O que fazer se o seu inquilino comercial estiver a violar o contrato de arrendamento

Nota: Este artigo analisa as vias de recurso à disposição dos senhorios quando um inquilino comercial viola um contrato de arrendamento. Não abrange as vias de recurso por falta de pagamento da renda, uma vez que estas são descritas no artigo "O que fazer se o seu inquilino comercial não estiver a pagar a renda". 

Quando um inquilino viola os termos do seu contrato de arrendamento comercial, o senhorio tem várias soluções possíveis disponíveis, dependendo da natureza da violação, dos termos do contrato e dos objectivos finais do senhorio, incluindo 

• Confisco 

• Autoajuda por incumprimento de acordos de reparação 

• Declaração do tribunal / Execução específica 

• Danos 

• Injunções 

Confisco 

A caducidade, ou reentrada, é o direito que o senhorio tem de rescindir o contrato de arrendamento quando o arrendatário viola qualquer um dos seus acordos no contrato ou quando ocorrem determinados eventos especificados no contrato, como a insolvência. 

O senhorio de um imóvel comercial deve considerar se é do seu interesse comercial retomar o imóvel. Se o senhorio considerar que pode ser concedido um novo arrendamento em condições semelhantes ou superiores, pode querer retomar o imóvel. No entanto, se for provável que o imóvel permaneça vago durante algum tempo, ou se o mercado já não suportar condições de arrendamento semelhantes, o senhorio pode preferir manter o contrato de arrendamento existente e procurar soluções alternativas que possam compensar a infração e garantir o cumprimento futuro dos compromissos do arrendatário. 

Há uma série de limitações ao direito de confisco do senhorio e é importante obter aconselhamento jurídico antes de tomar quaisquer medidas para recuperar a propriedade. Se o confisco for incorreto, será considerado um confisco ilegal e o inquilino poderá apresentar um pedido de indemnização.  

Quando se pondera a caducidade do contrato de arrendamento e o direito de caducidade surge nos termos do contrato, o senhorio deve certificar-se de que não faz nada para renunciar a esse direito. 

A renúncia ao direito de caducidade ocorre quando o senhorio, com conhecimento do incumprimento do arrendatário, pratica um ato inequívoco que reconhece que o contrato continua a existir e comunica esse ato ao arrendatário. 

Para proteger o seu direito de confisco, os senhorios cessam frequentemente todas as comunicações com o inquilino e implementam uma suspensão da renda para evitar qualquer argumento de que o direito de confisco foi renunciado. Exigir ou aceitar a renda, por exemplo, renunciaria a este direito. 

A maioria dos contratos de arrendamento comerciais modernos impõe aos inquilinos cláusulas relacionadas com a utilização das instalações, seguros, reparações, alterações, rendas, outros montantes devidos, o direito de ceder ou subarrendar, insolvência, planeamento, utilização ilegal ou imoral e cumprimento das leis de licenciamento. 

Exemplos de "infracções únicas" incluem o não pagamento de rendas, infracções de um acordo de reparação das instalações, infracções de disposições de alienação e eventos de insolvência. Exemplos de incumprimentos contínuos incluem o incumprimento do compromisso de manter a propriedade em bom estado de conservação, o incumprimento de um compromisso de utilização e o incumprimento de um compromisso de seguro. Se o senhorio renunciar ao direito de caducidade por uma infração "única", perde o direito de caducar o contrato de arrendamento por essa infração. Se o senhorio renunciar ao direito de confisco por uma "infração continuada", a infração surge de novo todos os dias, permitindo ao senhorio confiscar o contrato mesmo depois de ter renunciado previamente ao direito. 

Notificação da secção 146 

Se o inquilino violar uma cláusula do contrato de arrendamento, exceto no caso de não pagamento da renda, o senhorio deve determinar se a violação é passível de reparação antes de notificar o inquilino ao abrigo da Secção 146 da Lei de 1925 relativa ao direito de propriedade (Aviso da Secção 146). 

Se a infração puder ser reparada, o aviso da Secção 146 deve exigir que o inquilino repare a infração num prazo razoável. Se não for concedido ao inquilino um prazo razoável para reparar a infração e o senhorio tomar medidas para confiscar o contrato de arrendamento, tal invalidará provavelmente o aviso da Secção 146 e poderá expor o senhorio a uma queixa por confisco ilegal/infraudulento. 

No caso de infracções relacionadas com o não pagamento da renda, não é necessário apresentar um Aviso da Secção 146 antes da confiscação. Para mais pormenores sobre as soluções do senhorio comercial quando o inquilino não paga a renda, consulte o nosso artigo "O que fazer se o seu inquilino comercial não estiver a pagar a renda". 

Requisitos adicionais para a violação de um pacto de reparação 

Secção 1 da Lei de 1938 relativa à propriedade arrendada (reparações) (LPRA 1938) limita a possibilidade de o senhorio perder o contrato de arrendamento quando se aplica a LPRA 1938. A LPRA 1938 aplica-se se o contrato de arrendamento tiver sido concedido por um período de pelo menos sete anos e faltarem pelo menos três anos para o seu termo. O aviso da Secção 146 do senhorio deve referir os direitos do arrendatário ao abrigo da LPRA 1938. Se o inquilino invocar o benefício da LPRA 1938, o senhorio não pode tomar medidas para executar o contrato de arrendamento ou pedir uma indemnização por incumprimento do pacto de reparação sem o consentimento do tribunal. 

Se o inquilino violar os seus acordos de reparação, o senhorio pode anexar uma lista de dilapidações ao aviso da Secção 146, descrevendo as violações. 

Nalguns casos, o senhorio pode decidir entregar um aviso da Secção 146 a um inquilino que esteja a violar o contrato de arrendamento, mesmo que o senhorio não tencione necessariamente proceder à perda do contrato, uma vez que o aviso pode levar o inquilino a corrigir as violações. 

Após a confiscação 

Se o senhorio tiver perdido o contrato de arrendamento comercial, há outras considerações a ter em conta pelo senhorio: 

Alívio da confiscação 

O arrendatário ou outras partes (como um subarrendatário ou um credor hipotecário) podem requerer a anulação da caducidade. Se o senhorio pretender conceder um novo contrato de arrendamento do imóvel a um terceiro, quererá saber o mais rapidamente possível se o inquilino (ou qualquer outra parte) tenciona apresentar esse pedido. O senhorio quererá evitar ter um imóvel vago enquanto aguarda que o inquilino ou outra parte apresente um pedido de anulação da caducidade. 

O senhorio pode decidir notificar as pessoas que têm o direito de requerer a exoneração, indicando que será concedido um novo contrato de arrendamento e solicitando-lhes que requeiram a exoneração imediatamente, caso tencionem fazê-lo. 

Instalações e acessórios dos inquilinos deixados no imóvel 

No que diz respeito às instalações do arrendatário, a posição geral é que, na ausência de disposições especiais no contrato de arrendamento, quando o arrendamento é perdido por reentrada pacífica, o direito do arrendatário de remover quaisquer instalações é perdido. 

No que se refere aos bens móveis, o senhorio terá provavelmente de se tornar um fiador involuntário e deverá dar ao terceiro a oportunidade de os recolher, notificando-o nos termos da Lei de Torts (Interferência com bens) de 1977. 

Cancelamento de inscrições no título de registo predial 

Se o contrato de arrendamento estiver registado na Conservatória do Registo Predial, o senhorio poderá ter de tomar medidas para encerrar o título de arrendamento e remover quaisquer entradas associadas relacionadas com o contrato de arrendamento dos títulos superiores. 

Responsabilidade pelas taxas comerciais após a confiscação 

Quando um senhorio perde o contrato de arrendamento, volta a ser responsável pelo pagamento das taxas (sob reserva de eventuais reduções), na qualidade de pessoa com direito à posse. 

Autoajuda por incumprimento de acordos de reparação 

Existem limitações legais ao montante das indemnizações que um senhorio pode recuperar por incumprimento dos compromissos de reparação do inquilino durante a vigência de um contrato de arrendamento comercial. Nalguns casos, os senhorios podem entrar no imóvel e efetuar eles próprios as obras, se o contrato de arrendamento o previr (conhecida como cláusula "Jervis v Harris"). 

Esta pode ser uma ferramenta útil para os senhorios, uma vez que têm o direito de recuperar o custo das obras do inquilino como uma dívida e não como uma indemnização. No entanto, o senhorio deve ponderar cuidadosamente a extensão da infração e as obras que efectua. Se as obras efectuadas pelo senhorio ultrapassarem a situação de degradação específica relacionada com a infração, o senhorio pode ser responsabilizado por invasão de propriedade, uma vez que não tinha o direito de entrar na propriedade para efetuar essas obras. 

Declaração do Tribunal / Execução específica 

Se houver um litígio sobre se o inquilino está a violar o contrato de arrendamento, que medidas são necessárias ou o que o senhorio pode fazer por autoajuda, o senhorio pode considerar pedir uma declaração ao tribunal. Esta ação também pode ser combinada com um pedido judicial de execução específica, exigindo que o arrendatário cumpra os seus compromissos, ou com um pedido de indemnização para compensar o senhorio pelas infracções do arrendatário. 

A execução específica é um recurso equitativo que o tribunal pode conceder se a indemnização por perdas e danos não for uma solução adequada. Só será possível se a obrigação a executar for suficientemente precisa para poder ser objeto de uma execução específica. Em geral, a execução específica não será ordenada se o contrato exigir o cumprimento ou a supervisão constante durante um período de tempo e se as obrigações previstas no contrato não estiverem claramente definidas. 

Danos 

Outra solução possível para o senhorio quando o inquilino violou o contrato de arrendamento é apresentar um pedido de indemnização. O ponto de partida é que o senhorio tem direito a ser reposto na situação em que estaria se o arrendatário tivesse cumprido as suas obrigações. Para obter uma indemnização pelos prejuízos sofridos devido ao incumprimento do inquilino, o senhorio deve provar os seus prejuízos e estabelecer que estes foram causados pelo incumprimento do inquilino. Se a relação entre o incumprimento e o prejuízo for demasiado remota, é provável que o pedido não seja aceite. 

A apresentação de um pedido de indemnização pode ser dispendiosa e demorada e, dependendo da natureza da infração do inquilino e de outras circunstâncias, a indemnização por si só pode não ser uma solução adequada. 

O senhorio pode ainda recuperar uma indemnização de um inquilino por incumprimento de um pacto, mesmo que o senhorio já tenha renunciado ao direito de confisco por esse incumprimento. 

Injunções 

Uma injunção é uma decisão judicial que obriga uma parte a tomar (obrigatória) ou a abster-se de tomar (proibitiva) determinadas medidas. No caso de uma violação de um pacto, a injunção pode exigir que o inquilino se abstenha de uma ação específica (por exemplo, cessar o subarrendamento) ou que tome algumas medidas positivas para cumprir os termos do contrato de arrendamento ou da transferência (por exemplo, efetuar reparações). Tal como acontece com a execução específica, a medida cautelar baseia-se na equidade e será concedida ou recusada com base na justiça. 

Nos casos adequados, em que é necessária uma solução urgente, por exemplo para pôr termo a obras não autorizadas, o senhorio pode requerer uma injunção provisória em primeira instância, seguida de uma injunção definitiva numa fase posterior. 

A primeira fase é uma injunção "provisória", uma medida temporária concebida para durar um período definido, normalmente até à audiência final. A injunção é proferida com um exame limitado da documentação e das provas, dado o carácter urgente do pedido, e o limiar para a sua concessão é mais baixo. O tribunal deve considerar se existe uma questão séria a ser julgada, se a indemnização por perdas e danos seria uma solução adequada e qual o equilíbrio de conveniência (por exemplo, o inconveniente se a injunção for concedida em comparação com o inconveniente se não for concedida). 

Normalmente, a parte que requer a providência cautelar apresenta um compromisso de indemnização, através do qual se compromete a pagar uma indemnização à outra parte se esta sofrer um prejuízo devido à concessão da providência cautelar, caso se verifique, na audiência final, que a providência cautelar não deveria ter sido concedida. As injunções definitivas são concedidas na sequência da audiência final e são geralmente concebidas para durar indefinidamente. 

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David BurnsDavid Burns, Sócio Sénior de Contencioso da Ronald Fletcher Baker LLP, tem uma vasta experiência no tratamento de questões relacionadas com inquilinos comerciais que violaram os termos do seu contrato de arrendamento. Para questões sobre este tópico, por favor contacte David Burns através do e-mail D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone 07762318409.