended unlawful user constituted “other reason connected with the tenant’s use” of the premises, thereby justifying refusal under the Act.
El alcance de la disposición se aclaró con mayor detalle en Horne & Meredith Properties contra Cox y otro [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, which involved sixteen years of litigation between the landlord and tenant over alleged obstructions to the tenant’s rights of way, granted by the lease. The tenant had occupied the retail premises since 1981 under a lease that had been subsequently renewed, which granted two rights of way and the right to park in six designated private car parking spaces. The tenant had initiated all proceedings and made baseless allegations of fraud against the landlord, with both parties incurring substantial legal costs throughout the protracted dispute. The Court of Appeal upheld the High Court’s decision, establishing several important principles:
- Que no es necesario que se produzca un incumplimiento del contrato de arrendamiento para que el arrendador pueda invocar cualquier otro motivo relacionado con el uso o la gestión de la propiedad por parte del arrendatario;
- Que los motivos invocados no tienen por qué estar directamente relacionados con la relación entre las partes como arrendador y arrendatario, ya que la redacción es lo suficientemente amplia como para permitir al Tribunal tener en cuenta todo lo que considere pertinente en relación con la tenencia del arrendatario;
- Que el litigio entre las partes se debía a una causa relacionada con el uso y la gestión de la finca, en la medida en que afectaba a los derechos otorgados por el contrato de arrendamiento;
- Que la conducta irrazonable del arrendatario durante el litigio implicaba que no debía concedérsele la renovación del contrato de arrendamiento en virtud del motivo (c).
El Tribunal aclaró que, aunque se haya producido un litigio entre el arrendador y el arrendatario, ello no justificará automáticamente la denegación de un nuevo contrato de arrendamiento en virtud del motivo (c). Más bien, el mecanismo de control es el juicio de valor del Tribunal sobre si, a la luz de la conducta pasada del inquilino, sería justo obligar al arrendador a volver a establecer una relación jurídica con él.
¿Puede un tribunal conceder la renovación del contrato de alquiler a un inquilino aunque se haya demostrado que este ha incumplido el contrato?
En resumen: sí.
La expresión ‘no debe’ que figura en el artículo 30, apartado 1, letra c), pone de manifiesto que el Tribunal conserva facultades discrecionales a la hora de determinar si concede o deniega la renovación del contrato de arrendamiento en virtud del motivo (c). Esto establece que el incumplimiento de las condiciones del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario no da lugar automáticamente a la denegación de la renovación.
¿Cómo decide el tribunal si concede al inquilino un nuevo contrato de alquiler cuando el arrendador se opone a la renovación en virtud del motivo (c)?
A la hora de decidir si concede un nuevo contrato de arrendamiento, el Tribunal ejerce una amplia facultad discrecional, teniendo en cuenta factores como…
1) Las circunstancias concretas de cualquier incumplimiento;
2) La forma en que ambas partes han actuado en relación con el incumplimiento o incumplimientos;
3) El impacto acumulado de las infracciones (en caso de que se trate de varias infracciones);
4) Si las infracciones se han subsanado en el momento del juicio;
5) Las posibles consecuencias de conceder la renovación;
6) Si se podrían incluir cláusulas de protección en cualquier nuevo contrato de arrendamiento para evitar incumplimientos en el futuro.
El alcance de la facultad discrecional del Tribunal se examinó en Harmohinder Singh Gill (en calidad de administrador del Plan de Pensiones de Gillcrest UK) contra Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill contra Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 where the Court of Appeal confirmed that all relevant circumstances must be taken into account. Importantly, where a landlord relies on multiple grounds of opposition, the Court held that each ground should not be examined separately. Instead, the Court must look at the tenant’s conduct, as a whole, across all grounds. This means that even if individual breaches might not justify refusing renewal when considered alone, the cumulative effect of the tenant’s overall behaviour may be sufficient to warrant refusal.
En Harmohinder Singh Gill contra Lees News Limited, the Court of Appeal dismissed the landlord’s appeal and upheld the trial judge’s decision that the tenant was entitled to a new tenancy, on the basis that the tenant had taken steps to remedy its various breaches.
¿Cuál es la fecha pertinente para evaluar las infracciones contempladas en el motivo (c)?
The House of Lords addressed the timing question for establishing grounds of opposition in Betty’s Cafes Ltd contra Phillips Furnishing Stores Ltd (N.º 1) [1959] A.C. 20. While that case primarily concerned Ground (f) and the landlord’s redevelopment intentions, the House of Lords provided guidance applicable to other grounds. The judgment indicated that either a substantial breach or alternative reason must exist when the section 25 notice or counter-notice is served. However, subsequent events following service of the notice also fall within the Court’s consideration.
Se aportaron más aclaraciones en Harmohinder Singh Gill contra Lees News Limited, en el que el Tribunal de Apelación rechazó la idea de que los hechos que respaldaban la oposición del arrendador debieran evaluarse en un único momento. El arrendatario alegó que el juez solo debía examinar el estado del inmueble en la fecha del juicio.
Sin embargo, el Tribunal de Apelación adoptó un enfoque más amplio, valorando cómo había mantenido el inquilino el inmueble a lo largo del contrato de alquiler. Coincidieron con el arrendador en que el tribunal no debía limitarse a una “única instantánea”.
El tribunal reconoció que el hecho de que el inquilino hubiera llevado a cabo las obras de reparación pertinentes entre la fecha de la notificación prevista en el artículo 25 y la vista judicial era relevante; sin embargo, dejó claro que esto, por sí solo, no daba derecho al inquilino a la renovación del contrato de alquiler. El tribunal declaró:
“Si el arrendatario tiene un historial lamentable en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones y solo subsana la situación en el último momento, eso es, a mi juicio, algo que el tribunal puede tener en cuenta legítimamente”. (LJ Lewison, apartado 39)
Esto dejó claro que la fecha a tener en cuenta para determinar los motivos (a) a (c) no es simplemente la fecha en la que se notificó la oposición del arrendador, ni la fecha del juicio. Más bien, el tribunal debe tener en cuenta la situación desde el momento en que se notificó la oposición al arrendatario hasta la fecha del juicio.
By way of example, if a tenant remedies the disrepair that formed the basis of a claim under Ground (c), but does so only shortly before the trial date, the Court will consider this conduct when determining whether the tenant ‘ought not’ be granted renewal of their lease. It should be noted, however, that rectifying the breaches does not automatically result in the claim being struck out; rather, the tenant’s actions and timing will be taken into account by the Court in its assessment.
¿Tiene en cuenta el tribunal el cumplimiento pasado y futuro a la hora de ejercer su facultad discrecional para decidir si concede al inquilino un nuevo contrato de alquiler?
Los arrendadores deben presentar pruebas que demuestren tanto los incumplimientos cometidos como la conducta del arrendatario a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento actual, mientras que los arrendatarios deben aportar pruebas que refuten estas afirmaciones. Es fundamental señalar que la función del Tribunal va más allá de evaluar la conducta pasada y abarca la valoración de las probabilidades futuras en caso de que se conceda la renovación. Las pruebas de que el inquilino ha subsanado los incumplimientos antes de la vista pueden influir favorablemente en la decisión del tribunal. No obstante, el tribunal exige pruebas convincentes de que no se volverán a producir incumplimientos similares durante el periodo de renovación del contrato de alquiler.
El tribunal evalúa el conjunto de circunstancias que rodean cualquier incumplimiento. Cuando el inquilino no demuestra haber intentado subsanar los incumplimientos, es probable que prospere la oposición del arrendador.
Conversely, where a tenant exhibits genuine willingness to rectify breaches and honour obligations under a new lease, the Court may reject the landlord’s opposition and grant renewal. Tenants may strengthen their position by proposing additional protective covenants in the new lease specifically addressing the breach, including express decomiso rights should the breach recur. Additionally, tenants may offer undertakings to the Court to remedy breaches where appropriate.
¿Debería el arrendador renunciar al contrato de arrendamiento, en lugar de oponerse a su renovación en virtud del motivo (c)?
Cuando el incumplimiento por parte del arrendatario da lugar a un derecho de rescisión, el arrendador debe sopesar cuidadosamente si procede ejercer dicho derecho o oponerse a la renovación del contrato de arrendamiento en virtud del motivo (c), ya que ambas medidas se interrelacionan de forma diferente en función de la naturaleza del incumplimiento.
If the breach is a once-and-for-all breach, serving a section 25 notice or counter-notice would treat the lease as continuing and therefore likely waive the landlord’s right to forfeit. Conversely, if the breach is continuous, serving a section 25 notice or counter-notice would waive the right to forfeit in respect of breaches up to that point, but a fresh right to forfeit would arise immediately afterwards in respect of any continuing breach.
Por lo general, el arrendatario se encuentra en una posición más sólida a la hora de oponerse a una solicitud de rescisión del contrato que cuando se opone a una solicitud de renovación del mismo. En los procedimientos de rescisión, el tribunal suele conceder la exención de la rescisión o negarse a ordenarla si el arrendatario subsana el incumplimiento antes de la fecha de la vista. Sin embargo, en una solicitud para oponerse a la renovación del contrato de arrendamiento en virtud del motivo (c), el tribunal tiene en cuenta la posible conducta futura del arrendatario a la hora de decidir si rescinde el contrato de arrendamiento y puede negarse a conceder un nuevo contrato incluso si el arrendatario ha subsanado el incumplimiento.
Si el arrendador obtiene la resolución favorable en una solicitud de rescisión, el contrato de arrendamiento quedará rescindido y el arrendatario dejará de tener derecho a un nuevo contrato. No obstante, si el arrendador no tiene éxito en la solicitud de rescisión, aún puede tener una segunda oportunidad de poner fin al arrendamiento mediante una solicitud de oposición a la renovación del contrato en virtud del motivo (c), siempre que se presente dentro del plazo de prescripción establecido por la Ley.
¿Cómo puede un arrendador iniciar su oposición a una renovación en virtud del motivo (c)?
The landlord must initiate its opposition to the tenant’s statutory right to a lease renewal by either serving a section 25 notice or a counter-notice opposing the renewal on Ground (c). Where the tenant has served a section 26 request, the landlord’s counter-notice must be served within two months of receipt of that request. The landlord should consider whether it is necessary to oppose renewal on multiple grounds. For example, if the tenant is in rent arrears in addition to committing other breaches, claims should be brought under both Ground (b) and Ground (c). Similarly, if there is disrepair within the holding, claims should be prepared under both Ground (a) and Ground (c).
Todos los motivos de oposición deben figurar en la notificación o contranotificación prevista en el artículo 25, ya que el arrendador no está autorizado a alegar motivos adicionales posteriormente. El arrendador debe especificar cada motivo de oposición de buena fe, aunque puede renunciar legítimamente a un motivo en una fase posterior, si bien ello puede acarrear consecuencias económicas.
¿Qué ocurre si el arrendador y el arrendatario no llegan a un acuerdo sobre si debe concederse un nuevo contrato de arrendamiento tras la notificación de un aviso conforme al artículo 25 o una solicitud conforme al artículo 26?
If the landlord and tenant cannot agree whether a new lease should be granted following service of a section 25 notice or section 26 request, either party may make an application to Court requesting that the Court determine whether the tenant should be granted a new lease. The procedure for issuing such a claim is set out in Civil Procedure Rule 56. It is critical to note that if an application to Court is not made by the termination date specified in the section 25 notice or section 26 request (which may be extended by written agreement), the existing lease will end on that date and the tenant will no longer be entitled to a lease renewal. If the tenant intends to challenge the landlord’s opposition, proceedings must be issued before that date.
¿Quién corre con las costas judiciales en los casos de renovación de arrendamiento en virtud del motivo (c)?
If the asunto is settled without proceeding to trial, the landlord and tenant are free to agree who should bear the costs of the dispute and the amount payable. If the matter proceeds to trial, the court has discretion to determine how costs are to be paid. The general rule is that the unsuccessful party will be ordered to pay the costs of the successful party.
¿Cuándo finaliza el contrato de alquiler si el arrendador gana el caso en virtud del motivo (c)?
Si el arrendador se opone con éxito a la renovación en virtud del motivo (c), el contrato de arrendamiento continuará durante al menos tres meses a partir de la resolución del tribunal. En casi todos los casos, el contrato de arrendamiento actual se mantendrá y finalizará, con arreglo al artículo 64 de la Ley, tres meses después de que se resuelva definitivamente la solicitud. La resolución definitiva de la solicitud se produce al vencimiento del plazo para recurrir la resolución del tribunal, que actualmente es de 21 días a partir de la fecha de dictado de la resolución o cualquier otro plazo que el tribunal pueda especificar. Por lo tanto, si se ha presentado una solicitud ante el tribunal, el contrato de arrendamiento vigente expirará, por lo general, tres meses y 21 días después de que se dicte la resolución. No obstante, si la notificación prevista en el artículo 25 o la solicitud prevista en el artículo 26 hubieran dado por terminado el contrato de arrendamiento más de tres meses después de la fecha en que el tribunal resuelva la solicitud, el contrato de arrendamiento actual terminará en la fecha especificada en la notificación prevista en el artículo 25 o en la solicitud prevista en el artículo 26, aunque es poco probable que esta situación se dé en la práctica. El inquilino deberá desocupar el inmueble en la fecha de finalización del contrato de alquiler o antes de dicha fecha.
¿Tiene derecho el inquilino a una indemnización si el arrendador gana el juicio en virtud del motivo (c)?
El inquilino no tendrá derecho a la indemnización prevista por la ley si el arrendador se opone con éxito a la renovación en virtud del motivo (c). No obstante, el tribunal concederá una indemnización si considera que el arrendador ha fundamentado su oposición de forma engañosa y se ha producido alguna de las siguientes circunstancias:
1) El Tribunal ha dictado una resolución por la que se pone fin al contrato de arrendamiento;
2) El arrendatario no ha presentado una solicitud ante el tribunal para solicitar un nuevo contrato de arrendamiento como consecuencia de la tergiversación u ocultación de hechos por parte del arrendador;
3) El inquilino ha renunciado a reclamar un nuevo contrato de alquiler como consecuencia de la tergiversación u ocultación de hechos por parte del arrendador.
Where the landlord has misrepresented the position, the tenant will be compensated for the loss suffered due to the termination order or the consequences of quitting the premises and not pursuing a lease renewal.
¿Cómo puede ayudar Ronald Fletcher Baker LLP a tramitar una solicitud de renovación de contrato de arrendamiento en virtud del apartado c)?
Whether you are a landlord seeking to oppose a lease renewal on the basis of substantial breaches or a tenant facing Ground (c) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes—from gathering evidence of breaches to adopting the right strategic approach—often determine the outcome. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. In some cases, it may be in the interests of both parties to negotiate a surrender of the lease or explore settlement discussions, rather than proceeding to court.
Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options, and advise on the best way forward. David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk
Katie El-Gamal
Paralegal
David Burns
Socio Principal de Litigios
Ben Frost
Socio de Litigios
Ben Lewis
Abogado asociado
