Proprietà commerciale: A Landlord's Guide to Opposing a Commercial Lease Renewal under the LTA 1954 due to Breaches of Lease (Guida del locatore all'opposizione al rinnovo di un contratto di locazione commerciale ai sensi della LTA 1954). 

Introduced at the end of World War II, at a time when commercial proprietà was at a premium, the Legge sui proprietari e gli inquilini 1954 (‘the Act’) was designed to address both landlord e commerciale tenants’ concerns and find an equilibrium of interests. The Conservative government at the time, led by Winston Churchill, responded by granting commercial tenants ‘security of tenure’, the right to remain in situ after their lease expires, also known as ‘holding over’, through the Act. 

Un inquilino commerciale deve andarsene alla fine del contratto di locazione? 

Unless the terms of the lease explicitly state that the lease is to be contracted out of the Act and the correct ‘contracting out’ procedure is followed, a business tenant generally has the right to ‘security of tenure’. 

At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until terminated by either the landlord or the tenant, in accordance with the Act. 

Currently, business tenancies of up to six months are excluded from the benefit of security of tenure. In June of 2025, the Law Commission ‘provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament volontà adopt this recommendation remains to be seen. 

Vested in s30(1), the Act provides seven grounds a landlord can seek to rely upon to oppose a commercial tenant’s lease renewal and serve a ‘hostile’ s25 notice. 

Su quali basi posso fare affidamento quando un inquilino commerciale ha commesso gravi violazioni del contratto di locazione? 

Sebbene la legge preveda sette motivi, ne basta uno solo perché il locatore possa opporsi con successo al rinnovo del contratto di locazione. 

Ground (c) provides landlords with the ability to oppose a lease renewal where the tenant has committed substantial breaches of their obligations under the lease, or for any reason connected with the tenant’s use or management of the ‘holding’. Under the Act, the ‘holding’ is defined as a part of the premises occupied for business purposes by the tenant. 

Il motivo (c) prevede che il locatore possa opporsi al rinnovo per il fatto che... 

“il conduttore non dovrebbe ricevere un nuovo contratto di locazione a causa di altre violazioni sostanziali dei suoi obblighi nell'ambito del contratto di locazione in corso, o per qualsiasi altro motivo connesso all'uso o alla gestione dell'azienda da parte del conduttore“. 

Quando ci si basa sul motivo (c), il locatore può scegliere tra due capi alternativi di rivendicazione; 

(i) violazioni sostanziali nell'ambito dell'attuale contratto di locazione; e/o 

(ii) qualsiasi altro motivo legato all'uso o alla gestione dell'azienda. 

The former requires the landlord to prove there has been a breach, or breaches, of the lease. The latter requires the landlord to provide reason as to why a new lease should not be granted connected with the tenant’s use or management of the premises. The Court will then look to the tenant to provide a rebuttal as to whether the alleged breaches of the lease are accepted and if they are, why the Court should grant a lease despite the reasons put forward by the landlord. 

Su quale tipo di violazione può basarsi un locatore per opporsi a un rinnovo del contratto di locazione da parte del suo inquilino? 

The first head of claim under Ground (c), relating to substantial breaches, is applicable to all breaches of the tenancy, other than the tenant being in rent arrears or failing to comply with obligations to repair the property, as per the lease, as these breaches are covered by Grounds (a) and (b) of The Act. 

In contrast with other Grounds found within s30(1), such as Ground (a), this first head of claim is not limited to the ‘holding’. This means that if a breach were to occur on any part of the premises demised by the tenancy, the breach would still qualify as reason for a landlord to rely on Ground (c). For example, if a lease is granted for the entirety of a building and the tenant occupies the ground floor for business purposes but underlets the first floor, the first floor is not considered to be part of the ‘holding’. However, if the first floor undertenant allows that part of the property to fall into disrepair and failed to comply with its repairing obligations, the landlord could, depending on the evidence, oppose the grant of a new lease to the tenant under Ground (c). 

Cosa si intende per violazione ‘sostanziale’ ai fini di una richiesta di risarcimento ai sensi del punto (c)? 

Ai fini del motivo (c), le violazioni non devono essere di natura banale. Se le violazioni che costituiscono l'opposizione del locatore al rinnovo del contratto di locazione siano o meno ‘sostanziali’ è una questione di fatto. 

Il motivo (c) viene spesso utilizzato quando le clausole di utilizzo contenute nel contratto di locazione sono state violate dall'uso dei locali da parte del locatario. 

In Youssefi contro Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, the Court of Appello considered, amongst several other issues, whether breaches of an access covenant and a user covenant were substantial for the purposes of Ground (c). The Court found that the tenant had breached the former by being obstructive when the landlord attempted to access the property for an inspection, which undermined the efficient working of the landlord-tenant relationship. The tenant had also breached the user covenant that required the premises to be used for retail trade (within Classes A1 or A3 of the Ordinanza sulla pianificazione territoriale (classi d'uso) 1987). The tenant was not operating any business within the relevant use classes and had no intention to do so, despite being on notice of the breach for three years. 

La Corte d'appello ha riconosciuto la violazione del patto di accesso come una violazione sostanziale ai fini del motivo (c). La Corte d'appello ha inoltre ritenuto che, nelle particolari circostanze del caso, il giudice fosse autorizzato a ritenere che la violazione del patto di utilizzo fosse sostanziale e lesiva dei legittimi interessi del locatore. In particolare, al locatore non è stato richiesto di dimostrare un danno continuativo o quantificabile per poter vincere questo motivo. 

Un proprietario commerciale può opporsi al rinnovo del contratto di locazione di un inquilino per cattiva gestione? 

Unlike the first head of claim, Ground (c)’s second basis for refusal does not require the tenant to be in breach of the lease. Instead, it encompasses circumstances connected with the tenant’s use or management of the holding that fall outside specific lease breaches. The Courts have adopted a broad interpretation of this provision, as illustrated in Turner and Bell contro Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Here, the tenant’s use was not in breach of the user provisions in the lease, but the local authority had served a planning notice requiring discontinuation of use on the tenant. The Court of Appeal refused to grant a new lease for an illegal use, holding that the intended unlawful user constituted “other reason connected with the tenant’s use” of the premises, thereby justifying refusal under the Act. 

L'ambito di applicazione della disposizione è stato ulteriormente chiarito in Horne & Meredith Properties v Cox and another [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, which involved sixteen years of litigation between the landlord and tenant over alleged obstructions to the tenant’s rights of way, granted by the lease. The tenant had occupied the retail premises since 1981 under a lease that had been subsequently renewed, which granted two rights of way and the right to park in six designated private car parking spaces. The tenant had initiated all proceedings and made baseless allegations of fraud against the landlord, with both parties incurring substantial legal costs throughout the protracted dispute. The Court of Appeal upheld the High Court’s decision, establishing several important principles: 

1. Che non è necessaria una violazione del contratto di locazione per consentire al locatore di invocare qualsiasi altro motivo legato all'uso o alla gestione dell'azienda da parte del conduttore; 
2. I motivi addotti non devono necessariamente riguardare direttamente il rapporto tra locatore e conduttore, in quanto la formulazione è sufficientemente ampia da consentire alla Corte di prendere in considerazione tutto ciò che ritiene rilevante in relazione all'azienda del conduttore; 
3. Che il contenzioso tra le parti era un motivo legato all'uso e alla gestione dell'azienda in relazione ai diritti concessi dal contratto di locazione; 
4. La condotta irragionevole dell'inquilino nel corso della controversia ha fatto sì che all'inquilino non dovesse essere concesso un rinnovo della locazione ai sensi del motivo (c). 

La Corte ha chiarito che anche se c'è stato un contenzioso tra locatore e conduttore, ciò non giustifica automaticamente il rifiuto di una nuova locazione ai sensi del motivo (c). Piuttosto, il meccanismo di controllo è il giudizio di valore della Corte che valuta se, alla luce della condotta passata dell'inquilino, sarebbe giusto costringere il locatore a rientrare in un rapporto giuridico con l'inquilino. 

Un tribunale può comunque concedere il rinnovo del contratto di locazione a un inquilino anche se sono state accertate violazioni del contratto da parte dell'inquilino? 

In breve sì. 

L'espressione ‘non dovrebbe’ contenuta nell'articolo 30(1)(c) dimostra che la Corte mantiene un potere discrezionale nel determinare se concedere o rifiutare un rinnovo del contratto di locazione ai sensi del motivo (c). Ciò stabilisce che la violazione dei termini del contratto di locazione da parte dell'inquilino non comporta automaticamente il rifiuto del rinnovo. 

Come decide il tribunale se concedere al conduttore un nuovo contratto di locazione quando il locatore si oppone al rinnovo in base al motivo (c)? 

Nel decidere se concedere un nuovo contratto di locazione, la Corte esercita un'ampia discrezionalità, considerando fattori quali... 

1) Le circostanze specifiche di ogni violazione; 

2) Come entrambe le parti si sono comportate in relazione alla/e violazione/i; 

3) L'impatto cumulativo delle violazioni (se si tratta di più violazioni); 

4) Se le violazioni sono state sanate al momento del processo; 

5) Le probabili conseguenze della concessione del rinnovo; 

6) se sia possibile inserire disposizioni di tutela in un nuovo contratto di locazione per prevenire future violazioni. 

L'ampiezza della discrezionalità della Corte è stata esaminata in Harmohinder Singh Gill (in qualità di fiduciario del Gillcrest UK Pension Scheme) contro Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill contro Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 where the Court of Appeal confirmed that all relevant circumstances must be taken into account. Importantly, where a landlord relies on multiple grounds of opposition, the Court held that each ground should not be examined separately. Instead, the Court must look at the tenant’s conduct, as a whole, across all grounds. This means that even if individual breaches might not justify refusing renewal when considered alone, the cumulative effect of the tenant’s overall behaviour may be sufficient to warrant refusal. 

In Harmohinder Singh Gill contro Lees News Limited, the Court of Appeal dismissed the landlord’s appeal and upheld the trial judge’s decision that the tenant was entitled to a new tenancy, on the basis that the tenant had taken steps to remedy its various breaches. 

Qual è la data rilevante per valutare le violazioni di cui al punto (c)? 

The House of Lords addressed the timing question for establishing grounds of opposition in Betty's Cafes Ltd contro Phillips Furnishing Stores Ltd (No.1) [1959] A.C. 20. While that case primarily concerned Ground (f) and the landlord’s redevelopment intentions, the House of Lords provided guidance applicable to other grounds. The judgment indicated that either a substantial breach or alternative reason must exist when the section 25 notice or counter-notice is served. However, subsequent events following service of the notice also fall within the Court’s consideration. 

Ulteriori chiarimenti sono emersi in Harmohinder Singh Gill contro Lees News Limited, La Corte d'appello ha respinto l'idea che i fatti a sostegno dell'opposizione del locatore debbano essere valutati in un unico momento. Il locatario sosteneva che il giudice avrebbe dovuto esaminare solo le condizioni dei locali alla data del processo. 

Tuttavia, la Corte d'appello ha adottato un approccio più ampio, valutando il modo in cui l'affittuario aveva mantenuto i locali durante l'intero periodo di locazione. La Corte ha convenuto con il locatore che il tribunale non dovrebbe essere vincolato a una “singola istantanea”.  

Il tribunale ha riconosciuto che il fatto che l'inquilino avesse eseguito i lavori di riparazione pertinenti tra la data dell'avviso s.25 e il processo era rilevante, ma ha chiarito che questo non dava di per sé diritto all'inquilino di rinnovare il contratto di locazione. La Corte ha dichiarato: 

 “Se l'inquilino ha un rendimento deplorevole e rimette le cose a posto solo all'ultimo minuto, a mio parere, il tribunale può legittimamente tenerne conto”. (LJ Lewison, paragrafo 39) 

Ciò ha chiarito la posizione secondo cui la data per stabilire i motivi da (a) a (c) non è semplicemente la data in cui è stato notificato l'avviso di opposizione del locatore, né la data del processo. Piuttosto, il tribunale deve considerare la situazione al momento della notifica dell'avviso all'inquilino fino alla data del processo. 

By way of example, if a tenant remedies the disrepair that formed the basis of a claim under Ground (c), but does so only shortly before the trial date, the Court will consider this conduct when determining whether the tenant ‘ought not’ be granted renewal of their lease. It should be noted, however, that rectifying the breaches does not automatically result in the claim being struck out; rather, the tenant’s actions and timing will be taken into account by the Court in its assessment. 

Il tribunale prende in considerazione le prestazioni passate e future quando esercita la sua discrezionalità nel decidere se concedere al conduttore un nuovo contratto di locazione? 

I locatori devono presentare prove che dimostrino sia le violazioni commesse sia la condotta del conduttore durante il periodo di locazione in corso, mentre i conduttori devono fornire prove che contestino tali affermazioni. È fondamentale che il ruolo della Corte vada oltre la valutazione della condotta storica e si estenda alla valutazione delle probabilità future in caso di rinnovo. La prova che l'inquilino ha posto rimedio alle violazioni prima dell'udienza può influenzare favorevolmente la decisione della Corte. Tuttavia, la Corte richiede prove convincenti che violazioni simili non si ripeteranno durante il rinnovo del contratto di locazione. 

Il tribunale valuta la totalità delle circostanze che circondano ogni violazione. Se l'inquilino non dimostra alcun tentativo di porre rimedio alle violazioni, è probabile che l'opposizione del locatore abbia successo. 

Conversely, where a tenant exhibits genuine willingness to rectify breaches and honour obligations under a new lease, the Court may reject the landlord’s opposition and grant renewal. Tenants may strengthen their position by proposing additional protective covenants in the new lease specifically addressing the breach, including express decadenza rights should the breach recur. Additionally, tenants may offer undertakings to the Court to remedy breaches where appropriate. 

Un locatore dovrebbe rinunciare al contratto di locazione, invece di opporsi al rinnovo ai sensi del punto (c)? 

Quando l'inadempimento del conduttore dà luogo a un diritto di decadenza, il locatore deve valutare attentamente se perseguire la decadenza o opporsi a un rinnovo del contratto di locazione ai sensi del punto (c), poiché i due rimedi interagiscono in modo diverso a seconda della natura dell'inadempimento. 

If the breach is a once-and-for-all breach, servire a section 25 notice or counter-notice would treat the lease as continuing and therefore likely waive the landlord’s right to forfeit. Conversely, if the breach is continuous, serving a section 25 notice or counter-notice would waive the right to forfeit in respect of breaches up to that point, but a fresh right to forfeit would arise immediately afterwards in respect of any continuing breach. 

Il conduttore è generalmente in una posizione più forte quando si oppone a una domanda di decadenza rispetto a una domanda di rinnovo del contratto di locazione. Nei procedimenti di decadenza, la Corte di solito concede un'esenzione dalla decadenza o rifiuta di ordinare la decadenza se il conduttore pone rimedio alla violazione entro la data dell'udienza. Tuttavia, in un'istanza di opposizione al rinnovo del contratto di locazione ai sensi del punto (c), il Tribunale prende in considerazione il potenziale comportamento futuro dell'inquilino nel decidere se porre fine al contratto di locazione e può comunque rifiutare di concedere un nuovo contratto di locazione anche se l'inquilino ha posto rimedio alla violazione. 

Se il locatore riesce a far valere la decadenza, il contratto di locazione si estingue e l'inquilino non ha più diritto a un nuovo contratto. Tuttavia, se il locatore non ha successo nella domanda di decadenza, può ancora avere una seconda opportunità di porre fine al contratto di locazione attraverso una domanda di opposizione al rinnovo del contratto di locazione ai sensi del punto (c), a condizione che sia entro il periodo di prescrizione prescritto dalla Legge. 

Come può un locatore iniziare a opporsi a un rinnovo ai sensi del punto (c)? 

The landlord must initiate its opposition to the tenant’s statutory right to a lease renewal by either serving a section 25 notice or a counter-notice opposing the renewal on Ground (c). Where the tenant has served a section 26 request, the landlord’s counter-notice must be served within two months of receipt of that request. The landlord should consider whether it is necessary to oppose renewal on multiple grounds. For example, if the tenant is in rent arrears in addition to committing other breaches, claims should be brought under both Ground (b) and Ground (c). Similarly, if there is disrepair within the holding, claims should be prepared under both Ground (a) and Ground (c). 

Tutti i motivi di opposizione devono essere indicati nell'avviso o nella contro-avviso dell'articolo 25, poiché al locatore non è consentito sollevare ulteriori motivi successivamente. Il locatore deve specificare ogni motivo di opposizione in buona fede, anche se può legittimamente abbandonare un motivo in una fase successiva, anche se ciò comporta potenziali costi. 

Cosa succede se il locatore e l'inquilino non riescono a trovare un accordo sulla concessione di un nuovo contratto di locazione a seguito della notifica di un avviso dell'articolo 25 o di una richiesta dell'articolo 26? 

If the landlord and tenant cannot agree whether a new lease should be granted following service of a section 25 notice or section 26 request, either party may make an application to Court requesting that the Court determine whether the tenant should be granted a new lease. The procedure for issuing such a claim is set out in Civil Procedure Rule 56. It is critical to note that if an application to Court is not made by the termination date specified in the section 25 notice or section 26 request (which may be extended by written agreement), the existing lease will end on that date and the tenant will no longer be entitled to a lease renewal. If the tenant intends to challenge the landlord’s opposition, proceedings must be issued before that date. 

Chi paga le spese legali nelle cause di rinnovo del contratto di locazione (c)? 

If the matter is settled without proceeding to trial, the landlord and tenant are free to agree who should bear the costs of the dispute and the amount payable. If the matter proceeds to trial, the court has discretion to determine how costs are to be paid. The general rule is that the unsuccessful party will be ordered to pay the costs of the successful party. 

Quando si estingue il contratto di locazione se il locatore ha successo in base al motivo (c)? 

Se il locatore si oppone con successo al rinnovo in base al motivo (c), la locazione continuerà per almeno tre mesi dopo l'ordinanza della Corte. In quasi tutti i casi, l'attuale contratto di locazione continuerà e terminerà ai sensi dell'articolo 64 della legge tre mesi dopo che la domanda è stata definitivamente risolta. L'eliminazione definitiva della domanda avviene allo scadere del termine per l'impugnazione dell'ordinanza della Corte, che attualmente è di 21 giorni dopo l'emissione dell'ordinanza o di un altro termine specificato dalla Corte. Pertanto, se è stata presentata un'istanza alla Corte, l'attuale contratto di locazione scadrà generalmente tre mesi e 21 giorni dopo l'emissione dell'ordinanza. Tuttavia, se l'avviso di cui all'articolo 25 o la richiesta di cui all'articolo 26 avrebbero posto fine al contratto di locazione più di tre mesi dopo la data in cui la Corte ha deciso in merito alla domanda, il contratto di locazione in corso terminerà alla data specificata nell'avviso di cui all'articolo 25 o nella richiesta di cui all'articolo 26, anche se questo scenario è improbabile che si verifichi nella pratica. L'inquilino deve liberare i locali entro la data di scadenza del contratto di locazione. 

Il conduttore ha diritto a un risarcimento se il locatore ha successo in base al motivo (c)? 

Il conduttore non avrà diritto a un risarcimento legale se il locatore si oppone con successo al rinnovo in base al motivo (c). Tuttavia, la Corte concederà l'indennizzo se riterrà che il locatore abbia dichiarato in modo errato la sua opposizione e che si sia verificato uno dei seguenti casi: 

1) Il Tribunale ha emesso un'ordinanza di risoluzione del contratto di locazione; 

2) L'inquilino non ha presentato un'istanza in tribunale per richiedere un nuovo contratto di locazione a seguito di false dichiarazioni o occultamento di fatti da parte del locatore; 

3) L'inquilino ha rinunciato a richiedere un nuovo contratto di locazione a seguito di una falsa dichiarazione o di un occultamento di fatti da parte del locatore. 

Where the landlord has misrepresented the position, the tenant will be compensated for the loss suffered due to the termination order or the consequences of quitting the premises and not pursuing a lease renewal. 

Come può Ronald Fletcher Baker LLP aiutare a gestire una richiesta di rinnovo del contratto di locazione Ground (c)? 

Whether you are a landlord seeking to oppose a lease renewal on the basis of substantial breaches or a tenant facing Ground (c) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes—from gathering evidence of breaches to adopting the right strategic approach—often determine the outcome. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. In some cases, it may be in the interests of both parties to negotiate a surrender of the lease or explore settlement discussions, rather than proceeding to court. 

Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options, and advise on the best way forward. David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk