Propriété commerciale : Guide du propriétaire pour s'opposer au renouvellement d'un bail commercial en vertu de la loi de 1954 sur les baux commerciaux en raison de violations du bail 

Introduced at the end of World War II, at a time when commercial propriété was at a premium, the Loi sur les propriétaires et les locataires 1954 (‘the Act’) was designed to address both landlord et commercial tenants’ concerns and find an equilibrium of interests. The Conservative government at the time, led by Winston Churchill, responded by granting commercial tenants ‘security of tenure’, the right to remain in situ after their lease expires, also known as ‘holding over’, through the Act. 

Un locataire commercial doit-il quitter les lieux à la fin du bail ? 

Unless the terms of the lease explicitly state that the lease is to be contracted out of the Act and the correct ‘contracting out’ procedure is followed, a business tenant generally has the right to ‘security of tenure’. 

At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until terminated by either the landlord or the tenant, in accordance with the Act. 

Currently, business tenancies of up to six months are excluded from the benefit of security of tenure. In June of 2025, the Law Commission ‘provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament va adopt this recommendation remains to be seen. 

Vested in s30(1), the Act provides seven grounds a landlord can seek to rely upon to oppose a commercial tenant’s lease renewal and serve a ‘hostile’ s25 notice. 

Sur quel motif puis-je m'appuyer lorsqu'un locataire commercial a commis des violations graves de son bail ? 

Bien que la loi prévoie sept motifs, un seul motif suffit pour qu'un propriétaire puisse s'opposer avec succès au renouvellement du bail d'un locataire. 

Ground (c) provides landlords with the ability to oppose a lease renewal where the tenant has committed substantial breaches of their obligations under the lease, or for any reason connected with the tenant’s use or management of the ‘holding’. Under the Act, the ‘holding’ is defined as a part of the premises occupied for business purposes by the tenant. 

Le motif (c) stipule que le bailleur peut s'opposer au renouvellement au motif que... 

“le locataire ne devrait pas se voir accorder un nouveau bail en raison d'autres violations substantielles de ses obligations au titre du bail en cours, ou pour toute autre raison liée à l'utilisation ou à la gestion de l'exploitation par le locataire“. 

Lorsqu'il invoque le motif (c), le propriétaire a le choix entre deux chefs d'accusation ; 

(i) des violations substantielles du bail en cours ; et / ou 

(ii) toute autre raison liée à l'utilisation ou à la gestion de l'exploitation. 

The former requires the landlord to prove there has been a breach, or breaches, of the lease. The latter requires the landlord to provide reason as to why a new lease should not be granted connected with the tenant’s use or management of the premises. The Court will then look to the tenant to provide a rebuttal as to whether the alleged breaches of the lease are accepted and if they are, why the Court should grant a lease despite the reasons put forward by the landlord. 

Sur quel type de manquement un bailleur peut-il s'appuyer pour s'opposer au renouvellement du bail de son locataire ? 

The first head of claim under Ground (c), relating to substantial breaches, is applicable to all breaches of the tenancy, other than the tenant being in rent arrears or failing to comply with obligations to repair the property, as per the lease, as these breaches are covered by Grounds (a) and (b) of The Act. 

In contrast with other Grounds found within s30(1), such as Ground (a), this first head of claim is not limited to the ‘holding’. This means that if a breach were to occur on any part of the premises demised by the tenancy, the breach would still qualify as reason for a landlord to rely on Ground (c). For example, if a lease is granted for the entirety of a building and the tenant occupies the ground floor for business purposes but underlets the first floor, the first floor is not considered to be part of the ‘holding’. However, if the first floor undertenant allows that part of the property to fall into disrepair and failed to comply with its repairing obligations, the landlord could, depending on the evidence, oppose the grant of a new lease to the tenant under Ground (c). 

Qu'est-ce qu'une violation ‘substantielle’ aux fins d'une réclamation au titre du motif (c) ? 

Aux fins du motif (c), la (les) violation(s) ne doit (doivent) pas être de nature insignifiante. La question de savoir si la ou les violations à l'origine de l'opposition du bailleur au renouvellement du bail sont ‘substantielles’ est une question de fait. 

Le motif (c) est souvent utilisé lorsque les dispositions relatives à l'utilisateur contenues dans le bail ont été violées par l'utilisation des locaux par le locataire. 

En Youssefi / Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, the Court of Appel considered, amongst several other issues, whether breaches of an access covenant and a user covenant were substantial for the purposes of Ground (c). The Court found that the tenant had breached the former by being obstructive when the landlord attempted to access the property for an inspection, which undermined the efficient working of the landlord-tenant relationship. The tenant had also breached the user covenant that required the premises to be used for retail trade (within Classes A1 or A3 of the Town & Country Planning (Use Classes) Order 1987 (décret sur l'aménagement du territoire (classes d'utilisation))). The tenant was not operating any business within the relevant use classes and had no intention to do so, despite being on notice of the breach for three years. 

La Cour d'appel a confirmé que la violation de la convention d'accès constituait une violation substantielle aux fins du motif (c). La Cour d'appel a également estimé que, dans les circonstances particulières de cette affaire, le juge était en droit de conclure que la violation de la convention d'utilisation était substantielle et préjudiciable aux intérêts légitimes du propriétaire. Notamment, le propriétaire n'était pas tenu de démontrer une perte continue ou quantifiable pour obtenir gain de cause sur ce motif. 

Un bailleur commercial peut-il s'opposer au renouvellement du bail d'un locataire pour mauvaise gestion ? 

Unlike the first head of claim, Ground (c)’s second basis for refusal does not require the tenant to be in breach of the lease. Instead, it encompasses circumstances connected with the tenant’s use or management of the holding that fall outside specific lease breaches. The Courts have adopted a broad interpretation of this provision, as illustrated in Turner et Bell contre Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Here, the tenant’s use was not in breach of the user provisions in the lease, but the local authority had served a planning notice requiring discontinuation of use on the tenant. The Court of Appeal refused to grant a new lease for an illegal use, holding that the intended unlawful user constituted “other reason connected with the tenant’s use” of the premises, thereby justifying refusal under the Act. 

Le champ d'application de la disposition a été clarifié dans l'arrêt Horne & Meredith Properties c. Cox et autres [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, which involved sixteen years of litigation between the landlord and tenant over alleged obstructions to the tenant’s rights of way, granted by the lease. The tenant had occupied the retail premises since 1981 under a lease that had been subsequently renewed, which granted two rights of way and the right to park in six designated private car parking spaces. The tenant had initiated all proceedings and made baseless allegations of fraud against the landlord, with both parties incurring substantial legal costs throughout the protracted dispute. The Court of Appeal upheld the High Court’s decision, establishing several important principles: 

1. Qu'une violation du bail n'est pas nécessaire pour permettre au bailleur d'invoquer tout autre motif lié à l'utilisation ou à la gestion de l'exploitation par le locataire ; 
2. Que les motifs invoqués ne doivent pas nécessairement concerner directement la relation entre les parties en tant que propriétaire et locataire, car les termes sont suffisamment larges pour permettre au tribunal de prendre en considération tout ce qu'il considère comme pertinent dans le cadre de l'exploitation du locataire ; 
3. Que le litige entre les parties était un motif lié à l'utilisation et à la gestion de l'exploitation en rapport avec les droits accordés par le bail ; 
4. La conduite déraisonnable du locataire dans le cadre du litige signifiait que le locataire ne devait pas se voir accorder un renouvellement de bail en vertu du motif (c). 

La Cour a précisé que même si un litige a eu lieu entre le propriétaire et le locataire, cela ne justifiera pas automatiquement le refus d'une nouvelle location en vertu du motif (c). Le mécanisme de contrôle est plutôt le jugement de valeur de la Cour sur la question de savoir si, à la lumière de la conduite passée du locataire, il serait juste d'obliger le propriétaire à entrer à nouveau dans une relation juridique avec le locataire. 

Un tribunal peut-il encore accorder un renouvellement de bail à un locataire même si des violations du bail par le locataire ont été établies ? 

En bref, oui. 

L'expression ‘ne devrait pas’ figurant à l'article 30(1)(c) montre que le tribunal conserve un pouvoir discrétionnaire lorsqu'il s'agit de déterminer s'il convient d'accorder ou de refuser le renouvellement d'un bail en vertu du motif (c). Cela établit que la violation des conditions du bail par un locataire n'entraîne pas automatiquement le refus du renouvellement. 

Comment le tribunal décide-t-il d'accorder un nouveau bail au locataire lorsque le bailleur s'oppose au renouvellement en vertu du motif (c) ? 

Lorsqu'elle décide d'accorder un nouveau bail, la Cour exerce un large pouvoir d'appréciation, en tenant compte de facteurs tels que... 

1) Les circonstances spécifiques de toute(s) infraction(s) ; 

2) La manière dont les deux parties se sont comportées par rapport au(x) manquement(s) ; 

3) L'impact cumulé des violations (si plusieurs violations sont en cause) ; 

4) S'il a été remédié aux violations au moment du procès ; 

5) Les conséquences probables de l'octroi du renouvellement ; 

6) Si des dispositions protectrices peuvent être incorporées dans un nouveau bail pour prévenir de futures violations. 

L'étendue du pouvoir discrétionnaire de la Cour a été examinée dans l'affaire Harmohinder Singh Gill (en tant qu'administrateur du Gillcrest UK Pension Scheme) contre Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill contre Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 where the Court of Appeal confirmed that all relevant circumstances must be taken into account. Importantly, where a landlord relies on multiple grounds of opposition, the Court held that each ground should not be examined separately. Instead, the Court must look at the tenant’s conduct, as a whole, across all grounds. This means that even if individual breaches might not justify refusing renewal when considered alone, the cumulative effect of the tenant’s overall behaviour may be sufficient to warrant refusal. 

En Harmohinder Singh Gill contre Lees News Limited, the Court of Appeal dismissed the landlord’s appeal and upheld the trial judge’s decision that the tenant was entitled to a new tenancy, on the basis that the tenant had taken steps to remedy its various breaches. 

Quelle est la date à prendre en compte pour évaluer les infractions visées au point c) ? 

The House of Lords addressed the timing question for establishing grounds of opposition in Betty's Cafes Ltd contre Phillips Furnishing Stores Ltd (No.1) [1959] A.C. 20. While that case primarily concerned Ground (f) and the landlord’s redevelopment intentions, the House of Lords provided guidance applicable to other grounds. The judgment indicated that either a substantial breach or alternative reason must exist when the section 25 notice or counter-notice is served. However, subsequent events following service of the notice also fall within the Court’s consideration. 

D'autres éclaircissements sont apparus dans Harmohinder Singh Gill contre Lees News Limited, La Cour d'appel a rejeté l'idée que les faits soutenant l'opposition d'un bailleur doivent être évalués à un seul moment. Le locataire prétendait que le juge ne devait examiner que l'état des locaux à la date du procès. 

Toutefois, la Cour d'appel a adopté une approche plus large, évaluant la manière dont le locataire avait entretenu les locaux tout au long de la location. Elle a convenu avec le propriétaire que le tribunal ne devait pas être lié à un “instantané unique”.  

Le tribunal a reconnu que le fait que le locataire ait effectué les travaux de réparation nécessaires entre la date de la notification en vertu de l'article 25 et le procès était pertinent, mais il a précisé que cela ne permettait pas en soi à un locataire de bénéficier d'un bail renouvelé. Le tribunal a déclaré ce qui suit : 

 “Si le locataire a des antécédents lamentables en matière d'exécution et qu'il n'arrange les choses qu'à la dernière minute, c'est, à mon avis, un élément que le tribunal peut légitimement prendre en compte. (LJ Lewison, paragraphe 39) 

Cette décision a clarifié la position selon laquelle la date pour établir les motifs (a) à (c) n'est pas simplement la date à laquelle l'avis d'opposition du propriétaire a été signifié, ni la date du procès. Le tribunal doit plutôt tenir compte de la situation au moment où la notification a été faite au locataire jusqu'à la date du procès. 

By way of example, if a tenant remedies the disrepair that formed the basis of a claim under Ground (c), but does so only shortly before the trial date, the Court will consider this conduct when determining whether the tenant ‘ought not’ be granted renewal of their lease. It should be noted, however, that rectifying the breaches does not automatically result in the claim being struck out; rather, the tenant’s actions and timing will be taken into account by the Court in its assessment. 

Le tribunal prend-il en compte les performances passées et futures lorsqu'il exerce son pouvoir d'appréciation pour décider d'accorder ou non un nouveau bail au locataire ? 

Les propriétaires doivent présenter des preuves démontrant à la fois les infractions commises et le comportement du locataire pendant toute la durée du bail, tandis que les locataires doivent fournir des preuves contestant ces affirmations. Il est essentiel que le rôle de la Cour aille au-delà de l'évaluation du comportement historique pour évaluer les probabilités futures si le renouvellement est accordé. La preuve qu'un locataire a remédié à des violations avant l'audience peut influencer favorablement la décision de la Cour. Néanmoins, la Cour exige des preuves convaincantes que des manquements similaires ne se reproduiront pas au cours d'une location renouvelée. 

Le tribunal évalue l'ensemble des circonstances entourant toute violation. Lorsqu'un locataire ne tente pas de remédier aux violations, l'opposition du bailleur a toutes les chances d'aboutir. 

Conversely, where a tenant exhibits genuine willingness to rectify breaches and honour obligations under a new lease, the Court may reject the landlord’s opposition and grant renewal. Tenants may strengthen their position by proposing additional protective covenants in the new lease specifically addressing the breach, including express déchéance rights should the breach recur. Additionally, tenants may offer undertakings to the Court to remedy breaches where appropriate. 

Le bailleur doit-il renoncer au bail au lieu de s'opposer au renouvellement en vertu du motif (c) ? 

Lorsque la violation d'un locataire donne lieu à un droit de déchéance, le bailleur doit soigneusement réfléchir à la question de savoir s'il doit poursuivre la déchéance ou s'opposer au renouvellement du bail en vertu du motif (c), étant donné que les deux recours interagissent différemment en fonction de la nature de la violation. 

If the breach is a once-and-for-all breach, en service a section 25 notice or counter-notice would treat the lease as continuing and therefore likely waive the landlord’s right to forfeit. Conversely, if the breach is continuous, serving a section 25 notice or counter-notice would waive the right to forfeit in respect of breaches up to that point, but a fresh right to forfeit would arise immediately afterwards in respect of any continuing breach. 

Le locataire est généralement en meilleure position lorsqu'il s'oppose à une demande de confiscation que lorsqu'il s'oppose à une demande de renouvellement de bail. Dans une procédure de confiscation, le tribunal accorde généralement une dispense de confiscation ou refuse d'ordonner la confiscation si le locataire remédie à la violation avant la date de l'audience. Toutefois, dans le cas d'une demande d'opposition à un renouvellement de bail en vertu du motif (c), le tribunal prend en considération le comportement futur potentiel du locataire lorsqu'il décide de résilier le bail et peut toujours refuser d'accorder un nouveau bail même si le locataire a remédié à l'infraction. 

Si le propriétaire obtient gain de cause dans sa demande de déchéance, le bail sera résilié et le locataire n'aura plus droit à un nouveau bail. Toutefois, si le propriétaire n'obtient pas gain de cause dans sa demande de déchéance, il peut encore avoir une deuxième possibilité de mettre fin à la location par le biais d'une demande d'opposition au renouvellement du bail en vertu du motif (c), à condition que cette demande soit présentée dans le délai de prescription prescrit par la Loi. 

Comment un propriétaire peut-il commencer à s'opposer à un renouvellement en vertu du motif (c) ? 

The landlord must initiate its opposition to the tenant’s statutory right to a lease renewal by either serving a section 25 notice or a counter-notice opposing the renewal on Ground (c). Where the tenant has served a section 26 request, the landlord’s counter-notice must be served within two months of receipt of that request. The landlord should consider whether it is necessary to oppose renewal on multiple grounds. For example, if the tenant is in rent arrears in addition to committing other breaches, claims should be brought under both Ground (b) and Ground (c). Similarly, if there is disrepair within the holding, claims should be prepared under both Ground (a) and Ground (c). 

Tous les motifs d'opposition doivent être exposés dans la notification ou la contre-notification en vertu de l'article 25, car le propriétaire n'est pas autorisé à invoquer d'autres motifs par la suite. Le propriétaire doit préciser chaque motif d'opposition de bonne foi, bien qu'il puisse légitimement abandonner un motif à un stade ultérieur, même si cela peut avoir des conséquences financières. 

Que se passe-t-il si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d'accord sur l'octroi d'un nouveau bail à la suite d'une notification au titre de l'article 25 ou d'une demande au titre de l'article 26 ? 

If the landlord and tenant cannot agree whether a new lease should be granted following service of a section 25 notice or section 26 request, either party may make an application to Court requesting that the Court determine whether the tenant should be granted a new lease. The procedure for issuing such a claim is set out in Civil Procedure Rule 56. It is critical to note that if an application to Court is not made by the termination date specified in the section 25 notice or section 26 request (which may be extended by written agreement), the existing lease will end on that date and the tenant will no longer be entitled to a lease renewal. If the tenant intends to challenge the landlord’s opposition, proceedings must be issued before that date. 

Qui paie les frais de justice dans les affaires de renouvellement de bail du motif (c) ? 

If the question is settled without proceeding to trial, the landlord and tenant are free to agree who should bear the costs of the dispute and the amount payable. If the matter proceeds to trial, the court has discretion to determine how costs are to be paid. The general rule is that the unsuccessful party will be ordered to pay the costs of the successful party. 

Quand le bail est-il résilié si le bailleur obtient gain de cause en vertu du motif (c) ? 

Si le propriétaire s'oppose avec succès au renouvellement en vertu du motif (c), la location se poursuivra pendant au moins trois mois après l'ordonnance du tribunal. Dans presque tous les cas, la location en cours sera maintenue et prendra fin en vertu de l'article 64 de la loi trois mois après que la demande aura été définitivement tranchée. Le règlement définitif de la demande intervient à l'expiration du délai d'appel de l'ordonnance du tribunal, qui est actuellement de 21 jours à compter de la date de l'ordonnance ou de tout autre délai fixé par le tribunal. Par conséquent, si une demande a été introduite auprès du tribunal, le bail en cours expirera généralement trois mois et 21 jours après que l'ordonnance a été rendue. Toutefois, si la notification en vertu de l'article 25 ou la demande en vertu de l'article 26 aurait mis fin à la location plus de trois mois après la date à laquelle le tribunal a statué sur la demande, la location en cours prendra fin à la date spécifiée dans la notification en vertu de l'article 25 ou la demande en vertu de l'article 26, bien qu'il soit peu probable que ce scénario se produise dans la pratique. Le locataire doit quitter les lieux au plus tard à la date à laquelle le bail prend fin. 

Un locataire a-t-il droit à une indemnisation si le propriétaire obtient gain de cause en vertu du motif (c) ? 

Le locataire n'a pas droit à l'indemnisation prévue par la loi si le bailleur s'oppose avec succès au renouvellement en vertu du motif (c). Toutefois, le tribunal accordera une indemnisation s'il constate que le propriétaire a fait de fausses déclarations au sujet de son opposition et que l'une des situations suivantes s'est produite : 

1) Le tribunal a rendu une ordonnance mettant fin à la location ; 

2) Le locataire n'a pas déposé de requête auprès du tribunal pour demander un nouveau bail à la suite d'une fausse déclaration ou d'une dissimulation de faits de la part du bailleur ; 

3) Le locataire a renoncé à demander une nouvelle location en raison d'une fausse déclaration ou d'une dissimulation de faits de la part du bailleur. 

Where the landlord has misrepresented the position, the tenant will be compensated for the loss suffered due to the termination order or the consequences of quitting the premises and not pursuing a lease renewal. 

Comment Ronald Fletcher Baker LLP peut-il aider à gérer une demande de renouvellement de bail au titre du sol (c) ? 

Whether you are a landlord seeking to oppose a lease renewal on the basis of substantial breaches or a tenant facing Ground (c) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes—from gathering evidence of breaches to adopting the right strategic approach—often determine the outcome. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. In some cases, it may be in the interests of both parties to negotiate a surrender of the lease or explore settlement discussions, rather than proceeding to court. 

Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options, and advise on the best way forward. David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk