La compra de una vivienda de nueva construcción tiene muchas ventajas y atractivos. No sólo evita el tedioso drama de un vendedor con una transacción relacionada y una larga cadena, sino que, en términos generales, las propiedades de nueva construcción son más eficientes energéticamente y requieren menos mantenimiento una vez que se muda. Todas las instalaciones y accesorios serán nuevos y los electrodomésticos esenciales también están incluidos, pero pueden estar sujetos a un cargo adicional. Además, los promotores pueden ofrecer algunos incentivos atractivos, como contribuciones al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, paquetes de muebles y contribuciones a los honorarios legales.
Comprar una propiedad mucho antes de que esté terminada puede parecer extraño y arriesgado, pero es posible que el valor de la propiedad aumente significativamente después de que se haya construido, porque estará comprando la propiedad al precio actual de mercado en el momento del intercambio de contratos y no al valor de mercado una vez que se haya terminado. Por lo tanto, tanto si se trata de una inversión como de una vivienda propia, la compra sobre plano suele ser una opción viable y atractiva.
Hay muchas diferencias entre la compra de una vivienda de nueva construcción y una operación de compraventa “normal”. Tendrá que asegurarse de que el abogado al que encargue que actúe en su nombre esté bien versado en transacciones de obra nueva y sea capaz de reconocer y guiarle a través de los riesgos inherentes y los escollos que pueden surgir a menudo.
Tasas de reserva y plazos de canje
Por lo general, antes de retirar una propiedad del mercado, los promotores exigen una comisión de reserva, que suele rondar las 2.000 libras esterlinas, aunque puede variar de un promotor a otro. Esta comisión de reserva se deducirá de la fianza pagadera a los abogados del promotor en el momento del intercambio de contratos. Dado que suele haber una gran demanda de viviendas sobre plano, los promotores también impondrán un plazo para el intercambio, normalmente de 21 ó 28 días, a partir del día en que su abogado reciba el contrato de los abogados del promotor. Por lo tanto, es imperativo que su abogado sea capaz de actuar con rapidez para asegurarse de que puede cumplir con este plazo y evitar el incumplimiento de la fecha límite y el riesgo de pérdida de la cuota de reserva.
Depósitos e importes de construcción
El intercambio de contratos es el momento en que la transacción se convierte en jurídicamente vinculante. En esta fase, los promotores exigirán el pago del 10% del precio de compra a sus abogados. Algunos promotores pueden exigir otros depósitos o pagos escalonados para contribuir a la construcción de la urbanización, lo que se especificará en el contrato. Además, la mayoría de las veces el contrato especificará que estas sumas se mantendrán como “agente”. Esto significa que tan pronto como los abogados del promotor reciban el dinero, podrán entregárselo al promotor. Dado que se trata de una transacción jurídicamente vinculante con tanta antelación, pueden ocurrir muchas cosas en ese periodo de tiempo. Por ejemplo, el promotor puede declararse insolvente y entrar en liquidación. Por lo tanto, es importante que su abogado entienda los riesgos y tome medidas para proteger su posición, especialmente en relación con el depósito que ha adelantado a los promotores.
Por lo general, el proveedor de la garantía de obra nueva actuará como garantía de depósito en caso de que los promotores no lleguen a finalizar la obra por estar en liquidación o por fraude. Sin embargo, el Proveedor de Garantías para Obra Nueva sólo suele garantizar un máximo de 10% del precio de compra o 100.000 libras esterlinas (lo que sea menor). Por lo tanto, a la hora de acordar el pago de otros depósitos o sumas de construcción, que no están protegidos, debe considerar el tamaño y la reputación del promotor antes de aceptarlos.
Asignaciones
Es posible que algunos inversores deseen vender el beneficio del contrato a otra persona antes de que la propiedad esté terminada. Esta puede ser una opción atractiva, ya que podrá llevarse el beneficio obtenido en la transacción y el depósito original (y cualquier suma de construcción pagada) hasta ese momento. Además, evitará pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y las tasas del Registro de la Propiedad. Sin embargo, si ésta es su intención, es importante que el contrato se lo permita.
Como vendedor en una cesión, es importante tener en cuenta que el hecho de que la transacción se haya completado no significa que usted quede fuera de juego. En caso de que su comprador no complete la operación, el promotor puede recurrir a usted para completarla y usted será responsable de los intereses de demora y de los gastos de notificación. En la práctica, esto puede ser poco probable, ya que el promotor se quedará con el depósito pagado y volverá a comercializar la propiedad. Como comprador, es difícil obtener financiación hipotecaria en una cesión y muy pocos prestamistas ofrecen este tipo de transacciones. Por lo tanto, lo más habitual es que el comprador financie la compra en efectivo, lo que, por supuesto, también restringe el mercado potencial al que el vendedor puede vender.
Hipotecas
Es bastante común que el comprador proceda al intercambio sin beneficiarse de una oferta de hipoteca. Esto se debe a que la fecha de finalización es muy lejana y las ofertas hipotecarias suelen caducar antes de esa fecha. La mayoría de los prestamistas tienen ofertas que siguen siendo válidas hasta 6 meses, por lo que sería prudente empezar a solicitarlas entonces. Lo mejor es que hable con su asesor financiero, que podrá aconsejarle mejor.
Existe un elemento de riesgo en la medida en que usted se ha comprometido a una transacción legalmente vinculante sin ninguna garantía de que dispondrá de la financiación en el momento de la finalización. Por supuesto, las circunstancias personales pueden cambiar y será importante hablar con un asesor financiero independiente que pueda darle una idea de la mejor manera de financiar la compra.
Una vez que el promotor notifique la finalización de la operación, deberá completar la compra y asegurarse de que dispone de una oferta de hipoteca válida en el momento de la finalización.
Finalización con preaviso
Esta es la notificación que el abogado del promotor entregará a sus abogados confirmando que la propiedad está lista. Por lo general, el contrato estipulará que dispondrá de unos 10 días hábiles para organizar sus asuntos financieros y para que su abogado lleve a cabo las búsquedas necesarias antes de la finalización.
Una vez finalizado el contrato, deberá abonar el saldo del precio de compra menos los gastos de reserva, la fianza y otros depósitos que haya pagado hasta la fecha. En estos importes se suelen incluir los honorarios de engrossment (honorarios de los abogados promotores que elaboran el contrato de arrendamiento o traspaso definitivo), una primera contribución a los gastos de servicio y una parte del alquiler del terreno atribuible a su periodo de propiedad.
Fechas de Longstop
Se trata de una fecha prevista en el contrato para proteger tanto al comprador como al promotor. Por un lado, el promotor no puede garantizar con exactitud cuándo estará terminada la propiedad y, por otro, sólo puede dar una escala de tiempo estimada (fecha de finalización legal prevista) sobre cuándo cree que estará lista la propiedad. Dependerán de contratistas que pueden no cumplir sus plazos y el clima de este país también puede causar retrasos en la construcción. Por lo tanto, los promotores querrán incluir esta fecha en el contrato para protegerse de cualquier retraso imprevisto. Por otro lado, un comprador no querrá que se le deje en el limbo, atado a un contrato sin fecha límite en la que el promotor deba terminar la construcción. Si los promotores se atienen al Código del Consumidor para Constructores de Viviendas, la fecha límite del contrato será normalmente de 12 meses a partir de la fecha legal de finalización prevista. Habrá poco o ningún margen para negociar la fecha límite en el contrato por las razones mencionadas anteriormente, pero si los promotores no entregan la notificación de finalización en esta fecha, usted tendrá la opción de cancelar el contrato y se le devolverán las fianzas y depósitos pagados.
Should you have any questions about this, or any matter in relation to new build property, please contact Berivan Erdogan at B.Erdogan@rfblegal.co.uk.
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