Nota: Este artigo dá continuidade à nossa série de orientações práticas para os senhorios sobre o tema da caducidade, mais especificamente sobre a questão da renúncia dos senhorios ao seu direito de caducidade.
Tenho o direito de rescindir o contrato de arrendamento?
O direito de confisco deve ser expressamente reservado no contrato de arrendamento. Se o contrato de arrendamento não reservar expressamente este direito, o senhorio só tem um direito implícito de confisco se o arrendatário negar o título do senhorio ou violar uma condição (por oposição a um simples pacto) do contrato.
O senhorio deve poder executar um contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda, mesmo que esse direito não esteja expressamente reservado, desde que a reserva da renda seja uma condição adequada.
É necessário apresentar um aviso da Secção 146 antes de executar o contrato de arrendamento?
Um senhorio não pode fazer valer um direito de caducidade por violação de um pacto - exceto em certos casos, como o não pagamento da renda - sem e até ter notificado um Secção 146 aviso. O aviso deve conceder ao inquilino um prazo razoável para reparar a infração, se esta puder ser reparada.
Adicionalmente:
- Um senhorio não pode fazer valer o direito de reentrada ou de confisco de instalações "arrendadas como habitação" sem uma ordem judicial se qualquer pessoa estiver a residir legalmente nas instalações (Secção 2, Lei de Proteção contra Despejos de 1977 (PEA 1977)).
- No caso de instalações de utilização mista, deve ser obtida uma decisão judicial ao abrigo da Secção 2 do PEA 1977 (Pirabakaran contra Patel e outros [2006] EWCA Civ 685).
- Se o inquilino se tornar insolvente, o senhorio pode necessitar de consentimento ou de autorização do tribunal para rescindir o contrato de arrendamento.
Para mais orientações sobre as limitações de confisco e os requisitos de Secção 146 da Lei do Direito de Propriedade de 1925Consulte os nossos artigos anteriores:
Como é que ocorre a renúncia ao direito de perda de um contrato de arrendamento?
Uma vez que o direito à caducidade tenha surgido e o senhorio esteja a considerar a reentrada, deve ter o cuidado de garantir que não faz nada para renunciar ao direito à caducidade do arrendamento.
Quando o direito de confisco tiver surgido, a renúncia ocorrerá quando o senhorio:
- O senhorio tem conhecimento da infração do inquilino;
- O senhorio pratica um ato inequívoco que reconhece que o contrato de arrendamento continua a existir; e
- Este ato é comunicado ao inquilino.
O princípio básico é o de que, quando surge uma situação de caducidade, o senhorio deve optar por caducar o contrato de arrendamento ou considerá-lo como continuando, renunciando ao direito de caducidade. O senhorio não pode afirmar que o contrato de arrendamento terminou, afirmando simultaneamente a sua continuação.
Uma vez que o senhorio tenha optado por não executar o contrato, o direito de o fazer em relação a essa infração perde-se definitivamente (embora possa surgir um novo direito no caso de infracções contínuas).
Violações contínuas vs. violações únicas
- Violações contínuas: Um novo direito de caducidade surge diariamente enquanto se mantiver a infração. A renúncia aplica-se apenas às infracções que ocorreram antes do ato de renúncia do senhorio. Não impede o senhorio de executar o contrato por incumprimento continuado, após o ato de renúncia, altura em que o direito de execução voltará a surgir.
- Infracções únicas: Trata-se de infracções pontuais, como o incumprimento de um prazo, e o direito de desistência perde-se definitivamente com a renúncia.
A renúncia é, por conseguinte, mais crucial em relação a infracções únicas do que a infracções contínuas. Como princípio geral, se existir uma obrigação de realizar um ato até uma determinada data ou dentro de um período de tempo razoável, haverá uma violação única se esse ato não for realizado até essa data.
Este facto pode ter consequências comerciais graves e resultar em perdas significativas para o senhorio.
Que acções podem constituir uma renúncia ao direito de confisco?
Se um inquilino violar o contrato de arrendamento, dando origem ao direito do senhorio de perder o contrato, as seguintes acções do senhorio podem renunciar a este direito:
- Aceitar ou exigir rendas que se venceram após a data do incumprimento do pacto de que o senhorio teve posteriormente conhecimento.
- Aceitar ou exigir montantes de taxas de serviço vencidos após a data da violação do pacto de que o senhorio tenha posteriormente conhecimento.
- Exercício de recuperação de rendas comerciais em atraso (CRAR)
- Citação ou notificação de um aviso para abandonar ou notificação ao abrigo da secção 25 do Landlord and Tenant Act 1954
- Estabelecer correspondência com o inquilino sobre o consentimento para ceder / sublocar, consentimento para alterar as instalações, ou correspondência sobre a potencial renúncia a um contrato de arrendamento.
Estudo de caso: Faiz contra Burnley Borough Council [2021]
No que respeita à questão da aceitação e exigência de rendas, a decisão do Court of Appeal no processo Mohammed Majeed Faiz (1) Shakeela Faiz (2) e Sassf Ltd (3) contra Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 clarificou a abordagem dos tribunais em relação à renúncia do senhorio ao direito de confisco.
Neste caso, o senhorio, Burnley Borough Council ("o Conselho"), concedeu um contrato de arrendamento de 10 anos a um café em Towneley Hall, Lancashire. O contrato de arrendamento incluía uma cláusula que estipulava que o seguro de renda devia ser pago no prazo de 7 dias a contar da data em que fosse exigido.
Em 26 de setembro de 2019, o Conselho emitiu um pedido de seguro de renda ao inquilino para o período de 1 de abril de 2019 até à data do termo do contrato de arrendamento. A renda do seguro, de acordo com o contrato de arrendamento, era devida e pagável em ou antes de 2 de outubro de 2019.
Após o senhorio ter exigido o pagamento do seguro de renda, os advogados do inquilino revelaram que tinha sido concedido um subarrendamento, o que era proibido pelo contrato de arrendamento.
Após a descoberta do subarrendamento, o senhorio notificou-o nos termos do artigo 146.º e, alguns dias mais tarde, em 4 de novembro de 2019, apresentou uma fatura revista relativa às rendas de seguros calculadas até à data em que o senhorio teve conhecimento da infração. O pagamento da fatura foi efectuado pelos inquilinos em 11 de novembro de 2019.
Em 22 de novembro de 2019, o senhorio pretendeu perder o contrato de arrendamento através de uma reentrada pacífica.
O inquilino requerente argumentou no Supremo Tribunal que a aceitação pelo senhorio do seguro de renda em 11 de novembro de 2019 renunciou ao direito do senhorio de perder o contrato de arrendamento, porque o senhorio tinha exigido e aceite o pagamento depois de ter tido conhecimento da violação dos inquilinos.
O Court of Appeal confirmou a decisão do High Court, determinando que o senhorio não tinha renunciado ao seu direito de executar o contrato de arrendamento.
O Tribunal de Recurso considerou duas questões fundamentais para a sua decisão:
A primeira questão consistia em saber se a aceitação pelo senhorio de uma renda após a ocorrência da infração, com conhecimento dessa infração, podia renunciar ao direito de confisco, em circunstâncias em que (i) a renda em questão tinha sido exigida antes de o senhorio ter conhecimento da infração; mas (ii) a renda foi exigida após a própria infração; e (iii) o senhorio aceitou a renda após ter tido conhecimento da infração.
A este respeito, o Lord Justice Lewison considerou que:
"[...] o princípio é que a renúncia tem lugar quando o senhorio exige ou aceita uma renda que se venceu após a data de uma infração conhecida pelo senhorio. Quando o incumprimento consiste numa sublocação ilegal (como neste caso), considero que o senhorio deve saber não só que a sublocação teve lugar, mas também que a renda exigida ou aceite se venceu após a data do incumprimento".
Assim, foi aceite que o senhorio não tinha conhecimento prévio do incumprimento quando foi feito o primeiro pedido de renda, uma vez que o ónus da prova para estabelecer a renúncia cabe aos inquilinos e, neste caso, considerou-se que os inquilinos não tinham cumprido esse ónus.
A segunda questão era se o pedido revisado de aluguel feito em 4 de novembro de 2019 era um novo pedido de aluguel devido após o senhorio ter adquirido conhecimento da violação. O Tribunal de Recurso considerou que a fatura revista não constituía uma nova fatura, mas era apenas um reconhecimento do senhorio de que estava preparado para aceitar um montante inferior para a renda do que foi anteriormente exigido em 26 de setembro de 2019.
A decisão no processo Faiz v Burnley fornece uma clarificação útil para os senhorios sobre a questão da caducidade, mas também serve como um lembrete importante para estar alerta para as potenciais consequências de fazer exigências em matéria de arrendamento sem primeiro verificar se ocorreu uma infração.
TLDR: Faiz contra Burnley Borough Council [2021] (Resumo)
O Tribunal de Recurso clarificou os princípios fundamentais relativos à renúncia neste caso:
- Conhecimento da infração: A renúncia ocorre quando o senhorio exige ou aceita rendas que se venceram após a infração e depois de o senhorio ter conhecimento da infração. Neste caso, o senhorio exigiu o pagamento do seguro de renda antes de ter conhecimento da infração do inquilino.
- Procura revista: Uma fatura revista emitida depois de o senhorio ter tido conhecimento do incumprimento foi considerada um ajustamento e não um novo pedido.
Este caso sublinha a importância de verificar a existência de infracções antes de emitir os pedidos, a fim de evitar a renúncia involuntária ao direito de confisco.
Que acções não constituem uma renúncia ao direito de confisco do senhorio?
Certas acções não são consideradas como uma afirmação da continuação do contrato de arrendamento e, por conseguinte, não renunciam ao direito de caducidade:
- Exigir ou aceitar a renda devida antes da ocorrência da infração.
- Apresentação de um aviso da Secção 146 (uma vez que se trata de uma fase preliminar ao confisco).
- Negociações sem preconceitos com o inquilino. No entanto, os senhorios devem ter cuidado para evitar afirmar inadvertidamente o contrato de arrendamento através da comunicação.
Posso renunciar ao direito de perda e continuar a intentar uma ação contra o inquilino?
É importante distinguir entre:
- Renúncia ao direito de perda: Impede o senhorio de perder o contrato devido a uma infração específica, mas não impede os pedidos de indemnização ou outras soluções.
- Renúncia a uma violação do acordo: Implica o consentimento e impede o senhorio de recorrer a quaisquer soluções para essa infração.
Como posso reduzir o risco de renúncia ao direito de perda?
Para evitar a renúncia ao direito de confisco, os senhorios devem:
- Cessar todas as comunicações com o inquilino ao tomar conhecimento de uma infração.
- Aplicar um regime de cessação das rendas e pôr termo aos pedidos de arrendamento.
- Abster-se de correspondência de rotina que possa implicar a continuação do aluguer.
Contactar-nos
David BurnsDavid David, Senior Litigation Partner da Ronald Fletcher Baker LLP, tem uma vasta experiência no tratamento de casos envolvendo inquilinos comerciais que violam os seus contratos de arrendamento. Para aconselhamento, contactar David em D.Burns@rfblegal.co.uk ou 07762318409.
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
