Mietvertragsverlängerungen

Da der Immobilienmarkt in London und anderen Großstädten wie Manchester weiter wächst, ist es wichtig, dass Sie sich als Eigentümer einer gepachteten Immobilie über Ihre Rechte zum Schutz Ihrer Investition im Klaren sind. Der Besitz eines langen Wohnpachtvertrags kann ein wertvoller Vermögenswert sein, doch wenn die Laufzeit des Pachtvertrags mit der Zeit abnimmt, sinkt leider auch der Wert dieses Vermögenswerts. Der Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (in seiner geänderten Fassung) gibt ‘qualifizierte Erbpächter’.’ das Recht auf eine Verlängerung des Mietvertrags unter bestimmten Umständen.

Wir wissen, wie wichtig es für Vermieter ist, eine Strategie zu haben, die für das gesamte Immobilienportfolio gilt, um die bestmöglichen neuen Mietbedingungen und die beste Prämie zu erzielen.

Das Recht besteht darin, den bestehenden Pachtvertrag um 90 Jahre zu einem “Peppercorn Rent” zu verlängern (das bedeutet, dass effektiv kein Erbbauzins zu zahlen ist). Wenn der derzeitige Pachtvertrag beispielsweise noch 80 Jahre läuft, würde der neue, verlängerte Pachtvertrag 170 Jahre lang gelten. Der Vermieter hat Anspruch auf eine Prämie für die Pachtverlängerung, die sich nach einer im entsprechenden Gesetz festgelegten Formel richtet.

Sie können unser Online-Rechner für Mietverlängerungen zur Schätzung der Prämie für eine gesetzliche Mietverlängerung. Diese Berechnung sollte nicht von der Notwendigkeit entbinden, einen erfahrenen Gutachter mit einer genauen Bewertung zu beauftragen.

Wenn ein Pachtvertrag zum Zeitpunkt der Beantragung einer Pachtverlängerung noch weniger als 80 Jahre läuft, erhöht sich der Preis um ein zusätzliches Bewertungselement, den so genannten “Heiratswert”. Wenn ein Mietvertrag noch etwa 80 Jahre läuft, ist es wichtig, schnell zu handeln, um nicht eine höhere Prämie für die Verlängerung zu zahlen.

Im Folgenden wird das Verfahren für die Verlängerung von Mietverträgen beschrieben.

Frühe Untersuchungen

Qualifikation für eine Mietvertragsverlängerung

Bevor Sie das förmliche Verfahren zur Verlängerung des Mietvertrags einleiten, sollten Sie zunächst prüfen, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen: Ihr Mietvertrag muss ursprünglich für eine Dauer von mindestens 21 Jahren abgeschlossen worden sein.

Sie müssen seit mindestens 2 Jahren als Eigentümer des Mietvertrags eingetragen sein.

Wenn es sich bei Ihrem Vermieter um eine gemeinnützige Stiftung handelt und die Wohnung im Rahmen der Aufgaben der Stiftung zur Verfügung gestellt wird oder wenn es sich um einen Geschäfts- oder Gewerbemietvertrag handelt, haben Sie keinen Anspruch auf eine Mietverlängerung.

Identifizierung des ‘zuständigen Vermieters’

Sie müssen den zuständigen Vermieter ermitteln. Der zuständige Vermieter ist derjenige, der ein hinreichend großes Interesse an der Immobilie hat, um die Verlängerung des Mietvertrags um 90 Jahre gewähren zu können - d. h. ein Interesse, das über 90 Jahre länger ist als Ihr derzeitiger Mietvertrag.

Häufig ist der unmittelbare Vermieter der Eigentümer und damit der zuständige Vermieter. Es gibt jedoch Fälle, in denen der unmittelbare Vermieter über einen Zwischenmietvertrag verfügt, der zu kurz ist, um dem Wohnungseigentümer eine Verlängerung um neunzig Jahre zu ermöglichen. Dies ist kein Hindernis für eine Mietvertragsverlängerung, aber bevor Sie das förmliche Mietverlängerungsverfahren einleiten, müssen Sie sicherstellen, dass Sie den richtigen ‘zuständigen Vermieter’ ermittelt haben.

Das förmliche Verfahren

Die ursprüngliche Anzeige des Erbpächters (§ 42) löst das gesetzliche Verfahren zum Erwerb des neuen Erbpachtvertrags aus, und der Erbpächter haftet für die angemessenen Kosten des Vermieters ab dem Datum, an dem er die Anzeige erhalten hat. Die ursprüngliche Mitteilung enthält bestimmte wesentliche Informationen über die Wohnung und den Erbpächter sowie die Prämie, die der Erbpächter für die Verlängerung des Erbpachtvertrags zu zahlen wünscht. Die Anspruchsmitteilung wird dem zuständigen Vermieter zugestellt, wobei alle anderen Zwischenvermieter Kopien erhalten.

• Es ist wichtig, dass die Mitteilung vollständig ist und keine Ungenauigkeiten oder falsche Beschreibungen enthält, da eine unvollständige Mitteilung als ungültig zurückgewiesen werden kann. Es kann möglich sein, falsche Beschreibungen oder Ungenauigkeiten durch einen Antrag beim Bezirksgericht zu korrigieren, aber dies ist ein Aufwand, der vermieden werden sollte.
• Die Mitteilung enthält einen Termin, bis zu dem der zuständige Vermieter antworten muss. Dieser Termin muss mindestens 2 Monate nach dem Datum der Zustellung der Anspruchsmitteilung liegen.
• Nach Zustellung der Erstmitteilung muss der Erbpächter neben seinen eigenen Kosten auch die angemessenen Schätzungs- und Anwaltskosten des Vermieters tragen. Die Mitteilung ist auch wichtig für die Festlegung des Bewertungszeitpunkts für die Bemessung der an den Vermieter zu zahlenden Prämie.
• Ronald Fletcher Baker LLP ist erfahren im Umgang mit den einschlägigen gesetzlichen Praktiken und Verfahren und wird mit Ihnen zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass wir alle notwendigen Informationen sammeln, die für die Erstellung der ersten Mitteilung erforderlich sind.
• Pächter können die Erstmeldung beim Grundbuchamt eintragen lassen. Dies bietet dem Pächter Schutz vor dem Verkauf der Eigentumswohnung durch den Vermieter. Jeder Erwerber des Grundbesitzes, der nach der Eintragung der Notice of Tenant erfolgt, übernimmt den Grundbesitz vorbehaltlich des Antrags auf einen neuen Pachtvertrag. 
• Der Vermieter ist berechtigt, jederzeit nach Erhalt der Kündigung des Mieters die Zahlung einer Kaution zu verlangen. Diese kann 10% der in der Kündigung des Mieters vorgeschlagenen Prämie oder £250 betragen, je nachdem, welcher Betrag höher ist.
• Der Vermieter wird dann eine Gegenmitteilung zustellen, in der er erklärt, ob er akzeptiert, dass der einzelne Pächter das Recht hat, seinen Pachtvertrag zu verlängern, und wenn ja, welchen Bedingungen er zustimmt und welchen er nicht zustimmt.
• Nach der Zustellung der Gegenanzeige des Vermieters können die Parteien innerhalb von zwei Monaten Verhandlungen über die Prämie und die Bedingungen des Mietvertrags aufnehmen.
• Reagiert der Vermieter nicht oder verspätet auf die Klageschrift, hat der Pächter Anspruch auf eine Verlängerung des Pachtvertrags zu den in der Klageschrift festgelegten Bedingungen. Es gibt ein Verfahren, mit dem dies durchgesetzt werden kann.
• Wenn es noch offene Fragen gibt, muss der Erbpächter innerhalb von sechs Monaten nach dem Datum der Gegenanzeige des Vermieters beim Property Chamber First Tier Tribunal (“das Gericht”) eine Entscheidung über die Bedingungen beantragen, über die keine Einigung erzielt wurde.
• Das Gericht wird verschiedene Anweisungen erteilen, die beide Parteien befolgen müssen, und es wird einen endgültigen Verhandlungstermin festlegen. Während dieser Zeit können die Parteien weiter verhandeln.

Mietvertragsverlängerung außerhalb des Gesetzes

Es ist möglich, dass der Pächter versucht, eine Verlängerung außerhalb der im Pachtrechtsreformgesetz festgelegten Verfahren auszuhandeln, doch ist dieser Weg mit Risiken verbunden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Ihnen das anzubieten, worauf Sie nach dem Gesetz Anspruch haben. Es kann sein, dass Sie keine Verlängerung um 90 Jahre erhalten, dass Sie keinen Erbbauzins bekommen und dass Sie eine höhere Prämie zahlen müssen. Es besteht auch das Risiko, dass Ihnen Anwaltskosten entstehen, wenn Sie mit dem Vermieter korrespondieren und dieser sich weigert, die Verlängerung des Mietvertrags zu gewähren.

Welche Prämie ist für eine Mietverlängerung zu zahlen?

Die für den neuen Pachtvertrag zu zahlende Prämie beläuft sich gemäß Schedule 13, Part II des Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (in der jeweils gültigen Fassung) auf die Summe von:

• Die Wertminderung des Anteils des Vermieters an der Wohnung, d. h. die Differenz zwischen dem Wert seines Anteils im gegenwärtigen Mietvertrag und dem Wert seines Anteils nach Abschluss des neuen Mietvertrags mit den zusätzlichen 90 Jahren - dies wird unter Berücksichtigung des Verlusts der Einkünfte aus dem Erbbauzins für den Rest der ursprünglichen Laufzeit (da die gesamte Laufzeit des neuen Mietvertrags zu einem Mindestzins erfolgt) und des Verlusts aufgrund der zusätzlichen 90 Jahre Wartezeit für den Heimfall berechnet.
• Der Anteil des Vermieters am Heiratswert; dieser wird nur hinzugerechnet, wenn die Restlaufzeit des Mietvertrags weniger als 80 Jahre beträgt. Der Heiratswert wird als potenzieller Wertzuwachs der Wohnung verstanden, der sich aus der Gewährung des neuen Mietvertrags ergibt; das Gesetz schreibt vor, dass dieser ‘Gewinn’ zwischen den Parteien aufgeteilt wird. Ein Pächter, dessen Pachtvertrag bald 81 Jahre abläuft, sollte daher ernsthaft in Erwägung ziehen, ihn so bald wie möglich zu verlängern.
• Entschädigung für den Verlust, der durch die Gewährung des neuen Mietvertrags entsteht; dies bietet dem Vermieter einen Rechtsbehelf für jede andere Wertminderung seines Interesses an anderen Immobilien (andere Wohnungen im Gebäude oder das Gebäude selbst) und jeden Verlust oder Schaden, der durch die Gewährung des neuen Mietvertrags entsteht.

Eine förmliche Bewertung ist nicht vorgeschrieben, aber in der Regel ratsam, da eine detaillierte Bewertung durch einen Sachverständigen in einem frühen Stadium dazu beiträgt, festzustellen, ob die Mietvertragsverlängerung finanziell tragfähig ist, und es Ihnen ermöglicht, die Prämie mit größerer Sicherheit auszuhandeln.

Sie können unser Online-Rechner für Mietverlängerungen zur Schätzung der Prämie für eine gesetzliche Mietverlängerung. Diese Berechnung sollte nicht von der Notwendigkeit entbinden, einen erfahrenen Gutachter mit einer genauen Bewertung zu beauftragen.

Ein Sachverständiger kann auch für die Verhandlungen über die Prämie nach der Zustellung der ersten Mitteilung und der Gegenmitteilung erforderlich sein und als Sachverständiger vor dem Gericht aussagen, wenn keine Einigung erzielt werden kann. Ronald Fletcher Baker LLP verfügt über eine Auswahl von Sachverständigen, mit denen wir Sie bei Bedarf in Verbindung setzen können.

Abwesende Vermieter

Kann der Vermieter nicht ausfindig gemacht werden, kann die Kündigung des Erbpächters nicht zugestellt werden und es ist ein gesondertes Verfahren erforderlich. In diesem Fall kann der Erbpächter beim Bezirksgericht einen Antrag auf Erlass einer Unverfallbarkeitsanordnung stellen. Wenn das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der Pächter Anspruch auf einen neuen Pachtvertrag hat und dass alle zumutbaren Anstrengungen unternommen wurden, um den Verpächter ausfindig zu machen, wird es dem Pächter den Pachtvertrag in Abwesenheit des Verpächters übertragen. In der Regel verweist das Gericht den Fall zur Festsetzung der Prämie an das Tribunal.

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(Bitte beachten: Dieser Artikel wurde ursprünglich auf unserer früheren Website veröffentlicht und dient nur zu allgemeinen Informationszwecken. Er spiegelt zwar die Rechtslage zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels wider, doch kann sich die Rechtslage seit der Veröffentlichung geändert haben. Für eine aktuelle Beratung, die auf Ihre Situation zugeschnitten ist, wenden Sie sich bitte an unser Team).