In questo articolo affrontiamo alcune domande comuni che sorgono quando viene nominato un curatore fallimentare in seguito all'inadempimento di un prestito.
Qual è la differenza tra ricevitore LPA e ricevitore a spese fisse?
Spesso si ritiene che un ‘curatore fallimentare’ e un ‘curatore fallimentare’ siano la stessa cosa e i termini vengono spesso utilizzati in modo intercambiabile. È comune sentire l'espressione ‘ricevitore LPA’ usata - erroneamente - per riferirsi a qualsiasi ricevitore. Esistono importanti differenze tra i due.
The powers of an LPA Receiver are derived from the Legge sulla proprietà del 1925 (“LPA 1925”). Tali poteri sono estremamente limitati e il ricevitore LPA ha il potere di riscuotere l'affitto, ma non ha il potere di vendere.
Given the limitations of LPA receivership, typically a secured lender volontà appoint a receiver that has the powers of an LPA receiver under the Law of Proprietà Act 1925 (LPA 1925), as well as the contractual powers given to them by the document creating the charge (sezione 101(3)), LPA 1925). Un ricevitore di questo tipo è noto come ricevitore a spese fisse.
Il titolare di un diritto fisso può nominare un curatore?
Yes, a fixed charge holder (usually a secured lender) can appoint a receiver if the borrower defaults on their loan. This is typically done under the terms of the loan agreement. The receiver is appointed to take control of, manage, or sell the charged property to recover the outstanding debt.
Quali poteri ha di solito un Ricevitore a Carica Fissa?
Il Fixed Charge Receiver è tipicamente nominato da un creditore garantito per recuperare i crediti dovuti da un mutuatario inadempiente su un prestito garantito da un immobile o da un terreno. Il ruolo dell'FCR è quello di assumere il controllo e la gestione della proprietà soggetta a garanzia per proteggere gli interessi del creditore, recuperare il più possibile il debito residuo, compresi gli interessi mensili, e pagare le spese associate.
I poteri tipici che una Carica Legale conferisce a un Ricevitore di Carica Fissa sono:
- Il potere di vendere o disporre in altro modo dell'immobile
- Prendere possesso della proprietà
- Completare qualsiasi sviluppo della proprietà
- Il potere di proteggere i beni, ad esempio assicurandoli contro i danni o organizzandone la riparazione.
- The power to lease and manage the property.
Spesso un onere include anche una disposizione “catch all” che consente al Ricevitore di fare tutto ciò che può fare il proprietario dell'immobile, ma non è sempre così.
Quando un finanziatore può nominare un ricevitore di spese fisse?
Prima che un finanziatore possa nominare un curatore in base a un charge, il suo potere di nomina deve essere esercitabile.
Typically, most charge documents disapply the restrictions of the LPA 1925 that prevent the appointment of a receiver until the mortgage money is due and the lender can exercise their right of sale. Most charge documents provide that the lender can appoint a receiver when the security becomes enforceable, which is usually on the occurrence of an event of default.
The events of default may be set out in the charge document or in a related finanza document, for example the facility agreement. Among other things, the events of default will usually include any failure by the borrower to pay any sum when due to the lender.
Una volta esercitato il potere di nominare un curatore fallimentare, il finanziatore può procedere alla nomina di un curatore fallimentare.
La nomina di un curatore fallimentare comporta solitamente le seguenti tre fasi, che devono essere completate nell'ordine:
- L'esecuzione dell'atto di nomina da parte dell'incaricato.
- La consegna dell'atto di nomina al/i curatore/i proposto/i o, se il mutuatario è una società, al/i curatore/i proposto/i o a chi per lui.
- The acceptance of the appointment by the receiver(s) or, if the borrower is a company, by the receiver(s) or someone duly authorised on their behalf by the end of the next business day.
L'atto di nomina deve rispettare le formalità richieste dall'atto di incarico.
Se il finanziatore nomina un ricevitore di diritti fissi sui beni della società, deve notificare la nomina al Registro delle imprese entro sette giorni.
Che cosa succede se la nomina del ricevitore di oneri fissi non è valida?
La nomina del curatore non è valida se il finanziatore che l'ha nominata non rispetta i requisiti di una nomina valida.
Se la nomina del curatore non è valida e il curatore si trova nella proprietà del mutuatario, è un intruso. Il curatore è tenuto a rendere conto al mutuatario di qualsiasi operazione effettuata in qualità di intruso. Ciò può includere la responsabilità civile per aver interferito illecitamente con il titolo di proprietà del mutuatario.
I ricevitori agiscono come agenti per il mutuatario?
Sì - È importante notare il rapporto di agenzia del Fixed Charge Receivership. Il ricevitore di diritti reali è sempre l'agente del mutuatario e non del prestatore. Di conseguenza, ha un dovere di diligenza nei confronti del mutuatario e di qualsiasi garante delle passività garantite dalla charge.
Il mutuatario, anziché il mutuante, sarà responsabile di qualsiasi atto del curatore, compiuto nell'ambito della sua attività.
A chi è tenuto il curatore fallimentare e quali sono i suoi doveri?
The receiver owes their duties primarily to the appointing lender.
Il curatore ha comunque il dovere di agire in buona fede nei confronti del mutuatario nel corso dell'incarico.
Il dovere principale del curatore è quello di preservare e (se il curatore ha il potere di farlo) realizzare i beni per i quali è stato nominato, al fine di rimborsare le passività del mutuatario garantite dall'onere.
Il curatore non può essere passivo, ma deve lavorare attivamente per gestire e realizzare le attività con l'obiettivo di rimborsare le passività garantite. Nell'adempimento dei propri doveri, il curatore deve agire con ragionevole competenza. Ciò che è ragionevole dipenderà, in parte, dalle circostanze della specifica amministrazione controllata.
Quando si occupano della vendita di immobili, i curatori hanno il dovere di ottenere il miglior prezzo ragionevolmente ottenibile nelle circostanze al momento della vendita. Le principali critiche mosse ai ricevitori di immobili sono di non aver commercializzato adeguatamente l'immobile e di averlo venduto a un valore inferiore.
There have been numerous Court cases and challenges of Receiver’s conduct over the years and the following cases provide a good insight as to how a LPA or Fixed Charge Receiver should deal with the sale of a property:
Silven Properties Ltd & Anor contro Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004]
In Silven Properties Ltd & Anor v Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004] it was determined that a Receiver is not under a duty to pursue applications for planning permission or to undertake renovations to properties with a view to increasing their value. So while Fixed Charge Receivers do have the power to improve properties, if they think that that is appropriate, they are not under an obligation to do so, i.e. they are entitled to sell the property as is, as long as they try to get the best price for it in its current state.
Bell contro Long [2008] e McDonagh v Bank of Scotland Plc [2018]
In Bell v Long [2008] and McDonagh v Bank of Scotland Plc [2018] it was determined that a Receiver was free to sell properties individually, or as a part of a portfolio of properties. The issue is of course that greater realisations would be made when selling the properties individually, but there would be greater costs incurred, and it would take longer. The Court made it clear that Receivers should obtain independent advice on the cost benefit analysis of selling a portfolio as opposed to selling the properties individually. However if that advice was to sell the properties as a portfolio they were entitled to do so.
Glatt contro Sinclair [2011]
In Glatt v Sinclair [2011] EWCA Civ 1317 the Courts held that a Receiver should take advice on the marketing strategy and the property market in general and any factors that may affect the sales price significantly.
Distribuzione dei proventi
Sebbene la LPA 1925 preveda uno schema per la distribuzione dei beni realizzati, il mutuante e il mutuatario possono concordare un diverso ordine di priorità nei termini del documento di charge.
The terms of a charge will typically contain provisions about how the receiver should distribute the proceeds of the asset realisations that the receiver makes in the course of their appointment.
It is usual for the charge to follow the broad scheme of section 109(8) of the LPA 1925, but with modifications, usually to the commercial benefit of the receiver and the lender. For example, a charge will often provide for the receiver to pay their remuneration and any disbursements or expenses incurred in the course of their appointment in priority to all other claims.
Il curatore di un LPA può vendere una proprietà se il mandato non parla della questione?
No. Un curatore fallimentare non ha il potere di vendere se non viene concesso dall'accusa. Il potere di vendita del curatore non è implicito.
For enquiries on this topic about defaults on loans and the appointment of Fixed Charge Receivers, please contact David Burns on D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
