With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment.

Ownership of a long residentieel lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives tenants as a group the right, upon qualification, to force the sale of the freehold of the building or part of the building. This process is known as collective enfranchisement.

We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to preserve their freehold investments and where obtain the best possible premium.

There are a number of benefits of collective enfranchisement including: 

• De pachters kunnen zichzelf verlengde pachtcontracten van 999 jaar geven.
• De pachters krijgen controle over het beheer van het gebouw.
• The leaseholders can vary their lease so they zal no longer have to pay ground rent.  
• De erfpachters kunnen eventuele gebreken in hun huurovereenkomst herstellen.

Kwalificatie voor collectief kiesrecht?

Kwalificatie van het gebouw - De erfpachter moet eerst controleren of het gebouw in aanmerking komt:

• Het moet een op zichzelf staand gebouw of een deel van een gebouw zijn.
• Er moeten minstens 2 flats in het gebouw zijn.
• Ten minste twee derde van de flats moet worden verhuurd aan ‘in aanmerking komende huurders’.
• De in aanmerking komende huurders die willen deelnemen aan de overdracht (de deelnemende huurders), moeten ten minste de helft van de appartementen in het gebouw bezitten, en ze moeten in totaal ten minste twee appartementen bezitten.
• Er mag niet meer dan 25% van de interne vloeroppervlakte in niet-residentieel gebruik zijn.
• The building must not be an excepted property (i.e. a building within a cathedral precinct or a National Vertrouwen property)

Kwalificatie van de erfpachter - Een erfpachter is een ‘in aanmerking komende huurder’ als:

• ze een erfpachtcontract hebben, d.w.z. een contract met een resterende looptijd van ten minste 21 jaar (op het moment van toekenning); of
• a shorter lease which contains a clause providing a right of perpetual renewal; of
• een huurovereenkomst die kan worden beëindigd bij overlijden of huwelijk of op een onbekende datum (met inbegrip van de zogenaamde ‘Prince of Wales’-clausules);of
• the continuation of a long lease under the Local Government Housing Act 1989 following the expiry of the original term; or
• a shared ownership lease where the tenant’s share is 100%; or
• Een huurovereenkomst onder het ‘recht om te kopen’ of het ‘recht om te verwerven onder de voorwaarden van huur en hypotheek’.
• The leaseholder’s landlord must not be a charitable housing trust where the flat is provided as part of the charity’s function
• The leaseholder must not have a business lease
• De erfpachter mag niet meer dan 2 appartementen in het gebouw bezitten (gezamenlijk of op eigen naam).

Voorbereiding op enfranchising

Professionele adviseurs inschakelen

It is recommended that the leaseholders instruct experienced solicitors to assist with gathering all the necessary information, establishing that the building and leaseholders qualify for collective enfranchisement and to assist with all the preparatory steps required before tbv the Initial Notice and to assist with all subsequent steps including the conveyance of the title and granting new leases after enfranchisement.

An initial valuation of the property by a qualified surveyor is also recommended to provide the qualifying tenants with an idea of the premium payable for the freehold. The tenants will then be able to decide whether they wish to proceed and whether they will require any external funding. The price payable for the freehold depends on a number of factors, including the market value of the individual flats and the length of the leases. The price payable for the freehold will be higher if the leases have less than 80 years remaining.

Financiering

The qualifying tenants may want to set up a fund at an early stage to cover the initial preparatory steps including obtaining the valuation report, gathering information, setting up a company, drafting a participation agreement and preparing the initial notice of claim.

Deelnameovereenkomst

Als het gebouw en de erfpachters in aanmerking komen voor collectieve enfranchising, wordt aanbevolen dat alle deelnemende huurders onderling een formele participatieovereenkomst aangaan waarin zaken worden geregeld als stemrecht, het onderhandelen over en overeenkomen van voorwaarden, de financiële bijdragen van de individuele huurder en het recht van de erfpachters om na de aankoop nieuwe erfpachtcontracten te krijgen van de vrijhouder.

Nominee Koper

De deelnemende huurders moeten een kandidaat-koper of kandidaat-kopers kiezen. Dit is de persoon of personen of het bedrijf dat in de startaankondiging wordt genoemd om het eigendom te kopen en de nieuwe verhuurder te worden.

De kandidaat-koper kan een persoon, een of meer van de huurders, een bedrijf of een trust zijn. De wetgeving bevat momenteel geen controles of kwalificaties voor de selectie van kandidaat-kopers.

De meest gebruikelijke keuze is een vennootschap die volledig eigendom is van de huurders en als dit het vehikel is dat door de deelnemende huurders wordt gekozen, moet de vennootschap worden opgericht voordat ze in de Initiële Aankondiging wordt voorgesteld. 

De enfranchisatieprocedure

• The participating tenants must sign an “Initial Notice” setting out certain essential information about the building and the Leaseholders, with the details of the Nominee Purchaser and the price that they wish to pay.
• De kennisgeving wordt betekend aan de Freeholder en eventuele tussenliggende verhuurders.
• The notice sets out a “Response Date” by which the Freeholder must respond to the notice. That date must be at least two months after services of the notice. If the qualifying tenants decide to withdraw the initial notice, they may not serve another notice for 12 months.
• The Initial Notice triggers the statutory procedures for acquiring the freehold and the participating tenants are jointly and individually liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he receives the Notice. It is therefore important that the Notice is complete and contains no inaccuracies or misdescriptions, because, although these may in some cases be corrected by application to the county court, it is an area of expense to be avoided. An incomplete Notice can be rejected as invalid.
• De in aanmerking komende huurders hebben het recht om de eerste kennisgeving bij het kadaster te laten registreren. Dit biedt de huurders bescherming tegen de verkoop van het onroerend goed door de verhuurder, aangezien elke koper van het onroerend goed, na de registratie van de eerste kennisgeving, het onroerend goed zal verwerven onder voorbehoud van de vordering tot vruchtgebruik.
• After the service of the Initial Notice the landlord is entitled to require evidence of the participating tenants’ title to their flats. The landlord has a period of 21 days from the giving of the Initial Notice in which to request the information.
• Indien deze informatie vereist is, moet deze door de kandidaat-koper binnen 21 dagen worden verstrekt. Als de in aanmerking komende huurders het eigendomsbewijs niet leveren, wordt de Initiële Aankondiging geacht te zijn ingetrokken, met kosten voor de verhuurder.
• De Freeholder moet een tegenbericht sturen waarin hij aangeeft of hij het recht op enfranchise van de deelnemende huurders aanvaardt en zo ja, welke voorwaarden hij wel en niet aanvaardt.
• Als de Freeholder niet reageert op de initiële kennisgeving, of reageert na de reactiedatum, hebben de in aanmerking komende huurders het recht om het Freehold te verwerven tegen de voorwaarden en premie die in de initiële kennisgeving zijn uiteengezet. De kandidaat-koper moet binnen zes maanden bij de rechtbank een aanvraag indienen voor een vesting order, anders wordt de initiële kennisgeving als ingetrokken beschouwd.
• Als de Freeholder een tegenbericht stuurt waarin de vordering tot overdracht niet wordt erkend (bijvoorbeeld door te beweren dat minder dan twee derde van de flats wordt verhuurd aan in aanmerking komende huurders), dan moet de kandidaat-koper binnen 2 maanden na het tegenbericht een verzoek indienen bij de rechtbank om te laten verklaren dat het oorspronkelijke bericht geldig is.
• If the Freeholder serves a Counter notice admitting the enfranchisement claim but disputing the terms there then follows a period of at least two months when the parties, will try to negotiate an agreement.
• Als de voorwaarden niet binnen 2 maanden zijn overeengekomen, kan de kandidaat-koper een aanvraag indienen bij het First Tier Tribunal (Property Chamber) voor een beslissing over de voorwaarden die niet zijn overeengekomen. De uiterste datum voor de aanvraag is 6 maanden vanaf de datum van het tegenbericht van de freeholders.
• The First-tier Tribunal will issue directions to prepare the case for hearing and if the matter proceeds to a final hearing, the tribunal will determine the terms in dispute.
• De beslissing van het First-tier Tribunal wordt definitief 21 dagen nadat deze door het Tribunal is verzonden. Binnen deze periode moet met toestemming van het Lands Tribunal beroep worden ingesteld bij het Lands Tribunal.
• The freeholder must provide a draft contract within 21 days of the Tribunal’s determination becoming final (taking into account rights of appeal).
• Van de partijen wordt verwacht dat ze het contract binnen twee maanden nadat de beslissing van het tribunaal definitief is geworden, aangaan.
• Als deze periode van 2 maanden verstrijkt zonder dat er contracten zijn uitgewisseld, moeten de deelnemende huurders binnen nog eens twee maanden een aanvraag indienen bij de rechtbank voor een Vesting Order.

Should you have any questions please call to speak to a member of our team.