Révision historique des loyers : Risques et recours pour les propriétaires et locataires commerciaux

 Les clauses de révision du loyer sont une caractéristique standard des baux commerciaux modernes. Elles sont généralement conçues pour garantir que le loyer suit l'évolution du marché pendant la durée du bail. Dans la pratique, cependant, les révisions sont parfois manquées, retardées ou tout simplement ignorées.

Il en résulte ce que l'on appelle souvent une "révision historique des loyers", c'est-à-dire une révision des loyers qui aurait dû avoir lieu des années plus tôt mais qui n'a pas été mise en œuvre.

Lorsqu'une révision historique des loyers est déclenchée, des litiges s'ensuivent souvent. D'importants arriérés de loyer peuvent être réclamés rétroactivement, des intérêts peuvent s'accumuler et les locataires peuvent se trouver confrontés à des obligations de paiement inattendues dans un court laps de temps. Inversement, les propriétaires qui n'ont pas révisé le loyer en temps voulu peuvent, dans certaines circonstances, se retrouver dans l'impossibilité de récupérer ce qu'ils espéraient.

Chez Ronald Fletcher Baker, nous conseillons régulièrement les propriétaires et les locataires sur les litiges liés aux révisions historiques des loyers. Cet article explore les raisons de ces révisions, le cadre juridique et les considérations pratiques et stratégiques pour chaque partie.

Pourquoi des révisions de loyers historiques sont-elles nécessaires ?

Plusieurs scénarios peuvent conduire à ce qu'une révision de loyer soit laissée en suspens pendant une longue période :

• Oubli administratif : les propriétaires ou les agents de gestion omettent tout simplement de signifier un avis de révision dans les délais.
• Retard stratégique : les parties reportent parfois les discussions sur le réexamen en prévision de l'évolution du marché.
• Incertitude sur les conditions du bail : les litiges concernant les clauses de révision peuvent décourager l'action.
• Changement de propriétaire : lorsque des baux sont cédés ou des portefeuilles d'investissement vendus, les possibilités de révision des loyers peuvent être négligées.

Quelle que soit la raison, la question qui se pose alors est souvent de savoir si, et comment, une révision du loyer peut encore être mise en œuvre.

Le cadre juridique

Le temps n'est généralement pas un facteur essentiel. Il est important de vérifier les termes spécifiques de votre bail pour déterminer précisément la situation. La plupart des clauses modernes de révision du loyer indiquent clairement que "le temps n'est pas une condition essentielle" et qu'il est donc possible, selon les circonstances, qu'une révision du loyer soit déclenchée à tout moment après la date de révision, et que le nouveau loyer (une fois déterminé) soit payable rétroactivement à partir de la date de révision.

Les tribunaux ont statué dans des affaires antérieures que, à moins que le bail ne stipule expressément que le temps est un élément essentiel, un propriétaire ne perd pas le droit d'entamer une révision simplement parce que la date de révision est dépassée.

Jurisprudence

Quelques arrêts clés ont clarifié les principes relatifs à la révision des loyers dans les baux commerciaux :

• United Scientific Holdings Ltd contre Burnley Borough Council [1978] A.C. 904 : a confirmé que le temps n'est pas "une condition essentielle" dans les révisions de loyer, sauf mention expresse. Une révision peut être engagée avec des années de retard et le loyer révisé s'appliquera rétrospectivement.
• Scottish & Newcastle plc / Raguz (2008) UKHL 65 : a confirmé qu'une fois que le loyer révisé est déterminé, le locataire est responsable des arriérés jusqu'à la date de révision. Cela dépendra des termes du bail spécifique.

Date d'évaluation

Il est important de noter que le loyer est déterminé à la date de révision, et non à la date à laquelle la révision est finalement effectuée. Les évaluateurs doivent donc se référer aux conditions du marché à cette date historique, ce qui peut s'avérer difficile si la révision a lieu avec plusieurs années de retard.

 Intérêts de retard

La plupart des baux prévoient qu'une fois le loyer révisé déterminé, les arriérés à partir de la date de révision jusqu'à la détermination sont payables avec intérêts. Cela peut rendre les révisions historiques très coûteuses pour les locataires.

Risques pour les propriétaires

Difficultés d'évaluation : charger des évaluateurs d'évaluer rétrospectivement le loyer du marché peut s'avérer complexe, coûteux et contesté.

• Résistance des locataires : les locataires peuvent tenter de contester les révisions tardives, en invoquant la renonciation, la préclusion ou le fait que le propriétaire a perdu son droit.
• Trésorerie : les propriétaires peuvent être confrontés à de longues procédures judiciaires avant de recouvrer les arriérés.
• Lacunes dans la documentation : les changements de propriétaire ou la perte de documents peuvent compromettre les prétentions du propriétaire.

Risques pour les locataires

• Des dettes importantes et inattendues : des arriérés de paiement sur plusieurs années, plus les intérêts, peuvent s'avérer rédhibitoires.
• Incertitude pour la planification des activités : jusqu'à ce que la révision soit résolue, le montant réel des loyers à payer reste incertain.
• Moyens de défense limités : à moins que le temps ne soit compté, les locataires peuvent avoir du mal à se soustraire à leur responsabilité, en fonction des faits propres à chaque cas.
• Conséquences potentielles en termes d'insolvabilité : des arriérés historiques importants peuvent mettre en péril les entreprises des locataires.

Conseils pratiques

Pour les propriétaires

• Contrôler régulièrement les baux : vérifier les dates de révision et s'assurer que les avis sont signifiés rapidement.
• Ne partez pas du principe qu'une révision du loyer est perdue : même si des années se sont écoulées, vous pouvez encore avoir le droit d'engager une procédure.
• Faire appel à des évaluateurs spécialisés : les évaluations historiques sont complexes et souvent très contestées.
• Vérifier le libellé du bail : certains baux anciens peuvent être rédigés de manière à ce que le temps soit un facteur essentiel, auquel cas tout retard peut être fatal.
• Envisager un règlement : dans certains cas, il peut être plus commercial de convenir d'un loyer prévisionnel que de poursuivre des arriérés historiques.

Pour les locataires

• Examinez votre bail : vérifiez attentivement si le temps est expressément considéré comme une condition essentielle.
• Demander rapidement des conseils en matière d'évaluation : un rapport d'expert solide est essentiel pour résister à des réclamations exagérées de la part des propriétaires.
• Négocier les intérêts : même si les arriérés sont dus, les locataires peuvent être en mesure de négocier une réduction ou une exonération des intérêts.
• invoquer des arguments d'équité : dans certains cas, la préclusion ou la renonciation peuvent constituer un moyen de défense, en particulier si le comportement du propriétaire a laissé entendre qu'aucun examen ne serait effectué.
• Planifier la trésorerie : se préparer à l'impact financier en cas d'arriérés de paiement.

Considérations stratégiques

• Règlement ou litige : les révisions historiques reposent souvent sur des différends en matière d'évaluation, qui sont coûteux en cas de litige. Un règlement rapide peut s'avérer commercialement judicieux.
• Conditions du marché : si le marché a baissé depuis la date de révision, les locataires peuvent avoir intérêt à demander une révision, même tardive. Inversement, les propriétaires peuvent stratégiquement retarder la révision si les dates historiques leur sont favorables.
• Propriétaires/locataires successeurs : les révisions historiques peuvent compliquer les cessions et les ventes d'investissement. Le contrôle préalable doit toujours inclure un audit de révision des loyers.

 Questions fréquemment posées

Est-il jamais trop tard pour qu'un propriétaire procède à une révision du loyer (en cours de bail) ?

L'affaire Scottish & Newcastle Plc v Raguz [2008] UKHL 65 fait référence au fait que la responsabilité pour un paiement insuffisant est due le jour où le loyer est convenu ou déterminé et non pas lorsque la période de révision commence ou lorsque la procédure de révision est déclenchée.

Cette approche a été suivie dans l'affaire Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB) où le tribunal a décidé que le droit du bailleur d'engager la révision du loyer n'était pas prescrit, malgré un retard de 13 ans dans le déclenchement de la révision du loyer.

Comme le bailleur n'avait pas encore déclenché la révision du loyer et que le délai pour introduire une demande de recouvrement des arriérés de loyer ne court qu'à partir de ce moment, il avait droit au loyer majoré. Pour autant que le bail soit toujours en vigueur, le droit contractuel du bailleur à la révision du loyer subsiste indéfiniment.

En règle générale, si le bail n'impose pas de délai, il est possible de procéder à des révisions historiques des loyers.

Y a-t-il un moyen pour un locataire de résister ?

Parmi les arguments possibles, citons la préclusion, la renonciation ou le fait que le libellé du bail fait du temps un élément essentiel. Dans le cas contraire, il est difficile d'éviter la responsabilité.

En règle générale, le bailleur n'est empêché d'engager la révision du loyer que s'il a déclaré au locataire qu'il ne la déclencherait pas et que le locataire a agi à son détriment sur la base de cette déclaration. Il s'agit là d'un scénario inhabituel.

Que se passe-t-il si le propriétaire change en cours de bail ?

En fonction des faits spécifiques de l'affaire, les propriétaires successeurs peuvent être en mesure d'appliquer la révision des loyers, à condition que le titre de propriété et les avis soient correctement attribués et signifiés. Des lacunes dans la documentation peuvent être à l'origine de litiges.

Que se passe-t-il si le marché à la date de révision est inférieur au loyer de référence ?

La plupart des baux commerciaux modernes contiennent des clauses de révision à la hausse, ce qui signifie que le loyer ne peut pas être revu à la baisse. Même si le loyer du marché était inférieur, le loyer resterait inchangé.

Un propriétaire peut-il procéder à une révision du loyer après la fin de la location ?

Si une révision du loyer n'est pas déclenchée par le propriétaire au cours de la location, il est peu probable que le propriétaire puisse s'appuyer sur les dispositions relatives à la révision du loyer dans le bail après la fin de la location pour lui permettre de réclamer le "paiement du manque à gagner". Il s'agit de l'augmentation du loyer entre le loyer actuel et le nouveau loyer qui serait dû par le locataire à la date de révision, si la révision du loyer avait été effectuée.

Les droits et obligations contenus dans le bail cessent à la fin de la durée contractuelle. D'une manière générale, le droit du bailleur à réclamer cette augmentation de loyer s'éteint également.

Que se passe-t-il si le bail commercial a expiré mais que le locataire reste en place ? Le propriétaire peut-il encore procéder à une révision du loyer ?

Une fois le bail résilié (par une méthode reconnue par la LTA 1954), il est peu probable que le propriétaire puisse demander une révision du loyer pour cette période.

Il est possible qu'une révision historique du loyer soit déclenchée au cours d'une continuation statutaire en vertu de la loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1954). L'affaire Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA a clairement établi que certaines formes de formulation de la révision du loyer ne permettent pas une révision du loyer une fois que la durée contractuelle a pris fin. Toutefois, l'arrêt indique que si le libellé du bail avait été rédigé différemment, le résultat aurait pu être différent.

Cependant, chaque cas est spécifique et la loi n'est pas certaine sur ce point. Cette situation complexe illustre l'importance pour les propriétaires de suivre de près les révisions de loyer et de veiller à les déclencher avant la fin de la période contractuelle.

Pendant la période de continuation statutaire, la manière habituelle de traiter la révision du loyer pour la période allant de la signification de l'avis de l'article 25 à l'octroi du nouveau bail est par le biais d'une demande de loyer provisoire en attendant l'octroi d'un nouveau bail en vertu de la LTA 1954.

Le loyer du nouveau bail sera fixé par le tribunal s'il n'y a pas d'accord.

Quel est l'effet de la loi de 1980 sur la prescription ?

Une fois que le loyer révisé a été convenu ou déterminé, le loyer devient exigible.

L'article 19 de la loi de 1980 sur la prescription limite une demande de recouvrement d'arriérés de loyer à six ans à compter de la date à laquelle les arriérés sont devenus exigibles, c'est-à-dire la date à laquelle le loyer a été convenu ou fixé. Une fois la révision du loyer achevée, le propriétaire d'un local commercial doit prendre des mesures pour percevoir le loyer majoré. Si plus de six ans s'écoulent, il perdra probablement le droit de percevoir ce loyer majoré.

Le locataire peut-il faire courir un délai en signifiant un préavis ?

L'arrêt Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) confirme que le locataire n'est pas en mesure de rendre le temps essentiel en signifiant un avis censé le faire. À moins que le bail ne prévoie un droit spécifique, le locataire doit attendre que le propriétaire entame le processus.

Conclusion

Les révisions historiques des loyers peuvent devenir très contestées.

Il est déconseillé de retarder la révision du loyer lorsque cela peut être évité. Cela met le locataire dans une position difficile s'il n'est pas conscient du montant du loyer supplémentaire à payer et s'il n'a pas prévu son budget en conséquence. Il y a également un risque accru que le locataire s'oppose à la révision du loyer, ce qui donnerait lieu à un litige.

Pour les propriétaires, les révisions historiques des loyers peuvent représenter une opportunité de corriger des années de sous-paiement, mais comportent également des risques de preuve et de litige. Pour les locataires, elles peuvent conduire à des arriérés substantiels et inattendus.

La loi est claire : à moins que le bail ne stipule expressément le contraire, il existe une présomption réfutable que le temps n'est pas une condition essentielle et que, par conséquent, les révisions de loyer peuvent généralement être engagées tardivement, et la responsabilité peut remonter à la date de la révision. Mais chaque cas dépend d'une interprétation minutieuse du bail.

Chez Ronald Fletcher Baker, notre équipe chargée des litiges immobiliers possède une grande expérience en matière de litiges liés à la révision des loyers, y compris les révisions historiques complexes. Que vous soyez un propriétaire cherchant à récupérer des arriérés ou un locataire confronté à une réclamation, nous pouvons vous guider à travers les risques, les défenses et les opportunités de résolution.

Litiges en matière de propriété : Contactez-nous

Ben Lewis est avocat associé au sein du département de contentieux de RFB, aux côtés de David Burns, associé principal en contentieux. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par courrier électronique à l'adresse suivante B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892 ou contacter David Burns à l'adresse suivante D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.