With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment. Ownership of a long Wohnen lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives ‘qualifizierte Erbpächter’.’ der right to a lease extension in certain circumstances.
We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to obtain the best possible new lease terms as well as the best premium.
The right is to extend the existing lease by 90 years at a “peppercorn rent” (this means effectively no ground rent is payable). For example, if the present lease had 80 years left to run the new, extended lease would be for 170 years. The landlord is entitled to a premium for the lease extension and this is based on a formula set out in the relevant Act.
Sie können unser Online-Rechner für Mietverlängerungen to estimate the premium for a statutory lease extension. This calculation should not remove the need to instruct an experienced surveyor for an accurate valuation.
If a lease has less than 80 years to run at the time when a lease extension is claimed, the price is increased by an zusätzlich valuation element called the “marriage value”. If a lease has approximately 80 years remaining, it is important to act quickly so as not to pay a higher premium for the extension.
Im Folgenden wird das Verfahren für die Verlängerung von Mietverträgen beschrieben.
Frühe Untersuchungen
Qualifikation für eine Mietvertragsverlängerung
Bevor Sie das förmliche Verfahren zur Verlängerung des Mietvertrags einleiten, sollten Sie zunächst prüfen, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen: Ihr Mietvertrag muss ursprünglich für eine Dauer von mindestens 21 Jahren abgeschlossen worden sein.
Sie müssen seit mindestens 2 Jahren als Eigentümer des Mietvertrags eingetragen sein.
If your landlord is a charitable housing trust and the flat is provided as part of the charity’s functions or if it is a business oder Geschäftsmiete then you wird not qualify for a lease extension.
Identifizierung des ‘zuständigen Vermieters’
Sie müssen den zuständigen Vermieter ermitteln. Der zuständige Vermieter ist derjenige, der ein hinreichend großes Interesse an der Immobilie hat, um die Verlängerung des Mietvertrags um 90 Jahre gewähren zu können - d. h. ein Interesse, das über 90 Jahre länger ist als Ihr derzeitiger Mietvertrag.
Häufig ist der unmittelbare Vermieter der Eigentümer und damit der zuständige Vermieter. Es gibt jedoch Fälle, in denen der unmittelbare Vermieter über einen Zwischenmietvertrag verfügt, der zu kurz ist, um dem Wohnungseigentümer eine Verlängerung um neunzig Jahre zu ermöglichen. Dies ist kein Hindernis für eine Mietvertragsverlängerung, aber bevor Sie das förmliche Mietverlängerungsverfahren einleiten, müssen Sie sicherstellen, dass Sie den richtigen ‘zuständigen Vermieter’ ermittelt haben.
Das förmliche Verfahren
The leaseholder’s initial notice of claim (section 42 notice) triggers the statutory procedures for acquiring the new lease and the leaseholder is liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he received the Notice. The initial notice will set out certain essential information about the Flat and the Leaseholder, and also the premium that the Leaseholder wishes to pay for the Lease Extension. The Claim Notice is served on the competent landlord with copies provided to any other intermediate landlord.
- Es ist wichtig, dass die Mitteilung vollständig ist und keine Ungenauigkeiten oder falsche Beschreibungen enthält, da eine unvollständige Mitteilung als ungültig zurückgewiesen werden kann. Es kann möglich sein, falsche Beschreibungen oder Ungenauigkeiten durch einen Antrag beim Bezirksgericht zu korrigieren, aber dies ist ein Aufwand, der vermieden werden sollte.
- Die Mitteilung enthält einen Termin, bis zu dem der zuständige Vermieter antworten muss. Dieser Termin muss mindestens 2 Monate nach dem Datum der Zustellung der Anspruchsmitteilung liegen.
- Nach Zustellung der Erstmitteilung muss der Erbpächter neben seinen eigenen Kosten auch die angemessenen Schätzungs- und Anwaltskosten des Vermieters tragen. Die Mitteilung ist auch wichtig für die Festlegung des Bewertungszeitpunkts für die Bemessung der an den Vermieter zu zahlenden Prämie.
- Ronald Fletcher Baker LLP is experienced in dealing with the relevant legislative practices and procedures and will work with you to ensure that we gather all the necessary information required to complete the initial notice.
- Leaseholders can register the Initial Notice with the Land Registry. This provides protection for the leaseholder against the landlord’s sale of the freehold. Any purchaser of the freehold, subsequent to the registration of the Tenant’s Notice will take the freehold subject to the application for the new lease.
- Der Vermieter ist berechtigt, jederzeit nach Erhalt der Kündigung des Mieters die Zahlung einer Kaution zu verlangen. Diese kann 10% der in der Kündigung des Mieters vorgeschlagenen Prämie oder £250 betragen, je nachdem, welcher Betrag höher ist.
- The Landlord will then serve a Counter Notice stating if he accepts that the individual Leaseholder has the right to extend his or her Lease and, if so, what terms he agrees and what he does not.
- Nach der Zustellung der Gegenanzeige des Vermieters können die Parteien innerhalb von zwei Monaten Verhandlungen über die Prämie und die Bedingungen des Mietvertrags aufnehmen.
- Reagiert der Vermieter nicht oder verspätet auf die Klageschrift, hat der Pächter Anspruch auf eine Verlängerung des Pachtvertrags zu den in der Klageschrift festgelegten Bedingungen. Es gibt ein Verfahren, mit dem dies durchgesetzt werden kann.
- Wenn es noch offene Fragen gibt, muss der Erbpächter innerhalb von sechs Monaten nach dem Datum der Gegenanzeige des Vermieters beim Property Chamber First Tier Tribunal (“das Gericht”) eine Entscheidung über die Bedingungen beantragen, über die keine Einigung erzielt wurde.
- Das Gericht wird verschiedene Anweisungen erteilen, die beide Parteien befolgen müssen, und es wird einen endgültigen Verhandlungstermin festlegen. Während dieser Zeit können die Parteien weiter verhandeln.
Mietvertragsverlängerung außerhalb des Gesetzes
Es ist möglich, dass der Pächter versucht, eine Verlängerung außerhalb der im Pachtrechtsreformgesetz festgelegten Verfahren auszuhandeln, doch ist dieser Weg mit Risiken verbunden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Ihnen das anzubieten, worauf Sie nach dem Gesetz Anspruch haben. Es kann sein, dass Sie keine Verlängerung um 90 Jahre erhalten, dass Sie keinen Erbbauzins bekommen und dass Sie eine höhere Prämie zahlen müssen. Es besteht auch das Risiko, dass Ihnen Anwaltskosten entstehen, wenn Sie mit dem Vermieter korrespondieren und dieser sich weigert, die Verlängerung des Mietvertrags zu gewähren.
Welche Prämie ist für eine Mietverlängerung zu zahlen?
The premium to be paid for the new lease, according to Schedule 13, Part II of the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (as amended), shall be the total of:
- Die Wertminderung des Anteils des Vermieters an der Wohnung, d. h. die Differenz zwischen dem Wert seines Anteils im gegenwärtigen Mietvertrag und dem Wert seines Anteils nach Abschluss des neuen Mietvertrags mit den zusätzlichen 90 Jahren - dies wird unter Berücksichtigung des Verlusts der Einkünfte aus dem Erbbauzins für den Rest der ursprünglichen Laufzeit (da die gesamte Laufzeit des neuen Mietvertrags zu einem Mindestzins erfolgt) und des Verlusts aufgrund der zusätzlichen 90 Jahre Wartezeit für den Heimfall berechnet.
- Der Anteil des Vermieters am Heiratswert; dieser wird nur hinzugerechnet, wenn die Restlaufzeit des Mietvertrags weniger als 80 Jahre beträgt. Der Heiratswert wird als potenzieller Wertzuwachs der Wohnung verstanden, der sich aus der Gewährung des neuen Mietvertrags ergibt; das Gesetz schreibt vor, dass dieser ‘Gewinn’ zwischen den Parteien aufgeteilt wird. Ein Pächter, dessen Pachtvertrag bald 81 Jahre abläuft, sollte daher ernsthaft in Erwägung ziehen, ihn so bald wie möglich zu verlängern.
- Compensation for loss arising from the grant of the new lease; this provides a remedy to the landlord for any other diminution in the value of his interest in other property (other flats in the building or the building itself) and any loss or damage arising from the grant of the new lease.
Eine förmliche Bewertung ist nicht vorgeschrieben, aber in der Regel ratsam, da eine detaillierte Bewertung durch einen Sachverständigen in einem frühen Stadium dazu beiträgt, festzustellen, ob die Mietvertragsverlängerung finanziell tragfähig ist, und es Ihnen ermöglicht, die Prämie mit größerer Sicherheit auszuhandeln.
Sie können unser Online-Rechner für Mietverlängerungen zur Schätzung der Prämie für eine gesetzliche Mietverlängerung. Diese Berechnung sollte nicht von der Notwendigkeit entbinden, einen erfahrenen Gutachter mit einer genauen Bewertung zu beauftragen.
A surveyor may also be required for negotiations regarding the premium after the service of the initial notice and the counter notice, and to give expert evidence to the Tribunal if agreement cannot be reached. Ronald Fletcher Baker LLP has a selection of expert surveyors who we can put you in touch with if necessary.
Abwesende Vermieter
Kann der Vermieter nicht ausfindig gemacht werden, kann die Kündigung des Erbpächters nicht zugestellt werden und es ist ein gesondertes Verfahren erforderlich. In diesem Fall kann der Erbpächter beim Bezirksgericht einen Antrag auf Erlass einer Unverfallbarkeitsanordnung stellen. Wenn das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der Pächter Anspruch auf einen neuen Pachtvertrag hat und dass alle zumutbaren Anstrengungen unternommen wurden, um den Verpächter ausfindig zu machen, wird es dem Pächter den Pachtvertrag in Abwesenheit des Verpächters übertragen. In der Regel verweist das Gericht den Fall zur Festsetzung der Prämie an das Tribunal.
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