L'achat d'une maison neuve présente de nombreux avantages et attraits. Non seulement vous évitez le drame fastidieux d'un vendeur avec une transaction liée et une longue chaîne, mais en général, les propriétés neuves sont plus efficaces sur le plan énergétique et nécessitent moins d'entretien une fois que vous avez emménagé. Tous les équipements sont neufs et les appareils électroménagers essentiels sont également inclus, mais peuvent faire l'objet d'un supplément de prix. En outre, les promoteurs peuvent proposer des mesures incitatives intéressantes, telles que des contributions au droit de timbre, des packs de meubles et des contributions aux frais juridiques.
L'achat d'un bien immobilier bien avant qu'il ne soit achevé peut sembler étrange et risqué, mais il est possible que la valeur du bien augmente considérablement après sa construction, car vous l'achèterez au prix du marché actuel au moment de l'échange des contrats et non à la valeur du marché une fois qu'il sera achevé. Par conséquent, qu'il s'agisse d'un investissement ou d'une occupation personnelle, l'achat sur plan est souvent une option viable et attrayante.
L'achat d'un bien immobilier neuf présente de nombreuses différences par rapport à une transaction immobilière “classique”. Vous devrez vous assurer que l'avocat que vous chargez d'agir en votre nom connaît bien les transactions relatives aux nouvelles constructions et qu'il est en mesure de reconnaître les risques et les pièges inhérents qui peuvent souvent se présenter et de vous guider dans leur résolution.
Frais de réservation et délais d'échange
En général, avant de retirer un bien du marché, les promoteurs exigent un droit de réservation - généralement de l'ordre de 2 000 livres sterling, mais cela peut varier d'un promoteur à l'autre. Ce droit de réservation est déduit de l'acompte versé aux avocats du promoteur lors de la signature du contrat. Étant donné que la demande de propriétés sur plan est généralement élevée, les promoteurs imposent également un délai d'échange - généralement 21 ou 28 jours - à compter du jour où votre avocat reçoit le dossier contractuel de la part des avocats du promoteur. Il est donc impératif que votre avocat soit en mesure d'agir rapidement pour vous permettre de respecter ce délai et d'éviter de le dépasser et de risquer de perdre les frais de réservation.
Dépôts et primes de construction
L'échange de contrats est le moment où la transaction devient juridiquement contraignante. À ce stade, les promoteurs exigent que 10% du prix d'achat soient versés à leurs avocats. Certains promoteurs peuvent exiger des dépôts supplémentaires ou des paiements échelonnés pour contribuer à la construction du projet, ce qui sera spécifié dans le contrat. En outre, le plus souvent, le contrat précisera que ces sommes seront détenues en tant qu“”agent". Cela signifie que dès que les avocats du promoteur reçoivent les fonds, ils sont en mesure de les remettre au promoteur. Étant donné que vous concluez une transaction juridiquement contraignante si longtemps avant l'achèvement du projet, beaucoup de choses peuvent se produire au cours de cette période. Par exemple, les promoteurs peuvent devenir insolvables et être mis en liquidation. Il est donc important que votre avocat comprenne les risques et prenne des mesures pour protéger votre position, en particulier en ce qui concerne l'acompte que vous avez essentiellement versé aux promoteurs.
En général, le fournisseur de la garantie des nouvelles constructions se porte garant des dépôts si les promoteurs ne parviennent pas à achever le projet parce qu'ils sont en liquidation ou en raison d'une escroquerie. Toutefois, le New Build Warranty Provider ne garantit généralement qu'un maximum de 10% du prix d'achat ou de 100 000 livres sterling (le montant le plus bas étant retenu). Par conséquent, lorsque vous acceptez de payer des dépôts supplémentaires ou des sommes pour la construction, qui ne sont pas protégés, vous devez tenir compte de la taille et de la réputation du promoteur avant de les accepter.
Missions
Certains investisseurs peuvent souhaiter vendre le bénéfice du contrat à quelqu'un d'autre avant que le bien ne soit achevé. Cette option peut s'avérer intéressante, car elle vous permet de récupérer le bénéfice réalisé sur la transaction ainsi que le dépôt initial (et toute somme versée pour la construction) jusqu'à ce moment-là. En outre, vous évitez de payer le droit de timbre et les frais d'enregistrement foncier. Toutefois, si telle est votre intention, il est important que le contrat vous permette de le faire.
En tant que vendeur dans le cadre d'une cession, il est important de noter que ce n'est pas parce que la transaction a été conclue que vous n'êtes plus concerné. Si votre acheteur n'achève pas la transaction, les promoteurs peuvent se tourner vers vous pour terminer la transaction et vous serez responsable des intérêts de retard et des frais de mise en demeure. D'un point de vue pratique, cette situation est peu probable, car le promoteur se contentera de conserver l'acompte versé et de recommercialiser le bien. En tant qu'acheteur, il est difficile d'obtenir un financement hypothécaire pour une cession et très peu de prêteurs proposent ces transactions. Par conséquent, le plus souvent, l'acheteur financera l'achat en espèces, ce qui, bien entendu, restreint également le marché potentiel auquel le vendeur peut vendre.
Hypothèques
Il est assez fréquent que l'acheteur procède à l'échange sans bénéficier d'une offre de prêt hypothécaire. Cela s'explique par le fait que la date d'achèvement est très éloignée et que les offres de prêt hypothécaire expirent généralement avant cette date. La plupart des prêteurs proposent des offres qui restent valables jusqu'à 6 mois, il serait donc prudent de commencer à faire des demandes à ce moment-là. Le mieux est de vous adresser à votre conseiller financier qui pourra vous conseiller davantage.
Il y a un élément de risque dans la mesure où vous vous êtes engagé dans une transaction juridiquement contraignante sans aucune garantie que vous disposerez du financement à la fin de l'achat. Bien entendu, la situation personnelle peut changer et il est important de s'adresser à un conseiller financier indépendant qui pourra vous donner une idée de la meilleure façon de financer l'achat.
Une fois que le promoteur a signifié l'avis d'achèvement, vous devez conclure l'achat et vous assurer que vous disposez d'une offre de prêt hypothécaire valide au moment de l'achèvement.
Achèvement sur préavis
Il s'agit de l'avis que l'avocat du promoteur signifiera à votre avocat pour confirmer que le bien est prêt. En général, le contrat stipule que vous disposez d'environ 10 jours ouvrables pour organiser vos affaires financières et pour permettre à votre notaire d'effectuer les recherches nécessaires avant l'achèvement du projet.
Une fois le projet achevé, vous devrez fournir le solde du prix d'achat moins les frais de réservation, le dépôt et les autres dépôts que vous avez versés jusqu'à présent. Ces sommes comprennent généralement les frais d'enrôlement (honoraires des avocats du promoteur produisant le bail ou le transfert définitif), une première contribution aux frais de service et une partie du loyer foncier imputable à votre période de propriété.
Dates d'arrêt prolongé
Il s'agit d'une date prévue dans le contrat pour protéger à la fois l'acheteur et le promoteur. D'une part, le promoteur ne peut pas garantir la date exacte à laquelle le bien immobilier sera achevé et, d'autre part, il ne peut donner qu'une estimation de la date à laquelle il pense que le bien immobilier sera prêt (date d'achèvement légale anticipée). Il s'en remet à des entrepreneurs qui peuvent ne pas respecter leurs engagements et les conditions météorologiques du pays peuvent également entraîner des retards dans la construction. Les promoteurs voudront donc inclure cette date dans le contrat afin de se prémunir contre tout retard imprévu. D'autre part, un acheteur ne voudra pas être laissé dans l'incertitude, lié à un contrat sans date limite à laquelle le promoteur doit avoir achevé la construction. Si les promoteurs respectent le Code de la consommation pour les constructeurs de logements, la date butoir du contrat sera généralement fixée à 12 mois à compter de la date légale prévue pour l'achèvement des travaux. Il n'y aura que peu ou pas de marge de manœuvre pour négocier la date butoir du contrat pour les raisons mentionnées ci-dessus, mais si les promoteurs ne signifient pas l'avis d'achèvement à cette date, vous aurez la possibilité d'annuler le contrat et tous les acomptes et acomptes supplémentaires versés vous seront restitués.
Si vous avez des questions à ce sujet, ou sur tout autre sujet lié à l'immobilier neuf, veuillez contacter Berivan Erdogan à l'adresse suivante B.Erdogan@rfblegal.co.uk.
(A noter : Cet article a été publié à l'origine sur notre ancien site web et n'est fourni qu'à titre d'information générale. Bien qu'il reflète la situation juridique au moment de sa rédaction, la loi peut avoir changé depuis sa publication. Pour obtenir des conseils actualisés et adaptés à votre situation, veuillez contacter notre équipe).
