La fine della Sezione 21: cosa devono aspettarsi proprietari e inquilini

Per oltre tre decenni, l'articolo 21 dell'Housing Act del 1988 ha permesso ai proprietari di contratti di locazione a breve termine (AST) di recuperare il possesso senza dimostrare la colpa dell'inquilino. Il panorama sta per cambiare. Il disegno di legge governativo sui diritti degli inquilini ("il disegno di legge") è nelle ultime fasi parlamentari e, una volta approvato, abolirà l'articolo 21 e porterà il settore a un unico sistema di affitti periodici con motivi di possesso rafforzati in base all'articolo 8.

Prima di guardare al futuro, è fondamentale fare chiarezza sulla legge odierna. Al 22 agosto 2025, la Sezione 21 rimane in vigore. Il disegno di legge ha completato la terza lettura della Camera dei Lord il 21 luglio 2025 e tornerà alla Camera dei Comuni per l'esame degli emendamenti dei Lord dopo la pausa estiva, all'inizio di settembre. Il Royal Assent è ampiamente previsto per il prossimo autunno, con inizio probabile all'inizio del 2026, ma la data esatta di inizio non è ancora stata fissata.

Dove siamo ora: come funziona la Sezione 21 (legge attuale)

Un avviso valido di Sezione 21 (Modulo 6A) offre comunque al locatore un percorso burocratico per ottenere il possesso, spesso attraverso la procedura accelerata (senza udienza, a meno che non venga richiesto). Per essere valido, il locatore deve soddisfare una lista di precondizioni e limiti di tempo previsti dalla legge, tra cui:

• Preavviso minimo: almeno due mesi.
• Servizio più precoce: non entro i primi 4 mesi di locazione.
• In genere è necessario avviare il procedimento entro 6 mesi dalla notifica (o 4 mesi dalla scadenza dell'avviso, se è richiesto un avviso più lungo).
• Deposito: proteggere il deposito e fornire le informazioni prescritte.
• Documenti: presentare un certificato di sicurezza del gas valido, l'EPC e la guida "Come affittare" aggiornata (all'inizio o al rinnovo, secondo i regolamenti del 2015). I tribunali possono ancora accettare un certificato di sicurezza del gas in ritardo, purché sia stato consegnato prima dell'avviso di Sezione 21 (vedi Casa Trecarrel).
• Licenze: essere in possesso di tutte le licenze richieste.

Nel percorso accelerato, si tiene un'udienza solo se il giudice la richiede, altrimenti la richiesta viene decisa sui documenti. Se i locatori chiedono anche gli arretrati dell'affitto, devono utilizzare il percorso standard.

Perché la Sezione 21 viene abolita

 L'obiettivo è la sicurezza della locazione: eliminare la minaccia di sfratto arbitrario "senza colpa", dare agli inquilini la possibilità di contestare le pratiche scorrette e modernizzare gli standard di locazione. La guida del governo conferma che il disegno di legge abolisce l'articolo 21 e sostituisce i termini fissi con un unico sistema periodico.

Cosa sostituisce l'articolo 21 nel disegno di legge sui diritti degli affittuari

• Un sistema di locazioni periodiche: tutte le locazioni assicurate saranno periodiche. Gli inquilini possono porre fine alla locazione con un preavviso di due mesi e i locatori devono ricorrere alla Sezione 8 per recuperare il possesso. Il Governo intende attuare questo sistema in un'unica fase, anziché in modo graduale.
• Motivi della Sezione 8 ampliati e chiariti: il disegno di legge mantiene un approccio basato sui motivi (obbligatori e discrezionali), ma lo aggiorna e lo amplia. Le proposte principali includono:

1. Il locatore vende e si trasferisce: motivi espliciti per recuperare il possesso per vendere o per far trasferire il locatore (o i suoi familiari). Esiste un periodo protetto di 12 mesi all'inizio di un contratto di locazione in cui questi motivi non possono essere utilizzati e i locatori devono dare un preavviso di quattro mesi quando li utilizzano.
2. Gravi arretrati di affitto (motivo 8): la soglia è stata aumentata a tre mesi di arretrati e il periodo di preavviso per i motivi di arretrato è stato esteso a quattro settimane.
3. Morosità reiterata: un nuovo motivo obbligatorio per gli inquilini che hanno accumulato due mesi di morosità in tre occasioni distinte nell'arco di tre anni, anche se sono stati liquidati in udienza.
4. Sfratti a sorpresa: salvaguardie contro l'uso di aumenti degli affitti superiori al mercato per costringere gli inquilini ad andarsene, con la supervisione del Tribunale

• Riforme più ampie oltre al possesso: il disegno di legge introduce anche un Ombudsman per il PRS, un database del settore degli affitti privati, restrizioni sulle offerte di affitto, obblighi rafforzati per le case dignitose e richieste di animali domestici che non possono essere rifiutate in modo irragionevole (con un'assicurazione per i danni agli animali domestici).

Si noti che queste misure non sono ancora in vigore e i dettagli finali potrebbero ancora cambiare prima dell'approvazione reale e dell'entrata in vigore.

Calendario: Quando finirà la Sezione 21?

21 luglio 2025: Il disegno di legge ha completato la terza lettura dei Lord

Inizio settembre 2025: Torna ai Comuni per l'esame degli emendamenti dei Lord.

Assenso reale: Ampiamente previsto per l'autunno 2025 (non confermato)

Inizio: Inizio unico previsto per l'inizio del 2026 (il governo indica un'attuazione in una sola fase, ma non ha fissato la data).

Fino all'entrata in vigore, i locatori possono ancora fare affidamento sulla Sezione 21, purché siano soddisfatti tutti i requisiti.

Cosa significa in pratica

Per i locatori

• Niente più Sezione 21: si prevede di procedere secondo la Sezione 8. Il percorso accelerato della Sezione 21 scomparirà e la maggior parte delle richieste di risarcimento seguirà il percorso standard con prove e (di solito) un'udienza.
• Nuovo percorso di vendita/trasferimento: se intendete vendere o trasferirvi, il disegno di legge lo prevede, ma solo dopo 12 mesi e con un preavviso di quattro mesi. Costruite le tempistiche in base a questi vincoli.
• Strategia per gli arretrati: assicurarsi che i libri contabili siano meticolosi. La soglia più alta del Ground 8 (3 mesi) e il motivo degli arretrati ripetuti influenzeranno la selezione dei casi e la tempistica.
• Conformità: aspettatevi un controllo più severo delle licenze e dei documenti una volta in vigore.

Per gli inquilini

• Maggiore sicurezza: un contratto di locazione periodica predefinito e la fine dello sfratto "senza colpa".
• Preavviso e tutele: più tempo quando i proprietari chiedono il possesso per vendere o trasferirsi. Possibilità di contestare aumenti eccessivi dell'affitto volti a forzare l'uscita.
• Il possesso rimane possibile: arretrati di affitto gravi o persistenti, comportamento antisociale e altri motivi possono ancora giustificare lo sfratto.

Passi pratici da compiere ora

Proprietari di casa

1. Verifica dei documenti di ogni AST: conformità del deposito, sicurezza del gas, EPC, Guida all'affitto, licenze. I difetti fanno deragliare la Sezione 21 in base alla legislazione attuale e indeboliscono la credibilità della Sezione 8.
2. Pianificare le cessioni: in caso di vendita, pianificare il probabile periodo di protezione di 12 mesi e il preavviso di quattro mesi.
3. Protocolli per gli arretrati: agire tempestivamente sugli arretrati, documentare accuratamente e calibrare le richieste alla soglia di 3 mesi/al nuovo terreno per gli arretrati ripetuti.
4. Prevedete un maggior numero di lavori di possesso contestati: organizzate prove, registri di ispezione e registri di riparazione.

Inquilini

1. Conservare la documentazione: segnalare per iscritto i problemi di riparazione e mantenere una traccia cartacea.
2. Conoscere l'orologio: se si riceve l'articolo 21 prima dell'inizio, si applicano ancora le norme vigenti in materia di preavviso, tempi e difese. Rivolgetevi tempestivamente a un consulente.
3. Budget: gli arretrati rimarranno un terreno forte dopo la riforma. Se siete in difficoltà, chiedete aiuto per tempo.

Domande frequenti

La Sezione 21 è già scomparsa?

No, rimane in vigore oggi. L'abolizione avviene alla data di entrata in vigore della legge, che non è ancora stata fissata.

Ci sarà un percorso rapido per il possesso?

Il percorso accelerato è specifico dell'articolo 21. Dopo l'abolizione, ci si aspetta il percorso di possesso standard previsto dalla Sezione 8 (basato su prove, di solito con un'udienza).

I proprietari possono ancora rientrare in possesso del bene per vendere o trasferirsi?

Sì, attraverso un nuovo terreno con guardrail: divieto di utilizzo nei primi 12 mesi e preavviso di quattro mesi.

Cosa cambia per gli affitti arretrati?

Il motivo obbligatorio 8 passa a tre mesi di arretrati. Il preavviso è di quattro settimane e c'è un nuovo motivo di arretrati ripetuti (obbligatorio) in determinate circostanze. La formulazione definitiva sarà confermata all'inizio.

Il nostro punto di vista

L'abolizione dell'articolo 21 è un reset strutturale. Per i proprietari, il successo si baserà sulla conformità e sulle prove previste dalla Sezione 8, in particolare per gli arretrati e i motivi di vendita/trasloco. Per gli inquilini, la riforma offre maggiore stabilità, ma non elimina la prospettiva di sfratto in caso di motivi fondati.

Presso Ronald Fletcher Baker, il nostro team di contenzioso immobiliare fornisce consulenza a proprietari e inquilini per quanto riguarda la strategia di possesso, ora (ai sensi della Sezione 21/Sezione 8) e dopo l'inizio della locazione. Se avete bisogno di pianificare una vendita, difendere una richiesta di risarcimento o riorganizzare i vostri processi di morosità in vista del cambiamento, possiamo aiutarvi a farlo nel modo giusto.

Questioni di locatori e inquilini: Contattateci

Ben Lewis è un avvocato associato del dipartimento di contenzioso di RFB. Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.