With the property market in London and other major cities, such as Manchester, continuing to grow, it is important to ensure that if you own leasehold property you are fully aware of your rights to protect your investment. Ownership of a long residenziale lease can be a valuable asset, however as the lease term decreases over time so, unfortunately, can the value of that asset. The Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (as amended) gives ‘locatari aventi diritto’ il right to a lease extension in certain circumstances.
We understand the importance for landlords of having a strategy which works across an entire property portfolio to obtain the best possible new lease terms as well as the best premium.
The right is to extend the existing lease by 90 years at a “peppercorn rent” (this means effectively no ground rent is payable). For example, if the present lease had 80 years left to run the new, extended lease would be for 170 years. The landlord is entitled to a premium for the lease extension and this is based on a formula set out in the relevant Act.
Puoi utilizzare il nostro calcolatore online per il rinnovo del contratto di locazione to estimate the premium for a statutory lease extension. This calculation should not remove the need to instruct an experienced surveyor for an accurate valuation.
If a lease has less than 80 years to run at the time when a lease extension is claimed, the price is increased by an aggiuntivo valuation element called the “marriage value”. If a lease has approximately 80 years remaining, it is important to act quickly so as not to pay a higher premium for the extension.
Di seguito illustriamo la procedura per il rinnovo dei contratti di locazione.
Indagini preliminari
Requisiti per la proroga del contratto di locazione
Prima di avviare la procedura formale di proroga del contratto di locazione, è importante verificare innanzitutto di soddisfare i requisiti richiesti: il contratto di locazione deve essere stato stipulato inizialmente per una durata di almeno 21 anni.
Devi essere registrato come titolare del contratto di locazione da almeno 2 anni.
If your landlord is a charitable housing trust and the flat is provided as part of the charity’s functions or if it is a business o locazione commerciale then you volontà not qualify for a lease extension.
Identificazione del ‘locatore competente’
Dovrai individuare il locatore competente. Il locatore competente è colui che detiene un diritto sulla proprietà sufficientemente prevalente da poter concedere la proroga del contratto di locazione di 90 anni, ovvero un diritto che si estende per 90 anni oltre la durata del tuo attuale contratto di locazione.
Spesso il locatore diretto è il proprietario dell'immobile e, pertanto, il locatore competente. Tuttavia, vi sono casi in cui il locatore diretto possiede un contratto di locazione intermedio di durata troppo breve per concedere al proprietario dell'appartamento una proroga di novant'anni. Ciò non costituisce un ostacolo all'ottenimento di una proroga del contratto di locazione, ma prima di avviare la procedura formale di proroga è necessario assicurarsi di aver identificato il ‘locatore competente’ corretto.
La procedura formale
The leaseholder’s initial notice of claim (section 42 notice) triggers the statutory procedures for acquiring the new lease and the leaseholder is liable for the landlord’s reasonable costs as from the date he received the Notice. The initial notice will set out certain essential information about the Flat and the Leaseholder, and also the premium that the Leaseholder wishes to pay for the Lease Extension. The Claim Notice is served on the competent landlord with copies provided to any other intermediate landlord.
- È importante che l'avviso sia completo e non contenga inesattezze o descrizioni errate, poiché un avviso incompleto può essere respinto in quanto non valido. È possibile correggere le descrizioni errate o le inesattezze presentando istanza al tribunale di contea, ma si tratta di una spesa che è meglio evitare.
- L'avviso indica un termine entro il quale il locatore competente è tenuto a rispondere. Tale termine deve essere di almeno due mesi dalla data di notifica dell'avviso di reclamo.
- Una volta notificato l'avviso iniziale, il locatario sarà tenuto a sostenere le spese di valutazione e le spese legali ragionevoli del locatore, oltre alle proprie. L'avviso è importante anche per stabilire la data di valutazione ai fini del calcolo del premio dovuto al locatore.
- Ronald Fletcher Baker LLP is experienced in dealing with the relevant legislative practices and procedures and will work with you to ensure that we gather all the necessary information required to complete the initial notice.
- Leaseholders can register the Initial Notice with the Land Registry. This provides protection for the leaseholder against the landlord’s sale of the freehold. Any purchaser of the freehold, subsequent to the registration of the Tenant’s Notice will take the freehold subject to the application for the new lease.
- Il locatore ha il diritto, in qualsiasi momento dopo aver ricevuto la comunicazione del locatario, di richiedere il versamento di una cauzione. Tale cauzione può ammontare al 101% del canone indicato nella comunicazione del locatario oppure a 250 sterline, a seconda di quale sia l'importo maggiore.
- The Landlord will then serve a Counter Notice stating if he accepts that the individual Leaseholder has the right to extend his or her Lease and, if so, what terms he agrees and what he does not.
- A partire dalla notifica della controproposta del locatore, le parti dispongono di un termine di due mesi per avviare le trattative al fine di concordare il canone e le condizioni del contratto di locazione.
- Se il locatore non risponde alla comunicazione di reclamo o risponde in ritardo, il locatario ha diritto a una proroga del contratto di locazione alle condizioni indicate nella comunicazione stessa. Esiste una procedura da seguire per far valere tale diritto.
- In caso di questioni ancora in sospeso, il locatario deve, entro sei mesi dalla data della controcomunicazione del locatore, presentare ricorso al Tribunale di primo grado della Sezione immobiliare (“il Tribunale”) affinché si pronunci sui termini non concordati.
- Il Tribunale impartirà diverse istruzioni che entrambe le parti dovranno rispettare e fisserà la data dell'udienza finale. Nel frattempo, le parti potranno continuare a negoziare.
Proroga del contratto di locazione al di fuori della legge
Il locatario può tentare di negoziare una proroga al di fuori delle procedure previste dalla legge sulla riforma dei contratti di locazione (Leasehold Reform Act); tuttavia, questa scelta comporta dei rischi. Il locatore non ha alcun obbligo di offrirti ciò a cui hai diritto per legge. Potreste non ottenere una proroga di 90 anni, potreste non ottenere un canone di locazione simbolico e potreste dover pagare un premio più elevato. Esiste inoltre il rischio di dover sostenere spese legali per la corrispondenza con il locatore, solo per poi vedersi rifiutare la concessione della proroga del contratto di locazione.
Qual è il premio da versare per il rinnovo di un contratto di locazione?
The premium to be paid for the new lease, according to Schedule 13, Part II of the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (as amended), shall be the total of:
- La diminuzione del valore del diritto del locatore sull'appartamento; vale a dire la differenza tra il valore del suo diritto attuale con il contratto di locazione in essere e il valore del suo diritto dopo la concessione del nuovo contratto di locazione con i 90 anni aggiuntivi – questa viene calcolata facendo riferimento alla perdita del reddito derivante dal canone fondiario per il resto della durata originaria (poiché l’intera durata del nuovo contratto di locazione sarà a canone simbolico) e alla perdita dovuta all’attesa di ulteriori 90 anni per la reversione.
- La quota del proprietario relativa al valore matrimoniale; tale quota verrà aggiunta solo qualora la durata residua del contratto di locazione sia inferiore a 80 anni. Il valore matrimoniale è inteso come il potenziale aumento di valore dell'appartamento derivante dalla concessione del nuovo contratto di locazione; la legge prevede che tale ‘profitto’ sia ripartito tra le parti. Un locatario con un contratto di locazione con una durata residua di circa 81 anni dovrebbe quindi prendere seriamente in considerazione la possibilità di prorogarlo il prima possibile
- Compensation for loss arising from the grant of the new lease; this provides a remedy to the landlord for any other diminution in the value of his interest in other property (other flats in the building or the building itself) and any loss or damage arising from the grant of the new lease.
Non è obbligatorio richiedere una valutazione formale, ma solitamente è consigliabile farlo, poiché una valutazione dettagliata effettuata da un perito esperto in una fase iniziale aiuterà a stabilire se la proroga del contratto di locazione sia economicamente sostenibile e consentirà di negoziare il premio con maggiore sicurezza.
Puoi utilizzare il nostro calcolatore online per il rinnovo del contratto di locazione per stimare il sovrapprezzo relativo a una proroga del contratto di locazione prevista dalla legge. Tale calcolo non esclude la necessità di rivolgersi a un perito esperto per ottenere una valutazione accurata.
A surveyor may also be required for negotiations regarding the premium after the service of the initial notice and the counter notice, and to give expert evidence to the Tribunal if agreement cannot be reached. Ronald Fletcher Baker LLP has a selection of expert surveyors who we can put you in touch with if necessary.
Proprietari assenti
Se non è possibile rintracciare il locatore, non è possibile notificare l’avviso al locatario ed è necessaria una procedura separata. In tal caso, il locatario può presentare istanza al tribunale di contea per ottenere un’ordinanza di trasferimento della proprietà. Se il tribunale ritiene che il locatario abbia i requisiti per ottenere un nuovo contratto di locazione e che siano stati compiuti tutti gli sforzi ragionevoli per rintracciare il locatore, allora, in effetti, concederà il contratto di locazione al locatario in assenza del locatore. Il tribunale di solito rinvia il caso al Tribunale per la determinazione del premio.
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(Nota bene: This article was originally published on our previous website and is provided for general information purposes only. While it reflects the legal position at the time of writing, the law may have changed since publication. For up-to-date advice tailored to your circumstances, please contact our team.)
