With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment. Ownership of a long residencial lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives ‘arrendatarios cualificados’ el right to a lease extension in certain circumstances.
We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to obtain the best possible new lease terms as well as the best premium.
The right is to extend the existing lease by 90 years at a “peppercorn rent” (this means effectively no ground rent is payable). For example, if the present lease had 80 years left to run the new, extended lease would be for 170 years. The landlord is entitled to a premium for the lease extension and this is based on a formula set out in the relevant Act.
Puede utilizar nuestro calculadora en línea de prórroga del arrendamiento to estimate the premium for a statutory lease extension. This calculation should not remove the need to instruct an experienced surveyor for an accurate valuation.
If a lease has less than 80 years to run at the time when a lease extension is claimed, the price is increased by an adicional valuation element called the “marriage value”. If a lease has approximately 80 years remaining, it is important to act quickly so as not to pay a higher premium for the extension.
A continuación se expone el procedimiento de prórroga de los contratos de arrendamiento.
Primeras investigaciones
Requisitos para una prórroga del contrato de arrendamiento
Antes de iniciar el procedimiento formal de prórroga del contrato de arrendamiento, es importante que compruebe que cumple los requisitos: Su contrato de arrendamiento debe haberse concedido inicialmente por un plazo igual o superior a 21 años.
Debe estar registrado como titular del contrato de arrendamiento durante al menos 2 años.
If your landlord is a charitable housing trust and the flat is provided as part of the charity’s functions or if it is a business o arrendamiento comercial then you will not qualify for a lease extension.
Identificar al ‘arrendador competente’
Tendrá que identificar al arrendador competente. El arrendador competente es el que tiene un interés suficientemente superior en la propiedad como para poder conceder la prórroga de 90 años, es decir, un interés superior en más de 90 años al de su contrato actual.
A menudo, el arrendador inmediato será el propietario y, por tanto, el arrendador competente. Sin embargo, hay casos en los que el arrendador inmediato posee un contrato de arrendamiento intermedio que es demasiado corto para conceder al propietario del piso una prórroga de noventa años. Esto no es un obstáculo para obtener una prórroga, pero antes de iniciar el procedimiento formal de prórroga debe asegurarse de que ha identificado al ‘arrendador competente’ correcto.
El procedimiento formal
The leaseholder’s initial notice of claim (section 42 notice) triggers the statutory procedures for acquiring the new lease and the leaseholder is liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he received the Notice. The initial notice will set out certain essential information about the Flat and the Leaseholder, and also the premium that the Leaseholder wishes to pay for the Lease Extension. The Claim Notice is served on the competent landlord with copies provided to any other intermediate landlord.
- Es importante que la notificación esté completa y no contenga inexactitudes o descripciones erróneas, ya que una notificación incompleta puede ser rechazada por no ser válida. Puede ser posible corregir las descripciones erróneas o inexactas solicitándolo al Tribunal del Condado, pero es un gasto que debe evitarse.
- La Notificación contiene una fecha en la que el propietario competente debe responder. Esa fecha debe ser como mínimo 2 meses posterior a la fecha de notificación de la Notificación de Demanda.
- Una vez notificada la Notificación Inicial, el arrendatario será responsable de los costes razonables de tasación y jurídicos del arrendador, así como de los suyos propios. La Notificación también es importante a la hora de fijar la fecha de valoración para evaluar la prima pagadera al arrendador.
- Ronald Fletcher Baker LLP is experienced in dealing with the relevant legislative practices and procedures and will work with you to ensure that we gather all the necessary information required to complete the initial notice.
- Leaseholders can register the Initial Notice with the Land Registry. This provides protection for the leaseholder against the landlord’s sale of the freehold. Any purchaser of the freehold, subsequent to the registration of the Tenant’s Notice will take the freehold subject to the application for the new lease.
- El arrendador tiene derecho, en cualquier momento tras la recepción de la Notificación del Arrendatario, a exigir el pago de una fianza. Esta puede ser 10% de la prima propuesta en la Notificación del Inquilino o 250 £, la cantidad que sea mayor.
- The Landlord will then serve a Counter Notice stating if he accepts that the individual Leaseholder has the right to extend his or her Lease and, if so, what terms he agrees and what he does not.
- Hay un periodo de 2 meses tras la notificación de la contranotificación del arrendador en el que las partes pueden entablar negociaciones con vistas a acordar la prima y las condiciones del contrato.
- Si el Arrendador no responde a la Notificación de Demanda, o lo hace con retraso, el Arrendatario tiene derecho a una Prórroga del Arrendamiento en los términos establecidos en la Notificación de Demanda. Existe un procedimiento que puede seguirse para hacer valer este derecho.
- Si hay cuestiones pendientes, el Arrendatario debe, en un plazo de seis meses a partir de la fecha de la Contra-Notificación del Arrendador, solicitar al Tribunal de Primera Instancia de la Sala de lo Penal Inmobiliario (“el Tribunal”) una decisión sobre las condiciones que no se han acordado.
- El Tribunal dará varias instrucciones que ambas partes deberán cumplir y fijará una fecha para la vista final. Mientras tanto, las partes pueden seguir negociando.
Prórroga del arrendamiento al margen de la Ley
Es posible que el arrendatario intente negociar una prórroga al margen de los procedimientos legales establecidos por la Ley de Reforma del Arrendamiento. El arrendador no está obligado a ofrecerle lo que le corresponde por ley. Es posible que no consiga una prórroga de 90 años, que no obtenga una renta básica y que tenga que pagar una prima más alta. También existe el riesgo de que incurra en gastos legales al tratar con el propietario y que éste se niegue a concederle la prórroga.
¿Qué prima hay que pagar por la prórroga del contrato de alquiler?
The premium to be paid for the new lease, according to Schedule 13, Part II of the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (as amended), shall be the total of:
- La disminución del valor del interés del arrendador en el piso, es decir, la diferencia entre el valor de su interés actual con el arrendamiento actual y el valor de su interés después de la concesión del nuevo arrendamiento con los 90 años adicionales, que se calcula por referencia a la pérdida de los ingresos procedentes de la renta del suelo durante el resto del plazo original (ya que todo el plazo del nuevo arrendamiento será de renta básica) y la pérdida debida a los 90 años adicionales de espera para la reversión.
- La parte del valor conyugal que corresponde al arrendador; sólo se añadirá cuando la duración restante del contrato de arrendamiento sea inferior a 80 años. Se entiende por valor conyugal el potencial de aumento del valor del piso derivado de la concesión del nuevo arrendamiento; la Ley exige que este ‘beneficio’ se reparta entre las partes. Por lo tanto, un arrendatario cuyo contrato de arrendamiento se acerque a los 81 años de vigencia debería plantearse seriamente la posibilidad de prorrogarlo lo antes posible.
- Compensation for loss arising from the grant of the new lease; this provides a remedy to the landlord for any other diminution in the value of his interest in other property (other flats in the building or the building itself) and any loss or damage arising from the grant of the new lease.
No es obligatorio realizar una tasación formal, pero suele ser aconsejable, ya que contar con una tasación detallada realizada por un perito experto en una fase temprana le ayudará a determinar si la prórroga del contrato de arrendamiento es viable desde el punto de vista financiero y le permitirá negociar la prima con mayor seguridad.
Puede utilizar nuestro calculadora en línea de prórroga del arrendamiento para calcular la prima de una prórroga legal del contrato de arrendamiento. Este cálculo no debería eliminar la necesidad de contratar a un perito con experiencia para obtener una valoración precisa.
A surveyor may also be required for negotiations regarding the premium after the service of the initial notice and the counter notice, and to give expert evidence to the Tribunal if agreement cannot be reached. Ronald Fletcher Baker LLP has a selection of expert surveyors who we can put you in touch with if necessary.
Propietarios ausentes
Si no se puede encontrar al arrendador, no se puede entregar la Notificación a los arrendatarios y es necesario seguir otro procedimiento. En este caso, el arrendatario puede solicitar al tribunal de condado una orden de cesión. Si el tribunal está convencido de que el arrendatario reúne los requisitos para un nuevo contrato y de que se han hecho todos los esfuerzos razonables para localizar al arrendador, concederá, de hecho, el contrato al arrendatario en ausencia del arrendador. Por lo general, el tribunal remitirá el caso al Tribunal para que determine la prima.
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