In een belangrijke ontwikkeling voor de commerciële vastgoedsector heeft het Hooggerechtshof toestemming verleend om in hoger beroep te gaan in de zaak London Trocadero (2015) LLP tegen Picturehouse Cinemas Ltd. Het juridische team van Ronald Fletcher Baker LLP, bijgestaan door Nicholas Trompeter KC van Selborne Kamersom met succes te pleiten voor het beroep, dat nu doorgaat naar het Hof van Beroep. De zaak heeft te maken met een verrassende beslissing van het Hooggerechtshof die decennia van gevestigde marktpraktijken met betrekking tot verzekeringspremies en door de verhuurder ingehouden provisies in twijfel trekt.
Het beroep, onder leiding van partners Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley en Associate Nii-Amaa Ollennu van Ronald Fletcher Baker LLP, zal cruciale duidelijkheid verschaffen over praktijken die een hoeksteen vormen van de Britse commerciële vastgoedmarkt sinds ten minste de jaren 1970.
De beslissing van het Hooggerechtshof
Het eerste oordeel van het Hooggerechtshof was gebaseerd op een enge interpretatie van het woord "premie" in een huurovereenkomst uit 1994. Het Hof oordeelde dat door een verhuurder ingehouden commissies geen deel uitmaakten van de "te betalen premie ... voor het verzekerd houden van het centrum".
Deze bevinding is echter in strijd met het gedeelde standpunt van de verzekeringsdeskundigen voor beide partijen in de zaak, die het erover eens waren dat in de terminologie van de verzekeringssector commissie als onderdeel van de brutopremie wordt beschouwd.
Het ontvangen en behouden van verzekeringsprovisies was een wijdverbreid en al lang bestaand kenmerk van de commerciële vastgoedmarkt in het Verenigd Koninkrijk, met name ten tijde van de oorspronkelijke huurovereenkomst in 1994.
Het was gebruikelijk voor grote institutionele verhuurders om commissie te regelen via een "blokpolis" die meerdere eigendommen dekt. Deze schaal biedt een belangrijke onderhandelingspositie die een individuele huurder nooit zou kunnen bereiken. Verhuurders hebben toegang tot gespecialiseerde verzekeraars, kunnen gunstigere voorwaarden bedingen en mogelijk scherpere nettopremies bedingen. Verhuurders kunnen de schaal van hun portefeuille benutten om hun huurders een superieur verzekeringsproduct aan te bieden.
Hoewel de huurders bijdragen aan de commissie, vertegenwoordigt het totale pakket - bestaande uit de nettopremie, de breedte van de dekking en de commissie - in veel gevallen een betere waardepropositie dan wat de huurder zelfstandig op de open markt zou kunnen verkrijgen. Dit kan met name het geval zijn bij complexe en risicovolle locaties in Prime London.
De oproep
De rechtbank zal zich buigen over de vraag of "premie", zoals begrepen in de markt en door de partijen op het moment dat de huurovereenkomst werd afgesloten, de volledige brutopremie omvat, inclusief commissies, al dan niet gedeeld.
Daarnaast zal het Hof van Beroep nagaan of het gepast is om een "Havenridge impliciete voorwaarde" op te nemen in professioneel opgestelde huurovereenkomsten en, zo ja, wat de reikwijdte daarvan moet zijn. Een belangrijke vraag die moet worden beantwoord, is of er een contrafeitelijk onderzoek moet worden gedaan naar wat een verhuurder zou ontvangen in een "normale" zakelijke onderhandeling onder een dergelijke impliciete voorwaarde.
Verder zal het Hof van Beroep zich buigen over de vraag wat de basis was van de betalingen die in het verleden zijn gedaan en wat de juiste reikwijdte is van de restitutieclaim van een huurder.
De bevinding van het Hooggerechtshof verraste velen in de sector, omdat het een marktpraktijk aanvocht die al minstens sinds de jaren 1970 bestaat. Het is daarom terecht dat het Hof van Beroep zich nu zal buigen over deze belangrijke vragen over de betekenis van "premie", impliciete voorwaarden en de reikwijdte van een eventuele restitutieclaim. Nicholas Trompeter KC heeft bijgedragen aan het verkrijgen van toestemming voor dit beroep, geïnstrueerd door Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley en Nii- Amaa Ollennu van Ronald Fletcher Baker LLP.
Rudi Ramdarshan
Senior procespartner
Victoria Huxley
Partner Geschillen
Nii-Amaa Ollennu
Advocaat
