Als u een woning koopt in Engeland of Wales, vraagt u zich misschien af of uw notaris de zegelrecht voor u betaalt. In de meeste gevallen is het korte antwoord nee in die zin dat de overdrachtsbelasting, vaak aangeduid als Overdrachtsbelasting, is een belasting die door de koper moet worden betaald, niet door de overdrachtsadvocaat. Een overdrachtsadvocaat of vastgoedadvocaat houdt zich echter meestal bezig met de berekening, administratie en indiening van de aangifte voor de zegelrecht namens de koper als onderdeel van het overdrachtsproces. Dit is een belangrijk onderdeel van een verhuizing, omdat het niet correct afhandelen van het zegelrecht kan leiden tot vertragingen, boetes of problemen met de registratie.
Op RFB Juridisch, Onze vastgoedadvocaten staan cliënten in heel Engeland en Wales bij met alle soorten vastgoedtransacties, waaronder aankoop, verkoop, herfinanciering, overdracht van eigen vermogen, kwesties rond erfpacht en vastgoedbeleggingen. Wij streven ernaar het proces zo duidelijk en efficiënt mogelijk te laten verlopen, waarbij we cliënten ook begeleiden bij eventuele kwesties rond zegelrecht.
Wie is verantwoordelijk voor het betalen van zegelrecht?
Bij de aankoop van een woning is de koper is normaal gesproken verplicht tot het betalen van zegelrecht op onroerend goed als de aankoopprijs boven de betreffende drempel ligt. Het verschuldigde bedrag hangt af van verschillende factoren, waaronder:
- de aankoopprijs
- of het onroerend goed uw hoofdwoning is of een tweede woning
- uw situatie als koper
- of er sprake is van vrijstellingen of ontheffingen
De overdrachtsadvocaat betaalt de belasting doorgaans niet uit eigen zak. In plaats daarvan berekent hij het verwachte bedrag, vraagt hij de koper om het benodigde geld ter beschikking te stellen, en dient hij vervolgens de aangifte in en betaalt hij de belasting aan HMRC namens de koper uit dat geld.
Daarom wordt er vaak gezegd dat een overdrachtsadvocaat “zegelrecht betaalt”, terwijl hij in werkelijkheid meestal optreedt als de wettelijke vertegenwoordiger van de koper en het betalingsproces afhandelt.
Wat doet een vastgoednotaris eigenlijk?
Bij de afhandeling van zegelrecht in het kader van een overdrachtstransactie van een woning zal een overdrachtsadvocaat doorgaans:
- controleer of er overdrachtsbelasting verschuldigd is
- het verwachte verschuldigde bedrag berekenen op basis van de aankoopgegevens
- leg eventuele vrijstellingen, ontheffingen of hogere tarieven uit die van toepassing kunnen zijn
- de koper tijdig om de benodigde middelen vragen
- de SDLT-aangifte na invulling indienen bij HMRC
- ervoor zorgen dat de betaling binnen de gestelde termijn wordt voldaan
- zorgen voor de benodigde documenten voor inschrijving in het kadaster
Deze administratieve werkzaamheden vormen een belangrijk onderdeel van het overdrachtsproces. Een koper hoeft doorgaans geen rechtstreeks contact op te nemen met HMRC, hoewel hij dat desgewenst wel kan doen. Bij de meeste transacties regelt de overdrachtsadvocaat dit als onderdeel van de juridische dienstverlening.
Wanneer moet er zegelrecht worden betaald?
De overdrachtsbelasting moet doorgaans worden betaald bij de afronding van een onroerendgoedtransactie, maar de aangifte en betaling moeten binnen een bepaalde termijn na de afronding plaatsvinden. In Engeland en Noord-Ierland is de uiterste termijn doorgaans 14 dagen tot de voltooiing. Voor aankopen in Wales, Overdrachtsbelasting geldt in plaats van SDLT, en de termijnen en regels zijn anders. Als uw transactie betrekking heeft op onroerend goed in Wales, zal uw notaris u adviseren over de juiste fiscale behandeling.
Als de aangifte of betaling te laat is, kunnen er boetes en rente in rekening worden gebracht. Dit is een van de redenen waarom het verstandig is om tijdig een vastgoedadvocaat in te schakelen en de gevraagde bedragen onmiddellijk over te maken.
Is er bij alle transacties met woningen zegelrecht verschuldigd?
Nee. Er is niet bij elke transactie zegelrecht verschuldigd. Dit hangt af van het soort transactie en de situatie van de koper. In sommige gevallen hoeft er bijvoorbeeld geen zegelrecht te worden betaald omdat de aankoopprijs onder de drempel ligt of omdat er een vrijstelling van toepassing is.
Veelvoorkomende voorbeelden waarbij zegelrecht van toepassing kan zijn, zijn onder meer:
- een huis in volle eigendom kopen
- een huurwoning kopen
- een tweede woning of een vastgoedbelegging kopen
- aankopen via een bedrijf, waar mogelijk andere regels gelden
- een woning kopen waarbij een deel van de aankoopprijs wordt toegewezen
Bij sommige transacties waarbij eigendomsrechten worden overgedragen, kan ook zegelrecht verschuldigd zijn, met name wanneer iemand een deel van een hypotheek overneemt of een belang in het onroerend goed verwerft. Een herfinanciering op zich leidt doorgaans niet tot zegelrecht, maar er kunnen uitzonderingen zijn wanneer tegelijkertijd de eigendomsoverdracht plaatsvindt.
Hoe het proces doorgaans verloopt
Zodra u RFB Legal of een andere vastgoedadvocaat inschakelt, zal de overdrachtsadvocaat de eigendomsakte, het contract en de transactiegegevens controleren om vast te stellen of er belasting verschuldigd is. Als dat het geval is, zal hij of zij een schatting maken en u laten weten hoeveel geld u opzij moet zetten.
Voordat de transactie wordt afgerond, wordt u doorgaans gevraagd het aankoopbedrag over te maken naar uw notaris. Dit omvat vaak:
- het resterende bedrag van de aankoopprijs
- advocaatkosten en onkosten
- kosten voor onderzoek en het kadaster
- het geschatte bedrag aan zegelrecht, indien verschuldigd
Na afronding dient uw notaris de aangifte voor de overdrachtsbelasting in en betaalt hij de belasting aan HMRC. Vervolgens vraagt hij de betreffende bevestiging aan en gebruikt deze om de registratie van het onroerend goed bij het kadaster af te ronden. Zonder deze stap kan de aankoop niet volledig worden afgerond.
Veelvoorkomende problemen en fouten die je moet vermijden
Zegelrecht lijkt misschien eenvoudig, maar er ontstaan vaak problemen wanneer kopers ervan uitgaan dat ze een verkeerd bedrag moeten betalen of te lang wachten met betalen. Veelgemaakte fouten zijn onder meer:
- niet vroeg genoeg rekening houden met de zegelrechtkosten
- ervan uitgaande dat een starter op de woningmarkt altijd geen belasting betaalt
- waarbij men vergeet dat er mogelijk extra onroerendgoedbelasting van toepassing is
- ervan uitgaande dat een overdracht van aandelen geen fiscale gevolgen heeft
- een verkeerd begrip van de situatie bij de aankoop van een erfpachtwoning
- het niet tijdig overmaken van het geld aan de notaris voor de overdracht
Een ander veelvoorkomend probleem doet zich voor wanneer de situatie van de koper ingewikkelder is dan verwacht. Als iemand bijvoorbeeld al een andere woning bezit, kan het hogere tarief van de SDLT van toepassing zijn, zelfs als hij een nieuwe hoofdwoning koopt, afhankelijk van het tijdstip en de wijze van verkoop van de vorige woning. Ook beleggers die een woning kopen om te verhuren, moeten mogelijk een extra toeslag betalen.
Aangezien de regels kunnen veranderen en er in verschillende omstandigheden andere vrijstellingen van toepassing kunnen zijn, is het raadzaam om vóór de ondertekening van de koopakte specifiek juridisch advies in te winnen. Dit is met name van belang wanneer er meerdere kopers zijn, wanneer de aanbetaling geschonken is, bij regeling voor gedeeld eigendom, bij aankoop door een vennootschap of bij ongebruikelijke eigendomsstructuren.
Hoe kan een vastgoedadvocaat helpen bij de zegelrecht?
Een vastgoedadvocaat kan het proces aanzienlijk vereenvoudigen door in een vroeg stadium de juiste fiscale situatie in kaart te brengen. Dit kan het risico op vertragingen en onverwachte kosten verminderen. Bij RFB Legal biedt ons vastgoedteam gedurende de hele transactie praktisch advies, zodat cliënten precies weten wat ze moeten betalen, wanneer ze dat moeten doen en waarom.
Wij kunnen u helpen met:
- nagaan of er overdrachtsbelasting van toepassing is
- het verschil tussen SDLT en de overdrachtsbelasting uitleggen
- indien van toepassing, advies geven over de belastingvermindering voor starters
- de gevolgen van hogere tarieven voor tweede woningen en vastgoedbeleggingen in kaart brengen
- advies over de overdracht van aandelen en kwesties in verband met het oversluiten van hypotheken
- het indienen van de aangifte bij HMRC nadat deze is ingevuld
- ervoor zorgen dat de aankoop van het onroerend goed correct wordt geregistreerd
Duidelijke communicatie is vooral belangrijk bij een vastgoedtransactie, en wij streven ernaar onze klanten in elke fase op de hoogte te houden, zodat er bij de afronding geen verrassingen zijn.
Moet een vastgoedadvocaat ooit zegelrecht uit eigen zak betalen?
In de regel niet. Een vastgoedadvocaat betaalt de zegelrecht normaal gesproken niet uit eigen zak. Hij treedt op als wettelijke vertegenwoordiger van de koper en maakt gebruik van de door de cliënt ter beschikking gestelde middelen voor de afwikkeling van de transactie. Als een advocaat een belastingaanslag tijdelijk zou betalen, zou dat ongebruikelijk zijn en mag een koper dit niet als standaard beschouwen.
Het belangrijkste is dat de koper verantwoordelijk blijft voor de belasting, ook al regelt de notaris de procedure. Als de koper het geld niet op tijd overmaakt, kan de overdracht vertraging oplopen of kan de notaris de aangifte mogelijk niet op tijd indienen.
Veelgestelde vragen
Zijn de zegelrechten inbegrepen in de overdrachtskosten?
Meestal niet. Zegelrecht is een belasting die los van de juridische kosten en onkosten moet worden betaald. Uw overdrachtsadvocaat kan dit bedrag weliswaar innen als onderdeel van de afwikkelingskosten, maar het is niet hetzelfde als het honorarium van de advocaat.
Moeten verkopers zegelrecht betalen?
Meestal niet. De overdrachtsbelasting wordt doorgaans door de koper betaald. Verkopers betalen meestal geen overdrachtsbelasting bij de verkoop van hun woning, hoewel ze, afhankelijk van hun situatie, mogelijk wel rekening moeten houden met andere fiscale aspecten.
Heb ik een notaris nodig om de zegelrecht voor mij te betalen?
Je hebt geen notaris nodig om de betaling te verrichten, maar de meeste kopers schakelen er toch een in omdat deze de teruggave, de betaling en de bijbehorende juridische stappen regelt als onderdeel van de overdrachtsprocedure.
Wat als ik mijn hypotheek wil oversluiten?
Bij een standaard herfinanciering is doorgaans geen zegelrecht verschuldigd. Als de herfinanciering echter gepaard gaat met een eigendomsoverdracht of een andere wijziging in de juridische constructie, kan het zijn dat er rekening moet worden gehouden met belasting. Juridisch advies wordt aanbevolen.
Wat als ik aandelen overdraag?
Bij de overdracht van eigendom kan soms zegelrecht verschuldigd zijn, met name wanneer iemand een deel van een bestaande hypotheek overneemt of een aandeel in het onroerend goed verwerft. De situatie hangt af van de concrete omstandigheden, dus dit moet zorgvuldig worden gecontroleerd.
Neem contact op met RFB Legal voor duidelijk advies over eigendomsoverdracht
Of u nu een woning koopt, uw hypotheek oversluit, overdrachtsbelasting afdraagt of te maken heeft met een andere kwestie op het gebied van onroerend goed, is het verstandig om de situatie rondom de overdrachtsbelasting tijdig te laten controleren. RFB Legal biedt deskundige ondersteuning bij onroerendgoedtransacties in heel Engeland en Wales, met helder advies dat is afgestemd op uw specifieke transactie.
Als u hulp nodig heeft om te bepalen of er overdrachtsbelasting van toepassing is op de aankoop van uw woning, of als u wilt dat een vastgoedadvocaat de procedure voor u afhandelt, neem dan contact op met RFB Legal voor praktisch, klantgericht advies op maat.
”