Durante mais de setenta anos, o Lei do senhorio e do inquilino de 1954 ("a Lei") constituiu a pedra angular da legislação sobre propriedade comercial em Inglaterra e no País de Gales, tentando equilibrar os interesses dos inquilinos comerciais e os direitos de propriedade legítimos dos senhorios.
Um inquilino comercial tem de sair no fim do prazo do contrato de arrendamento?
A não ser que um contrato de arrendamento comercial seja "subtraído" à lei, e desde que estejam reunidas determinadas condições, um inquilino comercial tem geralmente o direito de permanecer na ocupação das instalações comerciais após o termo do contrato ou o direito a um novo contrato de arrendamento em condições semelhantes, também conhecido como "segurança da posse".
No termo do prazo contratual, o contrato de arrendamento comercial com segurança de posse não termina automaticamente. O arrendamento mantém-se nas mesmas condições até que o senhorio ou o arrendatário o rescinda, em conformidade com a lei.
Atualmente, os arrendamentos comerciais até seis meses estão excluídos do benefício da segurança da posse. No entanto, em junho de 2025, a Comissão de Direito ... concluiu provisoriamente que o limiar de seis meses deve ser aumentado e, no seu segundo documento de consulta, espera efetuar consultas sobre o aumento do limiar para 2 anos.' Resta saber se e quando o Parlamento adoptará esta recomendação.
Como posso saber se um inquilino comercial tem "segurança de posse"?
Para determinar se um contrato de arrendamento não está abrangido pelas disposições da lei relativas à segurança da posse, o ponto de partida é analisar cuidadosamente o contrato de arrendamento existente.
O próprio contrato de arrendamento deve conter uma cláusula que indique explicitamente que ambas as partes concordaram em não aplicar a Lei de 1954 e que foi seguido o procedimento adequado.
O senhorio deve ter fornecido ao inquilino um "aviso de advertência" formal explicando que está a desistir do seu direito à renovação do contrato de arrendamento ao abrigo da Lei do senhorio e do inquilino de 1954.
O inquilino deveria ter assinado uma declaração em que confirmava ter recebido o aviso e ter compreendido as consequências.
Pode tratar-se de uma simples declaração se o inquilino tiver recebido o aviso pelo menos 14 dias antes de celebrar o contrato de arrendamento; ou
Uma declaração legal, sob juramento perante um advogado, se o inquilino tiver recebido a notificação menos de 14 dias antes de celebrar o contrato de arrendamento.
Um senhorio pode opor-se a uma renovação do contrato de arrendamento se pretender remodelar o imóvel?
Existem vários fundamentos com base nos quais um senhorio comercial se pode opor à concessão de um novo contrato de arrendamento, incluindo os fundamentos contidos na s.30(1)(f) da Lei. Esta disposição permite ao senhorio opor-se à concessão de um novo contrato de arrendamento se tiver uma intenção genuína, firme e estável de remodelar as instalações ou de efetuar obras de construção substanciais e necessitar de uma posse vaga para o fazer.
A lei prevê que um senhorio que pretenda opor-se à renovação de um contrato de arrendamento comercial com segurança de posse deve apresentar um aviso nos termos da secção 25 da lei ("aviso s25") com um período de pré-aviso mínimo de seis meses e máximo de doze meses.
Ao apresentar um aviso "hostil" s25 para se opor à renovação do contrato de arrendamento, o senhorio deve basear-se num dos sete fundamentos estabelecidos no s30(1) da Lei, embora apenas um tenha de ser estabelecido. O motivo (f) é um destes motivos e permite ao senhorio opor-se à renovação quando:
...no termo do atual contrato de arrendamento, o senhorio pretende... demolir ou reconstruir as instalações compreendidas na exploração ou uma parte substancial dessas instalações ou efetuar trabalhos substanciais de construção na exploração ou numa parte da mesma que não poderia razoavelmente fazer sem obter a posse da exploração.
A aplicação do fundamento (f) representa um delicado exercício de equilíbrio entre interesses concorrentes: o direito do senhorio a desenvolver e melhorar o seu património imobiliário e a segurança da posse do arrendatário. Com a intensificação das pressões para o desenvolvimento imobiliário em todo o Reino Unido, especialmente nos centros urbanos em processo de regeneração, as reivindicações relativas ao Ground (f) tornaram-se cada vez mais comuns. Por vezes, os proprietários não têm a certeza do ónus probatório necessário para se oporem com êxito à renovação.
O senhorio só precisa de demonstrar que é necessária a posse física da propriedade para que a candidatura à s25 seja bem sucedida?
O senhorio deve demonstrar que exige a posse legal, e não apenas a posse física, das instalações. Por exemplo, em Heath contra Drown o contrato de arrendamento do arrendatário incluía uma reserva que permitia ao senhorio entrar e efetuar obras. O tribunal considerou que, se o senhorio já tinha o direito (através do contrato de arrendamento) de entrar e efetuar as obras relevantes, não necessitava de posse legal total e, por conseguinte, o pedido relativo ao fundamento (f) não seria aceite.
Enquanto senhorio comercial que pretende remodelar a sua propriedade, que trabalhos são relevantes para decidir se uma renovação do contrato de arrendamento pode ser contestada com êxito?
A alínea f) só se aplica a obras a realizar na "exploração" (a parte das instalações que o arrendatário ocupa para efeitos da sua atividade), tal como estabelecido em Joel vs Swaddle. Se estiverem a ser efectuadas obras nas instalações, mas não em partes das instalações cedidas pelo arrendamento e que o arrendatário não ocupa para fins comerciais, a alínea f) não será aplicável.
Mais recentemente, Sainsbury's Supermarkets Ltd/Medley Assets Lda confirmou que "a exploração", para efeitos de um pedido de indemnização ao abrigo da alínea f), significa as instalações de facto ocupado pelo inquilino à data da audiência. Neste caso, o senhorio tinha planeado escavar por baixo do piso existente da cave e criar uma nova base de sustentação. Uma vez que o contrato de arrendamento incluía o piso da cave, mas não a parte inferior, o tribunal considerou que estas obras eram abaixo a exploração e não dentro a decisão e, em última análise, irrelevante para a oposição do senhorio a um novo contrato de arrendamento.
Um inquilino pode também reduzir a área ocupada durante o processo para derrotar o pedido do senhorio se as obras visadas se referirem apenas a partes exteriores à exploração.
Outra consideração a ter em conta pelo tribunal é a quantidade de perturbação que será causada à atividade do inquilino enquanto as obras estão a decorrer. Embora cada caso seja analisado com base nos seus factos, espera-se geralmente que o senhorio seja bem sucedido ao abrigo do fundamento (f) se o inquilino for excluído da propriedade durante 12 ou mais semanas, uma vez que este nível de perturbação exigirá que o senhorio tome posse legal das instalações.
Que tipo de obras podem ser invocadas por um senhorio ao abrigo da alínea f)?
A alínea f) diz respeito à demolição, reconstrução ou obras de construção substanciais na totalidade ou numa parte substancial das instalações incluídas na exploração. As obras que o senhorio já está autorizado a efetuar nos termos do contrato de arrendamento (ou por direito de acesso implícito) não são elegíveis (Romulus Trading Company Ltd contra Henry Smith's Charity Trustees). Isto inclui as reparações que qualquer das partes se comprometeu a efetuar. Quando o senhorio tem de efetuar reparações sem um direito de entrada expresso, o direito de entrada está implícito e as obras não são consideradas.
Uma cláusula do contrato de arrendamento que permita ao senhorio entrar no imóvel para efetuar melhoramentos pode ser suficiente para autorizar obras significativas. No entanto, este direito é limitado se o contrato de arrendamento também exigir que o senhorio reponha todos os danos causados pelas obras. Por exemplo, se as obras propostas implicarem a remoção permanente de paredes em vez da sua substituição, o senhorio não pode cumprir a sua obrigação de "reparar" os danos.
O que é que constitui uma "demolição" nos termos da alínea f)?
Em Ivorygrove Ltd contra Global Grange Ltd, o tribunal considerou que a demolição deve ser interpretada de acordo com o seu significado corrente e exige o ato físico de destruição das instalações.
Para que a alínea f) seja aplicável, as instalações devem poder ser demolidas e a exclusão de paredes estruturais ou de suporte de carga da demolição não impede que as instalações possam ser demolidas. Em Pumperninks of Piccadilly Ltd contra Land Securities Plc e outros, o Court of Appeal considerou que a alínea f) é aplicável quando há demolição da estrutura que suporta a demolição interna ou da própria demolição interna.
Em cada caso, se as "obras" constituem uma demolição e afectarão uma parte substancial das instalações (Atkinson contra Bettison)é uma questão de facto.
O que é que se entende por "reconstrução" ao abrigo da alínea f)?
A reconstrução exige a alteração da estrutura das instalações, normalmente através da demolição dos elementos existentes e da sua substituição por uma forma diferente (Percy E Cadle and Company Ltd contra Jacmarch Properties Ltd).
Ao avaliar a intenção do senhorio de reconstruir, o tribunal deve ter em conta a totalidade dos trabalhos propostos, incluindo os trabalhos preparatórios e de acabamento (Romulus Trading). Por exemplo, os trabalhos de reboco de uma parede recém-construída.
É importante mencionar as diferentes decisões tomadas em Ivorygrove e Global Grange Ltd contra Marazzi e outrosem que o mesmo senhorio, que se propunha efetuar obras de reconstrução semelhantes em cada uma das instalações, se opôs à renovação do contrato de arrendamento ao abrigo da alínea f), mas foi bem sucedido no primeiro caso e não no segundo.
Em Ivorygroveo Tribunal considerou que as obras eram de demolição e reconstrução de uma parte substancial das instalações, mas em Marazzi o tribunal decidiu que as obras não correspondiam à reconstrução de uma parte substancial das instalações, pelo que o pedido ao tribunal foi indeferido e o senhorio não pôde opor-se ao direito do arrendatário à renovação do contrato.
O que é que constitui "trabalhos substanciais" ao abrigo da alínea f)?
Neste contexto, "substancial" não é necessariamente medido num aspeto financeiro, embora o custo seja uma consideração relevante, mas sim pela natureza, âmbito e impacto na estrutura física ou no carácter das instalações. Por exemplo, as grandes extensões, a deslocação de paredes de suporte de carga ou as alterações estruturais de grande escala são normalmente elegíveis. Em contrapartida, as reparações de rotina e os melhoramentos cosméticos não serão, em geral, elegíveis. A principal distinção reside no facto de as obras envolverem verdadeiramente construção, demolição ou reconstrução, tal como estes termos são geralmente entendidos no sector da construção, e de envolverem a criação de algo novo, em vez de alterarem o que já existe (Botterill contra Bedfordshire County Council).
Além disso, os tribunais também analisam se a reconstrução é genuína ou apenas um pretexto. Se um senhorio se propõe demolir e reconstruir de forma praticamente idêntica, coloca-se a questão de saber se o verdadeiro objetivo é a reconstrução ou simplesmente a remoção do inquilino. Embora os tribunais não exijam que os senhorios provem a justificação económica dos seus planos, a ausência de qualquer benefício aparente das obras propostas pode lançar dúvidas sobre a genuinidade da intenção declarada pelo senhorio.
É igualmente importante notar que, embora o Tribunal de Justiça considere as obras de construção de natureza estrutural como uma consideração fundamental, tal não constitui um requisito prévio para efeitos do critério f) (Ivorygrove).
Seguem-se alguns exemplos de decisões do Tribunal de Justiça em matéria de obras de construção, embora esta não deva ser considerada uma lista definitiva:
- Instalação de caldeiras e casas de banho em geral não são consideradas obras de construção (Barth).
- Instalação de drenagem e de casas de banho onde geralmente não existiam vontade provável são consideradas obras de construção (Rómulo).
- Instalação de uma nova escada em geral vontade provável qualificar-se como uma obra de construção (Rómulo).
- A remoção de divisórias será uma questão de facto e de grau (ver as decisões contrastantes nos processos Ivorygrove e Marazzi).
- A colocação de uma quantidade substancial de betão é geralmente vontade provável qualificar-se como uma obra de construção (Houseleys contra Bloomer-Holt).
- Instalação de cablagem e canalização em geral não são consideradas obras de construção (Barth).
O teste legal: O que é que eu, como senhorio, tenho de provar para ter sucesso quando me oponho a uma renovação do contrato de arrendamento ao abrigo do fundamento (f)?
O fundamento (f) especifica três elementos distintos que devem ser estabelecidos antes de um tribunal conceder a posse - com o ónus da prova a recair firmemente sobre o senhorio.
- O senhorio deve demonstrar que tenciona demolir, reconstruir ou efetuar obras substanciais nas instalações (ou numa parte considerável das mesmas).
- Devem demonstrar uma "intenção firme e consolidada" de prosseguir com os trabalhos, que ultrapasse a mera contemplação e seja apoiada por provas credíveis, e deve existir à data da audiência. Segundo o princípio Blackburn (Cunliffe contra Goodman), mesmo uma intenção genuína no momento da serviço o aviso s25 não será suficiente se já não existir no julgamento.
- Os senhorios devem provar que não podem concluir as obras de forma razoável enquanto o inquilino permanecer na ocupação. Isto protege os inquilinos de serem despejados quando as obras podem ser efectuadas durante a sua ocupação ou com acesso temporário.
A decisão do Supremo Tribunal no processo S Franses Ltd contra The Cavendish Hotel (Londres) Lda clarificou que os senhorios devem provar a sua intenção de efetuar obras, independentemente de o inquilino desocupar ou não, impedindo-os de avançar com planos condicionais ou incertos.
O ónus da prova que recai sobre os senhorios que pretendem invocar o fundamento (f) é rigoroso. Os senhorios que considerem esta via para a reintegração de posse devem planear estrategicamente. É importante que os senhorios possam apresentar planos pormenorizados que demonstrem uma intenção genuína e que esta intenção seja mantida durante todo o processo, que pode demorar até 18 meses ou mais.
Além disso, os senhorios devem evitar iniciar os trabalhos prematuramente antes de obterem a posse, sob pena de serem alvo de pedidos de indemnização por interferência ilegal nos direitos dos inquilinos.
Pode um inquilino defender-se da oposição do senhorio à renovação do contrato de arrendamento?
Dependendo das circunstâncias de cada caso particular, existem vários argumentos potenciais que um inquilino pode apresentar para montar uma defesa bem sucedida contra o motivo (f), e compreender estas opções atempadamente é crucial para que tanto os senhorios como os inquilinos protejam os seus interesses comerciais.
O desafio mais comum é questionar a genuinidade da intenção do senhorio. Provas de declarações incoerentes feitas pelo senhorio, falta de preparação séria para as obras, alterações no projeto de desenvolvimento ou ausência de financiamento credível podem demonstrar que a intenção do senhorio não é firme ou sólida. Além disso, estas provas também podem ser utilizadas para demonstrar a intenção do senhorio de desalojar o arrendatário por motivos alternativos. Se isto puder ser provado, o pedido do motivo (f) não será aceite.
Se as obras não forem mais do que reparações de rotina, melhoramentos cosméticos ou pequenas modificações, os inquilinos podem argumentar que as obras propostas não correspondem à definição legal de "substancial", independentemente das intenções genuínas do senhorio.
Além disso, as defesas para o fundamento (f) podem ser encontradas no s31A(1). Estas defesas protegem o arrendatário quando as obras propostas podem ser efectuadas enquanto o arrendatário continua a operar nas instalações, ou o arrendatário pode ocupar uma exploração mais pequena dentro das instalações. Em Sainsburys Supermarkets Ltd contra Medley Assets LimitedO Tribunal considerou que a Sainsbury's podia continuar a funcionar no local, uma vez que as obras destinadas a baixar o nível do piso da cave se situavam numa área que não era necessária para o funcionamento da sua atividade. Em resultado disto, a Sainsbury's foi bem sucedida na sua refutação ao abrigo do artigo 31A(1). Apesar de o ónus da prova para qualquer uma das refutações recair sobre o inquilino, os senhorios devem ter cuidado com a ativação de uma aplicação s31A por parte de um inquilino, assegurando que os seus planos de trabalho podem resistir a um exame minucioso.
Que indemnização terá um senhorio comercial de pagar a um inquilino se este se opuser com êxito à renovação do contrato de arrendamento ao abrigo do fundamento (f)?
Se um senhorio estabelecer com êxito um pedido de indemnização ao abrigo da alínea f) e obtiver a posse, o antigo arrendatário tem direito a uma indemnização legal ao abrigo da secção 37 da lei. A indemnização é calculada com base no valor tributável da exploração. Para os arrendatários que ocuparam as instalações durante menos de 14 anos, a indemnização é igual a uma vez o valor tributável, aumentando para duas vezes o valor tributável para os arrendatários com 14 ou mais anos de ocupação.
Como é que Ronald Fletcher Baker LLP me pode ajudar a navegar num pedido de Ground (f)?
Quer seja um senhorio a planear obras de desenvolvimento ou um inquilino a enfrentar uma oposição ao Ground (f), é essencial um aconselhamento especializado precoce. As decisões tomadas no início destes litígios, desde as provas recolhidas até à abordagem estratégica adoptada, determinam muitas vezes o rumo que a questão irá tomar. O atraso na procura de aconselhamento resulta frequentemente em oportunidades perdidas, posições de negociação mais fracas e custos evitáveis. Em alternativa, pode ser do interesse de ambas as partes negociar a rendição ou discussões de acordo, em vez de recorrer ao tribunal.
A nossa equipa de contencioso pode ajudar a avaliar as suas circunstâncias, indicar as opções disponíveis e aconselhá-lo sobre o melhor caminho a seguir.
David Burns é Sócio Sénior de Contencioso da RFB Ben Lewis é advogado associado no departamento de contencioso da RFB. Para mais informações sobre este assunto, contactar David Burns Ben Lewis através do e-mail D.Burns@rfblegal.co.uk ou B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelos telefones 0207 467 5751 ou 0203 947 8892.
Katie El-Gamal
Advogado
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
Ben Lewis
Solicitador associado
