Dado que el mercado inmobiliario de Londres y de otras grandes ciudades, como Manchester, sigue creciendo, es importante asegurarse de que, si es usted propietario de un inmueble arrendado, conoce perfectamente sus derechos para proteger su inversión. La propiedad de un contrato de arrendamiento residencial de larga duración puede ser un activo valioso; sin embargo, a medida que el plazo de arrendamiento disminuye con el tiempo, también lo hace, por desgracia, el valor de ese activo. La Ley de Reforma del Arrendamiento y Desarrollo Urbano de 1993 (modificada) establece lo siguiente ‘arrendatarios cualificados’ el derecho a una prórroga del contrato de arrendamiento en determinadas circunstancias.
Somos conscientes de la importancia que tiene para los propietarios contar con una estrategia que funcione en toda la cartera de inmuebles para obtener las mejores condiciones posibles en los nuevos contratos de arrendamiento, así como la mejor prima.
El derecho consiste en prorrogar el contrato de arrendamiento por 90 años a un precio de “peppercorn rent” (esto significa que no hay que pagar ninguna renta del suelo). Por ejemplo, si al contrato actual le quedaran 80 años de vigencia, el nuevo contrato prorrogado tendría una duración de 170 años. El arrendador tiene derecho a una prima por la prórroga del contrato, que se basa en una fórmula establecida en la ley correspondiente.
Puede utilizar nuestro calculadora en línea de prórroga del arrendamiento para calcular la prima de una prórroga legal del contrato de arrendamiento. Este cálculo no debería eliminar la necesidad de contratar a un perito con experiencia para obtener una valoración precisa.
Si a un contrato de arrendamiento le quedan menos de 80 años en el momento de solicitar la prórroga, el precio se incrementa con un elemento de valoración adicional denominado “valor matrimonial”. Si a un contrato le quedan aproximadamente 80 años, es importante actuar con rapidez para no pagar una prima más alta por la prórroga.
A continuación se expone el procedimiento de prórroga de los contratos de arrendamiento.
Primeras investigaciones
Requisitos para una prórroga del contrato de arrendamiento
Antes de iniciar el procedimiento formal de prórroga del contrato de arrendamiento, es importante que compruebe que cumple los requisitos: Su contrato de arrendamiento debe haberse concedido inicialmente por un plazo igual o superior a 21 años.
Debe estar registrado como titular del contrato de arrendamiento durante al menos 2 años.
Si el arrendador es una fundación benéfica para la vivienda y el piso forma parte de las funciones de la fundación o si se trata de un arrendamiento comercial o empresarial, no podrá optar a una prórroga del contrato.
Identificar al ‘arrendador competente’
Tendrá que identificar al arrendador competente. El arrendador competente es el que tiene un interés suficientemente superior en la propiedad como para poder conceder la prórroga de 90 años, es decir, un interés superior en más de 90 años al de su contrato actual.
A menudo, el arrendador inmediato será el propietario y, por tanto, el arrendador competente. Sin embargo, hay casos en los que el arrendador inmediato posee un contrato de arrendamiento intermedio que es demasiado corto para conceder al propietario del piso una prórroga de noventa años. Esto no es un obstáculo para obtener una prórroga, pero antes de iniciar el procedimiento formal de prórroga debe asegurarse de que ha identificado al ‘arrendador competente’ correcto.
El procedimiento formal
La notificación inicial de reclamación del arrendatario (notificación del artículo 42) desencadena los procedimientos legales para adquirir el nuevo contrato de arrendamiento y el arrendatario es responsable de los costes razonables del arrendador a partir de la fecha en que recibió la notificación. En la notificación inicial se expondrá determinada información esencial sobre el piso y el arrendatario, así como la prima que el arrendatario desea pagar por la prórroga del contrato. La Notificación de Demanda se entrega al arrendador competente con copia a cualquier otro arrendador intermediario.
- Es importante que la notificación esté completa y no contenga inexactitudes o descripciones erróneas, ya que una notificación incompleta puede ser rechazada por no ser válida. Puede ser posible corregir las descripciones erróneas o inexactas solicitándolo al Tribunal del Condado, pero es un gasto que debe evitarse.
- La Notificación contiene una fecha en la que el propietario competente debe responder. Esa fecha debe ser como mínimo 2 meses posterior a la fecha de notificación de la Notificación de Demanda.
- Una vez notificada la Notificación Inicial, el arrendatario será responsable de los costes razonables de tasación y jurídicos del arrendador, así como de los suyos propios. La Notificación también es importante a la hora de fijar la fecha de valoración para evaluar la prima pagadera al arrendador.
- Ronald Fletcher Baker LLP tiene experiencia en el tratamiento de las prácticas y procedimientos legislativos pertinentes y trabajará con usted para garantizar que recopilamos toda la información necesaria requerida para completar la notificación inicial.
- Los arrendatarios pueden inscribir la Notificación Inicial en el Registro de la Propiedad. Esto protege al arrendatario contra la venta de la propiedad por parte del arrendador. Cualquier comprador de la propiedad, tras el registro de la Notificación del Arrendatario, adquirirá la propiedad sujeta a la solicitud del nuevo contrato de arrendamiento.
- El arrendador tiene derecho, en cualquier momento tras la recepción de la Notificación del Arrendatario, a exigir el pago de una fianza. Esta puede ser 10% de la prima propuesta en la Notificación del Inquilino o 250 £, la cantidad que sea mayor.
- A continuación, el Arrendador entregará una ContraNotificación indicando si acepta que el Arrendatario individual tenga derecho a prorrogar su Arrendamiento y, en caso afirmativo, en qué términos está de acuerdo y en cuáles no.
- Hay un periodo de 2 meses tras la notificación de la contranotificación del arrendador en el que las partes pueden entablar negociaciones con vistas a acordar la prima y las condiciones del contrato.
- Si el Arrendador no responde a la Notificación de Demanda, o lo hace con retraso, el Arrendatario tiene derecho a una Prórroga del Arrendamiento en los términos establecidos en la Notificación de Demanda. Existe un procedimiento que puede seguirse para hacer valer este derecho.
- Si hay cuestiones pendientes, el Arrendatario debe, en un plazo de seis meses a partir de la fecha de la Contra-Notificación del Arrendador, solicitar al Tribunal de Primera Instancia de la Sala de lo Penal Inmobiliario (“el Tribunal”) una decisión sobre las condiciones que no se han acordado.
- El Tribunal dará varias instrucciones que ambas partes deberán cumplir y fijará una fecha para la vista final. Mientras tanto, las partes pueden seguir negociando.
Prórroga del arrendamiento al margen de la Ley
Es posible que el arrendatario intente negociar una prórroga al margen de los procedimientos legales establecidos por la Ley de Reforma del Arrendamiento. El arrendador no está obligado a ofrecerle lo que le corresponde por ley. Es posible que no consiga una prórroga de 90 años, que no obtenga una renta básica y que tenga que pagar una prima más alta. También existe el riesgo de que incurra en gastos legales al tratar con el propietario y que éste se niegue a concederle la prórroga.
¿Qué prima hay que pagar por la prórroga del contrato de alquiler?
La prima a pagar por el nuevo contrato de arrendamiento, de acuerdo con el Anexo 13, Parte II de la Ley de Reforma del Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993 (modificada), será el total de:
- La disminución del valor del interés del arrendador en el piso, es decir, la diferencia entre el valor de su interés actual con el arrendamiento actual y el valor de su interés después de la concesión del nuevo arrendamiento con los 90 años adicionales, que se calcula por referencia a la pérdida de los ingresos procedentes de la renta del suelo durante el resto del plazo original (ya que todo el plazo del nuevo arrendamiento será de renta básica) y la pérdida debida a los 90 años adicionales de espera para la reversión.
- La parte del valor conyugal que corresponde al arrendador; sólo se añadirá cuando la duración restante del contrato de arrendamiento sea inferior a 80 años. Se entiende por valor conyugal el potencial de aumento del valor del piso derivado de la concesión del nuevo arrendamiento; la Ley exige que este ‘beneficio’ se reparta entre las partes. Por lo tanto, un arrendatario cuyo contrato de arrendamiento se acerque a los 81 años de vigencia debería plantearse seriamente la posibilidad de prorrogarlo lo antes posible.
- Indemnización por pérdidas derivadas de la concesión del nuevo contrato de arrendamiento; prevé una compensación al arrendador por cualquier otra disminución del valor de su participación en otros bienes (otros pisos del edificio o el propio edificio) y por cualquier pérdida o daño derivado de la concesión del nuevo contrato de arrendamiento.
No es obligatorio realizar una tasación formal, pero suele ser aconsejable, ya que contar con una tasación detallada realizada por un perito experto en una fase temprana le ayudará a determinar si la prórroga del contrato de arrendamiento es viable desde el punto de vista financiero y le permitirá negociar la prima con mayor seguridad.
Puede utilizar nuestro calculadora en línea de prórroga del arrendamiento para calcular la prima de una prórroga legal del contrato de arrendamiento. Este cálculo no debería eliminar la necesidad de contratar a un perito con experiencia para obtener una valoración precisa.
También puede ser necesario un perito para las negociaciones relativas a la prima tras la notificación de la notificación inicial y la contra notificación, y para aportar pruebas periciales al Tribunal si no se puede llegar a un acuerdo. Ronald Fletcher Baker LLP cuenta con una selección de peritos expertos con los que podemos ponerle en contacto en caso necesario.
Propietarios ausentes
Si no se puede encontrar al arrendador, no se puede entregar la Notificación a los arrendatarios y es necesario seguir otro procedimiento. En este caso, el arrendatario puede solicitar al tribunal de condado una orden de cesión. Si el tribunal está convencido de que el arrendatario reúne los requisitos para un nuevo contrato y de que se han hecho todos los esfuerzos razonables para localizar al arrendador, concederá, de hecho, el contrato al arrendatario en ausencia del arrendador. Por lo general, el tribunal remitirá el caso al Tribunal para que determine la prima.
Si desea más información, consulte nuestras preguntas frecuentes sobre prórrogas de contratos de alquiler.
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(Tenga en cuenta: Este artículo se publicó originalmente en nuestro sitio web anterior y se facilita únicamente a efectos de información general. Aunque refleja la situación legal en el momento de su redacción, la legislación puede haber cambiado desde su publicación. Para obtener asesoramiento actualizado y adaptado a sus circunstancias, póngase en contacto con nuestro equipo).
