Köprü Kredisi Anlaşmazlıkları: Temerrüt, İcra ve Haksız Şartlar Nasıl Yönetilir?

Bridging loans are short-term loans, typically secured against özellik, designed to provide fast Finans. They are usually for 6 to 18 months, carry higher interest rates than standard mortgages, and often include fees for arrangement, repayment, and default. 

Used properly, bridging loans can be a valuable tool. They can help EV SAHİPLERİ buy at auction, enable developers to unlock stalled projects, and provide breathing space for investors. 

Ancak, köprü kredilerini cazip kılan özellikler (hız, esneklik ve kısa vade) aynı zamanda bu kredileri riskli kılan unsurlardır. Bir çıkış stratejisi başarısız olursa veya son tarihler kaçırılırsa, anlaşmazlıklar hızla ortaya çıkar ve hem borçlular hem de kredi verenler kendilerini risk altında bulabilirler.  

At Ronald Fletcher Baker, we see a growing number of disputes involving bridging loans. Below, we explain how these disputes commonly arise, the legal principles involved, and the practical steps borrowers and lenders should consider.  

Geçici Kredi Anlaşmazlıklarında Sık Karşılaşılan Sorunlar 

Temerrüt ve İcra 

The most common problem is default, i.e., the borrower cannot repay by the agreed date. That may be because a sale has fallen through, long-term finance has been refused, or market conditions have changed. Lenders typically respond by: 

• Kalan bakiyenin tamamının derhal geri ödenmesini talep ederek; 
• Charging default interest (often much higher than the standard rate); 
• Appointing Law of Property Act (LPA) receivers to take control of and sell the secured property; and / or 
• Commencing possession proceedings.  

Borçlular genellikle icra işleminin geçerli olup olmadığını ya da alacaklının bu kadar hızlı hareket ederek haksız davranıp davranmadığını sorgularlar.  

Yüksek Gecikme Faizi 

Bridging loan agreements often contain  increased rates of interest upon default. The default interest rate are sometimes several percentage points per month. Borrowers facing spiralling debt may argue the default rate of interest is not recoverable if in law it amounts to an unenforceable penalty. 

Under English law, a contractual term can be struck down if it is a penalty clause, i.e., it imposes a detriment out of proportion to the lender’s legitimate ticari interest. Following the Supreme Court decision in Cavendish - Makdessi [2015]'te mahkemeler daha incelikli bir yaklaşım benimsemektedir.  

Whether a clause in an agreement is a penalty is decided as a Madde of construction of the relevant provision, and it in essence (a) whether a legitimate business interest is served and protected by the clause, and (b) whether the rate is nevertheless extravagant, exorbitant or unconscionable 

Haksız İlişki (1974 Tüketici Kredisi Kanunu) 

Some bridging loans are regulated by the Consumer Credit Act 1974. This is more likely if the borrower is an individual (rather than a company), and the loan is not wholly for business purposes.  

If the relationship between lender and creditor is unfair on one or more of the bases set out in section 140A(1)(a)-(c) of the CCA, remedies are available to the court to ensure that the relationship is no longer unfair. 

Bir ilişkinin haksız sayılmasının nedenleri şunlar olabilir: (a) sözleşmenin veya ilgili diğer sözleşmelerin şartları; (b) alacaklının sözleşme kapsamındaki haklarını kullanma şekli; veya (c) alacaklı tarafından ya da alacaklı adına yapılan veya yapılmayan diğer her türlü eylem. Bu faktörlere örnek olarak şunlar verilebilir: 

• Excessive charges of hidden fees. 
• Lack of transparency on terms. 
• Sıkı uygulama  

Mahkeme kabul ederse, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çok geniş yetkilerini kullanabilir: 

• Sözleşmenin şartlarının değiştirilmesi. 
• Borçlunun yükümlülüğünün azaltılması. 
• Releasing or modifying security.  

Even if the loan is unregulated, reputational risk means lenders need to be cautious about how terms are presented and enforced.  

Tasfiye ve Düşük Fiyatlı Satış 

Lenders commonly appoint LPA receivers once a borrower defaults. The receiver’s job is to take control of the property and sell it to recover the debt. 

Borrowers often challenge receivership on grounds such as: 

• Atama geçersizdi. 
• Alıcılar gayrimenkulü uygun şekilde pazarlayamadılar.  
• Mülk, piyasa değerinin altında bir fiyata satıldı.  

The principal duty of the receiver is to preserve and (assuming the receiver has power to do so) realise the assets to which they are appointed, in order to repay the liabilities of the chargor secured by the charge. 

Alıcılar iyi niyetle hareket etmeli ve makul olarak elde edilebilecek en iyi fiyatı elde etmek için makul adımlar atmalıdır; ancak, “mümkün olan en iyi” fiyatın garantörü olmadıklarını unutmamalıdırlar. Aşağıdaki gibi içtihatlar: Medforth - Blake ve Silven Properties - RBS Alıcıların makul bir şekilde hareket ettikleri sürece geniş bir takdir yetkisine sahip olduklarını teyit etmek.  

Bir alıcı pasif kalamaz; teminat altına alınmış borçları geri ödemek amacıyla varlıkları yönetmek ve nakde çevirmek için aktif olarak çalışmalıdır (Silven Properties). 

In fulfilling their duties, the receiver must act with reasonable competence (Medforth v Blake). What is reasonable will depend, in part, on the circumstances of the particular receivership. For example, if appointed to assets of a specialist nature, for which there is a small market of experts, the reasonably competent receiver will seek specialist advice and assistance in marketing and selling the assets to ensure that the market is properly exploited. 

Although free to choose when to sell the receivership assets, having made the decision to sell, the receiver must take reasonable steps to obtain the best price possible at the time of sale (Downsview Nominees Ltd). 

The receiver cannot discharge their duty to obtain the true market value of the assets by delegating the marketing and sale of the property to an adviser. Accordingly, if an adviser provides negligent advice as to the value of the charged assets, the adviser risks putting the receiver in breach of their duty to the chargor (American Express). 

Yanlış Beyan ve Aracı Kurumların Davranışları 

Disputes often arise around the way the loan was sold. Borrowers may claim they were told yeniden finansman would be straightforward, when in fact it was not, or that fees or charges were not properly explained, or interest rates were unclear or misleading.  

Where brokers or intermediaries are involved, questions can arise about who is responsible for any misstatements. Borrowers may have claims against brokers as well as lenders.  

Değerleme Sorunları 

Kredi aracı kurumları genellikle fon aktarmadan önce gayrimenkul değerlemelerine güvenirler. Bu değerlemeler aşırı iyimser ise, bunun sonucunda zararlar ortaya çıkabilir. Bu durumda anlaşmazlıklar yaşanabilir: 

• Kredi verenler, ihmal nedeniyle değerleme uzmanlarına karşı dava açabilirler. 
• Borrowers may argue they relied on an inflated valuation when entering the loan. 

These disputes often require expert evidence and can become complex quickly.  

Dikkate Alınması Gereken Hukuki İlkeler 

• Gecikme faiz oranları: Gecikme faizi hükmünün uygulanamaz bir ceza niteliğinde olup olmadığına ilişkin hukuk ilkeleri bağlamında, Yüksek Mahkeme, Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67 davasında üç aşamalı bir testi onaylamıştır: 

Bir tazminat bedeli hükmü, aşağıdaki koşulların sağlanması halinde uygulanamaz bir ceza niteliği taşımaz: (1) Sözleşmenin ihlaliyle tetiklenen ikincil bir yükümlülük olması (bu, temel bir şarttır); (2) madde, masum tarafın birincil yükümlülüğün ifasında sahip olduğu meşru menfaati desteklemektedir; (3) ve madde, zorbalık niteliğinde, aşırı veya haksız değildir.  

• Arrears run from default: Once default interest kicks in, liabilities can rise quickly. 
• Alıcıların yükümlülükleri sınırlı olmakla birlikte gerçektir: İyi niyetle hareket etmeleri ve uygun piyasa değerini elde etmeleri gerekir, ancak ’mükemmel alıcıyı“ beklemek zorunda değildirler.  
• Haksız ilişki, etkili bir araçtır: Düzenlemeye tabi kredilerde, mahkemeler ilişkinin haksız olduğu durumlarda müdahale etme konusunda geniş yetkilerle donatılmıştır.  

The operation of these provisions has been most helpfully summarised in the speech of Lord Leggatt JSC in Smith v Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 at [12]-[29]. In summary: 

(1) Mahkeme, sözleşmeden doğan ilişkinin (sözleşmenin kendisinin değil) haksız olup olmadığını tespit etmelidir.  

(2) Mesele, ilişki sona ermiş olsa bile (ki bu davada sona ermemiştir), kararın verildiği anda ilişkinin haksız olup olmadığıdır.  

(3) Odak noktası, ilişkinin yukarıdaki 148. paragrafta belirttiğim 140A. maddede sayılan üç husustan bir veya daha fazlası nedeniyle haksız olup olmadığı olmalıdır. Bunlar, haksızlığın son derece geniş kapsamlı olası nedenleridir ve mahkemenin, ilişkinin borçlu için haksız olup olmadığına karar verirken dikkate alabileceği hususlara ilişkin herhangi bir kısıtlama yoktur; tek şart, mahkemenin bunları ilgili bulmasıdır.  

(4) Mahkeme, ilişkinin tüm geçmişini dikkate almalıdır; bu değerlendirme, yalnızca kredi sözleşmesinin imzalanma tarihine kadar değil, aynı zamanda bu sözleşmenin veya ilgili herhangi bir sözleşmenin imzalanmasından önceki alacaklının ilgili her türlü eylemini veya ihmali de kapsamalıdır.  

(5) The court has a very wide remedial discretion, where a determination of unfair relationship is made, in deciding what order, if any, to make. The aim is to remove the cause(s) of the unfairness which the court has identified, and to reverse any damaging financial consequences to the debtor of that unfairness, so that the relationship as a whole can no longer be regarded as unfair. 

Kredi Alanların Yapması Gerekenler 

• Act early: if repayment looks difficult or there are problems with the planned exit, engage with the lender before default. Silence usually accelerates enforcement. 
• Kredi koşullarını inceleyin: Faiz, ücretler ve icra haklarına ilişkin hükümleri kontrol edin.  
• Kanıtları saklayın: Bir emlak komisyoncusu veya kredi veren tarafından verilen sözler varsa, bunları kayıt altına alın.  
• Seek advice: some loans may be regulated, opening ilave protections. Legal advice is vital before disputing terms or enforcement.  
• Müzakereyi göz önünde bulundurun: Faizler artarken dava açmak yerine, revize edilmiş şartlar üzerinde anlaşmaya varmak daha gerçekçi bir seçenek olabilir.  

Kredi Verenlerin Yapması Gerekenler 

• Şeffaf olun: Tüm ücretleri, faiz oranlarını ve icra haklarını baştan net bir şekilde belirtin. 
• Kayıt tutun: Borçluya ne söylendiğine ve borçlunun hangi bilgileri sağladığına dair yazılı kayıtlar tutun.  
• Dikkatli bir şekilde uygulayın: çok hızlı ya da çok sert hareket etmek, borçlulara haksızlık iddiasında bulunma fırsatı verebilir.  
• Güvenilir alıcılarla çalışın: icra ve satış değerlerine yönelik sorunları en aza indirmek için. 
• Get early legal input: especially where multiple securities, personal guarantees, or cross-defaults are involved.  

Sıkça Sorulan Sorular 

Köprü kredileri her zaman düzenlemeye tabi midir? 

Hayır. Birçoğu düzenlemeye tabi değildir; özellikle de borçlu bir şirketse veya kredi ticari amaçlıysa. Ancak bazı tüketici kredileri, Finansal Davranış Otoritesi (FCA) yetkisi altında, esas olarak 2000 tarihli Finansal Hizmetler ve Piyasalar Yasası (Düzenlenmiş Faaliyetler) 2001 Kararnamesi ve Tüketici Kredisi Yasası uyarınca düzenlenmektedir.  

Gecikme faizi itiraz edilebilir mi? 

Evet, bazı durumlarda. Mahkemeler, belirli koşullarda cezai nitelikteki veya haksız olan hükümleri geçersiz kılabilir. 

Alıcıların satış yapması engellenebilir mi? 

Bazen. Borçlular, atamaları veya satışları itiraz etmek için mahkemeye başvurabilirler; ancak atamanın başarıyla itiraz edilip edilemeyeceği, her bir vakanın kendine özgü koşullarına bağlıdır.  

Alıcılar mümkün olan en yüksek satış fiyatını elde etmek zorunda mı? 

Hayır, ancak iyi niyetle hareket etmeleri ve uygun piyasa değerini elde etmek için makul önlemleri almaları gerekir. 

Borçlu, icra işlemlerini erteleyebilir mi? 

Bazı durumlarda, borçlular haksız şartlara veya icra işlemlerine itiraz etmek için mahkemeye başvurabilirler. Ancak köprü kredilerinde süreler kısıtlı olduğundan, acilen danışmanlık alınması gerekir.  

 What happens if the property is sold for less than the lease? 

Borçlu, şartlar müzakere yoluyla veya mahkeme kararıyla değiştirilmedikçe, genellikle eksik kalan tutarın yanı sıra masraflar ve faizden de sorumludur. 

Sonuç 

Bridging loans serve a real commercial purpose, but they are unforgiving products. For borrowers, default can quickly spiral into large debts. For lenders, aggressive enforcement carries litigation risks.  

Bu alandaki ihtilaflar genellikle kredi sözleşmesinin ince ayrıntılarına, kredi verenin veya alacaklıların davranışlarına ve kredinin düzenlemelere tabi olup olmadığına bağlıdır. Her iki taraf da konumlarını korumak için net ve erken bir danışmanlığa ihtiyaç duyar.  

At Ronald Fletcher Baker, we have acted for both borrowers and lenders in bridging loan disputes, including litigating claims about enforcement and unfair terms. If you are facing a dispute over a bridging loan, our Mülkiyet Davaları team is here to help. 

Mülkiyet Dava Konuları: Bize Ulaşın 

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department and David Burns is the senior litigation Partner. 

For enquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk ya da 0203 947 8892 numaralı telefondan veya David Burns'e D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.