De Commercial Rent (Coronavirus) Bill (“the Bill”)is anticipated to become law from 25 March 2022. This is the Government’s solution to the estimated total of £7.5 billion of commercial rent arrears caused by COVID.
Datum: 17 maart 2022
De Wetsvoorstel Commerciële Huur (Coronavirus) (“het Wetsvoorstel”) is anticipated to become law from 25 March 2022. This is the Government’s solution to the estimated total of £7.5 billion of commercial rent arrears caused by COVID.
The Bill sets out a voluntary arbitrage scheme, which allows for either a commercial Landlord or Tenant to elect to have an independent arbitrator determine a dispute in respect of the Tenant’s COVID-related rent arrears.
The Bill applies only where the Tenant’s rent arrears (including service charge, insurance, interest and VAT) accrued during the period of forced business closures, which took place during the peak of the Covid-19 pandemic, namely between the period of 21 March 2020 to 18 July 2021, and only where the Tenant’s business is in a sector which was impacted by the pandemic i.e. hospitality & nightclubs, non-essential retail, garden centres, personal care including hairdressers, hotels and tourist accommodation, port & leisure, theatres, cinemas & large event venues.
Er is een arbitrageprocedure in DRIE fasen:
STAP EEN - pre-arbitrage
De verhuurder of huurder (“de Aanvrager”) bericht sturen naar de andere (“verweerder”), advising of their intention to refer the matter of the Tenant’s rent arrears to an approved arbitration body;
De verweerder heeft 14 dagen om te reageren en als dit niet lukt, kan de aanvrager na 28 dagen een zaak aanhangig maken, d.w.z. de aanvrager stuurt een schriftelijke kennisgeving naar een erkende arbitrage-instantie. (de Aanvrager moet de arbitragekosten vooraf betalen).
De referentie moet:
(a) bevatten the Applicant’s formal proposal for resolving the matter;
(b) de verweerder in de gelegenheid wordt gesteld om binnen 14 dagen te reageren met een eigen formeel voorstel; en
(c) both parties may then submit revised formal proposals accompanied by further supporting evidence within 28 days.
De arbiter moet bij het bepalen van de vrijstelling van betaling rekening houden met alle definitieve voorstellen die de partijen overeenkomstig artikel 15 van het Wetsontwerp hebben gedaan. De arbiter moet bepalen of één of beide voorstellen in overeenstemming zijn met de beginselen van sectie 15. Als slechts één voorstel in overeenstemming is met de beginselen van afdeling 15, moet de arbiter een uitspraak doen zoals in dat voorstel is uiteengezet.
Artikel 15 van het Wetsvoorstel bepaalt dat elke gunning gericht moet zijn op het behoud, of herstel en behoud, van de levensvatbaarheid van het bedrijf van de huurder, voor zover dat verenigbaar is met het behoud van de solvabiliteit van de verhuurder; en dat van de huurder geëist moet worden dat hij zijn verplichtingen nakomt zolang dit geen invloed heeft op het behoud of herstel van de levensvatbaarheid van het bedrijf van de huurder of de solvabiliteit van de verhuurder.
TWEEDE FASE (verkiesbaarheid)
The Arbitrator zal determine whether the dispute falls within the scope of the Bill i.e. the matter must:
(a) betrekking hebben op de huur van een bedrijf dat getroffen is door de pandemie;
(b) betrekking hebben op een beschermde huurschuld (d.w.z. huur opgebouwd tussen 21 maart 2020 en 18 juli 2021); en
(c) not yet have been resolved by an agreement between the parties.
FASE DRIE (resolutie)
The Arbitrator will consider the viability of the Tenant’s business (evidence to demonstrate viability may include, but is not limited to, bank accounts, financial accounts, management accounts or profit forecasting), ensuring the preservation of the Landlord’s solvency, in determining whether to award relief from payment.
De bevoegdheden van de arbiter omvatten:
(a) vermindering van het te betalen bedrag;
(b) die voorzien in betaling in termijnen (max. 24 maanden); of
(c) geen vrijstelling van betaling toekennen.
Wanneer er een mondelinge hoorzitting is, moet een arbiter binnen 14 dagen na het einde van de hoorzitting uitspraak doen; of, wanneer er geen mondelinge hoorzitting is, moet de arbiter zo snel als redelijkerwijs mogelijk is uitspraak doen nadat het laatste definitieve voorstel is ontvangen. Verwacht wordt dat in verreweg de meeste gevallen geen hoorzitting nodig zal zijn.
Whether you are a landlord or a tenant, it is of vital importance that your proposal to be submitted to the arbitrator is detailed, well supported with documentary evidence and tactical in that it is fully consistent with the principles of Section 15 of the Bill.
It can be seen that the Government have attempted to seek a balance between landlords being paid what they are owed and not causing business tenants to become insolvent in circumstances where the tenants can show hardship.
Bij RFB Legal kunnen we u adviseren bij het bepalen of de nieuwe arbitrageregeling op u van toepassing is en, zo ja, u helpen bij het voorbereiden van uw zaak voor arbitrage.
