O direito de primeira recusa: Informações importantes para senhorios e inquilinos

O direito de primeira recusa nos termos do Lei do senhorio e do inquilino de 1987 (a "Lei de 1987") concede aos inquilinos elegíveis uma opção de compra da sua casa antes de o senhorio a vender a terceiros ou no mercado livre. 

A Lei de 1987 é um labirinto de regras e obrigações, que são complicadas e têm implicações mais abrangentes do que a maioria das pessoas imagina. Se for senhorio e não cumprir a Lei de 1987, arrisca-se a sofrer sanções civis e penais, que podem incluir uma multa pesada. É um equívoco comum pensar que a Lei de 1987 só se aplica quando um senhorio se propõe vender a sua propriedade. De facto, as obrigações de um senhorio relativas ao direito de preferência podem aplicar-se em vários cenários (propostas de alienação), incluindo: 

• Se é proprietário de um bloco de apartamentos e pretende vender a propriedade em leilão ou a um terceiro. 
• Se for o senhorio de um edifício de utilização mista que concede um aluguer do espaço aéreo. 
• Se é o senhorio de um edifício de habitação ou misto que concede uma escritura de alteração para incluir outras instalações, tais como espaço de corredor ou espaço aéreo. 
• Se é o senhorio e o seu inquilino lhe está a devolver o contrato de arrendamento. 

Neste artigo de perguntas e respostas, abordamos seis questões comuns sobre o direito de recusa inicial para desmistificar os direitos e obrigações e o processo, quer seja senhorio ou inquilino. 

Este artigo é um guia geral. Entre em contacto com Juni Jamtli em j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley em v.huxley@rfblegal.co.uk, ou Ben Frost em b.frost@rfblegal.co.uk se tiver alguma dúvida.

1. O que é o direito de primeira recusa? 

O direito de primeira recusa é um direito legal que permite aos inquilinos qualificados adquirirem a propriedade que o seu senhorio se propõe vender ou alienar, em vez de a mesma ir para o comprador proposto pelo senhorio ou para leilão. Existem requisitos que devem ser cumpridos ao abrigo da Lei de 1987 para que o direito seja exercido. 

Os inquilinos não podem obrigar o senhorio a vender-lhes os seus interesses ao abrigo da Lei de 1987. Se é um inquilino e gostaria de obter aconselhamento sobre a aquisição da sua propriedade ao abrigo do processo de aquisição compulsiva de propriedade, contacte-nos. 

2. O direito de primeira recusa aplica-se a mim? 

A Lei de 1987 aplica-se ao senhorio, quer se trate de um proprietário livre ou de um senhorio intermediário que aliena os seus interesses na propriedade. Geralmente, quando há mais do que um senhorio, só a alienação pelo senhorio imediato dos inquilinos é abrangida pela Lei de 1987. 

O direito de primeira recusa destina-se a beneficiar os "inquilinos elegíveis", que são normalmente os que têm contratos de arrendamento de longa duração em edifícios residenciais com apartamentos, sujeitos a determinadas isenções. 

Se tem um contrato de arrendamento de 99 anos num bloco residencial de apartamentos, é provável que seja um inquilino elegível. Isto significa que se o seu senhorio alienar a propriedade e o direito de preferência for acionado, terá o direito de comprar a propriedade, juntamente com os outros arrendatários do bloco. 

3. Quando é que se aplica o direito de primeira recusa? 

O direito pode ser acionado quando o senhorio pretende alienar o seu imóvel ou uma parte do mesmo. Estas alienações não se limitam às vendas a título oneroso e podem também aplicar-se quando o senhorio pretende transferir o imóvel ou parte dele a título gratuito ou mediante outra compensação. 

Como senhorio ou inquilino, é importante estar ciente de que existem excepções que não são abrangidas pela Lei de 1987, denominadas "alienações isentas", tais como o senhorio oferecer a sua propriedade a um membro da família do senhorio ou a uma instituição de caridade. 

O senhorio deve certificar-se de que verifica se a alienação proposta é abrangida pela Lei de 1987 antes de tomar quaisquer medidas relativas à alienação propriamente dita. Se a alienação não estiver isenta, o senhorio deve enviar um aviso nos termos da Secção 5 da Lei de 1987 ("Section 5 Notice") sobre os inquilinos elegíveis. 

O aviso da Secção 5 deve fornecer pormenores sobre a propriedade, o preço e outras condições relevantes da venda proposta. Se o senhorio não incluir as informações necessárias ou se as informações não forem exactas, o Aviso da Secção 5 pode ser inválido. Se, na qualidade de senhorio, não tiver apresentado corretamente um Aviso da Secção 5 válido aos seus inquilinos, é provável que não tenha cumprido as suas obrigações ao abrigo da Lei de 1987. 

4. Não cumpri o direito de primeira recusa, o que posso esperar? 

Se é senhorio e não apresentou um aviso válido da Secção 5, ou não cumpriu a Lei de 1987, antes de alienar a sua propriedade, arrisca-se a enfrentar (1) uma ação civil e (2) um processo criminal. Estas sanções são severas e podem incluir uma coima pesada. 

Não há muito tempo atrás, poderíamos dizer que nunca tinha havido uma ação penal ao abrigo da Lei de 1987. Já não é esse o caso e vimos recentemente o primeiro caso em que uma autoridade local de habitação emitiu uma intimação (uma ordem para comparecer em tribunal) contra um senhorio. Embora este caso não tenha conduzido a uma ação judicial, é uma advertência para os senhorios de que devem cumprir a Lei de 1987 ou enfrentar uma ação judicial e sanções civis. 

5. Se eu não tiver respeitado o direito de preferência, a transferência de propriedade continua a ser válida? 

Qualquer alienação que tenha feito, enquanto senhorio, mesmo em violação das suas obrigações ao abrigo da Lei de 1987, permanecerá válida. Isto significa que um novo comprador continuará a obter, e a poder transmitir, um bom título de propriedade. 

No entanto, é importante notar que os inquilinos qualificados da propriedade podem ter direitos subsequentes contra o novo comprador ou o(s) seu(s) sucessor(es) para obter a propriedade nas mesmas condições que o novo comprador. Isto poderia muito bem ser por um valor significativamente inferior ao valor do ativo nessa fase. 

Se for um novo comprador de um bloco de apartamentos residenciais ou de uma propriedade de uso misto, deve assegurar-se de que você e o seu consultor jurídico que o representa fazem as perguntas adequadas sobre a situação e o cumprimento das obrigações do senhorio antes de se comprometer com a transação. 

Os inquilinos prudentes podem querer analisar o historial dos interesses do seu senhorio para determinar se têm uma oportunidade de adquirir a propriedade com base em falhas históricas. O direito dos inquilinos elegíveis contra um comprador ou o(s) seu(s) sucessor(es) pode perder-se quando a Lei de 1987 já não se aplica à propriedade ou quando os inquilinos se atrasam a proceder à notificação exigida. 

6. As minhas obrigações ao abrigo do direito de primeira recusa podem ser renunciadas ou abandonadas pelos inquilinos? 

Geralmente, se a Lei de 1987 for aplicável, o senhorio deve cumpri-la, mesmo que saiba que os inquilinos não pretendem adquirir a propriedade. Existe o risco de qualquer tentativa de renúncia ou desistência do seu direito através de consentimento assinado ou carta não ser suficiente. As partes não podem "renunciar" aos direitos previstos na Lei de 1987.