Il Legge di riforma delle locazioni e delle proprietà libere del 2024 (LFRA 2024) è stato introdotto con la promessa di trasformare la proprietà in leasehold in Inghilterra e Galles. Per decenni il sistema è stato criticato per la complessità, lo squilibrio e i costi. Eliminando il valore matrimoniale, limitando il trattamento dell'affitto del terreno e riducendo gli oneri, il Parlamento ha cercato di rendere le estensioni del contratto di locazione e l'affrancamento più accessibili e convenienti.
Tuttavia, solo un anno dopo, le riforme più importanti della legge devono affrontare una sfida formidabile presso l'Alta Corte. Nel luglio 2025, sei grandi proprietari di immobili e proprietà di beneficenza hanno avviato un ricorso giudiziario. L'esito determinerà se i pilastri centrali della riforma del leasehold sopravviveranno intatti o saranno limitati proprio nel momento in cui avrebbero dovuto entrare in vigore.
Perché era necessaria una riforma delle locazioni
Il leasehold è stato a lungo controverso. I locatari possiedono le loro case per un periodo di anni, ma sono tenuti a pagare l'affitto del terreno e le spese di servizio, e devono districarsi tra regole complesse se desiderano estendere il contratto di locazione o acquistare la proprietà libera. I critici hanno sostenuto che il sistema favorisce in modo sproporzionato i proprietari, in particolare nelle aree urbane di alto valore dove i premi possono essere molto elevati.
Uno degli elementi più contestati è stato il valore di matrimonio, una somma aggiuntiva da pagare quando un contratto di locazione scende al di sotto degli 80 anni, che riflette il "matrimonio" tra il valore del freehold e quello del leasehold. I locatari sostenevano che si trattava di un'ingiusta manna per i proprietari. Gli affittuari, al contrario, ritenevano che si trattasse del riconoscimento di un vero e proprio interesse finanziario.
Le richieste di riforma si sono fatte più forti dopo che la tragedia di Grenfell ha messo in luce le debolezze delle tutele dei locatari e una maggiore consapevolezza da parte dell'opinione pubblica dell'aumento delle spese di servizio. Le commissioni parlamentari hanno ripetutamente sollecitato una riforma generale, culminata nella legge del 2024.
Disposizioni chiave del Leasehold and Freehold Reform Act 2024
La legge si proponeva di affrontare tre questioni strutturali: la valutazione, la durata e i costi.
1. Valutazione
- Abolizione del valore del matrimonio;
- L'affitto del terreno deve essere trattato su una base limitata (0,1% del valore di proprietà libera) nel calcolo dei premi;
- I nuovi tassi prescritti saranno stabiliti dalla legislazione secondaria, con l'obiettivo di rendere le valutazioni più prevedibili e meno costose per i locatari.
2. Durata del contratto di locazione
- Diritti di proroga per appartamenti e case allungati a 990 anni.
3. I costi
- La regola generale prevede che ciascuna parte sostenga i propri costi non processuali nelle richieste di affrancamento e di proroga del contratto di locazione, con eccezioni molto limitate;
- Modifiche al Right to Manage per limitare il recupero dei costi dei proprietari dai locatari.
4. Altre riforme
- Semplificazione dell'ammissibilità del diritto di gestione;
- Disposizioni sulla trasparenza degli oneri di gestione del patrimonio immobiliare;
- Eliminazione del requisito di proprietà di due anni per l'esercizio dei diritti legali.
Alcune misure, come l'eliminazione della regola dei due anni di proprietà (in vigore dal gennaio 2025), sono già entrate in vigore. Altre, tra cui il termine di 990 anni e i nuovi tassi di valutazione, attendono la legislazione secondaria.
Il riesame giudiziario
Nel luglio 2025, la Divisional Court (Holgate LJ e Foxton J) ha esaminato per quattro giorni un ricorso giudiziario presentato da sei ricorrenti, The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon's Charity e The Portal Trust. Insieme controllano o gestiscono circa 390.000 interessi in leasing. La loro sfida è rivolta in particolare alle riforme di valutazione.
Le argomentazioni degli enti locali
I ricorrenti sostengono che:
- Il valore matrimoniale è un diritto di proprietà protetto dall'articolo 1, Protocollo 1 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo. La sua abolizione rappresenta una privazione illegittima della proprietà.
- Il tetto massimo per l'affitto dei terreni li priva ingiustamente del vero valore economico dei loro beni.
- Il nuovo regime dei costi impedisce loro di recuperare le spese legittime, interferendo nuovamente con i diritti di proprietà.
- Nel complesso, le riforme sono sproporzionate, causano perdite per centinaia di milioni di sterline e non riescono a trovare un giusto equilibrio tra interesse pubblico e diritti privati.
La difesa del governo
Il Segretario di Stato difende le riforme come una legittima misura di politica sociale volta a correggere decenni di squilibri. Il Parlamento, sostiene, ha il diritto di legiferare per garantire l'accessibilità e l'equità del mercato immobiliare. Il governo sostiene inoltre che il valore del matrimonio non è di per sé un "possesso" ai fini della CEDU, ma piuttosto un costrutto normativo suscettibile di riforma.
Cosa è successo all'udienza?
Secondo quanto riportato dal tribunale, i giudici hanno mostrato scetticismo nei confronti dell'idea del valore matrimoniale come diritto di proprietà. Si sono inoltre chiesti se le perdite finanziarie rivendicate dai proprietari, pur essendo significative, superassero l'interesse pubblico della riforma. La sentenza è stata riservata e la decisione è prevista per il 2025.
In particolare, all'inizio dell'anno sono state rifiutate le richieste di intervento da parte di gruppi di attivisti per la locazione. I critici sostengono che ciò ha lasciato gli affittuari, le stesse persone destinate a beneficiarne, senza una voce diretta nei procedimenti.
Riforma ritardata
Alcuni elementi della LAFRA sono già entrati in vigore. I locatari non devono più aspettare due anni prima di chiedere una proroga del contratto di locazione e l'ammissibilità al Right to Manage è stata ampliata.
Tuttavia, altre riforme fondamentali rimangono in sospeso. Le previste estensioni dei contratti di locazione di 990 anni e gli ulteriori controlli sulle spese di gestione degli immobili dipendono dalla legislazione secondaria. Queste misure sono ora rinviate mentre procede la revisione giudiziaria.
Per molti affittuari l'incertezza è forte. Un recente sondaggio Opinium, riportato dal Times nel luglio 2025, ha rilevato che quasi 60% dei locatari hanno difficoltà a vendere le loro case, mentre circa tre quarti hanno visto aumentare le spese di servizio nell'ultimo anno. La mancanza di chiarezza sulla riforma ha messo le famiglie di fronte a difficoltà finanziarie e pratiche.
Cosa succede dopo?
La sentenza riservata determinerà se le disposizioni più significative della LFRA 2024 rimarranno intatte. Sono possibili tre esiti di massima:
1. Riforma confermata in toto
- I locatari ottengono proroghe del contratto di locazione più economiche e più lunghe, con costi ridotti.
- Gli affittuari perdono il valore del matrimonio e devono affrontare un trattamento più basso per l'affitto del terreno.
2. Successo parziale per gli affittuari
- La Corte può accogliere alcune contestazioni (ad esempio sul recupero dei costi), mentre altre possono essere accolte.
3. La sfida riesce in pieno
- Il Parlamento potrebbe dover rivedere la legislazione, ritardando ulteriormente la riforma e lasciando i locatari nell'incertezza.
Implicazioni pratiche nel 2025
- Per i proprietari di immobili: Continua l'incertezza sulla valutazione degli asset. I portafogli di affrancamento possono essere rivalutati a seconda dell'esito.
- Per i locatari: Le trattative e le vendite rimangono difficili, con gli acquirenti cauti fino a quando non emerge chiarezza.
- Per gli istituti di credito: I fornitori di mutui stanno osservando con attenzione, poiché la disponibilità di finanziamenti per le locazioni brevi dipende dalla prevedibilità delle valutazioni.
- Per il mercato immobiliare: Il ritardo nella riforma mina la fiducia, con un effetto a catena sulla mobilità e sull'accessibilità economica.
Conclusione
La revisione giudiziaria del Leasehold and Freehold Reform Act 2024 è un momento cruciale per il diritto immobiliare. Per il governo, è un banco di prova per verificare se il Parlamento è in grado di realizzare la revisione della locazione, promessa da tempo, per motivi di equità. Per i proprietari di immobili, si tratta di una lotta per proteggere miliardi di sterline di valore patrimoniale. Per i locatari, si tratta della differenza tra la possibilità di estendere o affittare a condizioni eque o di rimanere bloccati in un sistema a lungo criticato come obsoleto e sbilanciato.
Mentre il settore attende la sentenza entro la fine dell'anno, sia i proprietari che gli inquilini devono prepararsi ad affrontare alcuni mesi di incertezza. L'unica certezza è che l'esito della sentenza ridisegnerà il futuro della locazione per i decenni a venire.
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Ben Lewis è un avvocato associato del dipartimento di contenzioso e affrancamento di RFB. Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.
Ben Lewis
Avvocato associato
