Em 11 de setembro de 2024, o Governo Trabalhista publicou o tão esperado Projeto de lei sobre os direitos dos inquilinos. Espera-se que esta legislação se transforme numa lei antes do novo ano. O Governo Trabalhista tem sido fundamental para propor e fazer avançar este projeto de lei, que visa reforçar a proteção dos inquilinos e melhorar as condições no sector do arrendamento privado. O projeto de lei passou por várias fases, tendo os grupos de inquilinos e de senhorios apresentado observações substanciais sobre o seu conteúdo.
Existem vários elementos-chave no projeto de lei com os quais os senhorios devem familiarizar-se agora para se preparar para o seu impacto. Uma das alterações significativas inclui a introdução de um novo sistema de arrendamento destinado a melhorar a segurança e a estabilidade dos arrendatários.
Introdução ao projeto de lei
O projeto de lei sobre os direitos dos inquilinos tem por objetivo transformar o sector do arrendamento privado em Inglaterra. Uma das principais disposições do projeto de lei é a abolição dos despejos "sem culpa" da Secção 21, que há muito são uma fonte de preocupação para os inquilinos que podem ser despejados sem motivo, ao mesmo tempo que tenta equilibrar as preocupações dos senhorios que podem requerer a posse da sua propriedade com base em motivos que atualmente não estão disponíveis ao abrigo da Lei da Habitação de 1988. O projeto de lei introduz também um novo sistema de arrendamentos periódicos, que substitui os arrendamentos a prazo fixo (AST).
O fim da secção 21
É agora oficial que Secção 21 os despejos "sem culpa" estão a ser gradualmente eliminados.
O projeto de lei visa alcançar este objetivo abolindo os Assured Shorthold Tenancies (ASTs) e substituindo-os por Assured Tenancies periódicos, com um prazo máximo de um mês. Esta mudança significativa significa que os senhorios deixarão de poder recuperar a posse utilizando a Secção 21.
Numa data futura, que será especificada na legislação, todos os ASTs em Inglaterra - quer sejam estatutários, periódicos ou de duração determinada - serão convertidos em contratos de arrendamento periódicos garantidos (Periodic Assured Tenancies), a não ser que já estejam em curso processos ao abrigo da Secção 21. É provável que esta data ocorra pouco depois de o projeto de lei receber o consentimento real, em conformidade com a promessa eleitoral dos trabalhistas.
Novos fundamentos para a posse ao abrigo da Secção 8
Nos nossos artigos anteriores, discutimos alguns dos novos motivos que foram propostos para serem acrescentados ao Secção 8.
Tal como na versão anterior deste projeto de lei (o projeto de lei da reforma do arrendamento), haverá novos motivos de posse:
- O senhorio que pretende vender o imóvel; e
- O senhorio, ou um membro da família, que queira viver no imóvel.
Nenhum destes motivos pode ser utilizado no primeiro ano de arrendamento, e o tempo que o inquilino esteve ao abrigo do anterior AST contará para este período. Além disso, os senhorios serão obrigados a dar um aviso prévio de quatro meses. Se o senhorio pedir a posse para vender, haverá uma restrição de 12 meses que impedirá que a propriedade seja novamente arrendada ou comercializada para arrendamento após a notificação.
Se um senhorio voltar a arrendar ou comercializar a propriedade antes do fim deste período, poderá ser sujeito a uma coima até £7.000 imposta pela autoridade local.
O Ponto 8A anteriormente proposto, relativo a rendas em atraso, foi eliminado. No entanto, o motivo 8 (posse obrigatória por atraso no pagamento da renda) mantém-se, com alterações ao período mínimo de atraso - de dois meses para três meses - e um período de pré-aviso alargado de quatro semanas, em vez de duas.
Documentos prescritos
Os senhorios que adquiriram propriedades com arrendamentos históricos em que os proprietários originais não cumpriram os requisitos da Secção 21, como a entrega de certificados de segurança do gás e EPCs, podem respirar de alívio. Ao abrigo da Secção 8, não será necessário apresentar estes documentos no início do arrendamento para pedir a posse.
No entanto, os senhorios devem garantir o cumprimento dos requisitos legais para o fornecimento destes documentos, uma vez que o incumprimento pode criar problemas significativos.
É importante notar que não pode ser emitida nenhuma ordem de posse (exceto por motivos de comportamento antissocial) ao abrigo desta lei se os requisitos de proteção do depósito não tiverem sido cumpridos.
Ordens de pagamento de rendas
O projeto de lei sobre os direitos dos inquilinos também introduz alterações às Ordens de Reembolso de Rendas (RROs). Atualmente, a responsabilidade por infracções aos requisitos de HMO (House in Multiple Occupation) recai sobre a parte que gere/controla a propriedade. Para os senhorios que aderiram a esquemas de aluguer para arrendamento, isto significou historicamente que o senhorio intermediário era responsável.
Ao abrigo da nova lei sobre os direitos dos arrendatários, os senhorios superiores serão responsáveis por ordens de reembolso de rendas. Por conseguinte, os senhorios devem ser cautelosos ao celebrar contratos de arrendamento e assegurar que são efectuadas as devidas diligências. Embora a renda garantida e a redução do envolvimento administrativo possam ser atractivas, estes acordos podem resultar em custos mais elevados devido a ordens de reembolso da renda, excedendo em muito quaisquer potenciais poupanças.
De acordo com a lei atual, os inquilinos podem requerer uma ordem de reembolso da renda se tiver havido uma violação da licença de um HMO, se a propriedade devia ter uma licença de HMO (obrigatória ou adicional) mas não tinha, e se a propriedade devia ter uma licença selectiva que depende da autoridade local em que a propriedade está situada. Os senhorios devem manter-se sempre actualizados sobre quaisquer alterações na área das suas propriedades para garantir que têm as licenças necessárias.
Além disso, o período abrangido pelas RROs aumentará de 12 para 24 meses e os inquilinos terão dois anos para requerer uma ordem. Isto significa que um inquilino pode requerer uma RRO por incumprimento e, se for considerado responsável, o senhorio poderá ter de reembolsar ao inquilino 24 meses de renda.
O projeto de lei também introduz novas infracções que podem levar a uma ordem de reembolso da renda, incluindo
- Utilização abusiva de um motivo de posse
- Violação de uma restrição de arrendamento
- Continuação da infração após a imposição de uma sanção civil
- Violação do Landlord Redress Scheme
- Fornecer informações falsas à base de dados dos proprietários
O tribunal também poderá ter em conta RROs ou sanções civis anteriores ao decidir sobre uma indemnização. A introdução do serviço do Provedor de Justiça destina-se a ajudar a resolver os litígios de forma rápida e económica.
Despejos ilegais
Como os senhorios sabem, o despejo ilegal de um inquilino viola Secção 1 da Lei de Proteção contra Despejos de 1977 e implica responsabilidade criminal. O projeto de lei sobre os direitos dos inquilinos alarga esta situação, dando às autoridades locais o poder de impor sanções civis até £40.000 por infracções ao PEA.
Proibição de concursos para arrendamento
O projeto de lei proíbe os senhorios e os agentes imobiliários de exigirem aos potenciais inquilinos que licitem a renda ou de encorajarem ofertas superiores à renda anunciada. Além disso, os senhorios e os agentes serão proibidos de arrendar imóveis por um valor superior ao anunciado.
Fim dos grandes pagamentos antecipados de renda
O projeto de lei também impedirá que os senhorios exijam montantes elevados de renda antecipadamente aos potenciais inquilinos. O projeto de lei alterará o Lei das taxas de arrendamento de 2019 proibir os senhorios e os agentes imobiliários de exigirem qualquer pagamento de renda antes da celebração do contrato de arrendamento. O senhorio só poderá exigir o pagamento de um mês de renda quando o contrato de arrendamento tiver sido acordado e assinado antes do seu início.
O projeto de lei altera igualmente o Lei da habitação de 1988 que prevê que, se os contratos de arrendamento existentes contiverem cláusulas que exijam um elevado montante de pré-pagamento, essas cláusulas não poderão ser aplicadas.
Aumento das rendas
Nos termos do novo contrato de arrendamento periódico com garantia, as rendas só podem ser aumentadas uma vez por ano utilizando o Procedimento da Secção 13 ao abrigo da Lei da habitação de 1988. Atualmente, os inquilinos podem contestar um aumento de renda ao abrigo da Secção 13 no Tribunal de Primeira Instância, que determina se a renda proposta excede as taxas de mercado.
O projeto de lei restringe o âmbito do Tribunal, permitindo-lhe determinar a renda que é a mais baixa de (a) a renda de mercado ou (b) a renda proposta pelo senhorio. Além disso, o Tribunal terá o poder de determinar a validade de um aviso da Secção 13, o que não pode fazer atualmente.
Secção 10A da Lei do senhorio e inquilino de 1985 - Lei de Awaab
A Lei Awaab, já em vigor para os senhorios sociais, será também aplicada ao sector privado. Embora não alargue as obrigações de reparação dos senhorios para além das já estabelecidas nos termos da Secções 9A e 11 da Lei do senhorio e inquilino de 1985O regulamento impõe um prazo para responder às queixas de defeitos. Os proprietários privados devem acompanhar de perto os regulamentos, uma vez publicados, e garantir que todos os sistemas internos são actualizados para os cumprir.
Animais de estimação
Tal como no nosso artigo anterior sobre a versão anterior do projeto de lei, os inquilinos passam a poder ter animais de estimação nos imóveis arrendados. No entanto, o projeto de lei implica que os inquilinos devem ter um seguro para animais de estimação, e o facto de não o fazerem constituiria uma violação do contrato de arrendamento. Os senhorios devem ter em conta estes pedidos de animais de estimação e não podem recusá-los injustificadamente, assegurando a promoção dos direitos dos inquilinos e definindo simultaneamente as condições em que os senhorios podem recusar.
Discriminação
O projeto de lei introduz uma proibição geral de os senhorios se recusarem a arrendar a inquilinos que recebam subsídios ou tenham filhos, a menos que haja uma razão legítima. As cláusulas das hipotecas ou das apólices de seguro que excluam os beneficiários de prestações sociais ou as famílias com filhos serão inexequíveis e nulas.
Os senhorios podem ainda ter em conta os rendimentos de um potencial inquilino para avaliar se este pode realisticamente pagar a renda.
A base de dados dos senhorios
O projeto de lei inclui também uma disposição relativa a uma base de dados nacional dos senhorios. Os inquilinos poderão consultar esta base de dados para verificar se os senhorios cumpriram as suas obrigações legais. A base de dados destina-se a ajudar os senhorios a compreender as suas obrigações legais e a garantir o seu cumprimento. O Secretário de Estado pode, através de regulamentos, especificar quais as informações da base de dados que devem estar disponíveis para o público (os conselhos também têm acesso).
Podem ser incluídos pormenores como certificados de segurança do gás, EPCs e EICRs, bem como quaisquer condenações ou sanções civis. O não cumprimento dos requisitos da base de dados pode resultar em sanções civis até £7.000, sendo também possível uma ação judicial no caso de infracções mais graves.
Além disso, o facto de não se ter registado na base de dados nacional dos senhorios antes de requerer a posse ao abrigo do novo sistema fará com que qualquer notificação de pedido de posse seja considerada inválida. No entanto, a falta de registo pode ser remediada ao abrigo do atual projeto de lei, desde que o faça antes da notificação de qualquer aviso de pedido de posse.
Aplicação e regulamentação
A Lei dos Direitos dos Arrendatários introduz uma série de novas medidas de execução para proteger os inquilinos de senhorios desonestos e garantir que os senhorios cumprem as suas obrigações legais. O projeto de lei cria uma nova base de dados do sector privado de arrendamento, que constituirá uma fonte única de informação sobre os senhorios e as suas propriedades. Isto ajudará as autoridades locais a identificar e a tomar medidas contra os senhorios desonestos que não cumprem as suas obrigações. O projeto de lei introduz também um novo sistema de provedor, que proporcionará um serviço justo e imparcial para a resolução de litígios entre senhorios e inquilinos. Além disso, o projeto de lei confere às autoridades locais novos poderes para tomar medidas contra os senhorios que cometem violações contínuas ou repetidas das suas obrigações, incluindo o poder de impor multas e outras sanções. As autoridades locais terão também poderes de investigação acrescidos quando investigarem quaisquer alegadas infracções.
Residential Property Dispute Solicitors - Contacte-nos
Com mudanças significativas no horizonte, os senhorios devem manter-se informados e garantir que cumprem plenamente os novos requisitos quando o projeto de lei se tornar lei.
Para aconselhamento sobre litígios relativos a imóveis residenciaiscontactar o Associado Sénior Marissa Lawrence ou Sócio Sénior de Contencioso David Burns.
Marissa Lawrence
Solicitador Associado Sénior
