Nu de vastgoedmarkt in Londen en andere grote steden, zoals Manchester, blijft groeien, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat als u eigenaar bent van een erfpachtwoning, u zich volledig bewust bent van uw rechten om uw investering te beschermen.

Het bezit van een erfpachtcontract kan een waardevol bezit zijn, maar als de leaseperiode in de loop der tijd afneemt, kan helaas ook de waarde van dat bezit dalen. De Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (zoals gewijzigd) geeft huurders als groep het recht om, na kwalificatie, de verkoop van het eigendomsrecht van het gebouw of een deel ervan af te dwingen. Dit proces staat bekend als collectieve enfranchisement.

Wij begrijpen hoe belangrijk het is voor verhuurders om een strategie te hebben die over de hele vastgoedportefeuille werkt om hun investeringen in vrije eigendom te behouden en de best mogelijke premie te krijgen.

Er zijn een aantal voordelen van collectieve enfranchising, waaronder: 

• De pachters kunnen zichzelf verlengde pachtcontracten van 999 jaar geven.
• De pachters krijgen controle over het beheer van het gebouw.
• De erfpachters kunnen hun huurovereenkomst wijzigen zodat ze geen erfpacht meer hoeven te betalen.  
• De erfpachters kunnen eventuele gebreken in hun huurovereenkomst herstellen.

Kwalificatie voor collectief kiesrecht?

Kwalificatie van het gebouw - De erfpachter moet eerst controleren of het gebouw in aanmerking komt:

• Het moet een op zichzelf staand gebouw of een deel van een gebouw zijn.
• Er moeten minstens 2 flats in het gebouw zijn.
• Ten minste twee derde van de flats moet worden verhuurd aan ‘in aanmerking komende huurders’.
• De in aanmerking komende huurders die willen deelnemen aan de overdracht (de deelnemende huurders), moeten ten minste de helft van de appartementen in het gebouw bezitten, en ze moeten in totaal ten minste twee appartementen bezitten.
• Er mag niet meer dan 25% van de interne vloeroppervlakte in niet-residentieel gebruik zijn.
• Het gebouw mag geen uitzonderlijk eigendom zijn (d.w.z. een gebouw in een kathedraalgebied of een National Trust eigendom)

Kwalificatie van de erfpachter - Een erfpachter is een ‘in aanmerking komende huurder’ als:

• ze een erfpachtcontract hebben, d.w.z. een contract met een resterende looptijd van ten minste 21 jaar (op het moment van toekenning); of
• een kortere huurovereenkomst die een clausule van eeuwigdurende verlenging bevat; of
• een huurovereenkomst die kan worden beëindigd bij overlijden of huwelijk of op een onbekende datum (met inbegrip van de zogenaamde ‘Prince of Wales’-clausules);of
• de voortzetting van een erfpachtovereenkomst krachtens de Local Government Housing Act 1989 na het verstrijken van de oorspronkelijke looptijd; of
• een gedeelde eigendomsovereenkomst waarbij het aandeel van de huurder 100% bedraagt; of
• Een huurovereenkomst onder het ‘recht om te kopen’ of het ‘recht om te verwerven onder de voorwaarden van huur en hypotheek’.
• De huisbaas van de erfpachter mag geen liefdadigheidsinstelling voor huisvesting zijn als de flat wordt verstrekt als onderdeel van de functie van de instelling.
• De erfpachter mag geen zakelijke leaseovereenkomst hebben
• De erfpachter mag niet meer dan 2 appartementen in het gebouw bezitten (gezamenlijk of op eigen naam).

Voorbereiding op enfranchising

Professionele adviseurs inschakelen

Het wordt aanbevolen dat de erfpachters ervaren advocaten in de arm nemen om te helpen bij het verzamelen van alle benodigde informatie, om vast te stellen dat het gebouw en de erfpachters in aanmerking komen voor collectieve VvE en om te helpen bij alle voorbereidende stappen die nodig zijn voordat de eerste kennisgeving wordt gedaan en om te helpen bij alle volgende stappen, waaronder de overdracht van de eigendomstitel en het verlenen van nieuwe huurcontracten na de VvE.

Een eerste taxatie van het pand door een gekwalificeerde taxateur wordt ook aanbevolen om de in aanmerking komende huurders een idee te geven van de premie die moet worden betaald voor de eigendom. De huurders kunnen dan beslissen of ze verder willen gaan en of ze externe financiering nodig hebben. De prijs die betaald moet worden voor de eigendom hangt af van een aantal factoren, waaronder de marktwaarde van de individuele appartementen en de lengte van de huurcontracten. De prijs die betaald moet worden voor de eigendomsrechten zal hoger zijn als de huurcontracten minder dan 80 jaar lopen.

Financiering

De in aanmerking komende huurders willen mogelijk al in een vroeg stadium een fonds opzetten om de eerste voorbereidende stappen te dekken, waaronder het verkrijgen van het taxatierapport, het verzamelen van informatie, het oprichten van een vennootschap, het opstellen van een participatieovereenkomst en het voorbereiden van de eerste kennisgeving van vordering.

Deelnameovereenkomst

Als het gebouw en de erfpachters in aanmerking komen voor collectieve enfranchising, wordt aanbevolen dat alle deelnemende huurders onderling een formele participatieovereenkomst aangaan waarin zaken worden geregeld als stemrecht, het onderhandelen over en overeenkomen van voorwaarden, de financiële bijdragen van de individuele huurder en het recht van de erfpachters om na de aankoop nieuwe erfpachtcontracten te krijgen van de vrijhouder.

Nominee Koper

De deelnemende huurders moeten een kandidaat-koper of kandidaat-kopers kiezen. Dit is de persoon of personen of het bedrijf dat in de startaankondiging wordt genoemd om het eigendom te kopen en de nieuwe verhuurder te worden.

De kandidaat-koper kan een persoon, een of meer van de huurders, een bedrijf of een trust zijn. De wetgeving bevat momenteel geen controles of kwalificaties voor de selectie van kandidaat-kopers.

De meest gebruikelijke keuze is een vennootschap die volledig eigendom is van de huurders en als dit het vehikel is dat door de deelnemende huurders wordt gekozen, moet de vennootschap worden opgericht voordat ze in de Initiële Aankondiging wordt voorgesteld. 

De enfranchisatieprocedure

• De deelnemende huurders moeten een “Initiële kennisgeving” ondertekenen waarin bepaalde essentiële informatie over het gebouw en de huurders wordt vermeld, met de gegevens van de kandidaat-koper en de prijs die ze willen betalen.
• De kennisgeving wordt betekend aan de Freeholder en eventuele tussenliggende verhuurders.
• In de kennisgeving staat een “Reactiedatum” waarop de Freeholder moet reageren op de kennisgeving. Deze datum moet ten minste twee maanden na de betekening van de kennisgeving liggen. Als de in aanmerking komende huurders beslissen om de eerste kennisgeving in te trekken, mogen ze gedurende 12 maanden geen nieuwe kennisgeving indienen.
• De eerste kennisgeving start de wettelijke procedures voor het verwerven van de eigendom en de deelnemende huurders zijn gezamenlijk en individueel aansprakelijk voor de redelijke kosten van de verhuurder vanaf de datum waarop hij de kennisgeving ontvangt. Het is daarom belangrijk dat de kennisgeving volledig is en geen onnauwkeurigheden of verkeerde beschrijvingen bevat, want hoewel deze in sommige gevallen kunnen worden gecorrigeerd door een verzoekschrift in te dienen bij de arrondissementsrechtbank, is dit een kostenpost die moet worden vermeden. Een onvolledige kennisgeving kan ongeldig worden verklaard.
• De in aanmerking komende huurders hebben het recht om de eerste kennisgeving bij het kadaster te laten registreren. Dit biedt de huurders bescherming tegen de verkoop van het onroerend goed door de verhuurder, aangezien elke koper van het onroerend goed, na de registratie van de eerste kennisgeving, het onroerend goed zal verwerven onder voorbehoud van de vordering tot vruchtgebruik.
• Na de betekening van de eerste kennisgeving heeft de verhuurder het recht om bewijs te eisen van het eigendomsrecht van de deelnemende huurders op hun appartement. De verhuurder heeft een periode van 21 dagen vanaf de eerste kennisgeving om de informatie op te vragen.
• Indien deze informatie vereist is, moet deze door de kandidaat-koper binnen 21 dagen worden verstrekt. Als de in aanmerking komende huurders het eigendomsbewijs niet leveren, wordt de Initiële Aankondiging geacht te zijn ingetrokken, met kosten voor de verhuurder.
• De Freeholder moet een tegenbericht sturen waarin hij aangeeft of hij het recht op enfranchise van de deelnemende huurders aanvaardt en zo ja, welke voorwaarden hij wel en niet aanvaardt.
• Als de Freeholder niet reageert op de initiële kennisgeving, of reageert na de reactiedatum, hebben de in aanmerking komende huurders het recht om het Freehold te verwerven tegen de voorwaarden en premie die in de initiële kennisgeving zijn uiteengezet. De kandidaat-koper moet binnen zes maanden bij de rechtbank een aanvraag indienen voor een vesting order, anders wordt de initiële kennisgeving als ingetrokken beschouwd.
• Als de Freeholder een tegenbericht stuurt waarin de vordering tot overdracht niet wordt erkend (bijvoorbeeld door te beweren dat minder dan twee derde van de flats wordt verhuurd aan in aanmerking komende huurders), dan moet de kandidaat-koper binnen 2 maanden na het tegenbericht een verzoek indienen bij de rechtbank om te laten verklaren dat het oorspronkelijke bericht geldig is.
• Als de Freeholder een tegenbericht verstuurt waarin hij de vordering tot enfranchising erkent maar de voorwaarden betwist, volgt er een periode van ten minste twee maanden waarin de partijen proberen te onderhandelen over een overeenkomst.
• Als de voorwaarden niet binnen 2 maanden zijn overeengekomen, kan de kandidaat-koper een aanvraag indienen bij het First Tier Tribunal (Property Chamber) voor een beslissing over de voorwaarden die niet zijn overeengekomen. De uiterste datum voor de aanvraag is 6 maanden vanaf de datum van het tegenbericht van de freeholders.
• Het First-tier Tribunal zal aanwijzingen geven om de zaak voor te bereiden voor de hoorzitting en als de zaak doorgaat naar een definitieve hoorzitting, zal het tribunaal de voorwaarden in geschil vaststellen.
• De beslissing van het First-tier Tribunal wordt definitief 21 dagen nadat deze door het Tribunal is verzonden. Binnen deze periode moet met toestemming van het Lands Tribunal beroep worden ingesteld bij het Lands Tribunal.
• De vrijhouder moet een ontwerpcontract indienen binnen 21 dagen nadat de beslissing van de rechtbank definitief is geworden (rekening houdend met de rechten van beroep).
• Van de partijen wordt verwacht dat ze het contract binnen twee maanden nadat de beslissing van het tribunaal definitief is geworden, aangaan.
• Als deze periode van 2 maanden verstrijkt zonder dat er contracten zijn uitgewisseld, moeten de deelnemende huurders binnen nog eens twee maanden een aanvraag indienen bij de rechtbank voor een Vesting Order.

Als je vragen hebt, bel dan om met iemand van ons team te spreken.