Los arrendatarios de viviendas desean con frecuencia mejorar, modernizar o reconfigurar sus hogares. Ya se trate de eliminar una pared interior, instalar suelo de madera o cambiar la posición de una cocina o un cuarto de baño, estas obras suelen considerarse un elemento natural de la propiedad de una vivienda. Sin embargo, en las propiedades arrendadas, el derecho a realizar reformas suele estar restringido por las condiciones del contrato de arrendamiento.
Las reformas no autorizadas son una de las fuentes más frecuentes de litigios en los arrendamientos de viviendas. Los arrendatarios a menudo proceden sin consentimiento suponiendo que las obras son menores, puramente internas o que es poco probable que llamen la atención. En realidad, dependiendo de la naturaleza de las alteraciones, llevar a cabo obras sin el consentimiento o la licencia del propietario puede exponer a los arrendatarios a importantes riesgos legales y financieros.
Este artículo explica cómo funcionan los pactos de alteración en los arrendamientos de viviendas, qué constituye una alteración según la ley, las consecuencias de proceder sin consentimiento y cómo pueden resolverse los incumplimientos.
El arrendamiento y su función
A diferencia de la propiedad absoluta, el arrendamiento es un derecho contractual a ocupar una propiedad durante un plazo fijo, sujeto a los pactos establecidos en el contrato de arrendamiento. El contrato regula lo que el arrendatario puede y no puede hacer con la propiedad y suele incluir restricciones detalladas sobre las modificaciones.
Los pactos de modificación existen por una buena razón. Los edificios residenciales suelen tener estructuras, servicios y seguros compartidos. Las obras no autorizadas pueden afectar a la integridad estructural del edificio, comprometer la seguridad contra incendios, aumentar la transmisión de ruidos o invalidar la cobertura del seguro. Por ello, los propietarios y las empresas de gestión mantienen el control sobre las reformas para proteger el edificio en su conjunto y los intereses de los demás arrendatarios.
El incumplimiento de un pacto de alteración supondrá un incumplimiento del contrato de arrendamiento y puede exponer al arrendatario a una acción de ejecución forzosa y a los costes correspondientes.
Tipos de cláusulas de modificación en los arrendamientos de viviendas
El punto de partida en cualquier litigio relativo a alteraciones es la redacción precisa del contrato de arrendamiento. No todos los pactos de modificación son iguales, y las consecuencias jurídicas dependen de cómo estén redactados.
Algunos contratos contienen cláusulas absolutas que prohíben totalmente las modificaciones. Si un pacto es absoluto, el arrendador no está obligado a dar su consentimiento y el arrendatario no tiene derecho a realizar las obras. A menudo, estos pactos absolutos se refieren a alteraciones de carácter estructural, pero dependiendo de la redacción de la cláusula, a veces obras no estructurales relativamente menores pueden entrar dentro de dicha prohibición.
Los contratos de arrendamiento suelen contener cláusulas cualificadas que sólo permiten modificaciones con el consentimiento previo del arrendador. En estos casos, el consentimiento debe obtenerse antes de iniciar las obras. Cuando el pacto es cualificado pero no se pronuncia sobre la razonabilidad, el arrendador puede denegar el consentimiento, sujeto a algunos controles legales.
Algunos contratos de arrendamiento contienen un pacto plenamente cualificado que establece que el consentimiento no debe denegarse de forma injustificada. En estas circunstancias, el arrendador debe tener motivos adecuados y razonables para negarse. Sin embargo, incluso cuando el arrendador está obligado a actuar razonablemente, debe solicitar previamente su consentimiento, y el arrendatario no puede dar por sentado que éste se concederá inevitablemente.
A menudo surgen disputas porque los arrendatarios se centran en la naturaleza de las obras y no en la redacción del contrato. En la práctica, incluso las obras menores pueden requerir consentimiento si entran en el ámbito de aplicación del pacto.
¿Qué se considera una “modificación”?
Un punto de controversia frecuente es si determinadas obras equivalen a una alteración. Los contratos de arrendamiento rara vez definen el término de forma exhaustiva, y los litigios suelen girar en torno a la interpretación.
En general, una reforma implica un cambio en el carácter físico de la propiedad. Las obras estructurales, como la eliminación de muros o la modificación de elementos de carga, casi siempre cumplen los requisitos. Sin embargo, las obras no estructurales también pueden constituir alteraciones si afectan a la estructura, la distribución o los servicios del piso.
Algunos ejemplos comunes de obras que suelen requerir autorización son la eliminación o reubicación de paredes interiores, la instalación de suelos duros, las alteraciones en los sistemas de fontanería o electricidad y los cambios en la distribución de cocinas y baños. Incluso las obras que parecen cosméticas pueden estar sujetas a autorización, dependiendo de su permanencia e impacto.
Por el contrario, las obras puramente decorativas, como pintar o cambiar las alfombras, tienen menos probabilidades de constituir alteraciones, aunque esto también depende de la redacción del contrato de arrendamiento.
Los arrendatarios deben ser cautos a la hora de asumir que las obras internas están exentas del requisito de consentimiento previo. El hecho de que las obras no sean visibles desde el exterior no significa que queden fuera del ámbito de aplicación de un convenio de reforma.
Licencias de modificación y necesidad de autorización formal
Cuando se requiere autorización, suele concederse mediante una licencia formal de reforma. La licencia es un documento legal que recoge el consentimiento del propietario y establece las condiciones en las que pueden realizarse las obras.
Las licencias suelen incluir especificaciones detalladas de las obras, requisitos de supervisión profesional, obligaciones de cumplir la normativa urbanística y de construcción, y pactos para rehabilitar la propiedad al final del arrendamiento si es necesario. También suelen exigir que el arrendatario pague los gastos legales y de peritaje del arrendador.
Los procedimientos basados en conversaciones informales, correos electrónicos o garantías verbales son arriesgados. El consentimiento siempre debe documentarse adecuadamente. Sin una licencia formal, un arrendatario puede tener dificultades más adelante para demostrar que se concedió el consentimiento, sobre todo si la propiedad cambia de manos o se modifican los acuerdos de gestión.
Realización de obras sin autorización
Las reformas no autorizadas suelen producirse cuando los arrendatarios actúan sin consentimiento por falta de tiempo, por cuestiones de costes o por no entender bien sus obligaciones. En algunos casos, las obras pueden haber sido realizadas por un propietario anterior y el arrendatario actual hereda el problema.
Independientemente de cómo se produzca la situación, la realización de obras sin el consentimiento necesario supone un incumplimiento del contrato por parte del arrendatario. Ese incumplimiento existe incluso si las obras están bien ejecutadas, cumplen la normativa o son bien recibidas por los vecinos.
Consecuencias jurídicas de las modificaciones no autorizadas
Las consecuencias jurídicas de las reformas no autorizadas pueden ser graves. El propietario puede tener derecho a exigir la restitución de la vivienda a su estado original, aunque las obras hayan mejorado el piso. Esto puede suponer un gasto considerable, sobre todo cuando se trata de cambios estructurales.
Los arrendadores también pueden reclamar daños y perjuicios por incumplimiento del contrato, incluida la indemnización por cualquier pérdida sufrida y la recuperación de los costes profesionales de la investigación de las obras. Muchos contratos de arrendamiento permiten a los arrendadores recuperar sus honorarios legales y de peritaje como gastos de administración, incluso cuando no se inician procedimientos.
En casos urgentes, el propietario puede solicitar una medida cautelar para impedir que continúen las obras u obligar a subsanarlas. Las medidas cautelares son discrecionales, pero los tribunales suelen intervenir cuando las obras no autorizadas suponen un riesgo para el edificio o para otros ocupantes.
Las alteraciones no autorizadas también pueden causar dificultades prácticas cuando un arrendatario intenta vender o rehipotecar la propiedad. Los abogados de los compradores suelen preguntar sobre las reformas, y los prestamistas pueden denegar la financiación si se han realizado obras sin consentimiento. Resolver el problema en ese momento puede ser costoso y llevar mucho tiempo.
Decomiso y protección de los arrendamientos de viviendas
La confiscación se plantea a menudo en los debates sobre incumplimientos de contratos de arrendamiento, pero es importante entender cómo funciona en los contratos de arrendamiento de viviendas. Aunque la confiscación sigue siendo un recurso legal en caso de incumplimiento del pacto, está sujeta a una importante protección legal.
Antes de proceder a la confiscación, el arrendador debe, por lo general, demostrar el incumplimiento. El inquilino debe haber admitido el incumplimiento, o la división de Propiedad Residencial del First-tier Tribunal (Property Chamber) en Inglaterra, un tribunal de valoración de arrendamientos en Gales, un juzgado o un tribunal arbitral deben haber determinado finalmente que se ha producido un incumplimiento.
El propietario debe notificar formalmente el artículo 146 al inquilino para exigirle que subsane las alteraciones no autorizadas.
Los arrendatarios también tienen derecho a solicitar la exención de la confiscación, y los tribunales son reacios a privar a los ocupantes residenciales de sus viviendas cuando las infracciones pueden subsanarse.
En la práctica, la confiscación es poco frecuente cuando se trata únicamente de alteraciones no autorizadas. Sin embargo, el tribunal está facultado para dictar una orden de decomiso de un contrato de arrendamiento de vivienda de larga duración en circunstancias en las que el arrendador haya seguido los procedimientos legales y el tribunal considere apropiado dictar dicha orden. La posibilidad de la confiscación puede ser una poderosa herramienta de negociación, y los arrendatarios no deben descartarla como una amenaza vacía.
Consentimiento retroactivo y regularización de infracciones
En algunos casos, las alteraciones no autorizadas pueden resolverse obteniendo una autorización a posteriori. Se trata de solicitar una licencia una vez finalizadas las obras.
Los arrendadores no están obligados a conceder una autorización retroactiva, aunque hubieran podido aprobar las obras de antemano si se hubiera solicitado la autorización en el momento oportuno antes de iniciar cualquier modificación. Cuando se concede, suele estar sujeta a condiciones, como el pago de tasas más elevadas, la presentación de peritajes o certificaciones y, en algunos casos, la realización de obras de reparación.
Los arrendatarios deben ser conscientes de que la solicitud de autorización retroactiva no elimina la infracción hasta que se conceda la licencia. A menudo es necesario un asesoramiento estratégico para gestionar las negociaciones y minimizar la exposición a acciones coercitivas.
La importancia de un asesoramiento jurídico temprano
Las situaciones que implican alteraciones no autorizadas rara vez son sencillas, y a menudo se subestiman los riesgos. Un asesoramiento jurídico temprano puede ayudar a los arrendatarios a comprender sus obligaciones, evaluar la gravedad de cualquier infracción y determinar la forma más eficaz de resolver los problemas.
Para los propietarios y los agentes de gestión, el asesoramiento oportuno puede ayudar a hacer cumplir los convenios de forma proporcionada y evitar una escalada innecesaria.
Conclusión
Realizar cambios en una propiedad arrendada sin el consentimiento necesario puede tener consecuencias de gran alcance. Lo que puede parecer una pequeña mejora puede dar lugar a un incumplimiento del contrato de arrendamiento, una acción de ejecución y gastos considerables.
Los arrendatarios deben comprobar siempre las condiciones de su contrato y obtener el debido consentimiento antes de realizar obras. Si ya se han realizado modificaciones sin consentimiento, un asesoramiento profesional temprano puede evitar a menudo que la situación se agrave y ayudar a regularizar la situación en condiciones aceptables.
El asesoramiento especializado en litigios inmobiliarios es esencial para sortear estas disputas y lograr resultados prácticos y sensatos desde el punto de vista comercial.
Litigios inmobiliarios: Contáctenos
Ben Lewis es abogado asociado en el departamento de litigios de RFB.
Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con Ben Lewis por correo electrónico en B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892.
Ben Lewis
Abogado asociado
