Este artigo explica os procedimentos envolvidos quando um senhorio ou um inquilino pretende renovar um contrato de arrendamento comercial ao abrigo do Lei do senhorio e do inquilino de 1954 (LTA 1954).
O contrato de arrendamento de um locatário comercial termina no fim do prazo ou renova-se automaticamente?
O contrato de arrendamento protegido pela LTA 1954 não termina automaticamente no final do prazo contratual.
Sob reserva de certas excepções, um inquilino que ocupe instalações para fins comerciais tem segurança de posse. Isto significa que o arrendamento se manterá enquanto o arrendatário permanecer na ocupação e até ser legalmente determinado em conformidade com a LTA de 1954.
Um inquilino que ocupe instalações para efeitos da sua atividade com um contrato de arrendamento a prazo fixo tem também o direito legal a um novo contrato de arrendamento no final do prazo contratual, desde que Parte II da LTA 1954 se aplica e o contrato de arrendamento não foi subtraído às suas disposições de segurança da posse.
O que significa o facto de o contrato de arrendamento de um inquilino comercial não estar abrangido pela LTA de 1954?
Secção 38A(1) da LTA 1954 permite que "as pessoas que serão o senhorio e o inquilino em relação a um contrato de arrendamento a ser concedido por um período de anos determinado" acordem que secções 24 a 28 da LTA 1954 (as disposições relativas à segurança da posse) serão excluídas em relação a esse arrendamento, mas deve ter-se em conta que o arrendamento proposto deve ser por um período de anos determinado e que deve ser seguido o procedimento correto.
O efeito da subcontratação é esse:
- O inquilino não tem o direito de permanecer no imóvel após o termo do contrato de arrendamento.
- O inquilino deve desocupar o imóvel no final do contrato de arrendamento, exceto se o senhorio lhe propuser um novo contrato.
- O inquilino não tem direito a qualquer indemnização quando abandona o imóvel no final do contrato de arrendamento.
- O inquilino não tem o direito de pedir ao tribunal que determine a renda ou as condições de um novo contrato de arrendamento se o senhorio o oferecer.
Qual é o processo de renovação de um contrato de arrendamento comercial?
O senhorio e o inquilino podem entrar voluntariamente em negociações para tentar chegar a acordo sobre as condições de renovação do contrato de arrendamento. A possibilidade de chegar a um acordo dependerá da abordagem adoptada pelas partes. Se as partes chegarem a acordo sobre todas as condições do novo contrato de arrendamento, podem conceder a renovação do contrato sem necessidade de uma decisão judicial. A maior parte do contrato de arrendamento será normalmente negociada pelas partes sem recorrer ao tribunal.
É preferível iniciar as discussões sobre a renovação do contrato de arrendamento com bastante antecedência em relação ao seu termo. Desta forma, haverá tempo suficiente para negociar qualquer litígio sobre a renda e outros termos do contrato de renovação.
As negociações começam normalmente quando
- O senhorio apresenta um Aviso da secção 25 indicando que não se opõem à concessão de um novo aluguer, ou
- O inquilino serve um Pedido da secção 26 à procura de um novo contrato de arrendamento.
As condições propostas para o novo contrato de arrendamento constam do calendário anexo à notificação da Secção 25 ou ao pedido da Secção 26. Se não for possível chegar voluntariamente a um acordo, devem ser respeitados procedimentos e prazos específicos, tal como a seguir se indica.
Como é que um senhorio renova um contrato de arrendamento comercial?
O senhorio pode dar início à renovação do contrato de arrendamento através de uma Aviso da secção 25 ao inquilino. Para ser válido, o aviso deve
- Estar na forma prescrita.
- Ser notificado pelo senhorio competente.
- Ser corretamente dirigido ao locatário.
- Ser validamente notificado dentro do prazo legal (não mais de 12 meses e não menos de seis meses antes da data de cessação especificada).
A data de rescisão indicada na notificação não pode ser anterior à data de expiração do contrato de arrendamento em vigor.
Uma vez notificado, um aviso válido da Secção 25 não pode ser unilateralmente retirado ou alterado pelo senhorio.
Se o senhorio pretender opor-se à renovação, deve ser utilizado um formulário diferente.
Como é que um inquilino renova um contrato de arrendamento comercial?
Um inquilino pode iniciar a renovação apresentando um Pedido da secção 26 ao senhorio. Este pedido deve:
- Estar na forma prescrita.
- Apresentar os termos propostos para o novo contrato de arrendamento no esquema em anexo.
A apresentação de um pedido ao abrigo da Secção 26 não obriga o inquilino a celebrar um novo contrato de arrendamento, mas desencadeia o processo de renovação. O inquilino pode apresentar um pedido antes do termo do contrato ou depois, se o arrendamento continuar ao abrigo da LTA de 1954.
Um pedido da Secção 26:
- Notifica o senhorio de que, se as condições do novo contrato de arrendamento não forem acordadas, qualquer uma das partes pode recorrer ao tribunal para que este decida.
- Estabelece que, se o senhorio pretender requerer ao tribunal um novo arrendamento, deve fazê-lo antes da data de início especificada no pedido do arrendatário (salvo acordo em contrário das partes).
- Informa o senhorio de que a oposição à renovação só é permitida por um ou mais dos motivos enunciados no Secção 30(1) da LTA 1954.
- Exige que o senhorio apresente uma contra-notificação no prazo de dois meses se pretender opor-se à renovação. Se não o fizer, o senhorio tem de conceder um novo arrendamento.
- Termina o contrato de arrendamento atual no dia anterior à data proposta para o início do novo contrato.
Quando deve ser apresentado um pedido de renovação do contrato de arrendamento ao tribunal?
Se as partes não chegarem a acordo sobre as condições do novo contrato de arrendamento, qualquer uma delas pode requerer ao tribunal uma ordem de concessão de um novo contrato de arrendamento ao abrigo de Secção 24(1) da LTA 1954.
Para proteger os seus direitos, os inquilinos devem apresentar o pedido dentro do prazo legal. O processo de candidatura depende da forma como a renovação foi iniciada:
- Renovação iniciada pelo senhorio - Qualquer das partes pode recorrer ao tribunal após a notificação de um aviso da Secção 25.
- Renovação iniciada pelo locatário - Nenhuma das partes pode apresentar um pedido até que o senhorio apresente uma contra-notificação ou até que tenham decorrido dois meses desde a apresentação do pedido da Secção 26, consoante o que ocorrer primeiro.
A maior parte das renovações de contratos de arrendamento são negociadas sem intervenção do tribunal. No entanto, se se chegar a um acordo, este deve ser registado por escrito.
O senhorio e o inquilino podem também acordar por escrito a prorrogação do prazo de apresentação do pedido em tribunal, desde que o façam antes da data de expiração.
Se o prazo estiver a aproximar-se e não tiver sido alcançado um contrato de arrendamento vinculativo ou um acordo de arrendamento, o inquilino deve recorrer ao tribunal para preservar o seu direito legal a um novo contrato de arrendamento.
Como é que o tribunal decide sobre as condições de arrendamento se as partes não chegarem a acordo?
Se as partes não chegarem a acordo sobre as condições de renovação, o tribunal determinará as disposições do contrato de arrendamento com base nas provas apresentadas. A decisão do tribunal abrangerá:
- Aluguer
- Duração do aluguer
- Cláusulas de interrupção de remodelação do senhorio
- Cláusulas de rescisão do contrato de arrendamento
- Utilização permitida
- Cláusulas de suspensão do aluguer por pandemia
- Taxas de serviço
- Alienação e acordos de garantia autorizados
- Fiadores
- Depósitos de renda
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Se tiver dúvidas sobre a renovação de um contrato de arrendamento de uma empresa ou de um imóvel comercial, contacte Sócio David Burns por correio eletrónico para D.Burns@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0207 467 5751.
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
