L'acquisto di una casa di nuova costruzione presenta numerosi vantaggi e attrattive. Non solo si evita il noioso dramma di un venditore con una transazione correlata e una lunga catena, ma in generale le proprietà di nuova costruzione sono più efficienti dal punto di vista energetico e richiedono meno manutenzione una volta trasferite. Tutti gli infissi e gli arredi saranno nuovi di zecca e anche gli elettrodomestici essenziali sono inclusi, ma possono essere soggetti a un costo aggiuntivo. Inoltre, i costruttori possono offrire incentivi interessanti come contributi per l'imposta di registro, pacchetti di mobili e contributi per le spese legali.
L'acquisto di un immobile con largo anticipo rispetto al suo completamento può sembrare estraneo e rischioso, ma è possibile che l'immobile aumenti significativamente di valore dopo la sua costruzione, perché si acquisterà l'immobile al prezzo di mercato corrente al momento dello scambio dei contratti e non al valore di mercato una volta completato. Pertanto, sia che si tratti di un investimento o di un'occupazione personale, l'acquisto off-plan è spesso un'opzione valida e interessante.
L'acquisto di un immobile di nuova costruzione presenta molte differenze rispetto alla “solita” transazione immobiliare. Dovrete assicurarvi che l'avvocato che incaricherete di agire per vostro conto abbia una buona conoscenza delle transazioni di nuova costruzione e sia in grado di riconoscere e guidare il cliente attraverso i rischi e le insidie intrinseche che spesso si presentano.
Costi di prenotazione e scadenze per lo scambio
Di solito, prima di togliere una proprietà dal mercato, i costruttori richiedono una tassa di prenotazione, che in genere si aggira intorno alle 2.000 sterline, ma che può variare da un costruttore all'altro. Questa tassa di prenotazione sarà dedotta dal deposito da versare agli avvocati del costruttore al momento dello scambio di contratti. Poiché in genere vi è un'elevata domanda di immobili fuori piano, i costruttori impongono anche una scadenza per lo scambio, in genere di 21 o 28 giorni, a partire dal giorno in cui il vostro legale riceve il pacchetto di contratti dai legali del costruttore. È quindi indispensabile che il vostro legale sia in grado di agire rapidamente per assicurarsi che possiate rispettare questa scadenza, evitando di non rispettarla e di rischiare di perdere la quota di prenotazione.
Depositi e somme di costruzione
Lo scambio di contratti è il momento in cui la transazione diventa legalmente vincolante. In questa fase gli sviluppatori richiederanno il pagamento del 10% del prezzo di acquisto ai loro avvocati. Alcuni promotori possono richiedere ulteriori depositi o pagamenti scaglionati per contribuire alla costruzione del complesso, che saranno specificati nel contratto. Inoltre, il più delle volte il contratto specificherà che queste somme saranno trattenute come “agente”. Ciò significa che non appena gli avvocati dello sviluppatore ricevono le somme, sono in grado di rilasciarle allo sviluppatore. Poiché si tratta di una transazione giuridicamente vincolante con così tanto anticipo rispetto al completamento, in questo lasso di tempo possono accadere molte cose. Ad esempio, i costruttori possono diventare insolventi e andare in liquidazione. Pertanto, è importante che il vostro legale comprenda i rischi e prenda provvedimenti per proteggere la vostra posizione, soprattutto in relazione al deposito che avete sostanzialmente anticipato agli sviluppatori.
Di solito il fornitore della garanzia di nuova costruzione agisce come garanzia di deposito nel caso in cui i costruttori non riescano a completare l'immobile perché in liquidazione o a causa di una frode. Tuttavia, il fornitore della garanzia di nuova costruzione garantirà solo un massimo di 10% del prezzo di acquisto o di 100.000 sterline (il minore dei due). Pertanto, quando accettate di versare ulteriori depositi o somme per la costruzione, che non sono protetti, dovreste considerare le dimensioni e la reputazione del costruttore prima di accettarli.
Incarichi
Alcuni investitori potrebbero voler vendere il beneficio del contratto a qualcun altro prima che l'immobile sia stato completato. Questa può essere un'opzione interessante, in quanto potrete sottrarre il profitto ottenuto dalla transazione e il deposito originale (e le eventuali somme versate per la costruzione) fino a quel momento. Inoltre, si evita di pagare l'imposta di registro e le tasse catastali. Tuttavia, se questa è la vostra intenzione, è importante che il contratto vi consenta di farlo.
In qualità di venditore in un incarico, è importante notare che, solo perché la transazione è stata completata, non si esce dal quadro. Se il vostro acquirente non riesce a completare la transazione, gli sviluppatori possono rivolgersi a voi per completare la transazione e sarete responsabili di eventuali interessi di mora e spese di notifica. In pratica, questo potrebbe essere improbabile, poiché lo sviluppatore si limiterà a trattenere il deposito versato e a rimettere sul mercato l'immobile. In qualità di acquirente, è difficile ottenere un finanziamento ipotecario su una cessione e sono pochissimi gli istituti di credito che offrono tali transazioni. Pertanto, il più delle volte l'acquirente finanzierà l'acquisto in contanti, il che ovviamente limita anche il mercato potenziale a cui il venditore può vendere.
Mutui
È abbastanza comune che l'acquirente proceda alla permuta senza il beneficio di un'offerta di mutuo. Questo perché la data di completamento è molto lontana e le offerte di mutuo di solito scadono prima di allora. La maggior parte degli istituti di credito ha offerte che rimangono valide per un massimo di 6 mesi, quindi sarebbe prudente iniziare a fare domanda in quel momento. Sarebbe meglio parlare con il proprio consulente finanziario, che sarà in grado di fornire ulteriori consigli.
C'è un elemento di rischio in quanto vi siete impegnati in una transazione legalmente vincolante senza alcuna garanzia di avere il finanziamento al momento del completamento. Naturalmente le circostanze personali possono cambiare e sarà importante parlare con un consulente finanziario indipendente che sarà in grado di darvi un'idea del modo migliore per finanziare l'acquisto.
Una volta che il promotore ha notificato l'avviso di completamento, dovrete completare l'acquisto e assicurarvi di avere un'offerta ipotecaria valida al momento del completamento.
Completamento su preavviso
Si tratta dell'avviso che l'avvocato del costruttore invierà ai vostri avvocati per confermare che l'immobile è pronto. Di solito il contratto prevede che abbiate circa 10 giorni lavorativi per organizzare i vostri affari finanziari e per consentire al vostro legale di effettuare le necessarie ricerche preliminari in vista del completamento.
Al momento del completamento, dovrete versare il saldo del prezzo d'acquisto al netto di qualsiasi tassa di prenotazione, deposito e ulteriori depositi versati fino a quel momento. In questi importi sono di solito incluse le spese di trascrizione (una commissione per gli avvocati dello sviluppatore che producono il contratto di locazione o il trasferimento finale), un primo contributo per le spese di servizio e una parte dell'affitto del terreno attribuibile al periodo di proprietà.
Date di arresto prolungato
Si tratta di una data prevista dal contratto per proteggere sia l'acquirente che lo sviluppatore. Da un lato, lo sviluppatore non può garantire con esattezza quando la proprietà sarà completata e, al limite, può solo fornire una stima dei tempi (data di completamento legale anticipata) su quando pensa che la proprietà sarà pronta. Si affiderà ad appaltatori che potrebbero non consegnare i lavori e le condizioni meteorologiche del Paese potrebbero causare ritardi nella costruzione. Pertanto, gli sviluppatori vorranno includere questa data nel contratto per tutelarsi da eventuali ritardi imprevisti. D'altra parte, un acquirente non vuole essere lasciato nel limbo, vincolato a un contratto senza una scadenza entro la quale il costruttore deve completare la costruzione. Se i costruttori aderiscono al Codice del consumo per i costruttori di case, la data di scadenza del contratto sarà solitamente di 12 mesi dalla data di completamento prevista dalla legge. Per i motivi sopra elencati, la data di scadenza del contratto sarà poco o nulla negoziabile, ma se i costruttori non dovessero notificare l'avviso di completamento entro questa data, avrete la possibilità di annullare il contratto e vi saranno restituiti i depositi e gli ulteriori acconti versati.
In caso di domande su questo argomento o su qualsiasi altra questione relativa alle proprietà di nuova costruzione, si prega di contattare Berivan Erdogan all'indirizzo B.Erdogan@rfblegal.co.uk.
(Nota bene: Questo articolo è stato originariamente pubblicato sul nostro precedente sito web e viene fornito solo a scopo informativo generale. Sebbene rifletta la situazione giuridica al momento della stesura, la legge potrebbe essere cambiata dopo la pubblicazione. Per una consulenza aggiornata e personalizzata, contattate il nostro team).
