In questo articolo affrontiamo alcune domande comuni che sorgono quando viene nominato un curatore fallimentare in seguito all'inadempimento di un prestito.
Qual è la differenza tra ricevitore LPA e ricevitore a spese fisse?
Spesso si ritiene che un ‘curatore fallimentare’ e un ‘curatore fallimentare’ siano la stessa cosa e i termini vengono spesso utilizzati in modo intercambiabile. È comune sentire l'espressione ‘ricevitore LPA’ usata - erroneamente - per riferirsi a qualsiasi ricevitore. Esistono importanti differenze tra i due.
I poteri di un Ricevitore LPA derivano dal Legge sulla proprietà del 1925 (“LPA 1925”). Tali poteri sono estremamente limitati e il ricevitore LPA ha il potere di riscuotere l'affitto, ma non ha il potere di vendere.
Date le limitazioni dell'amministrazione controllata LPA, di solito un creditore garantito nomina un curatore che ha i poteri di un curatore LPA ai sensi del Law of Property Act 1925 (LPA 1925), oltre ai poteri contrattuali conferitigli dal documento che crea l'onere (sezione 101(3)), LPA 1925). Un ricevitore di questo tipo è noto come ricevitore a spese fisse.
Il titolare di un diritto fisso può nominare un curatore?
Sì, il titolare di un diritto fisso (di solito un prestatore garantito) può nominare un curatore fallimentare se il mutuatario non rispetta il prestito. Questo avviene di solito in base ai termini del contratto di prestito. Il curatore viene nominato per prendere il controllo, gestire o vendere l'immobile gravato da garanzia per recuperare il debito residuo.
Quali poteri ha di solito un Ricevitore a Carica Fissa?
Il Fixed Charge Receiver è tipicamente nominato da un creditore garantito per recuperare i crediti dovuti da un mutuatario inadempiente su un prestito garantito da un immobile o da un terreno. Il ruolo dell'FCR è quello di assumere il controllo e la gestione della proprietà soggetta a garanzia per proteggere gli interessi del creditore, recuperare il più possibile il debito residuo, compresi gli interessi mensili, e pagare le spese associate.
I poteri tipici che una Carica Legale conferisce a un Ricevitore di Carica Fissa sono:
- Il potere di vendere o disporre in altro modo dell'immobile
- Prendere possesso della proprietà
- Completare qualsiasi sviluppo della proprietà
- Il potere di proteggere i beni, ad esempio assicurandoli contro i danni o organizzandone la riparazione.
- Il potere di affittare e gestire la proprietà.
Spesso un onere include anche una disposizione “catch all” che consente al Ricevitore di fare tutto ciò che può fare il proprietario dell'immobile, ma non è sempre così.
Quando un finanziatore può nominare un ricevitore di spese fisse?
Prima che un finanziatore possa nominare un curatore in base a un charge, il suo potere di nomina deve essere esercitabile.
In genere, la maggior parte dei documenti di charge disapplica le restrizioni della LPA 1925 che impediscono la nomina di un curatore fallimentare fino alla scadenza del mutuo e all'esercizio del diritto di vendita da parte del creditore. La maggior parte dei documenti di charge prevede che il creditore possa nominare un curatore fallimentare nel momento in cui la garanzia diventa esecutiva, di solito al verificarsi di un evento di default.
Gli eventi di default possono essere indicati nel documento di charge o in un documento finanziario correlato, ad esempio il contratto di finanziamento. Tra le altre cose, gli eventi di inadempimento includono solitamente il mancato pagamento da parte del mutuatario di qualsiasi somma dovuta al mutuante.
Una volta esercitato il potere di nominare un curatore fallimentare, il finanziatore può procedere alla nomina di un curatore fallimentare.
La nomina di un curatore fallimentare comporta solitamente le seguenti tre fasi, che devono essere completate nell'ordine:
- L'esecuzione dell'atto di nomina da parte dell'incaricato.
- La consegna dell'atto di nomina al/i curatore/i proposto/i o, se il mutuatario è una società, al/i curatore/i proposto/i o a chi per lui.
- L'accettazione della nomina da parte del/i curatore/i o, se il mutuatario è una società, da parte del/i curatore/i o di una persona debitamente autorizzata per suo conto entro la fine del giorno lavorativo successivo.
L'atto di nomina deve rispettare le formalità richieste dall'atto di incarico.
Se il finanziatore nomina un ricevitore di diritti fissi sui beni della società, deve notificare la nomina al Registro delle imprese entro sette giorni.
Che cosa succede se la nomina del ricevitore di oneri fissi non è valida?
La nomina del curatore non è valida se il finanziatore che l'ha nominata non rispetta i requisiti di una nomina valida.
Se la nomina del curatore non è valida e il curatore si trova nella proprietà del mutuatario, è un intruso. Il curatore è tenuto a rendere conto al mutuatario di qualsiasi operazione effettuata in qualità di intruso. Ciò può includere la responsabilità civile per aver interferito illecitamente con il titolo di proprietà del mutuatario.
I ricevitori agiscono come agenti per il mutuatario?
Sì - È importante notare il rapporto di agenzia del Fixed Charge Receivership. Il ricevitore di diritti reali è sempre l'agente del mutuatario e non del prestatore. Di conseguenza, ha un dovere di diligenza nei confronti del mutuatario e di qualsiasi garante delle passività garantite dalla charge.
Il mutuatario, anziché il mutuante, sarà responsabile di qualsiasi atto del curatore, compiuto nell'ambito della sua attività.
A chi è tenuto il curatore fallimentare e quali sono i suoi doveri?
Il curatore deve i suoi doveri in primo luogo al finanziatore che lo ha nominato.
Il curatore ha comunque il dovere di agire in buona fede nei confronti del mutuatario nel corso dell'incarico.
Il dovere principale del curatore è quello di preservare e (se il curatore ha il potere di farlo) realizzare i beni per i quali è stato nominato, al fine di rimborsare le passività del mutuatario garantite dall'onere.
Il curatore non può essere passivo, ma deve lavorare attivamente per gestire e realizzare le attività con l'obiettivo di rimborsare le passività garantite. Nell'adempimento dei propri doveri, il curatore deve agire con ragionevole competenza. Ciò che è ragionevole dipenderà, in parte, dalle circostanze della specifica amministrazione controllata.
Quando si occupano della vendita di immobili, i curatori hanno il dovere di ottenere il miglior prezzo ragionevolmente ottenibile nelle circostanze al momento della vendita. Le principali critiche mosse ai ricevitori di immobili sono di non aver commercializzato adeguatamente l'immobile e di averlo venduto a un valore inferiore.
Nel corso degli anni si sono verificati numerosi casi di tribunale e di contestazione della condotta del ricevitore; i casi seguenti forniscono una buona visione di come un LPA o un ricevitore di diritti fissi dovrebbe gestire la vendita di un immobile:
Silven Properties Ltd & Anor contro Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004]
Nella causa Silven Properties Ltd & Anor contro Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004] è stato stabilito che un ricevitore non ha l'obbligo di portare avanti le richieste di permessi edilizi o di intraprendere lavori di ristrutturazione degli immobili al fine di aumentarne il valore. Quindi, anche se i ricevitori di diritti fissi hanno il potere di migliorare gli immobili, se lo ritengono opportuno, non hanno l'obbligo di farlo, cioè hanno il diritto di vendere l'immobile così com'è, purché cerchino di ottenere il miglior prezzo per l'immobile nel suo stato attuale.
Bell contro Long [2008] e McDonagh v Bank of Scotland Plc [2018]
Nelle cause Bell v Long [2008] e McDonagh v Bank of Scotland Plc [2018] è stato stabilito che un curatore è libero di vendere le proprietà singolarmente o come parte di un portafoglio di proprietà. La questione è che, ovviamente, la vendita delle proprietà singolarmente porterebbe a maggiori guadagni, ma comporterebbe maggiori costi e tempi più lunghi. La Corte ha chiarito che i ricevitori dovrebbero ottenere una consulenza indipendente sull'analisi costi-benefici della vendita di un portafoglio rispetto alla vendita delle singole proprietà. Tuttavia, se il consiglio era di vendere gli immobili come portafoglio, erano autorizzati a farlo.
Glatt contro Sinclair [2011]
Nella causa Glatt v Sinclair [2011] EWCA Civ 1317, la Corte ha stabilito che un curatore fallimentare deve farsi consigliare sulla strategia di marketing e sul mercato immobiliare in generale, nonché su tutti i fattori che possono incidere significativamente sul prezzo di vendita.
Distribuzione dei proventi
Sebbene la LPA 1925 preveda uno schema per la distribuzione dei beni realizzati, il mutuante e il mutuatario possono concordare un diverso ordine di priorità nei termini del documento di charge.
I termini di un charge contengono in genere disposizioni su come il curatore deve distribuire i proventi delle realizzazioni di beni che il curatore effettua nel corso della sua nomina.
È consuetudine che l'onere segua l'ampio schema della sezione 109(8) della LPA 1925, ma con modifiche, di solito a vantaggio commerciale del curatore e del prestatore. Ad esempio, un onere spesso prevede che il curatore paghi il proprio compenso ed eventuali esborsi o spese sostenute nel corso dell'incarico in via prioritaria rispetto a tutti gli altri crediti.
Il curatore di un LPA può vendere una proprietà se il mandato non parla della questione?
No. Un curatore fallimentare non ha il potere di vendere se non viene concesso dall'accusa. Il potere di vendita del curatore non è implicito.
Per richieste di informazioni su questo argomento, in merito alle inadempienze sui prestiti e alla nomina di curatori fallimentari, si prega di contattare David Burns al numero D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
