Joint Ventures imobiliárias - Considerações fundamentais (Guia)

O que são empresas comuns imobiliárias? 

Um empreendimento conjunto imobiliário é um acordo comercial em que duas ou mais partes concordam em colaborar com o objetivo de criar valor, normalmente através da aquisição, desenvolvimento e/ou gestão de um imóvel. 

As joint ventures são um método popular de partilha de riscos e de partilha de conhecimentos e competências, permitindo aos investidores aceder a propriedades que, de outra forma, poderiam ser inatingíveis ou inadequadas para uma única parte. 

Como são normalmente estruturadas as empresas comuns imobiliárias? 

As empresas comuns imobiliárias podem ser estruturadas de várias formas, consoante o acordo entre as partes envolvidas: 

Veículos para fins especiais (SPV):

Um SPV é uma entidade jurídica distinta criada para um objetivo limitado. São normalmente utilizadas porque estão livres de quaisquer obrigações e dívidas pré-existentes e são separadas das partes que as criaram.  

Sociedades de responsabilidade limitada (LLP):

Uma LLP é uma sociedade em que alguns ou todos os sócios têm responsabilidades limitadas.  

Parcerias tradicionais:

Numa sociedade tradicional, todos os sócios partilham os lucros e as perdas, e cada sócio é pessoalmente responsável pelas dívidas da empresa. 

Acordos contratuais:

Por vezes, uma empresa comum imobiliária pode simplesmente ser estruturada através de um acordo contratual que defina as responsabilidades e expectativas de cada parte. 

Vantagens das empresas comuns do sector imobiliário 

Mitigar e repartir o risco:

As joint ventures imobiliárias significam frequentemente que o risco associado ao investimento é partilhado entre as partes da JV, pelo que as partes da JV reduzem potencialmente as suas perdas em comparação com uma situação em que o projeto não corre como planeado e em que são o único investidor imobiliário. 

Aumento dos recursos financeiros:

A conjugação de recursos financeiros com outros investidores permite a aquisição de imóveis que, de outra forma, seriam inacessíveis. 

Diversos conjuntos de competências e conhecimentos especializados:

A combinação de competências e recursos permite que as empresas comuns realizem projectos maiores e mais complexos do que os investidores individuais poderiam gerir sozinhos. 

Potencial aumento do retorno do investimento (ROI):

As empresas comuns do sector imobiliário podem gerar maiores rendimentos financeiros ao permitirem o investimento em oportunidades de desenvolvimento maiores e mais dispendiosas. 

Riscos das empresas comuns do sector imobiliário 

A relação entre os parceiros de uma empresa comum pode transformar-se num conflito. Seguem-se algumas causas comuns de litígios: 

Impasse 

Um problema comum nas empresas comuns 50:50 é o impasse, em que as partes não conseguem resolver os conflitos. Nesses casos, nenhuma das partes tem a maioria, o que frequentemente leva à paralisação das operações comerciais. 

Numa empresa comum 50:50, as partes devem considerar se o acordo de empresa comum deve conter disposições específicas para resolver tais situações. Se os estatutos da empresa não fornecerem orientações, poderá ser necessário recorrer aos tribunais, o que pode ser dispendioso e moroso, podendo levar à dissolução da empresa comum. 

Ronald Fletcher Baker LLP actuou em nome das partes em várias joint ventures em que a relação entre os parceiros da joint venture se deteriorou de tal forma que foi necessário requerer ao tribunal uma ordem de dissolução por motivos justos e equitativos.   

O caso de Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, CA ilustra esta questão. Dois acionistas e administradores em partes iguais não chegaram a acordo sobre a gestão da empresa. O Tribunal de Recurso considerou que se tinha verificado uma rutura total das relações entre os dois sócios iguais e que era justo e equitativo proceder à dissolução da empresa. 

Litígios sobre as condições da empresa comum imobiliária 

Outra causa comum de litígios em joint ventures imobiliárias prende-se com questões relacionadas com os termos originais do acordo de joint venture.   

Ronald Fletcher Baker LLP actuou em nome das partes em várias joint ventures em que as partes não tinham um acordo escrito de joint venture ou de acionistas no início da joint venture e em que posteriormente surgiu um litígio sobre questões fundamentais como o direito ao lucro, a responsabilidade por certos aspectos da joint venture, o poder de decisão e as opções de saída.   

Se as partes da empresa comum puderem preparar acordos abrangentes desde o início, isso ajudará a minimizar o risco de litígios sobre as condições a longo prazo e também ajudará a resolver quaisquer litígios que surjam.   

Em caso de litígio sobre as condições da empresa comum, a menos que seja possível chegar a um acordo entre as partes sobre as condições, pode ser necessário recorrer ao tribunal para determinar as condições da empresa comum.

Desempenho inadequado de um parceiro de empresa comum

Quando um parceiro de uma empresa comum é responsável pelo financiamento do projeto, ou pela gestão de um desenvolvimento ou renovação, surgem frequentemente litígios quando essa parte não presta os seus serviços de forma adequada.   

Ronald Fletcher Baker LLP tem actuado em litígios relativos a joint ventures em que uma das partes não tem a competência e a experiência necessárias para cumprir as suas responsabilidades em conformidade com o acordo de joint venture. Nalgumas situações, a complexidade e a escala da remodelação podem ser demasiado difíceis de gerir por uma parte da JV.   

Por exemplo, no caso de uma remodelação não ser gerida de acordo com todos os requisitos de planeamento, estatutários e regulamentares, isso poderia expor as partes da joint venture ao risco de serem necessárias obras de reparação, o que causaria despesas adicionais não planeadas, atrasaria o projeto e causaria problemas com quaisquer credores que tivessem fornecido financiamento para o projeto.   

Actos de má fé de um parceiro de uma empresa comum 

Infelizmente, podem ocorrer casos de má fé ou de fraude nas empresas comuns.  

Ronald Fletcher Baker LLP tem actuado em litígios relativos a joint ventures, nos quais se alega que uma das partes da joint venture desviou deliberadamente fundos da empresa / inflacionou deliberadamente os custos de renovação. Nestes casos, obtivemos com sucesso injunções do tribunal superior para as partes lesadas.   

Os investimentos imobiliários em joint-venture requerem um planeamento cuidadoso e uma comunicação clara em todas as fases do processo. É necessário certificar-se de que o seu parceiro de investimento é alguém em quem pode confiar e que trabalhará consigo para garantir que a sua parceria é justa e mutuamente benéfica. 

Principais considerações antes de iniciar uma joint venture imobiliária 

Há algumas questões importantes sobre as quais as partes da empresa comum devem chegar a acordo antes da preparação dos documentos jurídicos e do início da empresa comum. A consideração destas questões desde o início deverá reduzir o risco de surgirem litígios evitáveis no futuro. Estas questões incluem: 

• Financiamento: Como será financiado o projeto? 

• Estrutura jurídica: A empresa comum será uma SPV, uma LLP, uma parceria tradicional ou um simples acordo contratual? 

• Acções de propriedade: As acções serão detidas em partes iguais (50:50) ou numa relação de maioria/minoria? 

• Gestão de projectos e tomada de decisões: Como é que o projeto será gerido e como é que as decisões serão tomadas? 

• Questões fiscais: Existem considerações de carácter fiscal? 

• Estratégia de saída: Qual é a estratégia para sair da empresa e como limitar as perdas se a empresa não for rentável? 

• Saída antecipada ou novos parceiros: O que acontece se um partido quiser sair mais cedo ou se um novo partido quiser aderir? 

• Poder de decisão: Como serão tomadas as decisões? Os parceiros da empresa comum podem decidir, desde o início, como pretendem estruturar a gestão e a tomada de decisões do projeto. As partes podem decidir delegar a responsabilidade por certos aspectos do projeto a uma das partes (em função das respectivas competências e conhecimentos). 

• Fiscalidade: Todas as partes devem ser claras quanto às suas obrigações fiscais, especialmente se todas tiverem responsabilidades diferentes no âmbito do acordo de empresa comum. 

Solicitadores de acordos de joint venture: Contacte-nos 

David Burns, o Diretor da RFB Contencioso Partner, tem uma vasta experiência na resolução de litígios relacionados com joint ventures. Para mais informações sobre este assunto, contactar David Burns por correio eletrónico para D.Burns@rfblegal.co.uk ou por telefone 07762318409.