Kann ein Gewerbemieter die Miete zurückhalten?

In der schwierigen Landschaft der Gewerbeimmobilien sind Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern fast unvermeidlich. Streitfragen entstehen oft, wenn ein Mieter sich berechtigt fühlt, die Miete zurückzuhalten. Die Frage, die wir in diesem Artikel untersuchen, lautet: Kann ein gewerblicher Mieter die Miete rechtmäßig einbehalten, sei es aufgrund einer angeblichen Unterlassung von Reparaturen durch den Vermieter, eines Verstoßes gegen den Grundsatz der ungestörten Nutzung oder einer wirtschaftlichen Härte? 

Sowohl für Vermieter als auch für Mieter im Vereinigten Königreich ist es von entscheidender Bedeutung, den rechtlichen Rahmen für Mietzahlungen zu verstehen. Dieser Artikel befasst sich mit der Komplexität der Einbehaltung von Mieten, der Bedeutung spezifischer Mietvertragsbedingungen und den begrenzten Umständen, unter denen sie zulässig sein kann. 

Die allgemeine Regel: Die Miete muss gezahlt werden 

Der Ausgangspunkt ist, dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete unabhängig von den Verpflichtungen des Vermieters aus dem Mietvertrag ist. Dieser Grundsatz, der häufig als “unabhängige Vereinbarung” bezeichnet wird, bedeutet, dass der Mieter auch dann rechtlich verpflichtet ist, die Miete vollständig und pünktlich zu zahlen, wenn der Vermieter gegen seine Pflichten verstößt, z. B. die Gebäudestruktur nicht instand hält. 

Der Grund für diese Vorschrift ist, dass sie Vermietern einen vorhersehbaren Einkommensstrom verschafft, der oft für die Erfüllung von Hypothekenverpflichtungen und die Instandhaltung der Immobilie unerlässlich ist. Generell besteht ein Risiko für Mieter, die beschließen, das Gesetz selbst in die Hand zu nehmen, indem sie die Miete zurückhalten, da dies schnell zu einer Eskalation des Streits führen kann. 

Die Macht des Mietvertrags 

Die Frage, ob ein Mieter die Miete zurückhalten kann, hängt von den spezifischen Bedingungen des Mietvertrags ab. 

Im Allgemeinen erlaubt die Vertragsfreiheit es Vermietern und Mietern, ihre eigenen Bedingungen zu vereinbaren, und das Gericht wird sich nur selten in eine Vereinbarung zwischen zwei Wirtschaftssubjekten einmischen. 

Wichtigster Punkt: Steht im Mietvertrag, dass die Miete “ohne Abzug oder Aufrechnung” zu zahlen ist, hat der Mieter unabhängig von der Leistung des Vermieters nur wenig Spielraum für die Zahlung der Miete. 

Das Aufkommen der “No Set-Off”-Klausel 

In den meisten modernen Gewerbemietverträgen im Vereinigten Königreich enthalten die Vermieter eine Klausel “kein Abzug / keine Aufrechnung”. Dies ist eine wichtige Bestimmung, die jeder Mieter vor der Unterzeichnung kennen sollte, insbesondere im Hinblick auf das Risiko, den Mietvertrag zu verlieren. 

Was ist eine “No Set-Off”-Klausel? 

Eine “Aufrechnung” ist ein gesetzliches Recht, das es einer Person erlaubt, einen ihr geschuldeten Geldbetrag von einem Betrag abzuziehen, den sie einer anderen Partei schuldet. In einem geschäftlichen Kontext könnte ein Mieter der Meinung sein, dass er 5.000 £ für Reparaturen schuldet, die der Vermieter nicht durchgeführt hat, und versuchen, diese Summe mit der nächsten Mietzahlung von 5.000 £ zu verrechnen. 

Eine Aufrechnungsverbotsklausel hebt dieses Recht ausdrücklich auf, was für Vermieter, die mit Mietern zu tun haben, die die Miete nicht mehr zahlen, von entscheidender Bedeutung sein kann. In Standardmietverträgen heißt es oft, dass die Miete gezahlt werden muss: 

“Frei von allen Abzügen und ohne jegliche Aufrechnung, Gegenforderung oder Herabsetzung.” 

Mit dieser Formulierung stellt der Vermieter sicher, dass die Miete unabhängig davon gezahlt werden muss, ob der Mieter eine separate Forderung gegen den Vermieter hat. Wenn der Mieter der Meinung ist, dass der Vermieter ihm Geld schuldet, muss er zunächst die Miete zahlen und dann den Vermieter gesondert verklagen, um seine Verluste geltend zu machen. Er kann die Miete nicht als Druckmittel einsetzen. 

Wann kann die Miete einbehalten werden? 

Während die allgemeine Regel und die Aufrechnungsverbotsklausel wahrscheinlich die Standardposition darstellen, gibt es einige wenige Ausnahmen, in denen ein Mieter eine Rechtsgrundlage für die Einbehaltung oder den Abzug von der Miete haben könnte. 

1. Angemessene Aufrechnung (falls nicht ausgeschlossen) 

Für den Fall, dass ein Mietvertrag nicht nicht eine Aufrechnungsverbotsklausel enthalten, kann sich ein Mieter auf eine “gerechte Aufrechnung” berufen. Diese erlaubt es einer Partei, eine Gegenforderung abzuziehen, wenn diese Forderung so eng mit der Schuld verbunden ist, dass es ungerecht wäre, die Zahlung der einen Forderung ohne die andere zu verlangen. Da moderne Mietverträge jedoch so solide formuliert sind, ist dies für den durchschnittlichen gewerblichen Mieter oft nicht möglich. 

2. Ausdrückliche Mietminderungsklauseln 

Viele moderne Gewerbemietverträge enthalten Klauseln zur “Mietminderung” oder “Mietaussetzung”. Darin werden die Umstände festgelegt, unter denen die Miete automatisch nicht mehr zu zahlen ist. Das häufigste Beispiel ist, wenn die Immobilie aufgrund eines “versicherten Risikos” wie Feuer oder Überschwemmung unbrauchbar wird. In diesen Fällen “verweigert” der Mieter die Miete nicht in einem trotzigen Sinne, sondern macht von einem vertraglichen Recht Gebrauch, das durch das Eintreten einer bestimmten Situation ausgelöst wird. 

3. Vorherige Vereinbarung mit dem Vermieter 

Ein Mieter kann die Miete rechtmäßig zurückhalten, wenn er eine förmliche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen hat. Während der COVID-19-Pandemie haben viele Parteien Mietaufschübe oder -stundungen ausgehandelt. Eine solche Vereinbarung sollte in einem förmlichen “Side Letter” oder “Deed of Variation” dokumentiert werden, um sicherzustellen, dass sie rechtsverbindlich ist und den Vermieter daran hindert, später Zahlungsrückstände geltend zu machen. 

Die Risiken der Vorenthaltung der Miete 

Für einen Mieter ist die Einbehaltung der Miete ohne ein eindeutiges gesetzliches Recht (oder unter Missachtung einer Aufrechnungsverbotsklausel) eine sehr riskante Strategie. 

• Verwirkung des Mietvertrags: Die meisten Mietverträge erlauben es dem Vermieter, den Mietvertrag zu kündigen und die Wohnung wieder zu betreten, wenn die Miete für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel 14-21 Tage) nicht bezahlt wurde. Dies kann in einigen Fällen ohne Gerichtsbeschluss geschehen. 

• Einziehung gewerblicher Mietrückstände (CRAR): Der Vermieter kann Vollstreckungsbeamte beauftragen, die Räumlichkeiten zu betreten und die Güter des Mieters zu beschlagnahmen, um sie zur Begleichung der Schulden zu verkaufen. 

• Gesetzlich vorgeschriebene Forderungen: Ein Vermieter kann eine Forderung stellen, die bei Nichtbezahlung zur Auflösung (Insolvenz) des Unternehmens des Mieters oder zum persönlichen Konkurs führen kann, wenn es sich bei dem Mieter im Rahmen des Mietvertrags um eine Einzelperson handelt, die die Mietzahlungen eingestellt hat. 

• Hohes Interesse: Die meisten Mietverträge enthalten einen “Verzugszinssatz” (oft 4% oder mehr über dem Basiszinssatz), der ab dem Zeitpunkt des Mietverzugs gilt. 

Strategische Überlegungen für Mieter und Vermieter 

Für Pächter: 

Anstatt die Miete einzubehalten und eine Verwirkung zu riskieren, sollten Sie “unter Protest oder unter Vorbehalt Ihrer Rechte”.” Das heißt, Sie zahlen den vollen Betrag, teilen dem Vermieter aber schriftlich mit, dass Sie sich das Recht vorbehalten, diese Gelder auf dem Rechtsweg zurückzufordern, weil der Vermieter den Vertrag nicht eingehalten hat. Auf diese Weise bleibt Ihr Gewerbemietvertrag in Kraft, während Sie Ihren Anspruch geltend machen. 

Für Vermieter: 

Stellen Sie immer sicher, dass Ihre Mietverträge eine solide Aufrechnungsklausel enthalten, die von einem Anwalt verfasst wurde. Dies ist Ihr wichtigster Schutz gegen “Selbsthilfe”-Mietabzüge durch Mieter. Wenn ein Mieter die Miete einbehält, sollten Sie schnell handeln, um Ihre Position zu wahren. 

Schlussfolgerung 

Die Verpflichtungen des Mieters zur Mietzahlung werden wahrscheinlich im Mietvertrag festgelegt. Im Vereinigten Königreich ist es durch die Aufnahme von Aufrechnungsverbotsklauseln in moderne Mietverträge für einen Mieter sehr schwierig, die Miete als Reaktion auf Versäumnisse des Vermieters rechtlich zurückzuhalten. Es mag sich zwar ungerecht anfühlen, für ein Gebäude zu zahlen, das ein undichtes Dach oder kaputte Aufzüge hat, aber die rechtlichen Folgen einer Nichtzahlung sind potenziell weitaus schädlicher als die Kosten einer separaten Klage auf Schadenersatz. 

David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit Streitigkeiten im Zusammenhang mit gewerblichen Mietverträgen und der Nichtzahlung von Miete. Ganz gleich, ob Sie versuchen, die Bedingungen eines Mietvertrags durchzusetzen oder Ratschläge zu Fragen der Einhaltung der Bedingungen eines Mietvertrags einholen möchten, wir verfügen über die nötige Erfahrung, um Ihnen zu helfen. Für Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.