Wie man mit Ansprüchen von Mietern wegen Reparaturen umgeht

Um Ronald Fletcher Baker LLP, we act for landlords across the country in navigating the challenges of Wohnen Eigenschaft management. Our team provides clear, practical advice on tenancy disputes, possession proceedings, and issues of disrepair. Whether you are dealing with a single buy-to-let property or a wider portfolio, we ensure that you remain compliant with your legal obligations while protecting your position as a landlord. 

F: Mein Mieter hat mir mitgeteilt, dass Mängel vorliegen – was soll ich tun? 

If a tenant raises concerns about disrepair, you should take the report seriously. First, acknowledge their complaint in writing and arrange an inspection of the property as soon as possible. If the disrepair falls under your legal obligations as a landlord (for example, under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1985), you must carry out the necessary works within a reasonable time. Ignoring or delaying repairs can worsen the issue and may expose you to legal claims. 

F: Ich habe meinem Mieter eine Räumungsaufforderung zugestellt, doch er behauptet, die Immobilie sei baufällig – welche Risiken bestehen? 

A tenant can use allegations of disrepair to challenge or delay possession proceedings. If they can show that you failed to deal with repairs, the court may refuse to grant possession, or the tenant may bring a counterclaim for damages. In some cases, disrepair can even render a notice invalid, particularly where retaliatory eviction protections apply (for example under the Deregulation Act 2015 in relation to assured shorthold tenancies). 

F: Wie schnell muss ich mich um Mängel kümmern? 

There is no fixed statutory timeframe, but the law requires landlords to act within a “reasonable time” once notified. What is “reasonable” depends on the seriousness of the issue. For example, a broken boiler in winter should be dealt with urgently, while minor cosmetic issues may allow for a longer response time. In any case, the sooner you act, the better your legal position. 

F: Mein Mieter hat mir eine Mahnung wegen baulicher Mängel an der Immobilie zugestellt – was muss ich tun? 

Ein Mahnschreiben bedeutet in der Regel, dass der Mieter ein Gerichtsverfahren in Erwägung zieht. Sie sollten: 

1. Bestätigen Sie den Erhalt des Schreibens umgehend. 

2. Lassen Sie sich umgehend rechtlich beraten – you must follow the Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases. 

3. Die Immobilie begutachten und detaillierte Aufzeichnungen führen (Fotos, Gutachten, Reparaturprotokolle). 

4. Führen Sie gegebenenfalls Reparaturen durch unverzüglich. 

Failure to respond properly may increase the risk of court proceedings and zusätzlich costs being awarded against you. 

F: Welche Mängel an einer Immobilie gelten als baulicher Verfall? 

Unter „Baufälligkeit“ versteht man im Allgemeinen eine Verschlechterung gegenüber dem ursprünglichen Zustand der Immobilie. Häufige Beispiele hierfür sind: 

• Durch bauliche Mängel verursachte Undichtigkeiten, Feuchtigkeit oder Schimmel 

• Defekte Heizungs- oder Warmwassersysteme 

• Fehlerhafte Verkabelung oder unsichere elektrische Anlagen 

• Beschädigte Dächer, Fenster oder Türen 

• Probleme mit der Sanitäranlage (z. B. defekte Toiletten oder Abflüsse) 

Das stimmt nicht umfassen in der Regel Renovierungsarbeiten (z. B. den Austausch einer alten, aber funktionsfähigen Küche), es sei denn, diese sind erforderlich, um die Sicherheit und Bewohnbarkeit der Immobilie zu gewährleisten. 

F: Wenn an meiner Immobilie Bauschäden auftreten und ich diese nicht umgehend beheben lasse, wofür könnte ich haftbar gemacht werden? 

Wenn Sie nicht handeln, drohen Ihnen folgende Konsequenzen: 

• Entschädigung/Schadensersatz: Mieter können Schadenersatz wegen Unannehmlichkeiten, seelischer Belastung und in manchen Fällen auch wegen Körperverletzung geltend machen. 

• Mietrückzahlung: In schweren Fällen kann die Miete herabgesetzt werden, um dem entgangenen Nutzungsgenuss Rechnung zu tragen. 

• Rechtskosten: Wenn ein Mieter vor Gericht Recht bekommt, können Sie dazu verurteilt werden, sowohl seine Kosten als auch Ihre eigenen zu tragen. 

• Vollstreckung action: Local authorities can intervene, issue improvement notices, or even prosecute landlords who neglect serious hazards under the Housing Health and Safety Rating System (HHSRS). 

Letztendlich schützt ein rasches Handeln nicht nur Ihren Mieter, sondern auch Ihre finanziellen und rechtlichen Interessen.