Avisos da Secção 146: Um guia para senhorios comerciais

Um aviso notificado ao abrigo de Secção 146 da Lei do Direito de Propriedade de 1925 é um instrumento jurídico crucial para os senhorios. Trata-se de um aviso formal emitido a um inquilino, notificando-o de uma infração ao contrato de arrendamento e solicitando-lhe que corrija a infração num determinado prazo. 

Em muitos casos, o direito de um senhorio de voltar a entrar numa propriedade devido a uma violação do pacto não é aplicável através de uma reentrada pacífica ou de um processo judicial, a menos que e até que um Aviso da Secção 146 válido tenha sido notificado ao inquilino. 

A Secção 146 da Lei de 1925 sobre o Direito de Propriedade estabelece as restrições ao direito de reentrada de um senhorio comercial por violação de um pacto. Este artigo explora alguns dos principais requisitos que os senhorios comerciais têm de cumprir antes de recorrerem à caducidade de um contrato de arrendamento. 

Reentrada 

O senhorio pode executar um contrato de arrendamento comercial quer através de uma reentrada pacífica no imóvel, quer através de um processo de caducidade contra o arrendatário. A caducidade representa um ato final e positivo, irretratável, através do qual o senhorio demonstra a sua intenção de caducar o contrato de arrendamento. 

A caducidade ou reintegração é o direito do senhorio de determinar o contrato de arrendamento nas seguintes circunstâncias: 

• Se o inquilino tiver violado alguma das suas obrigações nos termos do contrato de arrendamento. 

• Na ocorrência de acontecimentos específicos previstos no contrato de arrendamento, como a insolvência do arrendatário. 

A caducidade por reentrada pacífica põe termo ao contrato de arrendamento, sem prejuízo de qualquer pedido de indemnização por parte do arrendatário ou de qualquer terceiro com interesse no arrendamento. 

Para que o senhorio tenha o direito de voltar a entrar no imóvel devido a uma violação do contrato por parte do inquilino, o direito de voltar a entrar e de perder o contrato de arrendamento deve estar expressamente reservado no contrato. Se houver uma violação de uma condição do contrato de arrendamento, o senhorio pode ainda ter o direito de voltar a entrar no imóvel. 

É essencial que os senhorios comerciais estejam cientes de que a caducidade de um contrato de arrendamento comercial está sujeita a várias restrições processuais, incluindo as impostas pela Secção 146 da Lei da Propriedade de 1925. Quando surge o direito de reentrada, o senhorio deve cumprir as regras legais e de direito comum que regem o exercício desse direito. 

Quando é necessário um aviso da Secção 146? 

Em muitos casos, o direito do senhorio à caducidade por incumprimento do pacto não pode ser exercido através de uma reentrada pacífica ou de um processo judicial, a não ser que e até que um aviso válido da Secção 146 tenha sido previamente notificado ao inquilino. 

Por exemplo, a apresentação de um aviso válido ao abrigo da Secção 146 é uma condição prévia para a perda do contrato por incumprimento da obrigação de reparação do inquilino. No entanto, não é necessário um aviso nos termos da Secção 146 quando o senhorio pretende perder o contrato de arrendamento devido ao não pagamento da renda. 

É importante que o senhorio de um contrato de arrendamento comercial compreenda as circunstâncias em que a notificação de um aviso da Secção 146 válido é uma condição prévia para a caducidade e, nesse caso, o senhorio deve garantir que o aviso da Secção 146 é válido e devidamente notificado. 

Especificar a infração 

A secção 146 da Lei do Direito de Propriedade de 1925 exige que a notificação seja feita: 

• Identificar claramente a violação do pacto. 

• Especificar o termo exato do contrato de arrendamento que foi violado. 

Se o aviso for vago ou ambíguo, pode ser considerado inválido e não aplicável.  

A importância de garantir que um aviso da secção 146 cumpra os requisitos legais foi salientada em Akici v LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. No processo Akici, o Court of Appeal considerou que a notificação da secção 146 apresentada pelo senhorio não era válida, porque não especificava a infração que o inquilino tinha cometido. Neste caso, o inquilino teve um "golpe de sorte" devido ao facto de o senhorio não ter cumprido os requisitos técnicos da secção 146 da Lei de 1925 relativa ao direito de propriedade.  

É importante que os senhorios comerciais sejam cuidadosos na redação do aviso para garantir que este especifique claramente as infracções ao contrato de arrendamento. 

Dar ao arrendatário uma oportunidade razoável para reparar a infração 

O objetivo de um aviso da Secção 146 é dar ao inquilino a oportunidade de remediar a infração e solicitar a anulação da perda. 

O senhorio deve conceder ao inquilino um período de tempo razoável para retificar a infração. Se o senhorio não conceder tempo suficiente, o aviso pode ser considerado inválido. Por exemplo, os senhorios cometem frequentemente o erro de fixar um prazo excessivamente curto para a correção, o que pode conduzir a uma perda ilegal do contrato de arrendamento. 

Por conseguinte, é importante garantir que o prazo concedido ao arrendatário para corrigir a infração é realista e razoável. O que constitui um prazo razoável dependerá do conjunto de circunstâncias específicas de cada caso. 

Notificação de todas as partes relevantes 

Os senhorios podem também cair na armadilha de notificar apenas um inquilino ou uma das partes indicadas no contrato de arrendamento, ignorando outras pessoas ou entidades responsáveis, como os fiadores ou os co-inquilinos. Nos casos em que o contrato de arrendamento tem vários inquilinos ou outras pessoas que são co-signatárias, a notificação deve ser feita a todas as partes, caso contrário pode tornar-se ineficaz. 

Assim, os senhorios devem certificar-se de que o aviso é notificado a todas as partes relevantes envolvidas no contrato de arrendamento, incluindo os co-arrendatários, os fiadores e mesmo os credores hipotecários (se aplicável).  

Além disso, é muito importante assegurar a notificação eficaz e válida de um aviso da Secção 146 e o senhorio deve verificar cuidadosamente as disposições relativas à notificação no contrato de arrendamento. Se a notificação não for feita da forma correta, pode não ser legalmente válida. Os erros mais comuns incluem a notificação da secção 146 por um método incorreto, como por correio eletrónico, em vez de correio ou entrega pessoal, ou a notificação para o endereço errado.   

Utilização da secção 146 no contexto errado 

Os senhorios devem evitar apresentar um aviso da Secção 146 quando tal não se justifica. A Secção 146 aplica-se especificamente a violações de um acordo ou condição de um contrato de arrendamento - não abrange todos os litígios entre senhorios e inquilinos. 

Por exemplo, um aviso da Secção 146 não deve ser utilizado para: 

• Queixas pessoais contra o comportamento de um inquilino. 

• Queixas relativas a danos materiais que não constituam uma violação das condições de arrendamento. 

Se houver dúvidas quanto à pertinência de um aviso da Secção 146, os proprietários devem procurar aconselhamento jurídico. 

Utilização inadequada da confiscação 

Após a notificação da Secção 146, se a infração referida na notificação não for corrigida, os senhorios podem decidir proceder à execução do contrato de arrendamento.   

Os senhorios devem estar cientes do risco de os processos de confisco serem considerados ilegais se não tiverem cumprido integralmente os requisitos processuais, como a não apresentação de um aviso válido da Secção 146 ou a não concessão de um prazo adequado para remediar a infração.  

Os senhorios devem ponderar se existem circunstâncias que os possam impedir de rescindir legalmente o contrato de arrendamento (como a renúncia ao direito de confisco por parte do senhorio). Remetemos para o nosso artigo "O que fazer se o seu inquilino comercial estiver a violar o contrato de arrendamento" que aborda mais pormenorizadamente esta questão.

Nalguns casos, os inquilinos podem pedir uma indemnização por perda ilegal ou uma compensação pela perda, especialmente em situações em que a infração foi reparada e o inquilino pagou quaisquer custos ou despesas decorrentes da perda. 

Conclusão 

Um aviso da Secção 146 é um instrumento poderoso para os senhorios que lidam com violações do contrato de arrendamento, mas deve ser cuidadosamente redigido para garantir a conformidade com os termos do contrato de arrendamento e os requisitos legais ao abrigo da Secção 146 da Lei de 1925 sobre o Direito de Propriedade. 

Para evitar potenciais armadilhas, os senhorios devem: 

• Compreender os requisitos legais. 

• Dar aos inquilinos uma oportunidade razoável para remediar as infracções. 

• Respeitar rigorosamente as obrigações processuais. 

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