Procedimenti di possesso e termini: A che punto siamo dopo la causa Brent LBC contro Hajan?

 Nel diritto dei proprietari e degli inquilini, poche parole hanno avuto un peso pratico pari a "iniziato". Le leggi sull'edilizia abitativa del 1985 e 1988 richiedono che le procedure di possesso siano "iniziate" entro termini rigorosi previsti dalla legge dopo la notifica di un avviso. Per decenni, l'interpretazione convenzionale è stata chiara: il procedimento è "iniziato" quando il tribunale emette il modulo di richiesta, come stabilito dalle Regole di Procedura Civile e confermato dalla Corte d'Appello in Consiglio comunale di Salford contro Garner. 

Questa certezza è stata scossa in Consiglio del distretto di Londra di Brent contro Hajan. La Corte d'Appello ha ritenuto che il procedimento possa essere considerato "iniziato" anche quando il locatore modifica un reclamo esistente, a condizione che la modifica segua i tempi previsti dalla legge in una comunicazione successiva..  

Un anno dopo, Hajan continua a influenzare la pratica del possesso e le sue ramificazioni sono ancora in corso, evidenziando la necessità di una solida consulenza legale.  

Il quadro normativo: Perché la tempistica è importante 

Le principali vie legali al possesso impongono scadenze rigorose: 

• Sezione 21 (4D), Legge sugli alloggi del 1988Il procedimento deve essere avviato entro sei mesi dalla notifica dell'avviso (o entro quattro mesi dalla data indicata nell'avviso, se successiva). 

• Sezione 8(3), Housing Act 1988: Il procedimento deve essere avviato entro dodici mesi dalla notifica dell'avviso. 

• Sezione 83A(2), Legge sugli alloggi 1985Il procedimento deve essere avviato dopo la data indicata nell'avviso e mentre l'avviso è ancora in vigore (di norma 12 mesi).  

Il CPR prevede anche: 

• CPR 7.2(1): Il procedimento viene avviato quando il tribunale emette un modulo di richiesta su richiesta dell'attore. 

• CPR PD 7A par. 6.1: distingue tra procedimento "intentato" e "iniziato". 

Tradizionalmente, ciò significava che se il tribunale non aveva emesso un'istanza entro il termine previsto dalla legge, il procedimento era fuori tempo e rischiava di essere archiviato. Questa interpretazione ha causato particolari problemi nell'ambito dell'articolo 21, dove in pratica i locatori avevano solo quattro mesi di tempo dopo la scadenza dell'avviso per garantire il rilascio, con la conseguente potenziale necessità di un mandato di sfratto.  

I fatti nella causa Brent LBC contro Hajan 

• Il 30 novembre 2022, Brent ha notificato un avviso di ricerca di possesso ai sensi del sezione 83 della legge sugli alloggi del 1985, adducendo motivi di comportamento antisociale (motivi 1 e 2, Allegato 2). 

• Il 21 dicembre 2022, il Consiglio ha avviato una procedura di possesso in base a tale avviso. 

• Il 4 maggio 2023, in seguito alla condanna dell'inquilino per un reato grave, Brent ha notificato un ulteriore avviso ai sensi del Sezione 83ZA (il motivo obbligatorio "assoluto" introdotto dal Legge sui comportamenti antisociali, il crimine e la polizia del 2014).  

• Il 6 giugno 2023, il Consiglio ha chiesto di modificare le sue richieste di risarcimento nel procedimento in corso per fare riferimento al motivo obbligatorio. La modifica è stata accolta da un giudice distrettuale aggiunto il 5 luglio 2023. 

• L'inquilino ha presentato ricorso, sostenendo che il procedimento non era stato "avviato" dopo la data indicata nell'avviso di cui all'articolo 83ZA e quindi era difettoso.  

 
Il ragionamento della Corte d'Appello 

La Corte d'appello ha respinto il ricorso del conduttore. Il suo ragionamento può essere riassunto come segue: 

1. Regola letterale insufficiente: Mentre CPR 7.2 prevede che il procedimento sia avviato quando il tribunale emette un modulo di domanda, ma ciò non può essere applicato direttamente ai procedimenti modificati. Ciò comporterebbe una duplicazione dispendiosa.  

2. Interpretazione mirata: Le tutele sostanziali dello schema legale, che richiede un intervallo di tempo tra l'avviso e la procedura di possesso e che offre ai locatari l'opportunità di un riesame, sono state rispettate. Se i locatori fossero costretti ad abbandonare i procedimenti in corso e a riemetterli, lo scopo del sistema sarebbe compromesso.  

3. Procedimento "iniziato" con una modifica: Se il tribunale autorizza una modifica e indica una data di decorrenza, il procedimento può considerarsi "iniziato" a quella data ai fini dei termini di legge.  

La Corte ha memorabilmente ammonito che "non si dovrebbe permettere alla coda procedurale di scodinzolare il cane sostanziale".  

Cosa ne pensa Garner? 

In Salford CC contro GarnerLa Corte d'appello sembrava aver definito il significato di "iniziato" in linea con la CPR 7.2, ossia l'emissione del modulo di richiesta di risarcimento. È interessante notare che Hajan non ha considerato espressamente Garner. Invece, ha aggirato la questione affermando che la CPR 7.2 "non può essere applicata" nei casi di modifica.  

Il risultato è una tensione inquietante: da un lato, Garner rimane una buona legge, ma solo per le richieste di risarcimento di nuova emissione. Hajan Il testo della direttiva, in effetti, prevede una categoria separata in cui gli emendamenti possono segnare essi stessi il momento in cui il procedimento è "iniziato".  

Implicazioni pratiche (un anno dopo) 

Per i locatori 

• Hajan offre una potenziale ancora di salvezza nei casi in cui le notifiche siano successive all'inizio del procedimento. Invece di dover ricominciare da capo, i locatori possono essere in grado di modificare e mantenere in vita la richiesta di risarcimento.  

• Particolarmente utile nei casi in cui i ritardi nell'emissione erano dovuti agli arretrati dei tribunali piuttosto che alle azioni del locatore.  

• Tuttavia, l'autorizzazione a modificare è discrezionale. I locatori non possono dare per scontato che le modifiche vengano sempre concesse, soprattutto se le condizioni previste dalla legge (ad esempio, le clausole limitate nel tempo ai sensi della s.83ZA) sono già scadute.  

Per gli inquilini 

• La sentenza può essere vista come una diluizione della rigorosa protezione dei termini di legge.  

• Un inquilino può ora trovarsi di fronte a procedimenti modificati anche se la richiesta originaria era presumibilmente "fuori termine".  

• D'altra parte, le tutele sostanziali, come il periodo di preavviso e i diritti di revisione, rimangono intatte.  

Per i professionisti 

• Ci si aspetta un maggior numero di domande di modifica delle richieste nei procedimenti di possesso, in particolare quando i locatori hanno notificato avvisi successivi.  

• I tribunali potrebbero mostrare una maggiore disponibilità ad ammettere le modifiche quando ciò evita la duplicazione dei costi e degli sforzi.  

• Ciononostante, gli operatori del settore dovrebbero continuare a consigliare ai locatori di emettere la sentenza in tempo utile per evitare di affidarsi alla discrezionalità del tribunale.  

Le richieste di risarcimento "morte" potrebbero essere riattivate? 

Uno degli aspetti più discussi di Hajan è se i procedimenti che erano "morti" fin dall'inizio, perché la richiesta originaria era stata emessa al di fuori dei tempi previsti dalla legge, possano essere "rianimati" da un emendamento, con potenziali ripercussioni sull'emissione di un'ordinanza di sospensione del possesso 

Sebbene la Corte non si sia pronunciata espressamente su questo punto, il suo ragionamento suggerisce che in alcuni casi l'emendamento potrebbe ridare vita a richieste altrimenti difettose. Ciò è particolarmente significativo per le richieste di cui all'articolo 21 e all'articolo 8, per le quali i tempi sono stati storicamente stretti, soprattutto nei casi di arretrati di affitto.  

La posizione nel 2025 

Un anno dopo, Hajan ha iniziato a filtrare nella pratica, interessando in particolare i locatori privati:  

• I tribunali di contea si imbattono sempre più spesso in domande di modifica che citano Hajan. 

• È stato rilevato un minor numero di rigetti per "fuori tempo" e un maggior numero di decisioni di gestione dei casi che si concentrano sull'opportunità di apportare modifiche.  

• Il caso non è ancora stato esaminato dalla Corte Suprema, e la sua interazione con Garner rimane irrisolto.  

Guardare avanti 

• Potenziale di espansione: mentre Hajan è sorta ai sensi dell'articolo 83ZA, il suo ragionamento può estendersi alle richieste di risarcimento dell'articolo 8 e dell'articolo 21. Ciò potrebbe rappresentare un più ampio ammorbidimento dei termini di legge. Ciò potrebbe rappresentare un più ampio ammorbidimento dei termini di legge. 

• L'incertezza permane: fino a quando una corte superiore non rivedrà la questione, i professionisti devono navigare nella tensione fra Garner e Hajan.  

• Implicazioni politiche: la sentenza riflette la volontà del giudice di dare priorità all'efficienza rispetto a regole procedurali rigide. Il giusto equilibrio tra la flessibilità del proprietario e la protezione dell'inquilino resterà probabilmente controverso.  

Conclusione  

Brent LBC contro Hajan ha ridisegnato la mappa delle procedure di possesso. Ritenendo che le richieste modificate possano essere trattate come "iniziate", la Corte d'appello ha introdotto sia flessibilità che incertezza in un'area che si pensava fosse già consolidata e che può influire sull'interpretazione dei contratti di locazione.  

Per i proprietari, la decisione fornisce uno strumento prezioso per evitare sprechi di costi. Per gli inquilini, rappresenta un allentamento delle rigide tutele previste dalla legge. Per i tribunali, riflette un approccio pragmatico in un'epoca di risorse limitate.  

Un anno dopo, Hajan rimane un caso da tenere d'occhio. Le sue implicazioni saranno chiare solo quando i tribunali la applicheranno in tutto lo spettro delle richieste di possesso.   

Questioni di locatori e inquilini: Contattateci 

Ben Lewis è un avvocato associato del dipartimento di contenzioso di RFB. Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.