O senhorio pode, em determinadas circunstâncias, executar um contrato de arrendamento comercial, quer através de uma reentrada pacífica no imóvel, quer através da instauração de um processo de execução contra o inquilino em caso de incumprimento das condições do contrato. A reentrada ocorre quando o senhorio exerce um direito previsto no contrato de arrendamento para o rescindir e recuperar a posse do imóvel. No entanto, o direito do senhorio a reentrar por incumprimento do contrato de arrendamento está sujeito a várias restrições. Uma restrição crucial é o facto de que, se o senhorio tiver renunciado ao direito de caducidade, não poderá caducar o contrato de arrendamento comercial.
Neste artigo, examinamos o caso de Tropical Zoo Ltd (Inquilino) contra Mayor e Burgesses of the London Borough of Hounslow (Senhorio) [2024] EWHC 1240 (Ch)em que o High Court distinguiu entre infracções "únicas" e "contínuas". O processo também analisou o papel dos agentes de gestão na renúncia ao direito do senhorio de executar um contrato de arrendamento.
Antecedentes
Em 7 de março de 2012, o senhorio concedeu um contrato de arrendamento de 125 anos ao requerente. O contrato de arrendamento incluía uma cláusula que obrigava o arrendatário a construir um edifício zoológico e um centro educativo no prazo de dois anos. Continha também uma cláusula de caducidade que estabelecia:
"Para remediar qualquer violação de um pacto de arrendamento notificado pelo senhorio ao arrendatário o mais rapidamente possível e, em qualquer caso, no prazo de dois meses após a notificação do aviso."
O arrendatário não construiu o jardim zoológico nem iniciou quaisquer trabalhos de construção. Em 6 de novembro de 2020, o Senhorio notificou o Locatário para que este pusesse termo ao incumprimento no prazo de dois meses. Este prazo expirou sem cumprimento e o Locatário não tomou mais medidas para avançar com a construção do jardim zoológico.
Em 16 de fevereiro de 2021, o senhorio enviou uma nova notificação ao abrigo da Secção 146 da Lei da Propriedade de 1925, exigindo que a infração fosse corrigida num prazo razoável e confirmando a sua intenção de voltar a entrar na propriedade se o inquilino não cumprisse.
Entretanto, o senhorio deu instruções ao seu agente de cobrança de rendas para deixar de exigir ou aceitar rendas do inquilino. Apesar de não ter sido emitida qualquer outra exigência de renda, o Locatário continuou a efetuar pagamentos para a conta do cliente do agente até ao final de 2022. Com exceção de três pagamentos, todos foram imediatamente devolvidos.
Em julho de 2022, as partes encetaram conversações para resolver o litígio sem recurso a acções judiciais, mas não se chegou a acordo.
Em 3 de agosto de 2022, o Locatário intentou uma ação para obter uma declaração de não incumprimento do contrato de arrendamento. O senhorio apresentou a sua contestação em 26 de agosto de 2022, mantendo a sua intenção de executar o contrato de arrendamento em 26 de abril de 2023 - dois anos após a notificação da segunda notificação nos termos do artigo 146 - a menos que o arrendatário corrigisse as suas infracções através da conclusão do edifício do jardim zoológico.
Tipo de infração do inquilino
A lei distingue os tipos de infracções aos contratos de arrendamento. Neste caso, a categorização fundamental foi a de saber se a infração era "única" ou "contínua". Esta distinção é crucial porque:
- Se uma infração for "única", o senhorio pode renunciar ao seu direito de confisco agindo de uma forma que reconheça a continuidade do contrato de arrendamento (por exemplo, exigindo a renda após a ocorrência da infração). Uma vez renunciado, o senhorio não pode exigir a caducidade por essa infração numa data posterior.
- Em contrapartida, uma infração "continuada" acumula-se de novo todos os dias, o que significa que o senhorio mantém a capacidade de perder o contrato de arrendamento, apesar de qualquer renúncia anterior.
Embora a classificação dependa da redação exacta de um contrato de arrendamento, os seguintes acordos são geralmente considerados infracções "únicas":
- Pôr em reparação ou efetuar reparações numa data específica
- Não efetuar alterações ou afixar sinais sem autorização
- Para pagar a renda ou outros montantes devidos ao abrigo do contrato de arrendamento (por exemplo, taxas de serviço e seguros)
Assim, quando estes pactos são violados por um inquilino, o senhorio deve ser cauteloso para evitar renunciar ao direito de confisco.
Renúncia ao direito de perda
Um senhorio pode, inadvertidamente, renunciar ao direito de executar uma infração ao contrato de arrendamento, mesmo sem se aperceber, ao
- Ter conhecimento da infração;
- Realizar um ato que reconheça a locação como contínua; e
- Comunicar esse ato ao inquilino.
A aceitação da renda devida depois de o senhorio ter tido conhecimento de uma infração tem sido frequentemente considerada como uma renúncia ao direito de confisco.
A aceitação de uma renda por um agente constitui uma renúncia?
Uma questão fundamental neste caso era a extensão dos poderes do agente de gestão. O High Court determinou que o agente não tinha plenos poderes para gerir a propriedade, estando apenas autorizado a exigir e aceitar rendas. A capacidade do agente para tomar decisões relativas à continuação do contrato de arrendamento era, por conseguinte, limitada.
O Tribunal declarou:
"Um agente com autoridade real ou ostensiva para tomar decisões quanto à continuação de um contrato de arrendamento na sequência de uma violação do pacto pode renunciar à caducidade aceitando a renda, mesmo que tenha recebido instruções para não o fazer e mesmo que a aceitação da renda seja acidental...não se considera que [o senhorio] aceitou a renda e, por conseguinte, renunciou ao direito de caducidade, apenas com base no facto de um pagamento de renda ter sido aceite pelo banco ou outro agente do senhorio, quando esse agente tem autoridade para exigir e/ou cobrar a renda, mas não tem qualquer autoridade mais ampla para tomar decisões comerciais em nome do senhorio."
O tribunal decidiu a favor do senhorio; que a disposição atípica para remediar qualquer violação de um pacto de arrendamento era um pacto autónomo e, como tal, o réu tinha o direito de perder o arrendamento. O juiz também determinou que os atrasos na devolução dos três pagamentos de renda não constituíam aceitação da renda e, por isso, o direito à caducidade não tinha sido renunciado. Foi igualmente recusado um pedido de anulação da caducidade apresentado pelo arrendatário.
Conclusão
A extensão das instruções e da autoridade do agente em relação à tomada de decisões sobre a continuação do contrato de arrendamento foi uma consideração importante do Tribunal para determinar se a aceitação da renda constituía uma renúncia ao direito do senhorio de perder o contrato neste caso.
Na prática, esta decisão é suscetível de conduzir a uma distinção entre agentes de gestão e gestores de activos.
Pode argumentar-se que, à luz desta decisão, a aceitação da renda por um mero agente de gestão - cujo papel se limita a exigir e cobrar a renda - não pode constituir uma renúncia, a menos que seja combinada com outro comportamento do senhorio ou do gestor de activos ou se a aceitação continuar durante um período prolongado.
No entanto, se um agente de gestão desempenhar funções adicionais para além das "funções de tesouraria", tais como a administração de serviços ou a resolução de infracções com os inquilinos, o seu papel pode ser visto como mais semelhante ao de um gestor de activos, alargando potencialmente a sua autoridade e aumentando o risco de renúncia.
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David BurnsDavid Burn, Sócio Sénior de Contencioso na Ronald Fletcher Baker LLP, tem uma vasta experiência na resolução de litígios que envolvem inquilinos comerciais que violaram os termos do contrato de arrendamento e questões relacionadas com o confisco. Para obter aconselhamento sobre este tema, contacte David Burns através do e-mail D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone 07762318409.
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
