Um aviso notificado ao abrigo de Secção 146 da Lei do Direito de Propriedade de 1925 is a crucial legal instrument for landlords. It is a formal notice issued to a tenant, notifying them of a breach of the lease and requesting them to remedy the breach within a specified period.
In many cases, a landlord’s right to re-enter a propriedade due to a breach of covenant is not enforceable by peaceable re-entry or legal proceedings unless and until a valid Section 146 Notice has been served on the tenant.
Section 146 of the Law of Property Act 1925 sets out the restrictions on a comercial landlord’s right to re-enter for breach of a covenant. This article explores some of the key requirements that commercial landlords must meet before pursuing the confisco of a lease.
Reentrada
A landlord can forfeit a aluguer comercial either by peaceable re-entry to the property or by issuing forfeiture proceedings against the tenant. Forfeiture represents a final and positive act that the landlord cannot retract, by which the landlord demonstrates its intention to forfeit the lease.
A caducidade ou reintegração é o direito do senhorio de determinar o contrato de arrendamento nas seguintes circunstâncias:
- Se o inquilino tiver violado alguma das suas obrigações nos termos do contrato de arrendamento.
- On the occurrence of specific events outlined in the lease, such as the tenant’s insolvência.
Forfeiture by peaceable re-entry vontade terminate the lease, subject to any claim for relief by the tenant or any third party with an interest in the tenancy.
Para que o senhorio tenha o direito de voltar a entrar no imóvel devido a uma violação do contrato por parte do inquilino, o direito de voltar a entrar e de perder o contrato de arrendamento deve estar expressamente reservado no contrato. Se houver uma violação de uma condição do contrato de arrendamento, o senhorio pode ainda ter o direito de voltar a entrar no imóvel.
It is essential for commercial landlords to be aware that the forfeiture of a commercial lease is subject to several procedural restrictions, including those imposed by Section 146 of the Law of Property Act 1925. Once a right to re-enter has arisen, the landlord must comply with statutory and common law rules governing the exercise of that right.
Quando é necessário um aviso da Secção 146?
Em muitos casos, o direito do senhorio à caducidade por incumprimento do pacto não pode ser exercido através de uma reentrada pacífica ou de um processo judicial, a não ser que e até que um aviso válido da Secção 146 tenha sido previamente notificado ao inquilino.
For example, serviço a valid Section 146 Notice is a condition precedent to forfeiture for breach of a tenant’s repairing obligation. However, a Section 146 Notice is not required where the landlord seeks to forfeit the lease due to non-payment of rent.
É importante que o senhorio de um contrato de arrendamento comercial compreenda as circunstâncias em que a notificação de um aviso da Secção 146 válido é uma condição prévia para a caducidade e, nesse caso, o senhorio deve garantir que o aviso da Secção 146 é válido e devidamente notificado.
Especificar a infração
A secção 146 da Lei do Direito de Propriedade de 1925 exige que a notificação seja feita:
- Identificar claramente a violação do pacto.
- Especificar o termo exato do contrato de arrendamento que foi violado.
Se o aviso for vago ou ambíguo, pode ser considerado inválido e não aplicável.
O importance de ensuring that a section 146 notice complies with the statutory requirements was highlighted in Akici v LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. In Akici, the Court of Recurso held that the section 146 notice served by the landlord was not valid, because it failed to specify the breach that the tenant had committed. The tenant in that case had a ‘lucky escape’ due to the failure of the landlord to comply with the technical requirements of section 146 of the Law of Property Act 1925.
It is important for commercial landlords to be careful in drafting the notice to ensure that it clearly specifies the breaches of the lease.
Dar ao arrendatário uma oportunidade razoável para reparar a infração
O objetivo de um aviso da Secção 146 é dar ao inquilino a oportunidade de remediar a infração e solicitar a anulação da perda.
The landlord must provide the tenant with a reasonable amount of time to rectify the breach. If the landlord fails to allow sufficient time, the notice may be deemed invalid. For example, landlords often make the mistake of setting an unreasonably short timeframe for remediation, which can lead to an unlawful forfeiture of the lease.
Por conseguinte, é importante garantir que o prazo concedido ao arrendatário para corrigir a infração é realista e razoável. O que constitui um prazo razoável dependerá do conjunto de circunstâncias específicas de cada caso.
Notificação de todas as partes relevantes
Os senhorios podem também cair na armadilha de notificar apenas um inquilino ou uma das partes indicadas no contrato de arrendamento, ignorando outras pessoas ou entidades responsáveis, como os fiadores ou os co-inquilinos. Nos casos em que o contrato de arrendamento tem vários inquilinos ou outras pessoas que são co-signatárias, a notificação deve ser feita a todas as partes, caso contrário pode tornar-se ineficaz.
Accordingly, landlords ought to ensure that the notice is served to all relevant parties involved in the lease agreement, including co-tenants, guarantors, and even mortgagees (if applicable).
In addition, ensuring effective and valid service of a Section 146 notice is very important and a landlord ought to check the service provisions in the lease carefully. If the notice is not served in the correct manner, it may not be legally valid. Common mistakes include serving the section 146 notice by an incorrect method such as via email, instead of post or personal delivery or serving the notice to the wrong address.
Utilização da secção 146 no contexto errado
Os senhorios devem evitar apresentar um aviso da Secção 146 quando tal não se justifica. A Secção 146 aplica-se especificamente a violações de um acordo ou condição de um contrato de arrendamento - não abrange todos os litígios entre senhorios e inquilinos.
Por exemplo, um aviso da Secção 146 não deve ser utilizado para:
- Queixas pessoais contra o comportamento de um inquilino.
Se houver dúvidas quanto à pertinência de um aviso da Secção 146, os proprietários devem procurar aconselhamento jurídico.
Utilização inadequada da confiscação
Após a notificação da Secção 146, se a infração referida na notificação não for corrigida, os senhorios podem decidir proceder à execução do contrato de arrendamento.
Os senhorios devem estar cientes do risco de os processos de confisco serem considerados ilegais se não tiverem cumprido integralmente os requisitos processuais, como a não apresentação de um aviso válido da Secção 146 ou a não concessão de um prazo adequado para remediar a infração.
Os senhorios devem ponderar se existem circunstâncias que os possam impedir de rescindir legalmente o contrato de arrendamento (como a renúncia ao direito de confisco por parte do senhorio). Remetemos para o nosso artigo “O que fazer se o seu inquilino comercial estiver a violar o contrato de arrendamento” que aborda mais pormenorizadamente esta questão.
In some cases, tenants may be able to apply for damages for unlawful forfeiture or relief from forfeiture particularly in situations where the breach is remedied and the tenant has paid any costs or expenses arising from the forfeiture.
Conclusão
Um aviso da Secção 146 é um instrumento poderoso para os senhorios que lidam com violações do contrato de arrendamento, mas deve ser cuidadosamente redigido para garantir a conformidade com os termos do contrato de arrendamento e os requisitos legais ao abrigo da Secção 146 da Lei de 1925 sobre o Direito de Propriedade.
Para evitar potenciais armadilhas, os senhorios devem:
- Compreender os requisitos legais.
- Dar aos inquilinos uma oportunidade razoável para remediar as infracções.
- Respeitar rigorosamente as obrigações processuais.
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David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
