Il mancato pagamento dell'affitto può essere uno degli aspetti più impegnativi dell'attività di locatore residenziale. Che sia dovuto a una temporanea difficoltà finanziaria o a un continuo abbandono, il locatore deve reagire in modo attento e legale per tutelare i propri diritti e potenzialmente salvare il contratto di locazione. Questa guida illustra le misure pratiche e legali da adottare.
Parlare con l'inquilino
Il primo e più importante passo è stabilire una comunicazione. Contattate l'inquilino per capire perché l'affitto non è stato pagato. Potrebbe trattarsi di un ritardo una tantum o di un'indicazione di problemi finanziari più seri. Una conversazione non conflittuale ed empatica può contribuire a trovare una soluzione e a mantenere un rapporto positivo tra proprietario e inquilino.
Parlare con il garante
Se l'inquilino ha un garante, contattatelo non appena iniziano gli arretrati dell'affitto. Il garante è legalmente responsabile della copertura dell'affitto non pagato e potrebbe non essere a conoscenza del fatto che l'inquilino è inadempiente. Una comunicazione tempestiva potrebbe risolvere il problema più rapidamente, senza ulteriori azioni legali.
Contattare l'assicuratore del locatore o il sistema di deposito dell'inquilino
Se avete un'assicurazione per il locatore che include una copertura per la garanzia dell'affitto, informate immediatamente il vostro fornitore. Molti assicuratori richiedono una segnalazione tempestiva degli arretrati per convalidare una richiesta di risarcimento. Allo stesso modo, anche se i sistemi di deposito cauzionale non coprono gli affitti non pagati, è bene capire come può essere applicato il deposito cauzionale nel caso in cui il contratto di locazione finisca con degli arretrati in sospeso.
Considerate la possibilità di offrire all'inquilino un piano di ammortamento
Se l'inquilino si trova in difficoltà a breve termine, proponete un piano di rimborso strutturato. Questo dimostra la buona volontà e potrebbe portare al recupero dell'intero importo nel tempo. Assicuratevi che ogni piano sia documentato per iscritto, con termini chiari su date e importi. Siate realistici e valutate se la situazione finanziaria dell'inquilino supporta questa opzione.
Consultare un legale
Se la comunicazione fallisce o gli arretrati aumentano, è essenziale rivolgersi a un legale professionista. Un avvocato esperto in diritto locatizio può guidarvi attraverso le procedure formali per il recupero dell'affitto o lo sfratto, assicurandovi di rispettare la legge ed evitare errori costosi.
Considerate la possibilità di intraprendere azioni per rivendicare il possesso della vostra proprietà
Quando gli arretrati di affitto superano i due mesi e non viene concordato o mantenuto un piano di rimborso, i proprietari possono dover avviare una procedura di possesso. Questo comporta un avviso formale ed eventualmente un'azione giudiziaria. L'obiettivo è recuperare la proprietà o indurre l'inquilino a liberare l'immobile e a saldare gli arretrati.
Notificare un avviso di sfratto
Potete notificare un avviso di Sezione 8 ai sensi dell'Housing Act 1988 se l'inquilino è in arretrato con l'affitto. In alternativa, è possibile utilizzare un avviso di Sezione 21 per rientrare in possesso dell'immobile al termine di un contratto di locazione a tempo determinato, senza dover dimostrare una colpa. L'avviso deve seguire rigorosi requisiti di legge: qualsiasi errore può comportare il rigetto da parte del tribunale. Un consulente legale o un'associazione di proprietari può aiutare a garantire che gli avvisi siano notificati correttamente.
Quali misure si possono adottare per evitare che gli inquilini cadano in arretrato in futuro?
Sebbene nessun approccio garantisca affitti senza problemi, i locatori possono adottare misure proattive per ridurre al minimo il rischio di morosità.
Riferite accuratamente ai potenziali inquilini, anche effettuando un controllo del credito.
Esaminate sempre i potenziali inquilini effettuando controlli sulle referenze, tra cui la storia creditizia, la verifica dell'occupazione e le precedenti referenze del proprietario. Un robusto processo di screening degli inquilini può identificare le bandiere rosse e darvi fiducia nella capacità di pagamento del vostro nuovo inquilino.
Chiedere un garante
La richiesta di un garante offre una rete di sicurezza. Il garante si impegna legalmente a coprire l'affitto se l'inquilino non può farlo. Questo è particolarmente consigliabile per gli studenti, per chi affitta per la prima volta o per chi ha un reddito instabile.
Mantenere la proprietà in buone condizioni
Una proprietà ben tenuta incoraggia gli inquilini a trattare la casa con rispetto e a rimanere a lungo. Una manutenzione trascurata può portare a controversie, alla trattenuta dell'affitto o alla risoluzione anticipata del contratto di locazione. Effettuate ispezioni regolari e rispondete prontamente alle richieste di riparazione.
Domande
Se avete problemi con un inquilino in arretrato, contattate il Senior Litigation Partner, David Burns, al numero 0207 467 5751 o via e-mail all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
