A defesa clássica da degradação falha

Rudi Ramdarshan e Marissa Lawrence conseguiram obter a posse de um imóvel de elevado valor em Westminster, apesar de o inquilino ser um inquilino com contrato garantido, de o contrato de arrendamento original ter caducado e de terem sido levantadas questões relativas ao mau estado do imóvel.

Antecedentes

A sociedade foi contratada por um dos proprietários do seu portfólio relativamente a um imóvel residencial em Westminster. O imóvel consistia num apartamento situado num edifício propriedade da Câmara Municipal de Westminster, localizado numa zona de conservação. O cliente era titular de um contrato de arrendamento de longa duração.

O inquilino ocupava o imóvel desde 1997, inicialmente ao abrigo de um contrato de arrendamento garantido a prazo fixo, que, após o termo desse prazo, passou a ser um contrato de arrendamento garantido periódico previsto na lei. O inquilino tinha levantado questões relativas ao mau estado de conservação do imóvel, o que levou o cliente a decidir realojar o inquilino e renovar totalmente o imóvel.

Na sequência da renovação, o inquilino ficou com pagamentos em atraso. Em fevereiro de 2018, o senhorio notificou o inquilino ao abrigo da secção 8, com base nos pagamentos em atraso da renda, invocando o motivo n.º 10. Após o termo do prazo da notificação, o inquilino continuava com pagamentos em atraso, tendo sido instaurado um processo de despejo.

As táticas do arguido

Uma tática comum dos réus quando enfrentam processos de despejo com base em atrasos no pagamento da renda consiste em apresentar alegações de mau estado do imóvel e tentar sugerir que tal montante reduz ou extingue os atrasos no pagamento da renda. Na prática, apesar de o tribunal ter o poder de ordenar a desocupação numa primeira audiência, por via sumária, quando confrontado com uma defesa sem fundamento, os tribunais mostram-se relutantes em fazê-lo sem uma investigação factual, o que muitas vezes implica a necessidade de provas periciais e factuais. Esta tática pode atrasar a concessão da desocupação por meses, se não anos, enquanto, entretanto, é provável que os atrasos continuem a acumular-se. Além disso, os senhorios vêem-se obrigados a arcar com os custos adicionais de um julgamento completo.

Em resposta ao pedido de despejo e de pagamento de rendas em atraso, a inquilina apresentou uma contestação e uma reconvenção. A inquilina incluiu vários pedidos na sua reconvenção, sendo uma grande parte dedicada ao alegado estado de degradação das instalações e aos danos decorrentes da alegada violação, por parte do senhorio, das obrigações previstas na secção 11 da Lei dos Senhorios e Inquilinos de 1987.

Ao longo do processo judicial, o senhorio (através da RFB e dos seus agentes) solicitou acesso às instalações com o objetivo de (1) investigar quaisquer alegadas avarias e (2) realizar quaisquer obras de reparação necessárias.

Apesar de a inquilina ter permitido o acesso ao seu próprio perito em estado de degradação e ao perito do senhorio, recusou-se continuamente a permitir o acesso ao senhorio, alegando que precisaria que os seus bens fossem colocados num armazém, a expensas do senhorio. Os pertences da inquilina armazenados no imóvel consistiam em volumosos sacos de lixo pretos que, conforme observado pelo perito do senhorio, ocupavam quase 70% do espaço do imóvel.

O senhorio e os seus representantes continuaram a afirmar que estavam, em todos os momentos, prontos, dispostos e aptos a realizar quaisquer reparações, mas o inquilino recusava sistematicamente o acesso ou cancelava as marcações feitas com os empreiteiros — muitas vezes no próprio dia da inspeção.

O Julgamento

No julgamento deste processo, o inquilino e os representantes do senhorio foram interrogados sobre as questões relativas à comunicação de casos de degradação, aos pedidos de acesso, à recusa de acesso e ao estado das instalações após a renovação anterior.

No seu acórdão, o juiz Luba QC considerou que dava mais crédito às provas apresentadas pelos representantes do senhorio. O juiz Luba QC comentou especificamente a forma como o inquilino tratava o imóvel, salientando, em particular, que o armazenamento excessivo de sacos de lixo pretos agravaria quaisquer alegados problemas nas instalações. O juiz HHJ Luba QC considerou ainda que, na sequência da renovação anterior, o imóvel tinha ficado em bom estado de conservação. O juiz HHJ Luba QC considerou que a deterioração do estado do imóvel após a renovação era, com base na ponderação das probabilidades, mais provável de resultar da utilização indevida por parte do inquilino do que de qualquer alegada violação de deveres por parte do senhorio.

A juíza Luba QC ordenou que a totalidade da reconvenção do inquilino fosse indeferida, o que incluía a totalidade do pedido relativo ao mau estado do imóvel e aos danos.

Um resultado positivo, sem dúvida, mas o cliente teve de suportar um atraso de 4 anos desde a notificação.

Validade dos aumentos de renda

Outro elemento central da defesa e da reconvenção do inquilino consistia no facto de os aumentos de renda aplicados pelo senhorio não terem respeitado a forma prevista no contrato de arrendamento e, como tal, serem inválidos. O inquilino incluiu na sua reconvenção um pedido de devolução da renda alegadamente paga em excesso.

As cláusulas do contrato de arrendamento relativas aos aumentos de renda eram as seguintes: -

“A renda a pagar nos termos do presente contrato será a seguinte:»

a. Até à primeira Data de Revisão, a Renda Inicial, e

b. Durante cada Período de Revisão sucessivo, um valor de renda (‘a Nova Renda’) igual ao maior dos seguintes valores:

I. A renda a pagar imediatamente antes da Data de Revisão, acrescida de 5% do seu valor;

II. A renda que vier a ser determinada em conformidade com a subcláusula 3 abaixo;

O O senhorio deve, antes de cada revisão, Data em que se deve notificar por escrito o inquilino do novo valor da renda para o período de revisão.”

Ao longo dos anos, o inquilino e o senhorio tinham vindo a acordar o valor da renda antes do período de revisão. O senhorio costumava escrever ao inquilino a informar que o valor da renda iria sofrer um aumento, após o que o inquilino e o senhorio iniciavam negociações para chegar a acordo sobre um novo valor de renda. Este valor era inferior ao que poderia ter sido exigido ao abrigo das disposições do contrato de arrendamento.

Na reconvenção, o inquilino alegou que (1) os aumentos de renda eram inválidos, uma vez que não seguiam a fórmula estabelecida no contrato de arrendamento e (2) as notificações de aumento de renda deviam ser enviadas ao inquilino antes da data de revisão, informando-o do novo valor da renda.

A posição do senhorio era a seguinte: (1) as partes podiam acordar separadamente um valor de renda diferente da fórmula estabelecida no contrato de arrendamento e (2) o requisito de uma notificação de aumento de renda não assumia a forma de uma notificação desencadeadora (ou seja, o aumento de renda só se tornava válido após a receção de uma notificação válida de aumento de renda). Em vez disso, a notificação prevista no contrato de arrendamento era simplesmente uma nota informativa — para informar o inquilino sobre qual seria o valor da sua renda. A notificação nem sequer exigiria que o senhorio indicasse o valor exato da renda — bastaria indicar o mecanismo a aplicar (seja por referência ao RPI ou a um aumento 5%, uma vez que o inquilino poderia calcular o valor por si próprio). Numa interpretação estrita do contrato de arrendamento, a notificação poderia ser entregue até às 23h59 da noite anterior ao próximo período de revisão.   

Durante o contra-interrogatório da inquilina no julgamento, esta admitiu que era prática habitual entre ela e o senhorio acordarem em privado o valor da renda a pagar, que era inferior ao que ela reconheceu poder ser devido nos termos do contrato de arrendamento. A inquilina admitiu também que o montante do aluguer de que dispunha provinha do subsídio de habitação e de pagamentos discricionários de habitação. A inquilina continuou, no entanto, a afirmar que teria direito à devolução de qualquer aluguer em dívida e que, posteriormente, entraria em contacto a título particular com o serviço responsável pelo subsídio de habitação para determinar quem ficaria com o montante pago em excesso.

A juíza Luba QC deu preferência à interpretação do senhorio relativamente às cláusulas de revisão da renda do contrato de arrendamento e, como tal, determinou que a renda até ao período de revisão em março de 2018 tinha sido acordada entre o senhorio e o inquilino e fixada nos valores referidos.

Posteriormente, na ausência de acordo expresso, a renda aumentaria com base no Índice de Preços no Retalho ou no 5%, consoante o valor mais elevado. Tal resultou num aumento significativo da renda a partir de 2018. A juíza HHJ Luba QC considerou que a notificação de revisão da renda não era uma notificação desencadeadora, mas sim, tal como afirmado pelo senhorio, uma nota informativa que estabelecia o método pelo qual a renda seria aumentada, uma vez que o inquilino tinha confirmação expressa no contrato de arrendamento do valor da renda em cada período de revisão, mediante a realização dos cálculos.

Outro aspeto relevante é que, durante o contra-interrogatório do inquilino, foi discutida a situação em que o inquilino ficaria caso a renda aumentasse para além do valor a pagar imediatamente antes de março de 2018. O inquilino afirmou que, se a renda aumentasse para além desse valor, não teria meios para a pagar e teria de explorar a possibilidade de arranjar um emprego a tempo parcial.

Conclusões

Em resumo, este processo foi marcado por vários fatores que frustrariam e complicariam até mesmo os casos mais simples de despejo por atraso no pagamento da renda. Como os advogados especializados em litígios imobiliários bem sabem, a combinação de um réu beneficiário de apoio judiciário com uma reconvenção por mau estado do imóvel costuma significar atrasos na perspetiva dos senhorios requerentes, e é muito comum ver reconvenções por mau estado do imóvel sem fundamento a chegarem até ao julgamento, devido à recusa das partes em fazer concessões razoáveis e, na verdade, à acumulação de processos no tribunal, o que significa que as datas de marcação para um julgamento por mau estado do imóvel implicam frequentemente uma longa espera.

A sentença da juíza Luba QC neste processo foi prática e cuidadosamente ponderada, tendo concedido ao senhorio requerente a vitória há muito esperada. O caso demonstra que, embora os inquilinos possam recorrer a alegações infundadas de mau estado do imóvel para atrasar a entrega do imóvel, em última análise, os tribunais irão ignorar essas alegações e ordenar a entrega do imóvel.

Informações adicionais

Autores da notícia: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan