Qu'est-ce qu'un droit de bénéficiaire sur un bien immobilier ?

When it comes to owning property, understanding the concepts of beneficial interest and the differences between legal interest and beneficial interest can be crucial for making informed decisions. The starting assumption is that the beneficial interest in a property follows the legal interest; however, these interests can be different. In this guide, we va explore the essentials of legal and beneficial interest, providing you with the necessary insights to grasp this important aspect of property ownership so that you can ensure your interests are protected.  

Qu'est-ce que le taux d'intérêt légal ?   

Le ou les propriétaires légaux sont la ou les personnes inscrites sur le titre de propriété du bien immobilier au cadastre.   

The legal interest gives the owner the legal rights to the property, allowing them to inhabit, sell, or transfer the property as they wish. In short, it gives them a right of control over the property. 

Qu'est-ce qu'un intérêt bénéficiaire ? 

Le ou les bénéficiaires effectifs sont les personnes qui ont droit aux avantages liés au bien immobilier ; toutefois, elles ne figurent pas sur le titre de propriété enregistré au cadastre.   

Les avantages liés au bien immobilier peuvent être de nature financière, comme le droit à une part du loyer ou à une partie du produit de la vente si le bien est cédé. Ils peuvent également être de nature pratique, comme le droit d'y résider. Il n'est pas nécessaire d'être le propriétaire légal du bien pour en détenir un droit de jouissance.   

Types de propriété commune et droit de jouissance  

La copropriété peut prendre différentes formes, et la manière dont elle est structurée peut avoir une incidence sur les droits de chacun sur le bien. Il est important de bien comprendre les différents types de copropriété afin de choisir la formule qui vous convient le mieux. 

Copropriété par indivision vs. Copropriété par partage  

En matière de copropriété immobilière, la copropriété en commun et la copropriété par parts sont les deux principales formes juridiques qui déterminent la propriété effective.   

La copropriété signifie que tous les copropriétaires détiennent conjointement l'intégralité des droits sur le bien ; il n'y a pas de parts distinctes ou séparées. Étant donné que tous les copropriétaires détiennent conjointement l'intégralité du bien, lorsque le premier copropriétaire décède, l'ensemble des droits sur le bien revient automatiquement aux copropriétaires survivants. C'est ce qu'on appelle la ‘ survie ’.  

Tenancy in common means that the beneficial interest is held in distinct and individual shares. These shares can be even (for example, 50/50), or they could be in whatever proportion the owners choose. Being tenants in common allows the owners to have more control over the shares of the property.   

Étant donné que chaque copropriétaire détient une part distincte du bien, en cas de décès, sa part sera répartie conformément aux dispositions de son testament, s'il en a rédigé un, ou selon les règles de succession ab intestat s'il n'en a pas rédigé. La jouissance du bien ne revient pas automatiquement aux copropriétaires survivants.   

Vous trouverez ci-dessous un bref résumé des conséquences et des différences entre la copropriété par indivision et la copropriété par partage.   

Dans le cadre d'une copropriété par indivision, tous les copropriétaires détiennent des parts égales et jouissent des mêmes droits sur le bien. Le principe du droit de survie signifie qu'au décès d'un copropriétaire, sa part revient automatiquement aux copropriétaires restants. Cela peut simplifier la succession ; toutefois, cela ne correspondra peut-être pas à la manière dont le propriétaire souhaite répartir sa succession à son décès.   

À l'inverse, la copropriété par parts permet de définir des parts distinctes et éventuellement inégales, ce qui a une incidence sur la part de chaque copropriétaire dans le bien. La part de chaque copropriétaire fait partie de sa succession et peut être transmise conformément à son testament. Cette formule offre une certaine souplesse, permettant aux copropriétaires de décider du sort de leur part.  

Propriété équitable vs propriété légale  

La propriété effective concerne les droits dont jouissent les bénéficiaires effectifs, tandis que la propriété légale se rapporte au titre de propriété détenu officiellement ; ces deux aspects peuvent avoir une incidence sur la vente du bien immobilier. Cette distinction est fondamentale en droit immobilier.  

Les propriétaires légaux sont responsables du titre de propriété, mais les propriétaires en équité en tirent profit et en perçoivent les revenus. Par exemple, un fiduciaire peut détenir le titre légal, tandis que les bénéficiaires profitent des avantages liés au bien. 

Understanding the distinction helps clarify roles and responsibilities, especially in trust scenarios. Legal owners must act in the interest of equitable owners, ensuring that the latter’s rights are protected.  

Comment s'établit le droit de jouissance  

Given that beneficial interest is not registered on the Title Deeds, it can be difficult to determine the respective beneficial interests in a property. As stated, the starting point is the assumption that the beneficial interest in a property follows the legal interest, so it is important to establish how the beneficial interest is held—especially if the starting assumption is not the case.   

Vous trouverez ci-dessous un bref résumé des différentes méthodes permettant de constituer et d'enregistrer des droits de jouissance.   

Accords officiels :   

Documentation relative à la fiducie –   

Si un bien immobilier fait partie du patrimoine d'une fiducie, l'acte constitutif de celle-ci désignera les propriétaires légaux (les fiduciaires) ainsi que les propriétaires bénéficiaires (les bénéficiaires de la fiducie).   

Acte de fiducie –   

Il s'agit d'un document juridique qui définit les parts de propriété d'un bien immobilier et la manière dont le produit de la vente sera réparti. Une déclaration de fiducie consigne les apports financiers apportés à un bien immobilier ; elle s'avère donc utile lorsque les différents propriétaires apportent des montants différents, ce qui peut avoir une incidence sur la valeur du bien.   

Accords informels-

If the beneficial interests in the property have not been formally agreed and recorded, then documentary evidence is key to establishing beneficial interest.   

Contributions financières –    

Les justificatifs des contributions apportées au bien immobilier, tels que les remboursements hypothécaires, peuvent attester d'un droit de jouissance.  

Correspondance –   

Les courriels ou les lettres dans lesquels sont exposées les intentions et les dispositions relatives à l'utilisation d'un bien immobilier peuvent servir de preuve.  

Such documentation helps substantiate claims, providing a clear record of the arrangements. It also aids in resolving disputes by outlining the intentions of the parties involved.  

Modification d'un droit de jouissance  

Beneficial interest can change over time, either through formal agreements such as declarations of trust or changes to the financial contributions to the property.   

In certain circumstances, it can be beneficial to transfer or gift part of the beneficial interest in a property to a third party—for example, a parent transferring part of the beneficial interest in the property to their adult children.   

This will have various tax implications and is something you should consult with a solicitor about before doing, as there are lots of factors to consider.