Sınır anlaşmazlıkları, ev sahipleri, ev sahipleri, inşaat firmaları ve ticari gayrimenkul sahiplerinin karşılaştığı en yaygın ve duygusal gerilimin yüksek olduğu mülkiyet anlaşmazlıkları arasında yer almaktadır. Bir çit, çit bitkisi, duvar veya araba yolu konusundaki bir anlaşmazlık olarak başlayan bir durum, kısa sürede maliyetli ve stresli bir hukuki anlaşmazlığa dönüşebilir.
Ronald Fletcher Baker’da, Mülkiyet Davaları ekibimiz, sınır anlaşmazlıklarının erken aşamadaki müzakere ve arabuluculuktan, gerektiğinde mahkeme süreçlerine kadar uzanan tüm yönleriyle ilgili olarak müvekkillerimize düzenli olarak danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Başlangıçtan itibaren hukuki durumunuzu anlamak, mülkiyet haklarınızı korumaya ve gereksiz masraflardan kaçınmanıza yardımcı olabilir.
Sınır Anlaşmazlığı Nedir?
Sınır anlaşmazlığı, komşu arazi sahiplerinin mülklerini birbirinden ayıran yasal sınırın konumu konusunda anlaşmazlığa düşmeleri durumunda ortaya çıkar. Yaygın örnekler arasında şunlar sayılabilir:
- Çitlerin, duvarların, çit bitkilerinin veya kapıların konumuna ilişkin anlaşmazlıklar;
- Binalar, ek binalar, barakalar veya müştemilatların araziye tecavüz etmesi;
- Ulaşım yolları ve geçiş hakları konusundaki anlaşmazlıklar;
- Zaman aşımı yoluyla mülkiyet edinimi ile ilgili davalar;
- Tapu sicil kayıtları ile tapu planı arasındaki uyuşmazlıklar; ve
- Komşu mülkler arasındaki arazi şeritlerinin mülkiyeti.
Birçok mülk sahibi, Tapu Sicili’ndeki tapu planlarının sınırları tam olarak gösterdiğini varsaysa da, genellikle durum böyle değildir.
Genel Sınırlar Kuralı
2002 Tapu Kayıt Kanunu uyarınca, kayıtlı tapuların çoğu “genel sınır kuralı”na tabidir. Bu, tapu planlarının bir sınırın kesin hukuki çizgisini değil, genel konumunu belirlediği anlamına gelir. Dolayısıyla, tapu planında gösterilen kırmızı kenarlık, genellikle kesin sınır konumunun kesin kanıtı olarak kabul edilemez. HM Tapu Sicili Rehberi, tescilli tapu planlarının kesin sınır çizgilerini belirlemeyi amaçlamadığını ve anlaşmazlıkların ortaya çıkması durumunda genellikle ek kanıtların gerekli olduğunu açıkça belirtmektedir.
Sonuç olarak, bir sınır anlaşmazlığının çözülmesi genellikle tarihsel tapu kayıtları, devir planları, tapular, arazi ölçümleri, hava fotoğrafları ve sahadaki fiziki özelliklerin ayrıntılı bir şekilde incelenmesini gerektirir.
Sınırlar Nasıl Belirlenir?
Anlaşmazlık konusu bir sınırı değerlendirirken, mahkemeler genellikle şu hususları göz önünde bulundurur:
- Tarihi tapu senetleri ve devir belgeleri;
- Devir ve planlarda kullanılan ifadeler;
- Duvarlar, çitler, çalı çitleri ve hendekler gibi fiziksel unsurlar;
- Arazinin tarihsel olarak işgal edilmesi ve kullanımı;
- Uzman bilirkişinin ifadesi; ve
- Komşu mülk sahipleri arasında daha önce varılan her türlü anlaşma.
Çoğu durumda, deneyimli bir yetkili arazi ölçüm mühendisinin yardımı vazgeçilmezdir. Ölçüm bulguları, davalarda sıklıkla belirleyici bir rol oynar.
Sınır Anlaşmaları
Komşular bir sınırın yeri konusunda anlaşmaya varabildiklerinde, bu anlaşmayı genellikle yazılı bir sınır anlaşmasıyla resmileştirmek mümkündür.
Düzgün bir şekilde hazırlanmış bir sınır anlaşması, kesinlik sağlayabilir, gelecekteki anlaşmazlık olasılığını azaltabilir ve ilgili Tapu Sicili kayıtlarına işlenebilir. HM Land Registry, her iki tarafın da işbirliği yapmaya istekli olduğu durumlarda, sınır anlaşmalarını belirsizliği gidermenin pratik bir yolu olarak kabul etmektedir.
Herhangi bir sözleşme imzalamadan önce hukuki danışmanlık almak, menfaatlerinizin tam olarak korunmasını sağlamak açısından önemlidir.
Belirlenmiş Sınırlar
Daha yüksek bir kesinlik gerektiğinde, HM Tapu Sicili’ne “belirlenmiş sınır” için başvuruda bulunulabilir.
Standart bir tapu planında gösterilen genel bir sınırdan farklı olarak, kesinleştirilmiş bir sınır, sınırın tam yasal çizgisini kaydeder. Bu tür başvurular, ayrıntılı planlar ve destekleyici kanıtlar gerektirir ve genellikle komşu mülk sahiplerine bildirim yapılmasını içerir. İtirazda bulunulması halinde, konu karar verilmesi için Birinci Derece Mahkemesi’ne (Mülkiyet Dairesi) sevk edilebilir.
Tarafların gelecekteki geliştirme, genişletme, satış veya yeniden finansman işlemleri için kesinlik aradıkları durumlarda, sınırların kesin olarak belirlenmesi son derece etkili olabilir.
Zamanla Kazanılan Mülkiyet Hakkı ve Sınır Anlaşmazlıkları
Sınır anlaşmazlıklarında sık sık zilyetlik yoluyla mülkiyet edinimi iddiaları gündeme gelir.
Zorla zilyetlik, bir kişinin başkasına ait bir araziyi izinsiz olarak işgal etmesi ve bu araziyi zilyetlik niyetiyle fiilen elinde bulundurduğunu kanıtlayabilmesi durumunda ortaya çıkar.
2002 tarihli Tapu Kayıt Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle hukuki durum önemli ölçüde değişmiştir. Tescilli arazilerde, bir araziyi on yıl boyunca işgal etmiş olan kişi, tescilli malik olmak için başvuruda bulunabilir. Ancak, tescilli malik genellikle bu durumdan haberdar edilir ve itirazda bulunabilir. Sınırlı sayıdaki yasal istisnalardan biri geçerli olmadığı sürece, çoğu durumda yapılan itiraz başvuruyu geçersiz kılar. Bazı hükümler, gerçek sınır hatalarını içeren durumları özel olarak ele almaktadır.
Zaman aşımı yoluyla mülkiyet hakkı taleplerinin karmaşıklığı göz önüne alındığında, mümkün olduğunca erken bir aşamada uzman bir hukuk danışmanından tavsiye alınmalıdır.
Alternatif Uyuşmazlık Çözümü
Sınır anlaşmazlıklarını çözmek için dava açmak her zaman en etkili yol değildir.
Mahkemeler, tarafların dava açmadan önce Alternatif Uyuşmazlık Çözümü’nü (“ADR”) değerlendirmesini giderek daha fazla beklemektedir. Arabuluculuk, hak kaybına yol açmayan müzakereler ve uzman kararı, genellikle mahkeme yoluna başvurmaya kıyasla daha hızlı ve önemli ölçüde daha düşük bir maliyetle pratik bir çözüme ulaşılmasını sağlayabilir.
Çoğu durumda, komşu mülk sahipleriyle iyi bir ilişki sürdürmek önemli bir husustur ve ADR bu konuda yardımcı olabilir.
Sınır Anlaşmazlığı Davaları
Müzakereler sonuçsuz kalırsa, mahkeme süreci gerekli hale gelebilir.
Sınırlarla ilgili gayrimenkul davaları, aşağıdaki başvuruları içerebilir:
- Yasal sınırın konumu ile ilgili beyanlar;
- Tecavüz veya müdahaleyi engelleyen ihtiyati tedbir kararları;
- Yapıların yıkılmasını gerektiren siparişler;
- Mülkiyet ihlali nedeniyle tazminat; ve
- Zaman aşımı yoluyla mülkiyet hakkı taleplerine ilişkin kararlar.
Sınır davaları, olguların büyük önem taşıdığı davalardır ve genellikle kapsamlı belge delilleri ile uzman tanıklıkları gerektirir. Erken aşamada hukuki danışmanlık alınması, hukuki masrafları etkin bir şekilde yönetirken, lehte bir sonuç elde etme olasılığını önemli ölçüde artırabilir.
Nasıl Yardımcı Olabiliriz?
Kıdemli Dava Ortağı David Burns ve gayrimenkul davaları ekibi, İngiltere ve Galler genelinde sınır anlaşmazlıklarının her yönüyle ilgili olarak ev sahiplerine, ev sahiplerine, inşaat firmalarına ve işletmelere düzenli olarak danışmanlık hizmeti vermektedir.
Aşağıdaki konularda size yardımcı olabiliriz:
- Tapu senetleri ve Tapu Sicil belgelerinin incelenmesi;
- Uzman ölçüm mühendislerine talimat vermek ve onlarla irtibat kurmak;
- Anlaşmaların ve sınır anlaşmalarının müzakeresi;
- Arabuluculuk ve alternatif uyuşmazlık çözümü;
- Belirlenmiş sınır başvuruları; ve
- Dava açılması gerektiğinde mahkeme ve yargı organları nezdinde yürütülen yargılama süreçleri.
Bir sınır anlaşmazlığı yaşıyorsanız veya mülkünüzün sınırlarının konumu konusunda endişeleriniz varsa, uzman dava ekibimiz durumunuza özel, net ve pratik tavsiyelerde bulunabilir.
Dava İşleri Kıdemli Ortağı, David Burns – Bize Ulaşın
Sınır anlaşmazlığı, zilyetlik iddiası, izinsiz giriş sorunu veya kesin sınır belirleme başvurusu konusunda danışmanlığa ihtiyacınız varsa, Kıdemli Dava Ortağı David Burns ile iletişime geçin; kendisi, müvekkillerini ihtilaflı sınır anlaşmazlıklarında başarıyla yönlendirme konusunda engin deneyime sahiptir. David'e d.burns@rfblegal.co.uk adresinden e-posta yoluyla veya 0207 467 5751 numaralı direkt hattan ulaşabilirsiniz.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
