Revisiones de alquileres históricos: Riesgos y soluciones para arrendadores y arrendatarios comerciales

 Las cláusulas de revisión del alquiler son una característica habitual de los contratos de arrendamiento comercial modernos. Por lo general, están concebidas para garantizar que la renta se mantenga al ritmo del mercado durante la vigencia del contrato. En la práctica, sin embargo, las revisiones a veces se omiten, se retrasan o simplemente no se llevan a cabo.

El resultado es lo que a menudo se denomina "revisión histórica del alquiler", una revisión del alquiler que debería haber tenido lugar años antes pero que no se ha llevado a cabo.

Cuando se desencadena una revisión de alquileres históricos, a menudo surgen disputas. Es posible que se reclamen atrasos sustanciales en el pago del alquiler con carácter retroactivo, que se devenguen intereses y que los inquilinos tengan que hacer frente a obligaciones de pago imprevistas en un breve espacio de tiempo. A la inversa, los propietarios que no han revisado el alquiler a su debido tiempo pueden, en determinadas circunstancias, encontrarse con que no pueden recuperar lo que esperaban.

En Ronald Fletcher Baker asesoramos regularmente tanto a propietarios como a inquilinos en litigios derivados de revisiones de alquileres históricos. Este artículo explora por qué surgen las revisiones de rentas históricas, el marco legal y las consideraciones prácticas y estratégicas para cada parte.

¿Por qué surgen las revisiones de alquileres históricos?

Hay varias situaciones que pueden llevar a que una revisión del alquiler quede inactiva durante un largo periodo de tiempo:

• Descuido administrativo: los propietarios o los agentes de gestión simplemente no entregan a tiempo una notificación de revisión.
• Retraso estratégico: en ocasiones, las partes posponen las conversaciones de revisión en previsión de cambios en el mercado.
• Incertidumbre sobre los términos del contrato: las disputas sobre las cláusulas de revisión pueden desalentar la acción.
• Cambio de propietario: cuando se ceden contratos de arrendamiento o se venden carteras de inversión, pueden pasarse por alto oportunidades de revisión de alquileres.

Sea cual sea el motivo, la cuestión suele ser si es posible llevar a cabo una revisión del alquiler y cómo hacerlo.

El marco jurídico

El tiempo no suele ser "esencial". Es importante comprobar las cláusulas específicas de su contrato de arrendamiento para determinar con precisión cuál es la situación. La mayoría de las cláusulas modernas de revisión del alquiler dejan claro que "el tiempo no es esencial" y, por lo tanto, dependiendo de las circunstancias del caso, es posible que la revisión del alquiler se inicie en cualquier momento después de la fecha de revisión, y el nuevo alquiler (una vez determinado) se pagará retroactivamente desde la fecha de revisión.

Los tribunales han sostenido en casos anteriores que, a menos que el contrato de arrendamiento establezca expresamente que el tiempo es esencial, el arrendador no pierde el derecho a iniciar una revisión por el mero hecho de que haya pasado la fecha de revisión.

Jurisprudencia

Algunos casos clave han aclarado los principios relativos a las revisiones de alquileres en los arrendamientos comerciales:

• United Scientific Holdings Ltd contra Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: confirmó que el tiempo no es "esencial" en las revisiones de alquiler a menos que se indique expresamente. Una revisión puede iniciarse con años de retraso y el alquiler revisado se aplicará retroactivamente.
• Scottish & Newcastle plc contra Raguz [2008] UKHL 65: confirmó que una vez determinada la renta revisada, el arrendatario es responsable de los atrasos hasta la fecha de revisión. Esto estará sujeto a los términos del contrato de arrendamiento específico.

Fecha de valoración

Es importante señalar que la renta se determina en la fecha de la revisión, no en la fecha en que se realiza finalmente la revisión. Por lo tanto, los tasadores deben remontarse a las condiciones del mercado en esa fecha histórica, lo que puede resultar difícil si la revisión se realiza con muchos años de retraso.

 Intereses de demora

La mayoría de los contratos de arrendamiento establecen que, una vez determinada la renta revisada, los atrasos desde la fecha de revisión hasta la determinación son pagaderos con intereses. Esto puede hacer que las revisiones históricas resulten muy caras para los inquilinos.

Riesgos para los propietarios

Dificultades de valoración: encargar a tasadores que evalúen retrospectivamente los alquileres de mercado puede ser complejo, costoso e impugnado.

• Resistencia del inquilino: los inquilinos pueden intentar impugnar las revisiones tardías, alegando renuncia, impedimento o que el propietario ha perdido el derecho.
• Liquidez: los propietarios pueden enfrentarse a largos litigios antes de cobrar los atrasos.
• Lagunas documentales: los cambios de propietario o la pérdida de papeles pueden socavar la reclamación del propietario.

Riesgos para los inquilinos

• Grandes deudas inesperadas: los atrasos de muchos años, más los intereses, pueden ser paralizantes.
• Incertidumbre para la planificación empresarial: hasta que se resuelva la revisión, la verdadera responsabilidad por alquiler sigue sin estar clara.
• Defensas limitadas: a menos que el tiempo sea esencial, dependiendo de los hechos del caso concreto, los arrendatarios pueden tener dificultades para eludir su responsabilidad.
• Posibles consecuencias de insolvencia: los grandes atrasos históricos pueden poner en peligro los negocios de los inquilinos.

Orientaciones prácticas

Para los propietarios

• Audite periódicamente los contratos de arrendamiento: compruebe las fechas de revisión y asegúrese de que las notificaciones se realizan con prontitud.
• No dé por perdida la revisión del alquiler: aunque hayan pasado años, aún puede tener derecho a iniciarla.
• Contratar a tasadores especializados: las valoraciones históricas son complejas y a menudo muy discutidas.
• Comprueba la redacción del contrato: algunos contratos antiguos pueden incluir una redacción que hace que el tiempo sea esencial, en cuyo caso el retraso puede ser fatal.
• Considere la posibilidad de llegar a un acuerdo: en algunos casos, acordar un alquiler a futuro puede ser más comercial que perseguir los atrasos históricos.

Para los inquilinos

• Revisa tu contrato de alquiler: fíjate bien en si se ha establecido expresamente que el tiempo es esencial.
• Solicite asesoramiento sobre valoraciones con antelación: un informe pericial sólido es crucial para resistirse a las reclamaciones infladas de los propietarios.
• Negociar los intereses: aunque se adeuden pagos atrasados, los inquilinos pueden negociar una reducción o exención de los intereses.
• Plantear argumentos de equidad: en algunos casos, el estoppel o la renuncia pueden servir de defensa, sobre todo si la conducta del arrendador sugería que no se llevaría a cabo ninguna revisión.
• Planificar la tesorería: hay que estar preparado para el impacto financiero en caso de que haya que pagar atrasos.

Consideraciones estratégicas

• Acuerdos frente a litigios: las revisiones históricas suelen girar en torno a disputas sobre valoraciones, que son costosas de litigar. Un acuerdo anticipado puede ser sensato desde el punto de vista comercial.
• Condiciones del mercado: si el mercado ha caído desde la fecha de revisión, los inquilinos pueden beneficiarse de presionar para la revisión aunque sea tarde. A la inversa, los propietarios pueden retrasarla estratégicamente si las fechas históricas les favorecen.
• Propietarios/arrendatarios sucesores: las revisiones históricas pueden complicar las cesiones y las ventas de inversiones. La diligencia debida debe incluir siempre una auditoría de revisión de alquileres.

 Preguntas más frecuentes

¿Es demasiado tarde para que el propietario revise el alquiler (durante el arrendamiento)?

El caso de Scottish & Newcastle Plc v Raguz [2008] UKHL 65 es la autoridad que establece que la responsabilidad de un pago insuficiente es exigible el día en que se acuerda o determina el alquiler y no cuando comienza el periodo de revisión o cuando se desencadena el proceso de revisión.

Este enfoque se siguió en Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB), donde el tribunal decidió que el derecho del arrendador a iniciar la revisión del alquiler no había prescrito, a pesar de que había un retraso de 13 años en la activación de la revisión del alquiler.

Como el arrendador aún no había iniciado la revisión del alquiler, y el plazo para reclamar el cobro de los alquileres atrasados no expira hasta ese momento, tenía derecho a percibir la renta incrementada. Siempre que el contrato de arrendamiento siga en vigor, el derecho contractual del arrendador a las revisiones del alquiler pervive indefinidamente.

En general, siempre que el contrato de arrendamiento no establezca que el tiempo es esencial, puede ser posible aplicar revisiones históricas del alquiler.

¿Hay alguna forma de que un inquilino se resista?

Entre los posibles argumentos figuran el estoppel, la renuncia o que la redacción del contrato de arrendamiento establecía que el tiempo era esencial. De lo contrario, la responsabilidad es difícil de evitar.

Por lo general, el arrendador sólo estaría impedido para iniciar la revisión del alquiler si hubiera manifestado al arrendatario que no la iniciaría y el arrendatario hubiera actuado en su perjuicio basándose en esa manifestación. Sería una situación poco habitual.

¿Qué pasa si el arrendador ha cambiado durante la vigencia del contrato?

Dependiendo de los hechos específicos del caso, los arrendadores sucesores pueden ser capaces de hacer cumplir las revisiones de alquileres, siempre que el título y las notificaciones estén debidamente asignados y notificados. Las lagunas en la documentación pueden crear disputas.

¿Y si el mercado en la fecha de revisión era inferior al alquiler de paso?

La mayoría de los arrendamientos comerciales modernos contienen cláusulas "sólo al alza", lo que significa que el alquiler no puede bajar en caso de revisión. Aunque la renta de mercado fuera más baja, el alquiler seguirá siendo el mismo.

¿Puede el arrendador revisar el alquiler una vez finalizado el contrato?

Si el arrendador no inicia una revisión del alquiler durante el arrendamiento, es poco probable que pueda basarse en las cláusulas de revisión del alquiler del contrato una vez finalizado el arrendamiento para reclamar el "pago compensatorio". Es decir, el aumento del alquiler entre el alquiler actual y el nuevo alquiler que debería pagar el inquilino en la fecha de revisión, si se hubiera llevado a cabo la revisión del alquiler.

Los derechos y obligaciones contenidos en el contrato de arrendamiento cesan al finalizar el plazo contractual. Por lo general, también lo hace el derecho del arrendador a reclamar ese aumento del alquiler.

¿Qué ocurre si el contrato de arrendamiento comercial ha expirado pero el inquilino se mantiene? ¿Puede el propietario revisar el alquiler?

Una vez rescindido el contrato de arrendamiento (que debe ser por un método reconocido por la LTA 1954), es poco probable que el arrendador pueda solicitar una revisión del alquiler correspondiente a ese período.

Podría darse el caso de que una revisión del alquiler histórico se activara durante una continuación legal en virtud de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1954 (Landlord and Tenant Act 1954). El caso Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA dejó claro que determinadas formas de redacción de la revisión de alquileres no permiten una revisión de alquileres una vez finalizado el plazo contractual. Sin embargo, la sentencia indica que si la redacción del contrato de arrendamiento hubiera sido diferente, el resultado podría haber sido distinto.

Sin embargo, cada caso dependerá de los hechos y la ley no es segura en este punto. Esta complicada situación ilustra lo importante que es para los propietarios estar al tanto de las revisiones de alquiler y asegurarse de activarlas antes de que finalice el plazo contractual.

Durante el período de continuación legal, la forma habitual de abordar la revisión del alquiler para el período comprendido entre la notificación del artículo 25 y la concesión del nuevo contrato de arrendamiento es mediante una solicitud de alquiler provisional a la espera de la concesión de un nuevo contrato de arrendamiento en virtud de la LTA de 1954.

La renta del nuevo contrato la determinará el tribunal si no hay acuerdo.

¿Cuál es el efecto de la Ley de Prescripción de 1980?

Una vez acordado o determinado el alquiler revisado, éste habrá vencido para su pago.

El artículo 19 de la Ley de Prescripción de 1980 limita a 6 años el plazo para reclamar el cobro de los alquileres atrasados a partir de la fecha de vencimiento, es decir, la fecha en que se acordó o determinó el alquiler. Una vez concluida la revisión del alquiler, el arrendador comercial debe tomar medidas para cobrar el alquiler incrementado. Si transcurren más de 6 años, es probable que se pierda el derecho a cobrar ese aumento.

¿Puede el inquilino hacer que el plazo sea esencial notificándolo?

La decisión en Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) confirma que el inquilino no puede hacer que el tiempo sea esencial mediante una notificación que pretenda hacerlo. A menos que el contrato de arrendamiento establezca un derecho específico, el inquilino debe esperar a que el propietario inicie el proceso.

Conclusión

Las revisiones de alquileres históricos pueden llegar a ser muy disputadas.

No es aconsejable retrasar la revisión del alquiler si puede evitarse. Pone al inquilino en una situación difícil si no sabe a cuánto ascenderá el alquiler adicional y no ha presupuestado en consecuencia. También existe un mayor riesgo de que el inquilino se oponga a la revisión del alquiler, dando lugar a litigios.

Para los propietarios, las revisiones históricas del alquiler pueden representar una oportunidad de corregir años de impagos, pero también conllevan riesgos probatorios y de litigio. Para los inquilinos, pueden dar lugar a atrasos sustanciales e inesperados.

La ley es clara, a menos que el contrato indique expresamente lo contrario, existe la presunción refutable de que el tiempo no es esencial y, por lo tanto, las revisiones de alquiler pueden iniciarse tarde y la responsabilidad puede remontarse a la fecha de revisión. Pero cada caso depende de una interpretación cuidadosa del contrato.

En Ronald Fletcher Baker, nuestro equipo de Litigios Inmobiliarios cuenta con una amplia experiencia en el asesoramiento sobre litigios de revisión de alquileres, incluidas las revisiones históricas complejas. Tanto si usted es un propietario que pretende recuperar los atrasos como si es un inquilino que se enfrenta a una reclamación, podemos orientarle sobre los riesgos, las defensas y las oportunidades de resolución.

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Ben Lewis es abogado asociado en el departamento de litigios de RFB junto con el socio principal de litigios, David Burns. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con Ben Lewis por correo electrónico en B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892 o póngase en contacto con David Burns en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0207 467 5751.