Propriété commerciale : Guide du propriétaire pour s'opposer au renouvellement d'un bail commercial en vertu de la loi de 1954 sur les baux commerciaux en raison de violations du bail 

Introduit à la fin de la Seconde Guerre mondiale, à une époque où l'immobilier d'entreprise était très prisé, le système d'échange de quotas d'émission de gaz à effet de serre a été mis en place par la Commission européenne. Loi sur les propriétaires et les locataires 1954 (‘la loi’) a été conçue pour répondre aux préoccupations des propriétaires et des locataires commerciaux et trouver un équilibre entre leurs intérêts. Le gouvernement conservateur de l'époque, dirigé par Winston Churchill, a réagi en accordant aux locataires commerciaux la ’sécurité d'occupation‘, c'est-à-dire le droit de rester sur place après l'expiration de leur bail, également connu sous le nom de ’maintien en place‘, par le biais de la loi. 

Un locataire commercial doit-il quitter les lieux à la fin du bail ? 

À moins que les conditions du bail ne stipulent explicitement que le bail doit être exclu de la loi et que la procédure d'exclusion ne soit suivie, un locataire commercial a généralement droit à la ‘sécurité d'occupation’. 

À l'expiration de la durée contractuelle, les baux commerciaux assortis d'une garantie d'occupation ne prennent pas automatiquement fin. Le bail se poursuit aux mêmes conditions jusqu'à ce qu'il soit résilié par le propriétaire ou le locataire, conformément à la loi. 

Actuellement, les baux commerciaux d'une durée inférieure à six mois sont exclus du bénéfice de la sécurité d'occupation. En juin 2025, la Commission des lois a ‘provisoirement conclu que le seuil de six mois devrait être augmenté et, dans son deuxième document de consultation, prévoit de consulter sur l'augmentation du seuil à deux ans’. Reste à savoir si et quand le Parlement adoptera cette recommandation. 

Inscrite à l'article 30, paragraphe 1, la loi prévoit sept motifs qu'un propriétaire peut invoquer pour s'opposer au renouvellement du bail d'un locataire commercial et signifier une notification ‘hostile’ en vertu de l'article 25. 

Sur quel motif puis-je m'appuyer lorsqu'un locataire commercial a commis des violations graves de son bail ? 

Bien que la loi prévoie sept motifs, un seul motif suffit pour qu'un propriétaire puisse s'opposer avec succès au renouvellement du bail d'un locataire. 

Le motif (c) permet aux propriétaires de s'opposer au renouvellement du bail lorsque le locataire a commis des violations substantielles de ses obligations en vertu du bail, ou pour toute raison liée à l'utilisation ou à la gestion de l‘’exploitation‘ par le locataire. En vertu de la loi, l’"exploitation" est définie comme une partie des locaux occupés à des fins commerciales par le locataire. 

Le motif (c) stipule que le bailleur peut s'opposer au renouvellement au motif que... 

“le locataire ne devrait pas se voir accorder un nouveau bail en raison d'autres violations substantielles de ses obligations au titre du bail en cours, ou pour toute autre raison liée à l'utilisation ou à la gestion de l'exploitation par le locataire“. 

Lorsqu'il invoque le motif (c), le propriétaire a le choix entre deux chefs d'accusation ; 

(i) des violations substantielles du bail en cours ; et / ou 

(ii) toute autre raison liée à l'utilisation ou à la gestion de l'exploitation. 

Dans le premier cas, le propriétaire doit prouver qu'il y a eu une ou plusieurs violations du bail. Dans le second cas, le bailleur doit fournir les raisons pour lesquelles un nouveau bail ne devrait pas être accordé en raison de l'utilisation ou de la gestion des locaux par le locataire. Le tribunal se tournera alors vers le locataire pour qu'il réfute les allégations de violation du bail et, si c'est le cas, pour qu'il explique pourquoi le tribunal devrait accorder un bail en dépit des raisons avancées par le bailleur. 

Sur quel type de manquement un bailleur peut-il s'appuyer pour s'opposer au renouvellement du bail de son locataire ? 

Le premier chef d'action du motif (c), relatif aux violations substantielles, s'applique à toutes les violations du contrat de location, autres que les arriérés de loyer du locataire ou le non-respect des obligations de réparation du bien, conformément au contrat de location, car ces violations sont couvertes par les motifs (a) et (b) de la Loi. 

Contrairement à d'autres motifs figurant à l'article 30, paragraphe 1, tels que le motif (a), ce premier chef de réclamation n'est pas limité à l‘’exploitation‘. Cela signifie que si une violation devait se produire sur n'importe quelle partie des locaux loués par le bail, cette violation constituerait toujours une raison pour le bailleur d'invoquer le motif (c). Par exemple, si un bail est accordé pour l'ensemble d'un bâtiment et que le locataire occupe le rez-de-chaussée à des fins commerciales mais sous-loue le premier étage, ce dernier n'est pas considéré comme faisant partie de l’"exploitation". Toutefois, si le sous-locataire du premier étage laisse cette partie du bien se délabrer et ne respecte pas ses obligations de réparation, le propriétaire pourrait, en fonction des preuves, s'opposer à l'octroi d'un nouveau bail au locataire en vertu du motif (c). 

Qu'est-ce qu'une violation ‘substantielle’ aux fins d'une réclamation au titre du motif (c) ? 

Aux fins du motif (c), la (les) violation(s) ne doit (doivent) pas être de nature insignifiante. La question de savoir si la ou les violations à l'origine de l'opposition du bailleur au renouvellement du bail sont ‘substantielles’ est une question de fait. 

Le motif (c) est souvent utilisé lorsque les dispositions relatives à l'utilisateur contenues dans le bail ont été violées par l'utilisation des locaux par le locataire. 

En Youssefi / Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, La Cour d'appel a examiné, entre autres, la question de savoir si les violations d'une convention d'accès et d'une convention d'utilisation étaient substantielles aux fins du motif (c). La Cour a estimé que le locataire avait violé la première en faisant obstruction lorsque le propriétaire avait tenté d'accéder au bien pour une inspection, ce qui avait compromis le bon fonctionnement de la relation entre le propriétaire et le locataire. Le locataire avait également enfreint la clause d'utilisation qui exigeait que les locaux soient utilisés pour le commerce de détail (dans les classes A1 ou A3 de la loi sur la protection des consommateurs). Town & Country Planning (Use Classes) Order 1987 (décret sur l'aménagement du territoire (classes d'utilisation))). Le locataire n'exerçait aucune activité dans les catégories d'utilisation concernées et n'avait pas l'intention de le faire, bien qu'il ait été informé de la violation depuis trois ans. 

La Cour d'appel a confirmé que la violation de la convention d'accès constituait une violation substantielle aux fins du motif (c). La Cour d'appel a également estimé que, dans les circonstances particulières de cette affaire, le juge était en droit de conclure que la violation de la convention d'utilisation était substantielle et préjudiciable aux intérêts légitimes du propriétaire. Notamment, le propriétaire n'était pas tenu de démontrer une perte continue ou quantifiable pour obtenir gain de cause sur ce motif. 

Un bailleur commercial peut-il s'opposer au renouvellement du bail d'un locataire pour mauvaise gestion ? 

Contrairement au premier motif, le deuxième motif de refus du motif (c) n'exige pas que le locataire ait violé le bail. Il englobe plutôt des circonstances liées à l'utilisation ou à la gestion de l'exploitation par le locataire qui ne constituent pas des violations spécifiques du bail. Les tribunaux ont adopté une interprétation large de cette disposition, comme illustré dans l'affaire Turner et Bell contre Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Dans ce cas, l'utilisation par le locataire n'était pas contraire aux dispositions du bail relatives à l'utilisation, mais l'autorité locale avait signifié au locataire un avis d'urbanisme exigeant la cessation de l'utilisation. La Cour d'appel a refusé d'accorder un nouveau bail pour une utilisation illégale, estimant que l'utilisateur illégal prévu constituait une “autre raison liée à l'utilisation des locaux par le locataire”, justifiant ainsi le refus en vertu de la loi. 

Le champ d'application de la disposition a été clarifié dans l'arrêt Horne & Meredith Properties c. Cox et autres [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, qui concernait seize années de litige entre le propriétaire et le locataire au sujet de prétendues obstructions aux droits de passage du locataire, accordés par le bail. Le locataire occupait les locaux commerciaux depuis 1981 en vertu d'un bail renouvelé par la suite, qui lui accordait deux droits de passage et le droit de se garer sur six places de parking privées désignées. Le locataire avait entamé toutes les procédures et formulé des allégations de fraude sans fondement à l'encontre du propriétaire, les deux parties engageant des frais de justice considérables tout au long de ce long litige. La Cour d'appel a confirmé la décision de la Haute Cour, en établissant plusieurs principes importants : 

1. Qu'une violation du bail n'est pas nécessaire pour permettre au bailleur d'invoquer tout autre motif lié à l'utilisation ou à la gestion de l'exploitation par le locataire ; 
2. Que les motifs invoqués ne doivent pas nécessairement concerner directement la relation entre les parties en tant que propriétaire et locataire, car les termes sont suffisamment larges pour permettre au tribunal de prendre en considération tout ce qu'il considère comme pertinent dans le cadre de l'exploitation du locataire ; 
3. Que le litige entre les parties était un motif lié à l'utilisation et à la gestion de l'exploitation en rapport avec les droits accordés par le bail ; 
4. La conduite déraisonnable du locataire dans le cadre du litige signifiait que le locataire ne devait pas se voir accorder un renouvellement de bail en vertu du motif (c). 

La Cour a précisé que même si un litige a eu lieu entre le propriétaire et le locataire, cela ne justifiera pas automatiquement le refus d'une nouvelle location en vertu du motif (c). Le mécanisme de contrôle est plutôt le jugement de valeur de la Cour sur la question de savoir si, à la lumière de la conduite passée du locataire, il serait juste d'obliger le propriétaire à entrer à nouveau dans une relation juridique avec le locataire. 

Un tribunal peut-il encore accorder un renouvellement de bail à un locataire même si des violations du bail par le locataire ont été établies ? 

En bref, oui. 

L'expression ‘ne devrait pas’ figurant à l'article 30(1)(c) montre que le tribunal conserve un pouvoir discrétionnaire lorsqu'il s'agit de déterminer s'il convient d'accorder ou de refuser le renouvellement d'un bail en vertu du motif (c). Cela établit que la violation des conditions du bail par un locataire n'entraîne pas automatiquement le refus du renouvellement. 

Comment le tribunal décide-t-il d'accorder un nouveau bail au locataire lorsque le bailleur s'oppose au renouvellement en vertu du motif (c) ? 

Lorsqu'elle décide d'accorder un nouveau bail, la Cour exerce un large pouvoir d'appréciation, en tenant compte de facteurs tels que... 

1) Les circonstances spécifiques de toute(s) infraction(s) ; 

2) La manière dont les deux parties se sont comportées par rapport au(x) manquement(s) ; 

3) L'impact cumulé des violations (si plusieurs violations sont en cause) ; 

4) S'il a été remédié aux violations au moment du procès ; 

5) Les conséquences probables de l'octroi du renouvellement ; 

6) Si des dispositions protectrices peuvent être incorporées dans un nouveau bail pour prévenir de futures violations. 

L'étendue du pouvoir discrétionnaire de la Cour a été examinée dans l'affaire Harmohinder Singh Gill (en tant qu'administrateur du Gillcrest UK Pension Scheme) contre Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill contre Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 où la Cour d'appel a confirmé que toutes les circonstances pertinentes doivent être prises en compte. Il est important de noter que lorsqu'un propriétaire invoque plusieurs motifs d'opposition, la Cour a estimé que chaque motif ne devait pas être examiné séparément. Au contraire, la Cour doit examiner le comportement du locataire dans son ensemble, pour tous les motifs. Cela signifie que même si des violations individuelles ne justifient pas le refus de renouvellement lorsqu'elles sont considérées isolément, l'effet cumulatif du comportement global du locataire peut être suffisant pour justifier le refus. 

En Harmohinder Singh Gill contre Lees News Limited, La Cour d'appel a rejeté l'appel du bailleur et a confirmé la décision du juge de première instance selon laquelle le locataire avait droit à une nouvelle location, au motif que le locataire avait pris des mesures pour remédier à ses différents manquements. 

Quelle est la date à prendre en compte pour évaluer les infractions visées au point c) ? 

La Chambre des Lords s'est penchée sur la question du délai pour l'établissement des motifs d'opposition dans l'affaire Betty's Cafes Ltd contre Phillips Furnishing Stores Ltd (No.1) [1959] A.C. 20. Bien que cette affaire concerne principalement le motif (f) et les intentions de réaménagement du propriétaire, la Chambre des Lords a fourni des orientations applicables à d'autres motifs. L'arrêt indique qu'une violation substantielle ou un autre motif doit exister au moment de la signification de la notification ou de la contre-notification au titre de l'article 25. Toutefois, les événements postérieurs à la signification de la notification sont également pris en compte par la Cour. 

D'autres éclaircissements sont apparus dans Harmohinder Singh Gill contre Lees News Limited, La Cour d'appel a rejeté l'idée que les faits soutenant l'opposition d'un bailleur doivent être évalués à un seul moment. Le locataire prétendait que le juge ne devait examiner que l'état des locaux à la date du procès. 

Toutefois, la Cour d'appel a adopté une approche plus large, évaluant la manière dont le locataire avait entretenu les locaux tout au long de la location. Elle a convenu avec le propriétaire que le tribunal ne devait pas être lié à un “instantané unique”.  

Le tribunal a reconnu que le fait que le locataire ait effectué les travaux de réparation nécessaires entre la date de la notification en vertu de l'article 25 et le procès était pertinent, mais il a précisé que cela ne permettait pas en soi à un locataire de bénéficier d'un bail renouvelé. Le tribunal a déclaré ce qui suit : 

 “Si le locataire a des antécédents lamentables en matière d'exécution et qu'il n'arrange les choses qu'à la dernière minute, c'est, à mon avis, un élément que le tribunal peut légitimement prendre en compte. (LJ Lewison, paragraphe 39) 

Cette décision a clarifié la position selon laquelle la date pour établir les motifs (a) à (c) n'est pas simplement la date à laquelle l'avis d'opposition du propriétaire a été signifié, ni la date du procès. Le tribunal doit plutôt tenir compte de la situation au moment où la notification a été faite au locataire jusqu'à la date du procès. 

À titre d'exemple, si un locataire remédie aux dégradations qui constituent la base d'une demande au titre du motif (c), mais ne le fait que peu de temps avant la date du procès, le tribunal tiendra compte de ce comportement lorsqu'il déterminera si le locataire ‘ne devrait pas’ se voir accorder le renouvellement de son bail. Il convient toutefois de noter que le fait de rectifier les manquements n'entraîne pas automatiquement l'annulation de la demande ; le tribunal tiendra compte des actions du locataire et du moment choisi pour l'évaluer. 

Le tribunal prend-il en compte les performances passées et futures lorsqu'il exerce son pouvoir d'appréciation pour décider d'accorder ou non un nouveau bail au locataire ? 

Les propriétaires doivent présenter des preuves démontrant à la fois les infractions commises et le comportement du locataire pendant toute la durée du bail, tandis que les locataires doivent fournir des preuves contestant ces affirmations. Il est essentiel que le rôle de la Cour aille au-delà de l'évaluation du comportement historique pour évaluer les probabilités futures si le renouvellement est accordé. La preuve qu'un locataire a remédié à des violations avant l'audience peut influencer favorablement la décision de la Cour. Néanmoins, la Cour exige des preuves convaincantes que des manquements similaires ne se reproduiront pas au cours d'une location renouvelée. 

Le tribunal évalue l'ensemble des circonstances entourant toute violation. Lorsqu'un locataire ne tente pas de remédier aux violations, l'opposition du bailleur a toutes les chances d'aboutir. 

À l'inverse, lorsqu'un locataire fait preuve d'une réelle volonté de remédier aux violations et d'honorer ses obligations dans le cadre d'un nouveau bail, le tribunal peut rejeter l'opposition du bailleur et accorder le renouvellement. Les locataires peuvent renforcer leur position en proposant des clauses de protection supplémentaires dans le nouveau bail concernant spécifiquement la violation, y compris des droits de déchéance exprès si la violation se reproduit. En outre, les locataires peuvent s'engager auprès de la Cour à remédier aux violations le cas échéant. 

Le bailleur doit-il renoncer au bail au lieu de s'opposer au renouvellement en vertu du motif (c) ? 

Lorsque la violation d'un locataire donne lieu à un droit de déchéance, le bailleur doit soigneusement réfléchir à la question de savoir s'il doit poursuivre la déchéance ou s'opposer au renouvellement du bail en vertu du motif (c), étant donné que les deux recours interagissent différemment en fonction de la nature de la violation. 

S'il s'agit d'une violation unique, la notification d'un avis ou d'un contre-avis en vertu de l'article 25 considérera le bail comme continu et renoncera donc probablement au droit de confiscation du bailleur. Inversement, si la violation est continue, la signification d'une notification ou d'une contre-notification en vertu de l'article 25 entraînerait la renonciation au droit de confiscation pour les violations commises jusqu'à ce moment-là, mais un nouveau droit de confiscation naîtrait immédiatement après pour toute violation continue. 

Le locataire est généralement en meilleure position lorsqu'il s'oppose à une demande de confiscation que lorsqu'il s'oppose à une demande de renouvellement de bail. Dans une procédure de confiscation, le tribunal accorde généralement une dispense de confiscation ou refuse d'ordonner la confiscation si le locataire remédie à la violation avant la date de l'audience. Toutefois, dans le cas d'une demande d'opposition à un renouvellement de bail en vertu du motif (c), le tribunal prend en considération le comportement futur potentiel du locataire lorsqu'il décide de résilier le bail et peut toujours refuser d'accorder un nouveau bail même si le locataire a remédié à l'infraction. 

Si le propriétaire obtient gain de cause dans sa demande de déchéance, le bail sera résilié et le locataire n'aura plus droit à un nouveau bail. Toutefois, si le propriétaire n'obtient pas gain de cause dans sa demande de déchéance, il peut encore avoir une deuxième possibilité de mettre fin à la location par le biais d'une demande d'opposition au renouvellement du bail en vertu du motif (c), à condition que cette demande soit présentée dans le délai de prescription prescrit par la Loi. 

Comment un propriétaire peut-il commencer à s'opposer à un renouvellement en vertu du motif (c) ? 

Le bailleur doit commencer à s'opposer au droit statutaire du locataire au renouvellement du bail en signifiant une notification en vertu de l'article 25 ou une contre-notification s'opposant au renouvellement sur la base du motif (c). Lorsque le locataire a déposé une demande en vertu de l'article 26, le contre-avis du propriétaire doit être déposé dans les deux mois suivant la réception de cette demande. Le bailleur doit se demander s'il est nécessaire de s'opposer au renouvellement pour plusieurs motifs. Par exemple, si le locataire a des arriérés de loyer et qu'il a commis d'autres infractions, il convient d'invoquer à la fois le motif (b) et le motif (c). De même, s'il y a des dégradations dans l'exploitation, des plaintes doivent être préparées sur la base des motifs (a) et (c). 

Tous les motifs d'opposition doivent être exposés dans la notification ou la contre-notification en vertu de l'article 25, car le propriétaire n'est pas autorisé à invoquer d'autres motifs par la suite. Le propriétaire doit préciser chaque motif d'opposition de bonne foi, bien qu'il puisse légitimement abandonner un motif à un stade ultérieur, même si cela peut avoir des conséquences financières. 

Que se passe-t-il si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d'accord sur l'octroi d'un nouveau bail à la suite d'une notification au titre de l'article 25 ou d'une demande au titre de l'article 26 ? 

Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d'accord sur l'octroi d'un nouveau bail à la suite de la signification d'un avis en vertu de l'article 25 ou d'une demande en vertu de l'article 26, l'une ou l'autre des parties peut déposer une requête auprès du tribunal pour que celui-ci détermine si le locataire doit se voir accorder un nouveau bail. La procédure d'introduction d'une telle demande est décrite dans la règle 56 de la procédure civile. Il est essentiel de noter que si une demande au tribunal n'est pas introduite avant la date de résiliation spécifiée dans la notification au titre de l'article 25 ou la demande au titre de l'article 26 (qui peut être prolongée par accord écrit), le bail existant prendra fin à cette date et le locataire n'aura plus droit à un renouvellement de son bail. Si le locataire a l'intention de contester l'opposition du propriétaire, la procédure doit être engagée avant cette date. 

Qui paie les frais de justice dans les affaires de renouvellement de bail du motif (c) ? 

Si l'affaire est réglée sans procès, le propriétaire et le locataire sont libres de se mettre d'accord sur la personne qui doit supporter les frais du litige et sur le montant à payer. Si l'affaire est jugée, le tribunal dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour déterminer le mode de paiement des frais. La règle générale est que la partie qui succombe est condamnée à payer les frais de la partie qui obtient gain de cause. 

Quand le bail est-il résilié si le bailleur obtient gain de cause en vertu du motif (c) ? 

Si le propriétaire s'oppose avec succès au renouvellement en vertu du motif (c), la location se poursuivra pendant au moins trois mois après l'ordonnance du tribunal. Dans presque tous les cas, la location en cours sera maintenue et prendra fin en vertu de l'article 64 de la loi trois mois après que la demande aura été définitivement tranchée. Le règlement définitif de la demande intervient à l'expiration du délai d'appel de l'ordonnance du tribunal, qui est actuellement de 21 jours à compter de la date de l'ordonnance ou de tout autre délai fixé par le tribunal. Par conséquent, si une demande a été introduite auprès du tribunal, le bail en cours expirera généralement trois mois et 21 jours après que l'ordonnance a été rendue. Toutefois, si la notification en vertu de l'article 25 ou la demande en vertu de l'article 26 aurait mis fin à la location plus de trois mois après la date à laquelle le tribunal a statué sur la demande, la location en cours prendra fin à la date spécifiée dans la notification en vertu de l'article 25 ou la demande en vertu de l'article 26, bien qu'il soit peu probable que ce scénario se produise dans la pratique. Le locataire doit quitter les lieux au plus tard à la date à laquelle le bail prend fin. 

Un locataire a-t-il droit à une indemnisation si le propriétaire obtient gain de cause en vertu du motif (c) ? 

Le locataire n'a pas droit à l'indemnisation prévue par la loi si le bailleur s'oppose avec succès au renouvellement en vertu du motif (c). Toutefois, le tribunal accordera une indemnisation s'il constate que le propriétaire a fait de fausses déclarations au sujet de son opposition et que l'une des situations suivantes s'est produite : 

1) Le tribunal a rendu une ordonnance mettant fin à la location ; 

2) Le locataire n'a pas déposé de requête auprès du tribunal pour demander un nouveau bail à la suite d'une fausse déclaration ou d'une dissimulation de faits de la part du bailleur ; 

3) Le locataire a renoncé à demander une nouvelle location en raison d'une fausse déclaration ou d'une dissimulation de faits de la part du bailleur. 

Si le bailleur a fait de fausses déclarations, le locataire sera indemnisé pour le préjudice subi en raison de l'ordre de résiliation ou des conséquences de l'abandon des locaux et de la non-reconduction du bail. 

Comment Ronald Fletcher Baker LLP peut-il aider à gérer une demande de renouvellement de bail au titre du sol (c) ? 

Que vous soyez un propriétaire cherchant à s'opposer à un renouvellement de bail sur la base de violations substantielles ou un locataire confronté à une opposition au motif (c), il est essentiel d'obtenir rapidement les conseils d'un spécialiste. Les décisions prises dès le début de ces litiges - qu'il s'agisse de rassembler les preuves des infractions ou d'adopter la bonne approche stratégique - déterminent souvent l'issue du litige. Le fait de tarder à demander conseil se traduit souvent par des occasions manquées, des positions de négociation plus faibles et des coûts évitables. Dans certains cas, il peut être dans l'intérêt des deux parties de négocier une résiliation du bail ou d'envisager des discussions en vue d'un règlement, plutôt que d'engager une procédure judiciaire. 

Notre équipe de contentieux peut vous aider à évaluer votre situation, vous présenter les options disponibles et vous conseiller sur la meilleure façon de procéder. David Burns est l'associé principal en charge des litiges au sein du cabinet. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter David Burns par courrier électronique à l'adresse suivante D.Burns@rfblegal.co.uk