Con il mercato immobiliare di Londra e di altre grandi città, come Manchester, in continua crescita, è importante assicurarsi che, se si possiede un immobile in locazione, si sia pienamente consapevoli dei propri diritti per tutelare il proprio investimento. La proprietà di un contratto di locazione residenziale a lungo termine può essere un bene di valore, tuttavia, poiché la durata del contratto diminuisce nel tempo, purtroppo può diminuire anche il valore di tale bene. Il Leasehold Reform and Urban Development Act 1993 (e successive modifiche) prevede ‘locatari aventi diritto’ il diritto alla proroga del contratto di locazione in determinate circostanze.
Siamo consapevoli di quanto sia importante per i proprietari disporre di una strategia efficace a livello dell'intero portafoglio immobiliare, al fine di ottenere le migliori condizioni possibili per i nuovi contratti di locazione e il massimo premio.
Il diritto consiste nel prorogare il contratto di locazione esistente di 90 anni a un “canone simbolico” (il che significa, in pratica, che non è dovuto alcun canone fondiario). Ad esempio, se al contratto di locazione attuale restassero 80 anni di validità, il nuovo contratto prorogato avrebbe una durata di 170 anni. Il locatore ha diritto a un premio per la proroga del contratto di locazione, calcolato in base a una formula stabilita nella legge pertinente.
Puoi utilizzare il nostro calcolatore online per il rinnovo del contratto di locazione per stimare il sovrapprezzo relativo a una proroga del contratto di locazione prevista dalla legge. Tale calcolo non esclude la necessità di rivolgersi a un perito esperto per ottenere una valutazione accurata.
Se, al momento della richiesta di proroga del contratto di locazione, la durata residua è inferiore a 80 anni, il prezzo viene maggiorato di un elemento di valutazione aggiuntivo denominato “valore di matrimonio”. Se la durata residua del contratto è di circa 80 anni, è importante agire rapidamente per evitare di pagare un premio più elevato per la proroga.
Di seguito illustriamo la procedura per il rinnovo dei contratti di locazione.
Indagini preliminari
Requisiti per la proroga del contratto di locazione
Prima di avviare la procedura formale di proroga del contratto di locazione, è importante verificare innanzitutto di soddisfare i requisiti richiesti: il contratto di locazione deve essere stato stipulato inizialmente per una durata di almeno 21 anni.
Devi essere registrato come titolare del contratto di locazione da almeno 2 anni.
Se il proprietario è un ente di beneficenza che gestisce alloggi e l'appartamento viene concesso nell'ambito delle attività dell'ente stesso, oppure se si tratta di un contratto di locazione commerciale, non avrai diritto alla proroga del contratto.
Identificazione del ‘locatore competente’
Dovrai individuare il locatore competente. Il locatore competente è colui che detiene un diritto sulla proprietà sufficientemente prevalente da poter concedere la proroga del contratto di locazione di 90 anni, ovvero un diritto che si estende per 90 anni oltre la durata del tuo attuale contratto di locazione.
Spesso il locatore diretto è il proprietario dell'immobile e, pertanto, il locatore competente. Tuttavia, vi sono casi in cui il locatore diretto possiede un contratto di locazione intermedio di durata troppo breve per concedere al proprietario dell'appartamento una proroga di novant'anni. Ciò non costituisce un ostacolo all'ottenimento di una proroga del contratto di locazione, ma prima di avviare la procedura formale di proroga è necessario assicurarsi di aver identificato il ‘locatore competente’ corretto.
La procedura formale
La notifica iniziale di richiesta da parte del locatario (notifica ai sensi dell’articolo 42) avvia le procedure previste dalla legge per l’ottenimento del nuovo contratto di locazione e il locatario è tenuto a sostenere le spese ragionevoli sostenute dal locatore a partire dalla data di ricezione della notifica. La notifica iniziale riporterà alcune informazioni essenziali relative all'appartamento e al locatario, nonché il premio che il locatario intende pagare per la proroga del contratto di locazione. La Notifica di Richiesta viene notificata al locatore competente con copia a qualsiasi altro locatore intermedio.
- È importante che l'avviso sia completo e non contenga inesattezze o descrizioni errate, poiché un avviso incompleto può essere respinto in quanto non valido. È possibile correggere le descrizioni errate o le inesattezze presentando istanza al tribunale di contea, ma si tratta di una spesa che è meglio evitare.
- L'avviso indica un termine entro il quale il locatore competente è tenuto a rispondere. Tale termine deve essere di almeno due mesi dalla data di notifica dell'avviso di reclamo.
- Una volta notificato l'avviso iniziale, il locatario sarà tenuto a sostenere le spese di valutazione e le spese legali ragionevoli del locatore, oltre alle proprie. L'avviso è importante anche per stabilire la data di valutazione ai fini del calcolo del premio dovuto al locatore.
- Lo studio legale Ronald Fletcher Baker LLP vanta una consolidata esperienza nella gestione delle pratiche e delle procedure legislative pertinenti e collaborerà con voi per garantire la raccolta di tutte le informazioni necessarie alla compilazione della notifica iniziale.
- I locatari possono registrare la «Notifica iniziale» presso il Catasto. Ciò garantisce al locatario una tutela contro l'eventuale vendita della proprietà da parte del locatore. Qualsiasi acquirente della proprietà, a seguito della registrazione della Notifica del locatario, acquisirà la proprietà con riserva della richiesta di un nuovo contratto di locazione.
- Il locatore ha il diritto, in qualsiasi momento dopo aver ricevuto la comunicazione del locatario, di richiedere il versamento di una cauzione. Tale cauzione può ammontare al 101% del canone indicato nella comunicazione del locatario oppure a 250 sterline, a seconda di quale sia l'importo maggiore.
- Il locatore presenterà quindi una contro-notifica in cui indicherà se riconosce al singolo locatario il diritto di prorogare il proprio contratto di locazione e, in tal caso, quali condizioni accetta e quali no.
- A partire dalla notifica della controproposta del locatore, le parti dispongono di un termine di due mesi per avviare le trattative al fine di concordare il canone e le condizioni del contratto di locazione.
- Se il locatore non risponde alla comunicazione di reclamo o risponde in ritardo, il locatario ha diritto a una proroga del contratto di locazione alle condizioni indicate nella comunicazione stessa. Esiste una procedura da seguire per far valere tale diritto.
- In caso di questioni ancora in sospeso, il locatario deve, entro sei mesi dalla data della controcomunicazione del locatore, presentare ricorso al Tribunale di primo grado della Sezione immobiliare (“il Tribunale”) affinché si pronunci sui termini non concordati.
- Il Tribunale impartirà diverse istruzioni che entrambe le parti dovranno rispettare e fisserà la data dell'udienza finale. Nel frattempo, le parti potranno continuare a negoziare.
Proroga del contratto di locazione al di fuori della legge
Il locatario può tentare di negoziare una proroga al di fuori delle procedure previste dalla legge sulla riforma dei contratti di locazione (Leasehold Reform Act); tuttavia, questa scelta comporta dei rischi. Il locatore non ha alcun obbligo di offrirti ciò a cui hai diritto per legge. Potreste non ottenere una proroga di 90 anni, potreste non ottenere un canone di locazione simbolico e potreste dover pagare un premio più elevato. Esiste inoltre il rischio di dover sostenere spese legali per la corrispondenza con il locatore, solo per poi vedersi rifiutare la concessione della proroga del contratto di locazione.
Qual è il premio da versare per il rinnovo di un contratto di locazione?
Il canone da versare per il nuovo contratto di locazione, ai sensi dell'Allegato 13, Parte II, della Legge del 1993 sulla riforma dei contratti di locazione, l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (e successive modifiche), sarà pari alla somma di:
- La diminuzione del valore del diritto del locatore sull'appartamento; vale a dire la differenza tra il valore del suo diritto attuale con il contratto di locazione in essere e il valore del suo diritto dopo la concessione del nuovo contratto di locazione con i 90 anni aggiuntivi – questa viene calcolata facendo riferimento alla perdita del reddito derivante dal canone fondiario per il resto della durata originaria (poiché l’intera durata del nuovo contratto di locazione sarà a canone simbolico) e alla perdita dovuta all’attesa di ulteriori 90 anni per la reversione.
- La quota del proprietario relativa al valore matrimoniale; tale quota verrà aggiunta solo qualora la durata residua del contratto di locazione sia inferiore a 80 anni. Il valore matrimoniale è inteso come il potenziale aumento di valore dell'appartamento derivante dalla concessione del nuovo contratto di locazione; la legge prevede che tale ‘profitto’ sia ripartito tra le parti. Un locatario con un contratto di locazione con una durata residua di circa 81 anni dovrebbe quindi prendere seriamente in considerazione la possibilità di prorogarlo il prima possibile
- Indennizzo per le perdite derivanti dalla concessione del nuovo contratto di locazione; ciò garantisce al locatore un risarcimento per qualsiasi altra diminuzione del valore dei suoi diritti su altri beni immobili (altri appartamenti nell'edificio o l'edificio stesso) e per eventuali perdite o danni derivanti dalla concessione del nuovo contratto di locazione.
Non è obbligatorio richiedere una valutazione formale, ma solitamente è consigliabile farlo, poiché una valutazione dettagliata effettuata da un perito esperto in una fase iniziale aiuterà a stabilire se la proroga del contratto di locazione sia economicamente sostenibile e consentirà di negoziare il premio con maggiore sicurezza.
Puoi utilizzare il nostro calcolatore online per il rinnovo del contratto di locazione per stimare il sovrapprezzo relativo a una proroga del contratto di locazione prevista dalla legge. Tale calcolo non esclude la necessità di rivolgersi a un perito esperto per ottenere una valutazione accurata.
Potrebbe inoltre essere necessario ricorrere a un perito per le trattative relative al premio dopo la notifica dell'avviso iniziale e della contro-notifica, nonché per fornire una perizia al Tribunale qualora non si riesca a raggiungere un accordo. Lo studio Ronald Fletcher Baker LLP dispone di una rosa di periti esperti con cui possiamo mettervi in contatto, se necessario.
Proprietari assenti
Se non è possibile rintracciare il locatore, non è possibile notificare l’avviso al locatario ed è necessaria una procedura separata. In tal caso, il locatario può presentare istanza al tribunale di contea per ottenere un’ordinanza di trasferimento della proprietà. Se il tribunale ritiene che il locatario abbia i requisiti per ottenere un nuovo contratto di locazione e che siano stati compiuti tutti gli sforzi ragionevoli per rintracciare il locatore, allora, in effetti, concederà il contratto di locazione al locatario in assenza del locatore. Il tribunale di solito rinvia il caso al Tribunale per la determinazione del premio.
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(Nota bene: Questo articolo è stato originariamente pubblicato sul nostro precedente sito web e viene fornito solo a scopo informativo generale. Sebbene rifletta la situazione giuridica al momento della stesura, la legge potrebbe essere cambiata dopo la pubblicazione. Per una consulenza aggiornata e personalizzata, contattate il nostro team).
