A defesa clássica da degradação falha

Rudi Ramdarshan and Marissa Lawrence were successful in obtaining possession of a high-value propriedade in Westminster, despite the tenant being an Assured Tenant, the original tenancy being lost, and issues of disrepair being raised.

Antecedentes

The firm was instructed by one of its portfolio landlords in respect of residencial premises in Westminster. The premises was a flat located in a building owned by Westminster Council, and which was located within a conservation area. The client was the owner of a long lease.

The tenant had been occupying the property since 1997, at first under a fixed term assured tenancy, which upon expiry of the fixed term, became a statutory periodic assured tenancy. The tenant had raised issues of disrepair which resulted in the client deciding to decant the tenant and fully renovate the property.

Following the renovation, the tenant fell into arrears. In February 2018, the landlord served a section 8 notice on the tenant on the basis of rent arrears relying on ground 10. Following expiry of the notice, the tenant remained in arrears and possession proceedings were issued.

As táticas do arguido

A common tactic by defendants when facing possession proceedings based on rent arrears is to raise allegations of disrepair and to seek to suggest that such a sum reduces or extinguishes the rental arrears. In practice, despite the Court having the power to order possession at a first hearing summarily when faced with an unmeritorious defence, Courts are reluctant to do so without a factual enquiry which often means requiring expert and factual evidence. This tactic can delay possession being granted for months if not years, all the while arrears are likely to continue to accrue. In addition, landlords are faced with having to shoulder the adicional costs of a full trial.

In response to the claim for possession and arrears, the tenant issued a defence and counterclaim. The tenant included multiple claims within her counterclaim, with a large portion being dedicated to alleged disrepair at the premises and damages flowing from the landlord’s alleged breach of duty under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1987.

Throughout the progress of litigation, the landlord (through RFB and their agents) requested access to the premises in order to (1) investigate any alleged disrepair and (2) complete any remedial works required.

Apesar de a inquilina ter permitido o acesso ao seu próprio perito em estado de degradação e ao perito do senhorio, recusou-se continuamente a permitir o acesso ao senhorio, alegando que precisaria que os seus bens fossem colocados num armazém, a expensas do senhorio. Os pertences da inquilina armazenados no imóvel consistiam em volumosos sacos de lixo pretos que, conforme observado pelo perito do senhorio, ocupavam quase 70% do espaço do imóvel.

O senhorio e os seus representantes continuaram a afirmar que estavam, em todos os momentos, prontos, dispostos e aptos a realizar quaisquer reparações, mas o inquilino recusava sistematicamente o acesso ou cancelava as marcações feitas com os empreiteiros — muitas vezes no próprio dia da inspeção.

O Julgamento

No julgamento deste processo, o inquilino e os representantes do senhorio foram interrogados sobre as questões relativas à comunicação de casos de degradação, aos pedidos de acesso, à recusa de acesso e ao estado das instalações após a renovação anterior.

In his judgment, HHJ Luba QC found that he preferred the evidence put forward by the landlord’s agents. HHJ Luba QC specifically commented on the tenant’s treatment of the property, in particular that the excessive storage of black bin sacks would exacerbate any alleged issues at the premises. HHJ Luba QC also held that following the previous renovation, the Property was left in a good standard of condition. HHJ Luba QC held that the deterioration in the state of the Property following the renovation was, on the balance of probabilities, more likely to flow from tenant misuse than any alleged breach of duty by the landlord.

A juíza Luba QC ordenou que a totalidade da reconvenção do inquilino fosse indeferida, o que incluía a totalidade do pedido relativo ao mau estado do imóvel e aos danos.

Um resultado positivo, sem dúvida, mas o cliente teve de suportar um atraso de 4 anos desde a notificação.

Validade dos aumentos de renda

Another central element of the tenant’s defence and counterclaim was that the landlord’s rent increases had failed to follow the form set out in the tenancy agreement and, as such, were invalid. The tenant included in their counterclaim a claim for the return of alleged overpaid rent.

As cláusulas do contrato de arrendamento relativas aos aumentos de renda eram as seguintes: -

“A renda a pagar nos termos do presente contrato será a seguinte:»

a. Até à primeira Data de Revisão, a Renda Inicial, e

b. Durante cada Período de Revisão sucessivo, um valor de renda (‘a Nova Renda’) igual ao maior dos seguintes valores:

I. A renda a pagar imediatamente antes da Data de Revisão, acrescida de 5% do seu valor;

II. A renda que vier a ser determinada em conformidade com a subcláusula 3 abaixo;

O O senhorio deve, antes de cada revisão, Data em que se deve notificar por escrito o inquilino do novo valor da renda para o período de revisão.”

Ao longo dos anos, o inquilino e o senhorio tinham vindo a acordar o valor da renda antes do período de revisão. O senhorio costumava escrever ao inquilino a informar que o valor da renda iria sofrer um aumento, após o que o inquilino e o senhorio iniciavam negociações para chegar a acordo sobre um novo valor de renda. Este valor era inferior ao que poderia ter sido exigido ao abrigo das disposições do contrato de arrendamento.

In the counterclaim, the tenant alleged that (1) the rent increases were invalid as they did not follow the formula set out in the tenancy agreement and (2) rent increase notices were required to be sent out to the tenant in advance of the review date, informing the tenant of the new rent.

A posição do senhorio era a seguinte: (1) as partes podiam acordar separadamente um valor de renda diferente da fórmula estabelecida no contrato de arrendamento e (2) o requisito de uma notificação de aumento de renda não assumia a forma de uma notificação desencadeadora (ou seja, o aumento de renda só se tornava válido após a receção de uma notificação válida de aumento de renda). Em vez disso, a notificação prevista no contrato de arrendamento era simplesmente uma nota informativa — para informar o inquilino sobre qual seria o valor da sua renda. A notificação nem sequer exigiria que o senhorio indicasse o valor exato da renda — bastaria indicar o mecanismo a aplicar (seja por referência ao RPI ou a um aumento 5%, uma vez que o inquilino poderia calcular o valor por si próprio). Numa interpretação estrita do contrato de arrendamento, a notificação poderia ser entregue até às 23h59 da noite anterior ao próximo período de revisão.   

During the tenant’s cross-examination at trial, she admitted that it was the usual course of action for herself and the landlord to privately agree the rent which was to be paid, which was lower than that which she accepted could be due under the tenancy agreement. The tenant also admitted that the rent which she had was by way of housing benefit and discretionary housing payments. The tenant still asserted she should be entitled to the return of any unpaid rent and would then privately liaise with the housing benefit office to determine who would keep the overpayment.

A juíza Luba QC deu preferência à interpretação do senhorio relativamente às cláusulas de revisão da renda do contrato de arrendamento e, como tal, determinou que a renda até ao período de revisão em março de 2018 tinha sido acordada entre o senhorio e o inquilino e fixada nos valores referidos.

Posteriormente, na ausência de acordo expresso, a renda aumentaria com base no Índice de Preços no Retalho ou no 5%, consoante o valor mais elevado. Tal resultou num aumento significativo da renda a partir de 2018. A juíza HHJ Luba QC considerou que a notificação de revisão da renda não era uma notificação desencadeadora, mas sim, tal como afirmado pelo senhorio, uma nota informativa que estabelecia o método pelo qual a renda seria aumentada, uma vez que o inquilino tinha confirmação expressa no contrato de arrendamento do valor da renda em cada período de revisão, mediante a realização dos cálculos.

Of further relevance, during the tenant’s cross-examination, it was discussed what position the tenant would be left in if the rent were to increase beyond that payable immediately before March 2018. The tenant stated that if the rent increased beyond that figure, they would not be able to afford the rent and would have to explore the possibility of obtaining part-time employment.

Conclusões

Em summary, this case was beleaguered by several factors which would frustrate and complicate even the most straightforward of rent arrears possession cases. As Property Litigators vontade know, the combination of the legal aid defendant and a disrepair counterclaim often spell delay in the mind of Claimant Landlords, and it is all too common to see unmeritorious disrepair counterclaims being taken all the way to trial due to parties refusing to make reasonable concessions, and indeed the Court’s backlog meaning listing dates for a trial for disrepair are often a long wait.

A sentença da juíza Luba QC neste processo foi prática e cuidadosamente ponderada, tendo concedido ao senhorio requerente a vitória há muito esperada. O caso demonstra que, embora os inquilinos possam recorrer a alegações infundadas de mau estado do imóvel para atrasar a entrega do imóvel, em última análise, os tribunais irão ignorar essas alegações e ordenar a entrega do imóvel.

Informações adicionais

Autores da notícia: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan