Litiges relatifs aux prêts relais : Comment gérer les défauts de paiement, l'exécution forcée et les clauses abusives ?

Les prêts relais sont des prêts à court terme, généralement garantis par un bien immobilier, destinés à fournir un financement rapide. Ils ont généralement une durée de 6 à 18 mois, sont assortis de taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires classiques et comprennent souvent des frais d'arrangement, de remboursement et de défaillance. 

Utilisés à bon escient, les prêts relais peuvent être un outil précieux. Ils peuvent aider les propriétaires à acheter aux enchères, permettre aux promoteurs de débloquer des projets en souffrance et donner de l'air aux investisseurs. 

Mais les caractéristiques mêmes qui rendent les crédits-relais attrayants (rapidité, flexibilité et courte durée) sont aussi celles qui les rendent risqués. Si une stratégie de sortie échoue ou si les délais ne sont pas respectés, les litiges surgissent rapidement et tant les emprunteurs que les prêteurs peuvent se trouver exposés.  

Chez Ronald Fletcher Baker, nous constatons un nombre croissant de litiges concernant les prêts relais. Nous expliquons ci-dessous comment ces litiges surviennent généralement, les principes juridiques en jeu et les mesures pratiques que les emprunteurs et les prêteurs doivent prendre en considération.  

Problèmes courants dans les litiges relatifs aux prêts relais 

Défaut et exécution 

Le problème le plus fréquent est le défaut de paiement, c'est-à-dire que l'emprunteur ne peut pas rembourser à la date convenue. Cela peut être dû à l'échec d'une vente, au refus d'un financement à long terme ou à un changement des conditions du marché. Les prêteurs réagissent généralement de la manière suivante : 

• Exiger le remboursement immédiat de la totalité du solde ; 
• Facturer des intérêts de retard (souvent beaucoup plus élevés que le taux standard) ; 
• Nomination d'un administrateur judiciaire (Law of Property Act) pour prendre le contrôle et vendre les biens garantis ; et / ou 
• Engagement d'une procédure de mise en possession.  

Les emprunteurs contestent souvent la validité de l'exécution forcée ou le fait que le prêteur ait agi de manière déloyale en agissant si rapidement.  

Intérêt de retard élevé 

Les contrats de crédit-relais prévoient souvent des taux d'intérêt majorés en cas de défaut de paiement. Le taux d'intérêt de retard est parfois de plusieurs points de pourcentage par mois. Les emprunteurs confrontés à une spirale d'endettement peuvent faire valoir que le taux d'intérêt de retard n'est pas récupérable si, en droit, il s'agit d'une pénalité inapplicable. 

En droit anglais, une clause contractuelle peut être annulée s'il s'agit d'une clause pénale, c'est-à-dire si elle impose un préjudice disproportionné par rapport à l'intérêt commercial légitime du prêteur. À la suite de la décision de la Cour suprême dans l'affaire Cavendish contre Makdessi [2015], les tribunaux adoptent une approche nuancée.  

La question de savoir si une clause d'un accord est une pénalité est décidée en fonction de l'interprétation de la disposition pertinente, et essentiellement (a) si un intérêt commercial légitime est servi et protégé par la clause, et (b) si le taux est néanmoins extravagant, exorbitant ou déraisonnable. 

Relation déloyale (loi sur le crédit à la consommation de 1974) 

Certains prêts relais sont régis par la loi de 1974 sur le crédit à la consommation. Cela est plus probable si l'emprunteur est un particulier (plutôt qu'une entreprise) et si le prêt n'est pas entièrement destiné à des fins professionnelles.  

Si la relation entre le prêteur et le créancier est injuste sur l'une ou plusieurs des bases énoncées à l'article 140A(1)(a)-(c) de la LCC, le tribunal dispose de recours pour faire en sorte que la relation ne soit plus injuste. 

Une relation peut être considérée comme inéquitable en raison : (a) des termes du contrat ou de tout autre contrat connexe ; (b) de la manière dont le créancier a exercé ses droits en vertu du contrat ; ou (c) de toute autre chose faite ou non faite par le créancier ou en son nom. Voici quelques exemples de facteurs : 

• Frais excessifs ou cachés. 
• Manque de transparence sur les conditions. 
• Application agressive de la loi  

Si le tribunal est d'accord, il peut exercer des pouvoirs très étendus, notamment : 

• Modification des termes de l'accord. 
• Réduction de la responsabilité de l'emprunteur. 
• Libération ou modification de la sécurité.  

Même si le prêt n'est pas réglementé, le risque de réputation signifie que les prêteurs doivent être prudents sur la manière dont les conditions sont présentées et appliquées.  

Mise sous séquestre et vente à une valeur sous-évaluée 

Les prêteurs nomment généralement des administrateurs judiciaires lorsqu'un emprunteur est en défaut de paiement. Le rôle de l'administrateur judiciaire est de prendre le contrôle du bien et de le vendre pour recouvrer la dette. 

Les emprunteurs contestent souvent la mise sous séquestre pour des raisons telles que 

• Le rendez-vous n'était pas valable. 
• Les curateurs n'ont pas réussi à commercialiser correctement le bien.  
• Le bien a été vendu à une valeur sous-évaluée.  

Le principal devoir du syndic est de préserver et (à condition qu'il en ait le pouvoir) de réaliser les actifs pour lesquels il a été désigné, afin de rembourser les dettes du constituant garanties par la charge. 

Les syndics doivent agir de bonne foi et prendre des mesures raisonnables pour obtenir le meilleur prix qu'il est raisonnablement possible d'obtenir, mais il faut noter qu'ils ne sont pas garants du "meilleur prix possible". La jurisprudence telle que Medforth contre Blake et Silven Properties / RBS confirment que les destinataires disposent d'un large pouvoir d'appréciation, à condition qu'ils agissent raisonnablement.  

Un administrateur judiciaire ne peut pas être passif, mais doit travailler activement à la gestion et à la réalisation des actifs dans le but de rembourser les dettes garanties (Silven Properties). 

Dans l'exercice de ses fonctions, le syndic doit agir avec une compétence raisonnable (Medforth v Blake). Ce qui est raisonnable dépend, en partie, des circonstances de la procédure de redressement judiciaire en question. Par exemple, s'il est nommé pour des actifs de nature spécialisée, pour lesquels il existe un petit marché d'experts, l'administrateur judiciaire raisonnablement compétent demandera des conseils et une assistance spécialisés pour la commercialisation et la vente des actifs afin de s'assurer que le marché est correctement exploité. 

Bien qu'il soit libre de choisir le moment de la vente des actifs du séquestre, après avoir pris la décision de vendre, le séquestre doit prendre des mesures raisonnables pour obtenir le meilleur prix possible au moment de la vente (Downsview Nominees Ltd). 

Le syndic ne peut pas s'acquitter de son obligation d'obtenir la valeur marchande réelle des actifs en déléguant la commercialisation et la vente du bien à un conseiller. Par conséquent, si un conseiller fournit des conseils négligents quant à la valeur des actifs grevés, il risque de faire manquer le syndic à son obligation envers le constituant (American Express). 

Fausses déclarations et comportement des courtiers 

Les litiges portent souvent sur la manière dont le prêt a été vendu. Les emprunteurs peuvent prétendre qu'on leur a dit que le refinancement serait simple, alors que ce n'était pas le cas, que les frais n'ont pas été correctement expliqués ou que les taux d'intérêt n'étaient pas clairs ou étaient trompeurs.  

Lorsque des courtiers ou des intermédiaires sont impliqués, des questions peuvent se poser quant à la responsabilité d'éventuelles déclarations erronées. Les emprunteurs peuvent se retourner contre les courtiers et les prêteurs.  

Questions d'évaluation 

Les prêteurs relais s'appuient généralement sur l'évaluation des biens immobiliers avant d'avancer des fonds. Si ces évaluations sont trop optimistes, des pertes peuvent s'ensuivre. Des litiges peuvent alors survenir : 

• Les prêteurs peuvent intenter des actions contre les évaluateurs pour négligence. 
• Les emprunteurs peuvent faire valoir qu'ils se sont appuyés sur une évaluation gonflée lorsqu'ils ont contracté le prêt. 

Ces litiges nécessitent souvent l'intervention d'experts et peuvent devenir rapidement complexes.  

Principes juridiques à garder à l'esprit 

• Taux d'intérêt de retard : En ce qui concerne les principes de droit permettant de déterminer si une disposition relative aux intérêts moratoires constitue une pénalité inapplicable, la Cour suprême a approuvé un test en trois étapes dans l'affaire Cavendish Square Holding BV c. Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67 : 

Une clause de dommages-intérêts liquidés ne constitue pas une pénalité inapplicable, à condition : (1) qu'il s'agisse d'une obligation secondaire déclenchée par une rupture de contrat (il s'agit d'une question de seuil) ; (2) que la clause serve un intérêt légitime que la partie innocente a dans l'exécution de l'obligation primaire ; (3) et que la clause ne soit pas extorquée, exorbitante ou déraisonnable.  

• Les arriérés résultent d'un défaut de paiement : Lorsque les intérêts moratoires commencent à courir, le passif peut augmenter rapidement. 
• Les obligations des syndics sont limitées mais réelles : Ils doivent agir de bonne foi et obtenir une valeur marchande correcte, mais ils ne sont pas obligés d'attendre "l'acheteur idéal".  
• La relation déloyale est un véritable outil : Dans le cadre des prêts réglementés, les tribunaux disposent de pouvoirs étendus pour intervenir dans les cas où la relation était déloyale.  

Le fonctionnement de ces dispositions a été résumé de la manière la plus utile dans le discours de Lord Leggatt JSC dans l'affaire Smith v Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 aux points [12]-[29]. En résumé : 

(1) Le tribunal doit déterminer si la relation découlant de l'accord (plutôt que l'accord lui-même) est injuste.  

(2) La question est de savoir si la relation est injuste au moment où la détermination est faite, même si la relation a pris fin (ce qui n'est pas le cas en l'espèce).  

(3) L'accent doit être mis sur la question de savoir si la relation est injuste en raison d'un ou de plusieurs des trois éléments énoncés à l'article 140A, que j'ai exposés au paragraphe 148 ci-dessus. Il s'agit de causes possibles d'injustice extrêmement larges, et il n'y a aucune restriction quant aux éléments que le tribunal peut prendre en considération pour décider si la relation est injuste pour le débiteur, à condition seulement que le tribunal les juge pertinents.  

(4) Le tribunal doit prendre en considération toute l'histoire de la relation, en remontant non seulement à la conclusion du contrat de crédit, mais aussi à tout acte ou omission pertinent du créancier avant la conclusion de ce contrat ou de tout autre contrat connexe.  

(5) Le tribunal dispose d'un très large pouvoir d'appréciation en matière de réparation, lorsqu'une relation inéquitable est constatée, pour décider de l'ordonnance à rendre, le cas échéant. L'objectif est de supprimer la ou les causes de l'injustice que le tribunal a identifiées et d'inverser les conséquences financières préjudiciables de cette injustice pour le débiteur, de sorte que la relation dans son ensemble ne puisse plus être considérée comme injuste. 

Ce que les emprunteurs doivent faire 

• Agir rapidement : si le remboursement semble difficile ou si la sortie prévue pose des problèmes, il convient d'engager le dialogue avec le prêteur avant qu'il ne se mette en défaut. Le silence accélère généralement l'exécution. 
• Examinez les conditions du prêt : vérifiez la formulation des intérêts, des frais et des droits d'exécution.  
• Conservez les preuves : si des promesses ont été faites par un courtier ou un prêteur, notez-les.  
• Demandez conseil : certains prêts peuvent être réglementés, ce qui leur confère des protections supplémentaires. Un conseil juridique est indispensable avant de contester les conditions ou l'exécution.  
• Envisager la négociation : il peut être plus réaliste de convenir de conditions révisées que d'entamer une procédure judiciaire alors que les intérêts augmentent.  

Ce que les prêteurs doivent faire 

• Soyez transparent : indiquez clairement dès le départ tous les frais, les taux d'intérêt et les droits d'exécution. 
• Garder des traces : conserver une trace écrite de ce qui a été dit à l'emprunteur et des informations qu'il a fournies.  
• Appliquer la loi avec prudence : une action trop rapide ou trop sévère peut faire naître chez les emprunteurs des arguments d'iniquité.  
• Recours à des administrateurs judiciaires de bonne réputation : pour minimiser les problèmes d'exécution et de valeur de vente. 
• Obtenir rapidement l'avis d'un juriste, en particulier lorsque des titres multiples, des garanties personnelles ou des défaillances croisées sont en jeu.  

Questions fréquemment posées 

Les prêts relais sont-ils toujours réglementés ? 

Non. Beaucoup ne sont pas réglementés, en particulier lorsque l'emprunteur est une entreprise ou que le prêt est destiné à des fins professionnelles. Toutefois, certains prêts destinés aux consommateurs sont réglementés par la Financial Conduct Authority (FCA), principalement par le Financial Services and Markets Act 2000 (Regulated Activities) Order 2001, et par le Consumer Credit Act (loi sur le crédit à la consommation).  

Les intérêts moratoires peuvent-ils être contestés ? 

Oui, dans certains cas. Les tribunaux peuvent, dans certaines circonstances, annuler des clauses pénales ou injustes. 

Peut-on empêcher les receveurs de vendre ? 

Parfois. Les emprunteurs peuvent saisir le tribunal pour contester les nominations ou les ventes, mais la possibilité de contester avec succès la nomination dépend des circonstances précises de chaque cas.  

Les receveurs doivent-ils obtenir le meilleur prix de vente possible ? 

Non, mais ils doivent agir de bonne foi et prendre des mesures raisonnables pour obtenir une valeur marchande correcte. 

L'emprunteur peut-il retarder l'exécution ? 

Dans certains cas, les emprunteurs peuvent saisir les tribunaux pour contester les clauses abusives ou l'exécution. Mais les délais des prêts-relais sont serrés, et il est donc urgent de demander conseil.  

 Que se passe-t-il si le bien est vendu à un prix inférieur à celui du bail ? 

L'emprunteur reste généralement responsable de tout déficit, majoré des frais et des intérêts, à moins que les conditions ne soient modifiées par négociation ou par décision de justice. 

Conclusion 

Les prêts relais ont une réelle utilité commerciale, mais ce sont des produits qui ne pardonnent pas. Pour les emprunteurs, le défaut de paiement peut rapidement se traduire par des dettes importantes. Pour les prêteurs, une exécution agressive comporte des risques de contentieux.  

Les litiges dans ce domaine dépendent souvent des petits caractères du contrat de prêt, de la manière dont le prêteur ou les administrateurs judiciaires ont agi et de la réglementation éventuelle du prêt. Les deux parties ont besoin de conseils clairs et précoces pour protéger leur position.  

Chez Ronald Fletcher Baker, nous avons représenté à la fois des emprunteurs et des prêteurs dans le cadre de litiges relatifs à des prêts relais, y compris des litiges portant sur l'exécution et les clauses abusives. Si vous êtes confronté à un litige concernant un prêt-relais, notre équipe chargée des litiges immobiliers est là pour vous aider. 

Litiges en matière de propriété : Contactez-nous 

Ben Lewis est avocat associé au sein du service contentieux de RFB et David Burns est l'associé principal du service contentieux. 

Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par courrier électronique à l'adresse suivante B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892 ou David Burns à l'adresse suivante D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.