Um problema comum enfrentado pelos senhorios e agentes de gestão de propriedades arrendadas é o facto de os arrendatários contestarem a razoabilidade das taxas de serviço.
Ao determinar se um item particular de taxa de serviço é pagável, o primeiro passo é avaliar se ele se enquadra nas disposições de taxa de serviço da locação.
Se assim for, o Lei do senhorio e do inquilino de 1985 prevê que:
"O senhorio só pode incluir os custos na taxa de serviço na medida em que os custos tenham sido razoavelmente incorridos e as obras ou serviços a que se referem tenham sido realizados de forma razoável."
O montante de qualquer adiantamento relativo a taxas de serviço deve ser razoável.
Quaisquer custos que não passem nestes testes de razoabilidade não podem ser incluídos na taxa de serviço. Os inquilinos têm o direito de solicitar que se determine se uma taxa de serviço é devida nos termos da secção 27A do Landlord and Tenant Act 1985 (LTA 1985).
As taxas de serviço são "razoáveis"?
A Lei do senhorio e inquilino de 1985 estabelece um critério de razoabilidade das taxas de serviço. Os dois elementos-chave deste critério são:
a) O senhorio só pode incluir os custos na taxa de serviço se estes tiverem sido incorridos de forma razoável e se as obras ou serviços tiverem sido efectuados com um nível razoável.
b) Os pagamentos antecipados das taxas de serviço devem ser razoáveis.
Os custos que não satisfazem estes critérios não podem ser incluídos na taxa de serviço.
a) Custos razoavelmente incorridos e obras ou serviços efectuados segundo um padrão razoável
Em Forcelux Ltd contra Sweetman e Parker [2001] 2 EGLR 173 (LT)O Tribunal de Terras considerou que determinar se os custos foram razoavelmente incorridos implica um teste em duas fases: em primeiro lugar, se o processo de decisão do senhorio foi razoável e, em segundo lugar, se o montante cobrado foi razoável à luz dos dados do mercado.
Em Waller contra Hounslow LBCO Tribunal de Recurso esclareceu que, embora o mesmo critério jurídico se aplique tanto às reparações como aos melhoramentos, os factores que o senhorio deve considerar em relação aos melhoramentos podem ser mais amplos do que os que se aplicam às reparações. Se mais do que um resultado for razoável, cabe ao senhorio escolher entre eles.
b) Os adiantamentos devem ser razoáveis
É comum que os contratos de arrendamento para habitação exijam pagamentos por conta das taxas de serviço a intervalos regulares ao longo do ano. Se for esse o caso, o pagamento intercalar deve ser razoável, tal como estabelecido em secção 19(2) da LTA 1985.
O caso de Avon Ground Rents Ltd v Cowley [2019] EWCA Civ 1827 estabeleceu que não existe uma regra rígida para determinar se os pagamentos antecipados são razoáveis; tudo depende dos factos do caso. Neste caso, considerou-se que não era razoável que os inquilinos residenciais pagassem antecipadamente o custo total das obras de reparação quando se esperava um pagamento quase equivalente por parte do NHBC, sem atrasos previstos.
Pedidos de determinação de razoabilidade
Quando os arrendatários pedem uma decisão ao Tribunal, os factores mais comuns que levantam são
- A qualidade do trabalho efectuado.
- Potenciais conflitos de interesses quando os contratantes estão ligados ao senhorio ou ao agente de gestão.
- A frequência das obras.
- O historial da manutenção.
- A dimensão do imóvel.
- O benefício para todos os arrendatários.
É essencial que os agentes e os senhorios mantenham registos precisos para demonstrar que a sua decisão foi razoável e que os custos incorridos foram justificados em caso de contestação.
Passos para se proteger
Se um arrendatário recorrer ao Tribunal, é da responsabilidade do senhorio provar que os encargos são razoáveis (em vez de ser o arrendatário a ter de provar que não são razoáveis).
Algumas formas práticas de garantir que está a cobrar taxas de serviço razoáveis e que o pode demonstrar, se necessário, incluem
- Obter vários orçamentos de diferentes fornecedores no mercado.
- Esteja preparado para explicar as suas decisões. A razoabilidade não exige a seleção da opção mais barata, desde que a despesa esteja em conformidade com as normas do mercado.
- Conservar registos pormenorizados das decisões, quer se trate de nomeações de empreiteiros ou da programação das obras.
- Facilitar aos arrendatários o feedback sobre os serviços e investigar as questões que levantam.
- Rever regularmente os contratos e os fornecedores para garantir uma boa relação qualidade/preço.
- Cumpra os seus padrões de serviço. Não se comprometa com datas de conclusão sem um calendário claro ou se o processo de concurso ainda não tiver começado.
- Mantenha uma comunicação aberta com os seus arrendatários, envolvendo-os na tomada de decisões. Isto pode ajudar a evitar litígios judiciais e a promover relações positivas com os arrendatários.
Se necessitar de assistência na cobrança de taxas de serviço, ou se um arrendatário tiver iniciado um pedido de decisão do Tribunal, contacte o nosso Equipa de contencioso imobiliário em 0203 917 1707 ou por correio eletrónico em m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.
Marissa Lawrence
Solicitador Associado Sénior
