Despejos de inquilinos: Um guia para senhorios em Inglaterra

Inquilino Evictions: A Guide for Landlords in England

This FAQ guide aims to provide answers to frequently asked questions in relation to possession of residencial properties let on Assured Shorthold Tenancies in England for private landlords.

Como posso despejar legalmente o meu inquilino?

Como um landlord of an assured shorthold tenancy in England, if the tenancy does not end by mutual consent, you have two routes to recover possession of your propriedade:

Secção 21 (No Fault Notice); and

Aviso ao abrigo da Secção 8.  

Tenho o direito de notificar ao abrigo da Secção 21?

A Section 21 Notice (which refers to Section 21 of the Housing Act 1998) is commonly referred to as the ‘No Fault’ Notice as you do not have to provide any reason or show any default on the part of the tenant when you serve a Section 21 Notice.

Se um senhorio entregar uma notificação válida a um inquilino, o tribunal deve emitir uma ordem de despejo.

Existem vários requisitos prévios que têm de ser cumpridos; caso contrário, a notificação ao abrigo da Secção 21 poderá ser inválida. Uma notificação ao abrigo da Secção 21 poderá ser inválida se o senhorio:

Não apresentou a notificação ao abrigo da Secção 21 de forma correta

Não cumpriu as regras relativas ao depósito de garantia do arrendamento

Failed to provide an energy performance certificate (EPC) or gas safety certificate

Não foi possível disponibilizar o guia «Como alugar»

Não possui uma licença para o imóvel, nos casos em que tal é exigido, ou ainda não a solicitou

Cobrou uma taxa indevida ao cobrar um pagamento proibido ou ao reter um depósito de garantia

Served the notice after a complaint about the property (retaliatory eviction). Landlords should ensure that they are not acting in breach of the Retaliatory Eviction and the Deregulation Act 2015 by serviço a notice after receiving complaints.

Com que antecedência tenho de avisar?  

Em Inglaterra, uma notificação ao abrigo da Secção 21 deve dar aos seus inquilinos um prazo de, pelo menos, 2 meses para desocuparem o seu imóvel.

O senhorio poderá ter de conceder um prazo de pré-aviso mais longo se tiver um contrato de arrendamento periódico ‘contratual’. Trata-se de um contrato de arrendamento a prazo determinado que chegou ao fim, mas que incluía uma cláusula prevendo a sua continuação como contrato de arrendamento periódico.  

Se o prazo de pré-aviso de dois meses previsto na notificação ao abrigo da secção 21 tiver expirado, posso voltar a entrar no imóvel?  

Não. A Lei de Proteção contra o Despejo de 1977 considera crime despejar um inquilino de um imóvel residencial sem uma decisão judicial.   

Após o termo do prazo de uma notificação ao abrigo da secção 21, desde que todas as condições prévias relevantes estejam preenchidas, pode apresentar um pedido ao tribunal recorrendo ao procedimento acelerado de reintegração de posse. O procedimento acelerado de reintegração de posse permite que um senhorio obtenha uma ordem de reintegração de posse sem audiência, caso não haja controvérsia quanto aos factos do processo.

Will I be able to serve a section 21 notice once the new Renters Reform Bill comes into force?  

O projeto de lei de reforma do arrendamento propõe a eliminação total do procedimento previsto na Secção 21 (e do procedimento de despejo acelerado).  

Se não conseguir notificar a notificação prevista na secção 21, que tipo de notificação devo entregar?  

No âmbito do Lei da Habitação de 1988,, uma notificação ao abrigo da Secção 8 pode ser utilizada para rescindir um contrato de arrendamento de curta duração antes do termo do contrato.  

Secção 8 notices can only be issued if tenants have breached the terms of their tenancy in some way, for example, if tenants:

Are in arrears of rent.

Causaram danos à propriedade.

Conseguiram o arrendamento ao fornecerem informações falsas sobre si próprios.

Tornar-se um incómodo para os vizinhos.

Have used the property for criminal activities.

Existem motivos imperativos em que o tribunal tem de conceder a posse:

Fundamento 1: O senhorio requer a posse do imóvel, uma vez que o ocupava como residência principal ou porque pretende agora ocupá-lo como residência principal.

Fundamento 2: O imóvel está sujeito a uma hipoteca e o credor hipotecário tem agora o direito de exercer o poder de venda.

Motivo 3: O contrato de arrendamento tem uma duração determinada não superior a 8 meses e o imóvel era anteriormente destinado a arrendamento para férias.

Motivo 4: O contrato de arrendamento tem uma duração determinada não superior a 12 meses e o imóvel é um alojamento para estudantes arrendado fora do período letivo.

Fundamento n.º 5: O imóvel pertence a um clérigo.

Motivo n.º 6: O imóvel necessita de reabilitação.

Motivo 7: O inquilino faleceu.

Motivo n.º 8: O inquilino está com pagamentos em atraso.

Existem também motivos discricionários em que o Tribunal pode conceder a posse:

Motivo n.º 9: Está disponível um alojamento alternativo adequado para o inquilino no momento da tomada de posse.

Motivo n.º 10: O inquilino está com o aluguer em atraso.

Motivo n.º 11: O inquilino tem adiado persistentemente o pagamento da renda, independentemente de esta se encontrar ou não em atraso.

Motivo n.º 12: Foi violada qualquer obrigação decorrente do contrato de arrendamento, com exceção do pagamento da renda.

Motivo n.º 13: Devido à conduta do inquilino, o imóvel sofreu deterioração.

Ground 14: The tenant is causing a nuisance or annoyance to people residing at the property or visiting the property. The tenant is convicted in engaging in illegal or using the property for immoral purposes.

Motivo n.º 15: O inquilino deixou que o mobiliário dos senhorios se deteriorasse devido a maus tratos.

Motivo n.º 16: O inquilino ocupa o imóvel devido ao seu antigo vínculo laboral com o senhorio.

Motivo n.º 17: O senhorio concedeu o arrendamento com base numa declaração feita pelo inquilino que se revelou posteriormente falsa.

 Os fundamentos para a desocupação estão previstos no Anexo 2 da Lei da Habitação de 1988 – disponível aqui

If a tenant is in rent arrears, can I serve a section 8 notice?

If a tenant is in rent arrears, you may be entitled to serve a section 8 notice. There are three grounds which may apply – Ground 8, Ground 10 and Ground 11. Each have slightly different requirements to satisfy, and as set out above, only Ground 8 is a mandatory ground.  

You should also ensure that the most up to date contact information of the landlord and / or agent has been served on the tenant (Section 48 Notice).  

Se eu entregar uma notificação ao abrigo da secção 8, haverá uma audiência no tribunal?  

Sim– unless the parties come to an agreement before the Court hearing.  

The initial Court hearing will usually be listed for 15 minutes before a Judge who will consider the relevant documents. If the Judge is satisfied that a ground for possession has been made out, possession may be granted at this hearing. Alternatively, depending on the circumstances of the case, the Judge may make further directions for the parties to comply with.  

How can RFB Legal help me with this process?  

Se precisar de aconselhamento ou assistência relativamente à rescisão de um contrato de arrendamento residencial, contacte o nosso Equipa de Contencioso Imobiliário sobre 0203 917 1707 ou  via email to residentialpossession@rfblegal.co.uk

Additional Info

Autor da notícia: David Burns | Marissa Lawrence