Controversie sui prestiti ponte: Come gestire inadempienze, esecuzioni e clausole abusive

I prestiti ponte sono prestiti a breve termine, in genere garantiti da immobili, concepiti per fornire finanziamenti rapidi. Di solito hanno una durata compresa tra i 6 e i 18 mesi, comportano tassi d'interesse più elevati rispetto ai mutui standard e spesso includono commissioni per l'accordo, il rimborso e l'inadempienza. 

Se utilizzati correttamente, i prestiti ponte possono essere uno strumento prezioso. Possono aiutare i proprietari ad acquistare all'asta, consentire agli sviluppatori di sbloccare i progetti in fase di stallo e dare respiro agli investitori. 

Ma proprio le caratteristiche che rendono interessanti i prestiti ponte (velocità, flessibilità e termini brevi) sono anche quelle che li rendono rischiosi. Se una strategia di uscita fallisce o le scadenze non sono rispettate, le controversie sorgono rapidamente e sia i mutuatari che i finanziatori possono trovarsi esposti.  

In Ronald Fletcher Baker assistiamo a un numero crescente di controversie relative a prestiti ponte. Di seguito spieghiamo come sorgono comunemente queste controversie, i principi giuridici coinvolti e i passi pratici che i mutuatari e i prestatori dovrebbero considerare.  

Problemi comuni nelle controversie sui prestiti ponte 

Inadempimento ed esecuzione 

Il problema più comune è l'insolvenza, ossia l'impossibilità di rimborsare il prestito entro la data concordata. Ciò può essere dovuto al fallimento di una vendita, al rifiuto di un finanziamento a lungo termine o al cambiamento delle condizioni di mercato. Gli istituti di credito rispondono in genere con: 

• Esigere il rimborso immediato dell'intero saldo; 
• Addebitare interessi di mora (spesso molto più alti del tasso standard); 
• Nomina di curatori del Law of Property Act (LPA) per prendere il controllo e vendere la proprietà garantita; e/o 
• Avvio della procedura di possesso.  

I mutuatari spesso contestano la validità dell'esecuzione o il fatto che il mutuante abbia agito in modo scorretto nel muoversi così rapidamente.  

Interesse elevato per il default 

I contratti di prestito ponte spesso prevedono tassi di interesse maggiorati in caso di inadempienza. I tassi di interesse di mora sono talvolta di diversi punti percentuali al mese. I mutuatari che devono far fronte a un indebitamento vertiginoso possono sostenere che il tasso di interesse di mora non è recuperabile se, per legge, equivale a una penale non applicabile. 

Secondo il diritto inglese, una clausola contrattuale può essere annullata se si tratta di una clausola penale, ossia se impone un danno sproporzionato rispetto al legittimo interesse commerciale del prestatore. A seguito della decisione della Corte Suprema nella causa Cavendish contro Makdessi [2015], i tribunali adottano un approccio sfumato.  

La questione se una clausola di un accordo sia o meno una penale viene decisa in base all'interpretazione della disposizione in questione, e consiste essenzialmente nel verificare (a) se la clausola serva e protegga un legittimo interesse commerciale e (b) se il tasso sia comunque stravagante, esorbitante o non ragionevole. 

Rapporto sleale (Legge sul credito al consumo del 1974) 

Alcuni prestiti ponte sono regolamentati dal Consumer Credit Act 1974. Ciò è più probabile se il mutuatario è una persona fisica (piuttosto che una società) e se il prestito non è interamente destinato a scopi commerciali.  

Se il rapporto tra mutuante e creditore è iniquo per uno o più dei motivi indicati nella sezione 140A(1)(a)-(c) del CCA, il tribunale ha a disposizione dei rimedi per garantire che il rapporto non sia più iniquo. 

Un rapporto può essere considerato iniquo a causa: (a) dei termini del contratto o di eventuali accordi collegati; (b) del modo in cui il creditore ha esercitato i propri diritti in base al contratto; o (c) di qualsiasi altra cosa fatta o non fatta da, o per conto di, il creditore. Esempi di fattori possono essere: 

• Spese eccessive di commissioni nascoste. 
• Mancanza di trasparenza sulle condizioni. 
• Applicazione aggressiva della legge  

Se il tribunale è d'accordo, può esercitare poteri molto ampi, tra cui: 

• Modificare i termini dell'accordo. 
• Riduzione della responsabilità del mutuatario. 
• Rilascio o modifica della sicurezza.  

Anche se il prestito non è regolamentato, il rischio di reputazione implica che gli istituti di credito debbano essere cauti nel presentare e far rispettare le condizioni.  

Incarichi e vendite sottocosto 

Gli istituti di credito nominano comunemente dei curatori fallimentari quando il mutuatario è inadempiente. Il compito del curatore è quello di prendere il controllo dell'immobile e venderlo per recuperare il debito. 

I mutuatari spesso contestano l'amministrazione controllata per motivi quali: 

• La nomina non era valida. 
• I curatori fallimentari non hanno commercializzato la proprietà in modo adeguato.  
• La proprietà è stata venduta a un valore inferiore.  

Il dovere principale del curatore è quello di preservare e (se il curatore ha il potere di farlo) realizzare i beni per i quali è stato nominato, al fine di rimborsare le passività del costituente garantite dalla garanzia. 

I curatori devono agire in buona fede e adottare misure ragionevoli per ottenere il miglior prezzo ragionevolmente ottenibile, ma non sono garanti del "miglior prezzo possibile". La giurisprudenza, ad esempio Medforth contro Blake e Silven Properties contro RBS confermano che i ricevitori hanno un'ampia discrezionalità, purché agiscano in modo ragionevole.  

Un curatore non può essere passivo, ma deve lavorare attivamente per gestire e realizzare gli attivi con l'obiettivo di rimborsare le passività garantite (Silven Properties). 

Nell'adempimento dei propri doveri, il curatore deve agire con ragionevole competenza (Medforth v Blake). Ciò che è ragionevole dipenderà, in parte, dalle circostanze della specifica amministrazione controllata. Ad esempio, se viene nominato per beni di natura specialistica, per i quali esiste un mercato ristretto di esperti, il curatore ragionevolmente competente cercherà di ottenere consulenza e assistenza specialistica per la commercializzazione e la vendita dei beni, per garantire che il mercato sia adeguatamente sfruttato. 

Pur essendo libero di scegliere quando vendere i beni dell'amministrazione controllata, una volta presa la decisione di vendere, il curatore deve adottare misure ragionevoli per ottenere il miglior prezzo possibile al momento della vendita (Downsview Nominees Ltd). 

Il curatore non può adempiere al proprio dovere di ottenere il vero valore di mercato dei beni delegando la commercializzazione e la vendita della proprietà a un consulente. Di conseguenza, se un consulente fornisce una consulenza negligente sul valore dei beni gravati, rischia di mettere il curatore fallimentare in violazione del suo dovere nei confronti del costituente (American Express). 

Dichiarazioni false e condotta dell'intermediario 

Spesso le controversie nascono dal modo in cui il prestito è stato venduto. I mutuatari possono sostenere di essere stati informati che il rifinanziamento sarebbe stato semplice, mentre in realtà non lo è stato, o che le spese o gli oneri non sono stati spiegati correttamente, o che i tassi di interesse sono stati poco chiari o fuorvianti.  

Quando sono coinvolti broker o intermediari, possono sorgere dubbi su chi sia responsabile di eventuali inesattezze. I mutuatari possono avere diritto di rivalsa sia nei confronti degli intermediari sia nei confronti dei finanziatori.  

Problemi di valutazione 

I prestatori di fondi ponte di solito si affidano alle valutazioni degli immobili prima di anticipare i fondi. Se tali valutazioni sono eccessivamente ottimistiche, possono verificarsi delle perdite. Possono quindi sorgere controversie: 

• I finanziatori possono intentare cause contro i valutatori per negligenza. 
• I mutuatari possono sostenere di essersi basati su una valutazione gonfiata al momento della stipula del prestito. 

Queste controversie richiedono spesso prove di esperti e possono diventare rapidamente complesse.  

Principi legali da tenere a mente 

• Tassi di interesse di mora: Per quanto riguarda i principi di diritto che stabiliscono se una disposizione relativa agli interessi di mora sia una sanzione non applicabile, la Corte Suprema ha approvato un test in tre fasi nella causa Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67: 

Una clausola di liquidazione del danno non costituisce una penale inapplicabile, a condizione che: (1) si tratti di un'obbligazione secondaria che scaturisce da un inadempimento contrattuale (si tratta di una questione di soglia); (2) la clausola sia a favore di un interesse legittimo che la parte innocente ha nell'adempimento dell'obbligazione principale; (3) e la clausola non sia estorsiva, esorbitante o non ragionevole.  

• Gli arretrati derivano dall'inadempimento: Quando scattano gli interessi di mora, le passività possono aumentare rapidamente. 
• I doveri dei ricevitori sono limitati ma reali: Devono agire in buona fede e raggiungere il giusto valore di mercato, ma non devono aspettare il "compratore perfetto".  
• La relazione sleale è uno strumento reale: Nei prestiti regolamentati, i tribunali hanno ampi poteri per intervenire in circostanze in cui la relazione era sleale.  

Il funzionamento di queste disposizioni è stato sintetizzato nel modo più utile nell'intervento di Lord Leggatt JSC nella causa Smith v Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 ai punti [12]-[29]. In sintesi: 

(1) Il tribunale deve stabilire se il rapporto derivante dall'accordo (e non l'accordo stesso) è iniquo.  

(2) La questione è se il rapporto è iniquo al momento in cui viene effettuato l'accertamento, anche se il rapporto è terminato (cosa che non è avvenuta nel caso in esame).  

(3) L'attenzione deve essere rivolta a stabilire se il rapporto è iniquo a causa di uno o più dei tre aspetti indicati nell'articolo 140A, che ho illustrato al paragrafo 148 sopra. Si tratta di possibili cause di iniquità estremamente ampie e non vi è alcuna restrizione agli aspetti che il tribunale può prendere in considerazione nel decidere se il rapporto è iniquo per il debitore, a condizione che il tribunale li ritenga rilevanti.  

(4) Il tribunale deve considerare l'intera storia del rapporto, risalendo non solo alla stipula del contratto di credito, ma anche a qualsiasi atto od omissione rilevante del creditore prima della stipula di tale contratto o di qualsiasi altro contratto collegato.  

(5) In caso di accertamento di un rapporto iniquo, il tribunale ha un'ampia discrezionalità nel decidere quale provvedimento adottare, se del caso. L'obiettivo è quello di eliminare la causa (o le cause) dell'iniquità individuata dal tribunale e di annullare le conseguenze finanziarie dannose per il debitore derivanti da tale iniquità, in modo che il rapporto nel suo complesso non possa più essere considerato iniquo. 

Cosa devono fare i mutuatari 

• Agire tempestivamente: se il rimborso sembra difficile o se ci sono problemi con l'uscita pianificata, impegnarsi con il creditore prima dell'inadempienza. Il silenzio di solito accelera l'esecuzione. 
• Esaminare le condizioni del prestito: verificare la formulazione di interessi, commissioni e diritti di esecuzione.  
• Conservare le prove: se sono state fatte promesse da un broker o da un finanziatore, registrarle.  
• Chiedete consiglio: alcuni prestiti possono essere regolamentati, aprendo ulteriori tutele. Una consulenza legale è fondamentale prima di contestare le condizioni o l'applicazione.  
• Considerate la possibilità di negoziare: concordare termini rivisti può essere più realistico che andare in causa mentre gli interessi aumentano.  

Cosa devono fare gli istituti di credito 

• Siate trasparenti: esponete chiaramente all'inizio tutte le commissioni, i tassi di interesse e i diritti di esecuzione. 
• Conservare i registri: mantenere una traccia cartacea di ciò che è stato detto al mutuatario e delle informazioni che ha fornito.  
• Applicare con cautela: un'azione troppo rapida o troppo severa può far sorgere nei mutuatari argomenti di iniquità.  
• Utilizzo di curatori fallimentari affidabili: per ridurre al minimo le contestazioni all'esecuzione e ai valori di vendita. 
• Ottenere tempestivamente il parere di un legale, soprattutto in caso di titoli multipli, garanzie personali o inadempienze incrociate.  

Domande frequenti 

I prestiti ponte sono sempre regolamentati? 

No. Molti non sono regolamentati, soprattutto quando il mutuatario è un'azienda o il prestito è a scopo commerciale. Tuttavia, alcuni prestiti a scopo di consumo sono regolamentati dall'autorità della Financial Conduct Authority (FCA), principalmente dal Financial Services and Markets Act 2000 (Regulated Activities) Order 2001, e dal Consumer Credit Act.  

Gli interessi di mora possono essere contestati? 

Sì, in alcuni casi. I tribunali possono, in determinate circostanze, annullare le clausole penali o inique. 

Si può impedire ai ricevitori di vendere? 

A volte. I mutuatari possono rivolgersi al tribunale per contestare le nomine o le vendite, ma la possibilità di contestare la nomina dipende dalle circostanze specifiche di ogni caso.  

I ricevitori devono ottenere il miglior prezzo di vendita possibile? 

No, ma devono agire in buona fede e adottare misure ragionevoli per ottenere un valore di mercato adeguato. 

Il mutuatario può ritardare l'esecuzione? 

In alcuni casi, i mutuatari possono rivolgersi al tribunale per contestare le clausole abusive o l'esecuzione. Ma i tempi per i prestiti ponte sono stretti, quindi è necessario richiedere una consulenza urgente.  

 Cosa succede se l'immobile viene venduto a un prezzo inferiore a quello del contratto di locazione? 

Il mutuatario è di solito ancora responsabile di qualsiasi ammanco, più i costi e gli interessi, a meno che i termini non siano modificati da una negoziazione o da un'ordinanza del tribunale. 

Conclusione 

I prestiti ponte hanno un reale scopo commerciale, ma sono prodotti che non perdonano. Per i mutuatari, l'inadempienza può rapidamente trasformarsi in un grosso debito. Per i prestatori, un'esecuzione aggressiva comporta rischi di contenzioso.  

Le controversie in questo settore dipendono spesso dalle clausole del contratto di prestito, dal modo in cui il prestatore o i curatori hanno agito e dal fatto che il prestito sia regolamentato o meno. Entrambe le parti hanno bisogno di una consulenza chiara e tempestiva per tutelare la propria posizione.  

Lo studio Ronald Fletcher Baker ha agito sia per i mutuatari che per i mutuanti in controversie relative a prestiti ponte, comprese le controversie sull'esecuzione e sulle clausole abusive. Se state affrontando una controversia su un prestito ponte, il nostro team di contenzioso immobiliare è a vostra disposizione. 

Questioni di contenzioso immobiliare: Contattateci 

Ben Lewis è un avvocato associato del dipartimento di contenzioso di RFB e David Burns è il senior litigation partner. 

Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892 o a David Burns al numero D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.