En Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal de 2024 (LFRA 2024) se introdujo con la promesa de transformar la propiedad en arrendamiento en Inglaterra y Gales. Durante décadas, el sistema había sido criticado por su complejidad, desequilibrio y coste. Mediante la eliminación del valor matrimonial, la limitación del tratamiento de las rentas del suelo y la reducción de la carga de los costes, el Parlamento pretendía hacer más asequibles y accesibles las prórrogas de los contratos de arrendamiento y la enfranchisement.
Sin embargo, sólo un año después, las reformas más importantes de la Ley se enfrentan a un formidable desafío en el Tribunal Supremo. En julio de 2025, seis grandes propietarios y fundaciones benéficas iniciaron una revisión judicial. El resultado determinará si los pilares centrales de la reforma del arrendamiento sobreviven intactos o se ven restringidos en el mismo momento en que debían entrar en vigor.
Por qué era necesaria la reforma del arrendamiento
El arrendamiento es un tema controvertido desde hace mucho tiempo. Los arrendatarios son propietarios de sus viviendas durante varios años, pero siguen estando obligados a pagar el alquiler del suelo y los gastos de mantenimiento, y deben cumplir unas normas complejas si desean prorrogar el contrato o comprar la propiedad. Los críticos sostienen que el sistema favorece desproporcionadamente a los propietarios, sobre todo en zonas urbanas de alto valor, donde las primas pueden ser muy elevadas.
Uno de los elementos más controvertidos fue el valor conyugal, una cantidad adicional que se abona cuando el arrendamiento es inferior a 80 años y que refleja el "matrimonio" entre el valor de la propiedad y el del arrendamiento. Los arrendatarios argumentaron que era una ganancia injusta para los propietarios. Los propietarios, por el contrario, lo consideraban el reconocimiento de un interés financiero genuino.
Las peticiones de reforma se intensificaron después de que la tragedia de Grenfell sacara a la luz las deficiencias en la protección de los arrendatarios y la creciente concienciación pública sobre la escalada de las cargas por servicios. Las comisiones parlamentarias instaron en repetidas ocasiones a una reforma total, que culminó en la Ley de 2024.
Disposiciones clave de la Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal de 2024
La Ley pretendía abordar tres cuestiones estructurales: la valoración, la duración de los plazos y los costes.
1. Valoración
- Abolición del valor del matrimonio;
- Para calcular las primas, el alquiler del suelo debe tratarse con un límite máximo (0,1% del valor de posesión vacante del dominio absoluto);
- Los nuevos tipos prescritos se establecerán mediante legislación secundaria, con el fin de que las valoraciones sean más predecibles y baratas para los arrendatarios.
2. Plazo de arrendamiento
- Los derechos de prórroga para pisos y casas se amplían a 990 años.
3. Costes
- Norma general según la cual cada parte corre con sus propios gastos no contenciosos en las demandas de enfranchisement y prórroga de arrendamiento, con excepciones muy limitadas;
- Cambios en el derecho de gestión para frenar la recuperación de los costes de los arrendadores.
4. Otras reformas
- Simplificación del derecho de gestión;
- Disposiciones sobre la transparencia de los gastos de gestión inmobiliaria;
- Supresión del requisito de dos años de propiedad para ejercer los derechos estatutarios.
Algunas medidas, como la supresión de la norma de propiedad de dos años (en vigor desde enero de 2025), ya han entrado en vigor. Otras, como el plazo de 990 años y los nuevos tipos de valoración, están pendientes de la legislación secundaria.
La revisión judicial
En julio de 2025, el Tribunal Divisional (Holgate LJ y Foxton J) conoció de una revisión judicial de cuatro días presentada por seis demandantes, The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon's Charity y The Portal Trust. Juntos controlan o gestionan unos 390.000 contratos de arrendamiento. Su impugnación se dirige directamente contra las reformas de la tasación.
Argumentos de los Freeholders
Los demandantes alegan que:
- El valor del matrimonio es un derecho de propiedad protegido por el artículo 1 del Protocolo 1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos. Abolirlo representa una privación ilegal de la propiedad.
- La limitación de las rentas del suelo les priva injustamente del verdadero valor económico de sus activos.
- El nuevo régimen de costes les impide recuperar los gastos legítimos, interfiriendo de nuevo en los derechos de propiedad.
- En conjunto, las reformas son desproporcionadas, causan pérdidas valoradas en cientos de millones de libras y no logran un equilibrio justo entre el interés público y los derechos privados.
La defensa del Gobierno
El Secretario de Estado defiende las reformas como una medida legítima de política social destinada a corregir décadas de desequilibrio. Sostiene que el Parlamento tiene derecho a legislar en favor de la asequibilidad y la equidad en el mercado de la vivienda. El Gobierno también sostiene que el valor del matrimonio no es en sí mismo una "posesión" a efectos del CEDH, sino más bien una construcción legal susceptible de reforma.
¿Qué ocurrió en la vista?
Los informes del tribunal sugieren que los jueces mostraron escepticismo ante la idea del valor del matrimonio como derecho de propiedad. También se preguntaron si las pérdidas económicas reclamadas por los propietarios, aunque significativas, compensaban el interés público de la reforma. La sentencia ha sido reservada, y se espera una decisión a finales de 2025.
En particular, a principios de año se rechazaron las solicitudes de intervención presentadas por grupos de campaña de arrendatarios. Los críticos argumentan que esto ha dejado a los arrendatarios, las mismas personas a las que se pretende beneficiar, sin una voz directa en los procedimientos.
Se retrasa la reforma
Algunos elementos de la LAFRA ya han entrado en vigor. Los arrendatarios ya no tienen que esperar dos años antes de solicitar una prórroga del contrato, y se ha ampliado el derecho de gestión.
Sin embargo, otras reformas históricas siguen en pausa. Las prórrogas previstas de 990 años de los contratos de arrendamiento y los controles adicionales de los gastos de gestión inmobiliaria dependen de la legislación secundaria. Estas medidas se aplazan ahora mientras prosigue la revisión judicial.
Para muchos arrendatarios, la incertidumbre es acuciante. Una reciente encuesta de Opinium, publicada por The Times en julio de 2025, reveló que casi el 60% de los arrendatarios tenían dificultades para vender sus viviendas, mientras que alrededor de tres cuartas partes habían visto aumentar sus gastos de comunidad durante el año pasado. La falta de claridad sobre la reforma ha sometido a los hogares a tensiones financieras y prácticas.
¿Qué ocurre después?
La sentencia reservada determinará si las disposiciones más significativas de la LFRA 2024 sobreviven intactas. Son posibles tres resultados generales:
1. Las reformas se mantienen en su totalidad
- Los arrendatarios obtienen prórrogas del contrato más baratas y más largas, con costes reducidos.
- Los propietarios pierden valor matrimonial y se enfrentan a un menor tratamiento de las rentas del suelo.
2. Éxito parcial para los propietarios
- El Tribunal puede estimar algunas impugnaciones (por ejemplo, la relativa a la recuperación de las costas) y permitir que otras se mantengan.
3. Desafío superado en su totalidad
- Es posible que el Parlamento tenga que revisar la legislación, lo que retrasaría aún más la reforma y dejaría a los arrendatarios en una continua incertidumbre.
Implicaciones prácticas en 2025
- Para los propietarios: Continúa la incertidumbre en torno a la valoración de los activos. En función del resultado, las carteras de derechos de traspaso pueden cambiar de precio.
- Para los arrendatarios: Las negociaciones y las ventas siguen siendo difíciles, con los compradores cautelosos hasta que surja la claridad.
- Para los prestamistas: Los proveedores de hipotecas están muy atentos, ya que la disponibilidad de financiación para arrendamientos a corto plazo depende de una valoración predecible.
- Para el mercado de la vivienda: El retraso de la reforma mina la confianza, con el consiguiente efecto en cadena sobre la movilidad y la asequibilidad.
Conclusión
La revisión judicial de la Leasehold and Freehold Reform Act 2024 es un momento crucial para el derecho de propiedad. Para el Gobierno, es una prueba de si el Parlamento puede llevar a cabo la tan prometida reforma del arrendamiento por motivos de equidad. Para los propietarios, es una lucha para proteger miles de millones de libras en valor de activos. Para los arrendatarios, es la diferencia entre poder ampliar o enfranquiciar en condiciones justas, o permanecer atrapados en un sistema criticado desde hace tiempo por anticuado y desequilibrado.
Mientras el sector espera la sentencia a finales de este año, tanto propietarios como inquilinos deben prepararse para unos meses inciertos. La única certeza es que el resultado remodelará el futuro del arrendamiento durante las próximas décadas.
Prórrogas de contratos de arrendamiento y traspaso: Contacto
Ben Lewis es abogado asociado del departamento de litigios y derechos de propiedad de RFB. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con Ben Lewis por correo electrónico en B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892.
Ben Lewis
Abogado asociado
