Der Kauf eines Neubaus hat viele Vorteile und Attraktionen. Sie ersparen sich nicht nur das mühsame Drama eines Verkäufers mit einer damit verbundenen Transaktion und einer langen Kette, sondern Neubauten sind in der Regel auch energieeffizienter und erfordern weniger Wartungsaufwand, sobald Sie eingezogen sind. Alle Einbauten und Armaturen sind brandneu, und die wichtigsten Haushaltsgeräte sind ebenfalls im Preis inbegriffen, können aber mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Darüber hinaus können Bauträger einige attraktive Anreize bieten, wie z. B. Beiträge zur Stempelsteuer, Möbelpakete und Zuschüsse zu den Rechtsberatungskosten.
Der Kauf einer Immobilie lange vor ihrer Fertigstellung kann sich fremd und risikoreich anfühlen, aber es ist möglich, dass die Immobilie nach ihrer Fertigstellung erheblich an Wert gewinnt, da Sie die Immobilie zum aktuellen Marktpreis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht zum Marktwert nach ihrer Fertigstellung erwerben. Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie als Kapitalanlage oder für den Eigenbedarf erwerben möchten, ist der Kauf einer Immobilie außerhalb der Bauphase daher oft eine praktikable und attraktive Option.
Der Kauf eines Neubaus unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von einer “normalen” Eigentumsübertragung. Sie müssen sicherstellen, dass der Anwalt, den Sie beauftragen, in Ihrem Namen zu handeln, sich gut mit Neubautransaktionen auskennt und in der Lage ist, die damit verbundenen Risiken und Fallstricke zu erkennen und Sie durch diese zu führen.
Reservierungsgebühren und Umtauschfristen
Bevor eine Immobilie vom Markt genommen wird, verlangen die Bauträger in der Regel eine Reservierungsgebühr - in der Regel etwa 2.000 £, die jedoch von Bauträger zu Bauträger variieren kann. Diese Reservierungsgebühr wird von der Kaution abgezogen, die bei Vertragsabschluss an die Anwälte des Bauträgers zu zahlen ist. Da es im Allgemeinen eine hohe Nachfrage nach Off-Plan-Immobilien gibt, setzen die Bauträger auch eine Frist für den Vertragswechsel - in der Regel 21 oder 28 Tage - ab dem Tag, an dem Ihr Anwalt das Vertragspaket von den Anwälten des Bauträgers erhält. Daher muss Ihr Anwalt in der Lage sein, schnell zu handeln, um sicherzustellen, dass Sie diese Frist einhalten können, und um zu vermeiden, dass Sie die Frist verpassen und die Reservierungsgebühr verfallen lässt.
Kautionen und Bausummen
Der Vertragsaustausch ist der Zeitpunkt, an dem die Transaktion rechtsverbindlich wird. In diesem Stadium verlangen die Bauträger 10% des Kaufpreises, die an ihre Anwälte zu zahlen sind. Bestimmte Bauträger können weitere Anzahlungen oder gestaffelte Zahlungen verlangen, um den Bau der Anlage zu unterstützen; dies wird im Vertrag festgelegt. Außerdem wird in den meisten Fällen im Vertrag festgelegt, dass diese Beträge als “Vermittler” gehalten werden. Das bedeutet, dass die Anwälte des Bauträgers, sobald sie die Gelder erhalten haben, diese an den Bauträger weitergeben können. Da Sie ein rechtsverbindliches Geschäft so lange vor der Fertigstellung abschließen, kann in dieser Zeit viel passieren. So kann der Bauträger zum Beispiel zahlungsunfähig werden und in Liquidation gehen. Daher ist es wichtig, dass Ihr Anwalt die Risiken kennt und Maßnahmen ergreift, um Ihre Position zu schützen, insbesondere in Bezug auf die Anzahlung, die Sie im Wesentlichen an den Bauträger geleistet haben.
In der Regel übernimmt der New Build Warranty Provider eine Einlagensicherung für den Fall, dass der Bauträger nicht fertig wird, weil er sich in Liquidation befindet oder ein Betrug vorliegt. Allerdings garantiert der New Build Warranty Provider in der Regel nur maximal 10% des Kaufpreises oder 100.000 £ (je nachdem, welcher Betrag niedriger ist). Wenn Sie sich also zur Zahlung weiterer Anzahlungen oder Bausummen bereit erklären, die nicht geschützt sind, sollten Sie die Größe und den Ruf des Bauträgers berücksichtigen, bevor Sie ihnen zustimmen.
Zuweisungen
Manche Investoren möchten die Vorteile des Vertrags an eine andere Person verkaufen, bevor die Immobilie fertiggestellt ist. Dies kann eine attraktive Option sein, da Sie den mit der Transaktion erzielten Gewinn und die ursprüngliche Anzahlung (sowie alle bis dahin gezahlten Bausummen) mitnehmen können. Außerdem vermeiden Sie die Zahlung der Stempelsteuer und der HM-Grundbuchgebühren. Wenn Sie dies beabsichtigen, ist es jedoch wichtig, dass der Vertrag dies zulässt.
Als Verkäufer im Rahmen einer Abtretung ist es wichtig zu wissen, dass Sie, nur weil die Transaktion abgeschlossen ist, nicht aus der Verantwortung fallen. Sollte Ihr Käufer die Transaktion nicht abschließen, kann der Bauträger von Ihnen verlangen, dass Sie die Transaktion abschließen, und Sie sind für alle Verzugszinsen und Kündigungsgebühren verantwortlich. In der Praxis ist dies eher unwahrscheinlich, da der Bauträger lediglich die geleistete Anzahlung einbehält und die Immobilie neu vermarktet. Als Käufer ist es schwierig, eine Hypothekenfinanzierung für eine Abtretung zu erhalten, und nur sehr wenige Kreditgeber bieten diese Transaktionen an. Daher wird ein Käufer den Kauf in der Regel durch Barmittel finanzieren, was natürlich auch den potenziellen Markt, an den der Verkäufer verkaufen kann, einschränkt.
Hypotheken
Es ist durchaus üblich, dass ein Käufer ohne ein Hypothekenangebot zum Tausch übergeht. Der Grund dafür ist, dass das Datum der Fertigstellung so weit in der Zukunft liegt und die Hypothekenangebote in der Regel vorher auslaufen. Die meisten Kreditgeber haben Angebote, die bis zu 6 Monate gültig sind, daher wäre es ratsam, zu diesem Zeitpunkt mit der Antragstellung zu beginnen. Sprechen Sie am besten mit Ihrem Finanzberater, der Sie weiter beraten kann.
Ein gewisses Risiko besteht darin, dass Sie sich zu einer rechtlich verbindlichen Transaktion verpflichtet haben, ohne dass eine Garantie besteht, dass Sie bei Abschluss über die Finanzierung verfügen werden. Natürlich können sich die persönlichen Umstände ändern, und es ist wichtig, mit einem unabhängigen Finanzberater zu sprechen, der Ihnen eine Vorstellung davon geben kann, wie Sie den Kauf am besten finanzieren können.
Sobald der Bauträger die Fertigstellungsmitteilung zugestellt hat, müssen Sie den Kauf abschließen und sicherstellen, dass Sie zum Zeitpunkt des Abschlusses über ein gültiges Hypothekenangebot verfügen.
Fertigstellung bei Kündigung
Dies ist die Mitteilung, die der Anwalt des Bauträgers Ihren Anwälten zustellen wird und die bestätigt, dass die Immobilie fertiggestellt ist. In der Regel ist im Vertrag festgelegt, dass Sie etwa 10 Arbeitstage Zeit haben, um Ihre finanziellen Angelegenheiten zu regeln, und dass Ihr Anwalt die notwendigen Recherchen vor der Fertigstellung durchführen kann.
Nach der Fertigstellung müssen Sie den Restbetrag des Kaufpreises abzüglich der Reservierungsgebühr, der Kaution und weiterer bis dahin geleisteter Anzahlungen zahlen. In diesen Beträgen enthalten sind in der Regel auch Gebühren für die Ausfertigung des endgültigen Mietvertrags oder der Eigentumsübertragung durch die Anwälte des Bauträgers, ein erster Beitrag zu den Nebenkosten und ein Teil des Erbpachtzinses, der auf die Zeit Ihres Eigentums entfällt.
Longstop-Termine
Dies ist ein Datum, das in den Vertrag aufgenommen wurde, um sowohl den Käufer als auch den Bauträger zu schützen. Einerseits kann der Bauträger nicht genau garantieren, wann die Immobilie fertiggestellt sein wird, und er kann nur einen geschätzten Zeitrahmen (voraussichtliches gesetzliches Fertigstellungsdatum) angeben, wann die Immobilie seiner Meinung nach fertig sein wird. Der Bauträger ist auf Bauunternehmer angewiesen, die möglicherweise nicht liefern können, und auch das Wetter in diesem Land kann zu Verzögerungen beim Bau führen. Daher werden die Bauträger diesen Termin in den Vertrag aufnehmen wollen, um sich gegen unvorhergesehene Verzögerungen abzusichern. Andererseits möchte ein Käufer nicht in der Schwebe gehalten werden und an einen Vertrag gebunden sein, der keine Frist enthält, bis zu der der Bauträger den Bau abschließen muss. Wenn sich die Bauträger an den Verbraucherkodex für Hausbauer halten, beträgt das im Vertrag festgelegte Enddatum in der Regel 12 Monate ab dem voraussichtlichen gesetzlichen Fertigstellungstermin. Aus den oben genannten Gründen gibt es nur wenig oder gar keinen Spielraum für die Aushandlung des Endtermins im Vertrag. Sollte der Bauträger jedoch die Fertigstellungsmitteilung nicht bis zu diesem Datum zustellen, haben Sie die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen, und Sie erhalten alle geleisteten Anzahlungen und weitere Kautionen zurück.
Should you have any questions about this, or any matter in relation to new build property, please contact Berivan Erdogan at B.Erdogan@rfblegal.co.uk.
(Bitte beachten: Dieser Artikel wurde ursprünglich auf unserer früheren Website veröffentlicht und dient nur zu allgemeinen Informationszwecken. Er spiegelt zwar die Rechtslage zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels wider, doch kann sich die Rechtslage seit der Veröffentlichung geändert haben. Für eine aktuelle Beratung, die auf Ihre Situation zugeschnitten ist, wenden Sie sich bitte an unser Team).
