26. madde mi, yoksa 27. madde mi: Ticari kira sözleşmenizi yenilemeli misiniz, yoksa feshetmeli misiniz?

Ronald Fletcher Baker LLP’de avukat olarak görev yapan Saba Ahmed, ticari kira sözleşmelerinin yenilenmesi konularını da içeren çok çeşitli gayrimenkul uyuşmazlıklarında müvekkillere danışmanlık hizmeti vermektedir. Bu tür konularda danışmanlık ihtiyacınız varsa, lütfen Saba Ahmed ile saba.ahmed@rfblegal.co.uk adresinden e-posta yoluyla veya 020 3961 3118 numaralı telefondan iletişime geçiniz. 

26. madde mi, yoksa 27. madde mi: Ticari kira sözleşmenizi yenilemeli misiniz, yoksa feshetmeli misiniz? 

Ticari kira sözleşmeniz sona ermek üzeredir. 

İki çok farklı seçeneğiniz var: kalıp yeni bir kira sözleşmesi müzakere etmek ya da ayrılıp işinizi başka bir yere taşımak. 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu’nun ilgili maddeleriyle korunan kira sözleşmelerine sahip kiracılar için, 26 ve 27 iki önemli yasal yol sunmaktadır. 

26. madde esasen şunu ifade etmektedir: 

“Yeni bir kira sözleşmesi istiyorum.” 

27. madde şunu ifade etmektedir: 

“Gitmek istiyorum.” 

İkisi arasında seçim yapmak önemli sonuçlar doğurabilir. 

26. Bölüm: “Kalmak istiyorum” 

Eğer mülkünüzde kalmak istiyorsanız, 26. madde uyarınca yeni bir kira sözleşmesi için resmi bir talepte bulunabilirsiniz. 

Bu, ev sahibinizin ilk adımı atmasını beklemek istemediğiniz durumlarda özellikle yararlı olabilir. 

Belki de ticari gayrimenkulünüze büyük bir yatırım yaptınız ve bu da taşınmayı pek cazip hale getirmiyor. 

Belki de müşterileriniz işletmenizi o adreste tanıyordur. 

Belki de taşınmak, personel kaybına ya da işlerin aksamasına neden olabilir. 

Ya da belki de bu mülkün yerine başka bir tane bulmak oldukça zordur. 

26. madde uyarınca yapılan bir talep, kiracının yasal yenileme sürecini başlatmasına olanak tanır. 

Ancak bir sözleşme imzalamadan önce, yeni kira sözleşmesinden tam olarak ne beklediğinizi net bir şekilde belirlemelisiniz. 

Eski kira sözleşmesini öylece yenilemeyin 

Kiracıların yapabileceği en büyük hatalardan biri, kira sözleşmesinin yenilenmesinin sadece yeni bir kira bedeli üzerinde anlaşmakla sınırlı olduğunu varsaymaktır. 

Öyle değil. 

İlk kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten bu yana işletmenizde önemli değişiklikler olmuş olabilir. 

Şu anda şunlara ihtiyacınız olabilir: 

• bir fesih maddesi; 

• daha uzun veya daha kısa bir süre; 

• mekânları değiştirme konusunda daha fazla esneklik; 

• devretme veya alt kiraya verme konusunda daha geniş haklar; 

• izin verilen başka bir kullanım; veya 

• onarım veya hizmet bedeli yükümlülüklerinde yapılan değişiklikler. 

Kira sözleşmesinin yenilenmesi, bu sözleşmenin işletme için hâlâ uygun olup olmadığını değerlendirmek için bir fırsattır. 

Eğer öyle değilse, şimdi bu konuyu gündeme getirmenin tam zamanıdır. 

26. maddeye dayalı bir talebin ardından ne olur? 

Geçerli bir 26. madde talebi tebliğ edildiğinde, ev sahibinin yeni bir kira sözleşmesinin yapılmasına itiraz etme niyetini bildirmesi için kanunla belirlenen bir süre vardır. 

Bu önemlidir, çünkü 26. madde kapsamındaki bir talep değil yeni bir kira sözleşmesi alacağınızı garanti eder. 

Ev sahibi, sözleşmenin yenilenmesini reddetmek için yasal bir gerekçeye sahip olabilir. 

Örneğin, ev sahibi mülkü yeniden geliştirmek niyetinde olabilir ya da 1954 tarihli Kanunun 30. maddesi uyarınca itiraz etmek için başka bir gerekçeye sahip olabilir. 

Bu nedenle kiracının, hem ev sahibinin hem de kendi konumunu anlaması gerekir. 

27. madde oldukça farklıdır 

27. bölüm çıkış yoludur. 

Eğer işyerinin artık işletmeniz için uygun olmadığına karar verdiyseniz, 27. madde uyarınca korunan kira sözleşmesini feshedebilirsiniz. 

Sabit süreli kira sözleşmesi sona ermek üzere olan bir kiracı için, 27. madde, kira ilişkisinin 1954 tarihli Kanun kapsamında devam etmesini engellemeye yönelik bir mekanizma sunmaktadır. 

Ayrıca, Kanun uyarınca kira ilişkisinin sözleşme süresini aşmış olduğu durumlar için ayrı bir düzenleme de bulunmaktadır. 

İhtarname süreleri ve sözleşmenin sona erme tarihleri önemlidir; bu nedenle kiracı, ihtarnameyi tebliğ etmeden önce hangi yasal hükmün geçerli olduğunu belirlemelidir. 

27. maddeyi bir pazarlık taktiği olarak kullanmalı mısınız? 

Kiracıların dikkatli olması gereken nokta işte budur. 

Ev sahibinizin kirayı önemli ölçüde artırmak istediğini bir düşünün. 

Tekliften memnun değilsiniz ve kira şartlarını yeniden müzakere etmek istiyorsunuz. 

Ev sahibine şöyle dersiniz: 

“Kirayı düşürmezseniz, taşınırız.” 

Bu, ticari bir müzakerenin parçası olarak son derece makul olabilir. 

Ancak yasal tahliye bildiriminin tebliği, aslında bambaşka bir konudur. 

Bunu yapmadan önce, taşınmaya gerçekten hazır olduğunuzdan emin olmanız gerekir. 

Alternatif bir yer buldunuz mu? 

Şirket, taşınma masraflarını karşılayabilir mi? 

İmar izni veya yeni ruhsatlara ihtiyacınız olacak mı? 

Çalışanlarınıza ne olacak? 

Yeni binanın tefrişatı ne kadara mal olacak? 

Müşterilerinize ne oluyor? 

Peki, mevcut binayı kira sözleşmesinde öngörülen duruma getirmek için ne kadar harcama yapmanız gerekecek? 

Taşınma kararı, sadece kira bedeline değil, genel duruma göre verilmelidir. 

Ya karar veremediyseniz? 

Bu, belki de en sık karşılaşılan durumdur. 

Kira sözleşmenizin süresinin dolmak üzere olduğunu biliyorsunuz, ancak kalmanın mı yoksa taşınmanın mı doğru seçim olacağını henüz bilmiyorsunuz. 

Başka bir gayrimenkul almayı düşünüyor olabilirsiniz. 

İşletmeyi satıyor olabilirsiniz. 

Ev sahibinizin ne önereceğini görmek için bekliyor olabilirsiniz. 

Ya da belki de bu mekanın beş yıl sonra da size uygun olup olmayacağından emin değilsinizdir. 

İşte tam da bu noktada yasal takvimi göz önünde bulundurmanız gerekir. 

En kötü sonuç, iş kararının netleşmesini beklerken önemli tarihlerin geçip gitmesine izin vermektir. 

26. madde ile 27. madde birbirinin yerine kullanılamaz 

Bir bildirimde bulunmadan önce stratejinizi belirlemenin önemli bir nedeni vardır. 

1954 tarihli Kanun, belirli bildirimlerin tebliğ edilmesinden sonra tarafların farklı yasal yollar arasında keyfi bir şekilde geçiş yapmasını kısıtlayan hükümler içermektedir. 

Örneğin, bir kiracı, 26. maddeye dayalı bir talepte bulunup daha sonra 27. maddeye dayalı bir bildirimde bulunmayı tercih edemez. 

Yasa, birbiriyle çakışan bildirimlerin nasıl etkileşime gireceğini düzenlemektedir. 

Bu, bu kararın hafife alınacak bir şey olmadığı anlamına gelir. 

Yasal süreci başlattığınızda, seçenekleriniz daha sınırlı hale gelebilir. 

Peki ya ev sahibi? 

Kiracının kararı, ev sahibinin durumunu da dikkate almalıdır. 

Kalmak istiyorsan, kendine şunu sor: 

Ev sahibi gerçekten kalmamı istiyor mu? 

Ev sahibinin yeniden geliştirme planları varsa, mülkü kendisi kullanmak istiyorsa veya yenilemeye karşı çıkmak için başka bir olası yasal gerekçesi varsa, bir yenileme stratejisine karar vermeden önce bunu anlamanız gerekir. 

Bu durum, tesislerin işiniz için hayati öneme sahip olduğu durumlarda özellikle önemlidir. 

Yenilemeye itiraz edilmesi ihtimaline karşı bir acil durum planı hazırlamanız gerekebilir. 

Ayrılmanın bedelini unutmayın 

İki kira bedelini karşılaştırıp taşınmanın daha ucuz olduğu sonucuna varmak kolaydır. 

Ancak ayrılmanın gerçek maliyeti çok daha yüksek olabilir. 

Şunu bir düşünün: 

Taşınma masrafları — taşınma masrafları, mesleki ücretler ve yeni tesis masrafları. 

İç mekan düzenleme maliyetleri — yeni işyerini işletmenize uygun hale getirmek. 

Harabiyetler — mevcut kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerinizi yerine getirmenin maliyeti. 

İş kesintisi — bu değişikliğin personel, müşteriler ve operasyonlar üzerindeki etkisi. 

Yeni kira maliyetleri — hukuki, değerleme ve diğer mesleki masraflar. 

Zaman — bir işletmenin yer değiştirmesi için gereken yönetim süresi. 

En ucuz kira, her zaman en uygun seçenek olmayabilir. 

Ve kalmanın her zaman en iyisi olduğunu varsaymayın 

Bunun tam tersi hata da aynı derecede yaygındır. 

Bir kiracı, aynı mülkte yirmi yıldır oturuyor olabilir ve sözleşmeyi yenilemenin otomatik olarak doğru çözüm olduğunu varsayabilir. 

Öyle olmayabilir. 

Belki de tesisler artık çok geniş. 

Belki de kira bedeli piyasa koşullarına uygun değildir. 

Belki de bu konum artık işletmeye uygun değildir. 

Belki de kiracı, başka bir yerdeki modern tesislerde faaliyetlerini daha verimli bir şekilde yürütebilir. 

1954 tarihli Kanun, şartları karşılayan kiracılara önemli bir koruma sağlamaktadır; ancak bu koruma, kiracının orada kalmasının ticari açıdan mutlaka mantıklı olduğu anlamına gelmez. 

Yenileme işlemi, hukuki bir karar olmasının yanı sıra ticari bir karar olarak da değerlendirilmelidir. 

Karara yaklaşmanın basit bir yolu 

26. madde veya 27. madde uyarınca bir bildirim tebliğ etmeden önce, kendinize dört soru sorun. 

1. Kalmak istiyor muyuz? 

Cevap “evet” ise, 26. madde kapsamındaki yolu araştırın ve yeni bir kira sözleşmesinden hangi şartları talep etmeniz gerektiğini değerlendirin. 

2. Gitmek istiyor muyuz? 

Cevap “evet” ise, kira sözleşmesinin nasıl ve ne zaman usulüne uygun olarak sona erdirilebileceğini belirleyin. 

3. Gerçekten kararsız mıyız? 

Öyleyse, sırf birisi kira sözleşmesinin “süresinin dolmak üzere olduğunu” söyledi diye aceleyle ihbar mektubu göndermeyin. 

Öncelikle ders programı hakkında bilgi alın. 

4. İstediğimiz sonucu elde edersek ne olur? 

Eğer kalırsanız, yeni kira sözleşmesi nasıl olmalı? 

Eğer giderseniz, iş ne olacak? 

Sonucu göz önünde bulundurmak, yasal kararı vermeyi çok daha kolay hale getirebilir. 

Zamanlamanın önemi 

1954 tarihli Kanun, bir dizi katı süre sınırlaması içermektedir. 

26. maddeye dayalı bir talepte, yeni kira sözleşmesi için uygun bir başlangıç tarihi belirtilmelidir. 

26. madde uyarınca bir talepte bulunan ev sahibinin, sözleşmenin yenilenmesine itiraz etmek için sınırlı bir süresi vardır. 

27. madde ayrıca belirli bildirim şartları içermektedir. 

İlgili son tarihi kaçırmak ciddi sonuçlara yol açabilir. 

Bu nedenle, kira sözleşmesinin sona ermesinden birkaç ay önce durumu gözden geçirmek, son haftalara kadar beklemekten daha mantıklıdır. 

Asıl soru, “Hangi bölümü kullanmalıyım?” değildir.” 

Bu konuyu teknik bir sorun olarak ele almak cazip gelebilir: 

“26. maddeyi mi, yoksa 27. maddeyi mi kullanmalıyım?” 

Ama asıl soru aslında bu değil. 

İlk soru şudur: 

“İşletmemin neye ihtiyacı var?” 

Tesisler işletme açısından hâlâ değer taşıyorsa, yeni bir kira sözleşmesi yapmak için 26. madde uygun bir yol olabilir. 

Tesisler artık uygun değilse, 27. madde düzenli bir çıkış için gerekli mekanizmayı sağlayabilir. 

Eğer emin değilseniz, öncelikli olarak zaman çizelgesini anlamak ve ticari kararınızı verirken seçeneklerinizi açık tutmaktır. 

Sonuç 

Ticari kira sözleşmesinin sona ermesi, bir sorun olmaktan ziyade bir fırsat olabilir. 

Bazı işletmeler için bu, daha iyi şartlar üzerinde pazarlık yapma ve işletmenin gelişimini yansıtan yeni bir kira sözleşmesi imzalama fırsatıdır. 

Bazıları için ise yoluna devam etmenin tam zamanı. 

26. ve 27. maddeler, bu seçimlerin yapılması için önemli yasal mekanizmalar sunmaktadır; ancak bildirim, iş kararının ardından gelmelidir — tersi olmamalıdır. 

Koruma kapsamındaki ticari kira sözleşmenizin sona erme tarihi yaklaşıyorsa, son birkaç haftayı beklemeyin. 

Ne istediğinizi netleştirin, son tarihleri öğrenin ve bildirimde bulunmadan önce tavsiye alın. 

Başlangıçta biraz planlama yapmak, işin önemli olduğu anlarda size çok daha fazla esneklik sağlayabilir. 

Yukarıda belirtilen konulardan herhangi biriyle ilgili tavsiye veya yardıma ihtiyacınız olursa, lütfen Ronald Fletcher Baker LLP’de avukat olarak görev yapan Saba Ahmed ile saba.ahmed@rfblegal.co.uk adresine e-posta göndererek veya 020 3961 3118 numaralı telefondan iletişime geçmekten çekinmeyin.